Povinnosti Nájomcu pri Zhodnocovaní Nehnuteľnosti

Článok sa zameriava na povinnosti nájomcu pri zhodnocovaní nehnuteľnosti, pričom sa opiera o platnú legislatívu a judikatúru. Cieľom je poskytnúť komplexný prehľad o právach a povinnostiach nájomcu a prenajímateľa v kontexte stavebných úprav a rekonštrukcií prenajatých priestorov.

Úvod do Nájomnej Zmluvy

Plánujete prenajať svoj byt alebo si hľadáte byt na prenájom? Nájomná zmluva je základným dokumentom, ktorý upravuje vzťah medzi prenajímateľom (vlastníkom bytu) a nájomcom (osobou, ktorá si byt prenajíma). Pri bytoch sa riadime zákonom o krátkodobom prenájme. Je dôležité, aby obe strany rozumeli svojim právam a povinnostiam, aby sa predišlo nejasnostiam a sporom počas trvania nájmu.

Základné Náležitosti Nájomnej Zmluvy

Nájomná zmluva by mala obsahovať nasledovné:

• Označenie predmetu nájmu: Presná adresa bytu (ulica, číslo domu, číslo bytu), popis bytu (počet izieb, výmera, príslušenstvo - napríklad balkón, pivnica) a jeho stav pri odovzdaní.

• Výška nájomného a spôsob jeho platenia: Presná suma mesačného nájomného, termín splatnosti (napríklad do 5. dňa v mesiaci) a spôsob platby (napríklad prevodom na účet).

  Prečítajte si tiež: Prenájom a zvieratá: Vaše práva

• Výška úhrady za služby spojené s užívaním bytu: Detailný rozpis poplatkov za energie (elektrina, plyn, voda), odvoz odpadu, správu bytového domu a iné relevantné služby.

• Kaucia: Prenajímateľ má právo požadovať od nájomcu zloženie peňažnej zábezpeky (kaucie) na zabezpečenie prípadných škôd na byte alebo nedoplatkov na nájomnom a službách. Výška kaucie býva zvyčajne vo výške jedného až troch mesačných nájmov.

• Inventárny zoznam: Ak sa byt prenajíma so zariadením, je vhodné spísať podrobný inventárny zoznam všetkých vecí, ktoré sú súčasťou nájmu, vrátane ich stavu. Tento zoznam by mal byť prílohou zmluvy a podpísaný oboma stranami.

• Skončenie nájmu: Nájomná zmluva môže skončiť uplynutím doby, na ktorú bola uzavretá, dohodou zmluvných strán alebo výpoveďou.

• Dodatky k zmluve: Akékoľvek zmeny v nájomnej zmluve musia byť vykonané písomne formou dodatku k pôvodnej zmluve a musia byť podpísané oboma zmluvnými stranami.

  Prečítajte si tiež: Problémy s vrátením DPH pre nájomcov

Pred podpisom nájomnej zmluvy si dôkladne prečítajte celý jej obsah a uistite sa, že rozumiete všetkým ustanoveniam. Ak máte akékoľvek nejasnosti, neváhajte sa opýtať prenajímateľa alebo vyhľadať právnu pomoc.

Práva a Povinnosti Nájomcu pri Zhodnocovaní Nehnuteľnosti

Nájomca je častokrát nútený prenajaté priestory (resp. nehnuteľnosti) rekonštruovať, a teda vykonávať na nich, či už malé zanedbateľné, alebo väčšie zmeny. Svojimi investíciami do prenajatej nehnuteľnosti častokrát aj zvyšuje hodnotu samotnej prenajatej nehnuteľnosti. Má právo na náhradu nákladov s tým spojených voči prenajímateľovi?

Podľa ustanovenia § 667 ods. 1 Občianskeho zákonníka zmeny na veci je nájomca oprávnený vykonávať len so súhlasom prenajímateľa. Úhradu nákladov s tým spojených môže nájomca požadovať len v prípade, že sa na to prenajímateľ zaviazal. Ak zmluva neurčuje inak, je oprávnený požadovať úhradu nákladov až po ukončení nájmu po odpočítaní znehodnotenia zmien, ku ktorému v medziobdobí došlo v dôsledku užívania veci. Ak prenajímateľ dal súhlas so zmenou, ale nezaviazal sa na úhradu nákladov, môže nájomca požadovať po skončení nájmu protihodnotu toho, o čo sa zvýšila hodnota veci (nájomca tu investoval do veci, ktorá mu nepatrila a o túto hodnotu sa prenajímateľ nepochybne obohatil - pozn. Občiansky zákonník v § 667 ods. 1 teda jasne rozlišuje dve kategórie náhrady toho, čo nájomca vynaložil na úpravu predmetu nájmu.

Súhlas Prenajímateľa

Základnou podmienkou pre akékoľvek zhodnocovanie nehnuteľnosti nájomcom je súhlas prenajímateľa. Ak nájomca vykoná zmeny bez súhlasu prenajímateľa, je povinný po skončení nájmu uviesť vec na svoje náklady do pôvodného stavu. Je preto nevyhnutné, aby nájomca získal písomný súhlas prenajímateľa pred začatím akýchkoľvek prác.

Náhrada Nákladov

Občiansky zákonník rozlišuje dve kategórie náhrady nákladov, ktoré nájomca vynaložil na úpravu predmetu nájmu:

Prečítajte si tiež: Kto je zodpovedný za zimnú údržbu?

1. Náklady spojené so zmenou prenajatej veci: Tieto náklady môže nájomca požadovať, ak sa na tom prenajímateľ zaviazal.

2. Protihodnota toho, o čo sa zvýšila hodnota veci: Ak prenajímateľ dal súhlas so zmenou, ale nezaviazal sa na úhradu nákladov, môže nájomca požadovať po skončení nájmu túto protihodnotu.

Je dôležité si uvedomiť, že protihodnotou nie je cena stavebných úprav, ale cena určená podľa znaleckého posudku.

Zmluvná Úprava Náhrady Nákladov

Zmluvné strany si môžu dohodnúť aj iný spôsob vrátenia nákladov za vykonané stavebné úpravy nehnuteľnosti nájomcovi. Jedným zo spôsobov je uzatvorenie riadnej zmluvy o nájme nebytového priestoru, s dohodnutím si začiatku nájmu po ukončení rekonštrukcie. V uvedenej nájomnej zmluve by mala byť presne upravená hodnota stavebných úprav alebo spôsob ich výpočtu. Takisto v nájomnej zmluve by malo byť vyhlásenie prenajímateľa, že s vykonaním stavebných úprav súhlasí a preukázané náklady nájomcu na ich vykonanie budú spôsobilé na započítanie s dohodnutým nájomným podľa zmluvy až do času ich úplného započítania. Prípad je možné riešiť taktiež zmluvou o budúcej zmluve o nájme nebytového priestoru s uvedením vyššie spomínaných ustanovení.

Daňové Aspekty

V zmysle zákona o dani z príjmov je nájomca oprávnený odpisovať výdavky vynaložené ním na stavebné úpravy alebo technické zhodnotenie.

Judikatúra a Výklad Zákona

Nejvyšší soud České republiky v rozhodnutí sp. zn. 28 Cdo 1222/2007 uviedol, že nie je možné súhlasiť s názorom, že nájomca je vždy pri skončení nájmu povinný v súlade s ustanovením § 13 zákona č. 116/1990 Zb. odstrániť všetky stavebné a iné úpravy, ktoré na predmete nájmu vykonal, a to do všetkých dôsledkov. Ináč by mohlo dôjsť pri plnení takejto povinnosti zo strany nájomcu aj k značnému poškodeniu predmetu nájmu a napríklad k možnému narušeniu statiky prenajatej nehnuteľnosti. Takáto požiadavka by bola teda jednak nelogická a absurdná (k čomu výklad zákona istotne nemôže smerovať), jednak v rozpore s dobrými mravmi (ustanovenie § 3 Občianskeho zákonníka) a samozrejme by odporovala aj zmyslu samotného ustanovenia § 13 zákona č. 116/1990 Zb.

Ustanovenie § 13 citovaného zákonného predpisu sa teda nevzťahuje na tie úpravy vykonané na predmete nájmu, ktoré sa stali jeho trvalou súčasťou a ktorých odstránenie by nutne viedlo k nezanedbateľnému poškodeniu predmetu nájmu, a to za neúmerne zvýšených výdavkov nájomcu. Možno teda uzavrieť, že v týchto prípadoch nájomcovi nevzniká povinnosť vrátiť nebytový priestor v stave, v akom ho prevzal. Podotýkame, že táto povinnosť nevzniká tiež v prípade, ak strany v nájomnej zmluve vylúčili aplikáciu ustanovenia § 13 zák. 116/1990 Zb. resp.

Vzhľadom k tomu, že zákon č. 116/1990 Zb. o nájme a podnájme nebytových priestorov ako špeciálny právny predpis upravujúci nájom nebytových priestorov (Pozri aj § 720 Občianskeho zákonníka), neobsahuje osobitné ustanovenia o problematike nároku nájomcu voči prenajímateľovi na náhradu nákladov vynaložených so súhlasom prenajímateľa na prenajatú vec, je nevyhnutné aplikovať všeobecné ustanovenia Občianskeho zákonníka o nájomnej zmluve (§ 663 a nasl. OZ), konkrétne ustanovenie § 667 OZ, ktoré tento problém rieši výslovne (Pozri predchádzajúcu časť Byty, kde je rozobraté uvedené ustanovenie).

Možnosť Vzdania sa Práva na Náhradu Nákladov

Nejvyšší soud ČR v rozsudku sp. zn. 28 Cdo 1222/2007 riešil prípad, kde sa účastníci v nájomnej zmluve dohodli, že nájomca po skončení nájmu nebude mať nárok na náhradu vynaložených nákladov na rekonštrukciu predmetu nájmu resp. jeho zhodnotenie. Súd dospel k záveru, že ustanovenie § 667 ods. 1 OZ je dispozitívneho charakteru a teda pripúšťa odchylné dojednanie v zmluve. Je tu teda nutné v čo najširšej miere rešpektovať slobodnú vôľu účastníkov súkromnoprávneho vzťahu dohodnúť sa inak!

Praktické Príklady a Odporúčania

• Príklad 1: Majiteľka eseročky s manželom kúpili starší dom a po rekonštrukcii chcú sem presťahovať aj sídlo a prevádzku firmy. Náklady na rekonštrukciu by chceli rozdeliť medzi rodinu a firmu s tým, že po ukončení rekonštrukcie by firma mala v dome bezodplatný prenájom. V tomto prípade je vhodné uzatvoriť riadnu zmluvu o nájme nebytového priestoru, s dohodnutím si začiatku nájmu po ukončení rekonštrukcie. V uvedenej nájomnej zmluve by mala byť presne upravená hodnota stavebných úprav alebo spôsob ich výpočtu. Takisto v nájomnej zmluve by malo byť vyhlásenie prenajímateľa, že s vykonaním stavebných úprav súhlasí a preukázané náklady nájomcu na ich vykonanie budú spôsobilé na započítanie s dohodnutým nájomným podľa zmluvy až do času ich úplného započítania.

• Príklad 2: Nájomca investoval do rekonštrukcie prenajatého priestoru so súhlasom prenajímateľa, ale zmluva neobsahuje žiadne ustanovenie o náhrade nákladov. Po skončení nájmu môže nájomca požadovať protihodnotu toho, o čo sa zvýšila hodnota veci na základe znaleckého posudku.

Vysťahovanie z Nehnuteľnosti

Často sa vyskytujú situácie, kedy je potrebné vysťahovať osobu z nehnuteľnosti. Postup pri vysťahovaní závisí od právneho titulu, na základe ktorého osoba nehnuteľnosť obýva.

Vysťahovanie Manžela/Partnera

Ak chcete vysťahovať manžela z Vášho domu, kde nemá trvalý pobyt, môžete odvolať súhlas s bývaním. Ak odmieta odísť dobrovoľne, môžete podať na súd žalobu o vypratanie. Pred podaním žaloby vám odporúčam konzultovať vec s advokátom, ktorý vám poskytne konkrétne právne rady týkajúce sa vašej situácie.

Vysťahovanie Osoby Bez Právneho Titulu

Ak osoba obýva nehnuteľnosť bez právneho titulu (napr. nájomná zmluva, vecné bremeno), vlastník môže podať žalobu na vypratanie nehnuteľnosti. Až po právoplatnom skončení súdneho konania, v ktorom súd uloží tretej osobe povinnosť vypratať nehnuteľnosť a táto osoba si túto povinnosť v súdom uloženej lehote dobrovoľne nesplní, môže vlastník nehnuteľnosti podať návrh na vykonanie exekúcie.

Svojpomocné Vysťahovanie

Je veľmi dôležité, aby vlastník nehnuteľnosti nevypratával nehnuteľnosť sám, t.j. svojpomocne. Vypratanie nehnuteľnosti vlastníkom bez právoplatného a vykonateľného súdneho rozhodnutia či iného exekučného titulu by bolo protiprávnym konaním, ktoré by mohlo mať v závislosti od okolností až trestnoprávne následky pre vlastníka nehnuteľnosti.

tags: #najomca #povinnosti #pri #zhodnocovani #nehnutelnosti