Nájomná Zmluva v Kontexte Zákona č. 208/1994 Z. z. a Zákona č. 504/2003 Z. z.: Zmeny a Doplnenia

Úvod

Nájomné vzťahy, predovšetkým v oblasti poľnohospodárstva, zohrávajú na Slovensku kľúčovú úlohu. Dôvodom je historicky vzniknutá štruktúra pozemkového vlastníctva, charakterizovaná extrémnou rozdrobenosťou. Tento stav si vyžaduje adekvátnu právnu úpravu, ktorá by zohľadňovala špecifiká poľnohospodárskeho podnikania a zároveň chránila záujmy oboch strán - prenajímateľov a nájomcov. Cieľom tohto článku je analyzovať dopady zákona č. 208/1994 Z. z. o nájme poľnohospodárskych a lesných nehnuteľností a o nájme poľnohospodárskeho podniku, ako aj zákona č. 504/2003 Z. z., ktorým sa mení a dopĺňa Občiansky zákonník, na nájomné vzťahy v slovenskom poľnohospodárstve.

Dôležitosť Nájomných Vzťahov v Poľnohospodárstve

Pre podnikanie v poľnohospodárstve je typické, že sa realizuje v organizačných štruktúrach, ktoré v určitej miere využívajú prenajaté pozemky. Tento jav je bežný aj v iných krajinách EÚ, kde dochádza k znižovaniu počtu poľnohospodárskych podnikov a zvyšovaniu ich priemernej výmery, pričom ubúda podiel pôdy obhospodarovanej vlastníkmi. Dôležitosť nájomných pomerov v súčasných podmienkach slovenského poľnohospodárstva je zvýšená historickými danosťami štruktúry pozemkového vlastníctva.

Súčasný stav je charakterizovaný:

• Extrémnou rozdrobenosťou pozemkového vlastníctva: v jeho technickej stránke (veľkosť a počet pozemkov), právnej (pozemky v spoluvlastníctve) i prevádzkovo-hospodárskej (počet spoluvlastníkov jedného pozemku, priemerná výmera pozemkového vlastníctva na jedného vlastníka, rozptyl pozemkov toho istého vlastníka v teréne, tvar, konfigurácia a prístupnosť pozemku), ktorá nevyhovuje podmienkam moderných poľnohospodárskych technológií.
• Neúplnosťou a nedokonalosťou verejnej evidencie: či ide o evidenciu pozemkov alebo právnych vzťahov k nim, opäť znásobený dôrazom na evidenciu užívacích vzťahov a pozemkov v hospodársky využívanom stave.

Pri evidovaných 2,4 mil. ha poľnohospodárskej pôdy sa odhaduje, že pôvodných pozemkov je asi 5,5 mil. o priemernej výmere jedného pozemku 0,45 ha a s priemerným počtom 12 až 15 spoluvlastníkov. Na zlúčených pozemkoch hospodári asi 2.800 právnických osôb (celkom na 1,8 mil. ha) a 20 tis. jednotlivo hospodáriacich roľníkov.

Nadväzne na uvedené sa nájomné vzťahy preto uskutočňujú v rámci hraníc hospodárskeho využívania poľnohospodárskych plôch s doplnením viac alebo menej určitých vlastníckych údajov v nájomných zmluvách. Aj tvorba identifikačného systému pre poľnohospodárske parcely, ktorý je podmienkou pre prijímanie platieb zo zdrojov EÚ a sleduje predovšetkým zistenie skutočného užívania pôdy, sa aj s ohľadom na stav evidencie pozemkov, nebuduje na báze katastrálnych parciel, ale plôch s viac menej stabilnými prirodzenými hranicami.

Prečítajte si tiež: Sprievodca nájomnou zmluvou a príspevkom

Právna Úprava Nájmu Poľnohospodárskych Pozemkov

Nájom poľnohospodárskych pozemkov sa spravuje všeobecnou úpravou nájomnej zmluvy (§ 663 až 684 Občianskeho zákonníka) a v určitom rozsahu ustanoveniami § 22 ods. 2 až 6, 8 a 9 zákona č. 229/1991 Zb. O pôde. Na základe § 22 ods. 9 zákona č. 229/1991 Zb. a § 879a Občianskeho zákonníka bolo vydané nariadenie vlády č. 208/1994 Z. z. o nájme poľnohospodárskych a lesných nehnuteľností a o nájme poľnohospodárskeho podniku v znení nariadenia vlády č. 262/2001 Z. z. Všeobecná úprava nájomnej zmluvy a nájomného pomeru, použiteľná na všetky druhy nájmu, bola do Občianskeho zákonníka (§ 663 až 684) zaradená zákonom č. 509/1991 Zb.

V značnej miere je obsahovo prevzatá z úpravy nájomnej zmluvy v Občianskom zákonníku z roku 1950. Ten, hoci inak v úprave nájmu dosť nadväzoval na pôvodnú unifikačnú osnovu čsl. Občiansky zákonník z roku 1950 bol vytvoril jednotný typ nájomnej zmluvy, zahŕňajúci aj tzv. árendálnu zmluvu, ktorá bola v dovtedajšom práve na našom území osobitným zmluvným typom, použiteľným práve pre poľnohospodárske nehnuteľnosti. Vymedzil základné rozlíšenie nájmu a árendy, keď umožňoval dohodnúť buď dočasné užívanie veci alebo branie úžitkov (požitkov) z prenajatej veci, či oboje, no hovorí len o nájomnej zmluve. Zo špeciálnych ustanovení pre árendu prevzal len úpravu platenia nájomného a odpustenia a zliav pre prípad nájmu poľnohospodárskych alebo lesných pozemkov a špeciálnu úpravu záložného práva prenajímateľa nehnuteľnej veci na zabezpečenie nájomného. Od toho sa potom odvíja v prvom rade rozsah oprávnení nájomcu: prosté užívanie (uti) pri nájomnej zmluve a pri árendálnej zmluve branie plodov z plodonosnej veci (frui), napr. niektoré prípady tzv. kúpy budúcej úrody, keď sa plodonosný predmet prenechá inému, aby ako poberateľ požitkov zobral napr.

Zákon č. 504/2003 Z. z. a Jeho Dopad na Nájomné Vzťahy

Zákon č. 504/2003 Z. z. priniesol zmeny a doplnenia do Občianskeho zákonníka, ktoré sa dotkli aj úpravy nájomných vzťahov. Hoci sa priamo nezameriava na poľnohospodársky nájom, jeho všeobecné ustanovenia o nájme sa aplikujú aj na túto oblasť. Je dôležité si uvedomiť, že tento zákon nebol predložený Rade hospodárskej a sociálnej dohody SR, nakoľko problematika návrhu sa netýka oblastí ustanovených v § 3 cit. Ministerstvo financií SR v rámci pripomienkového konania listom z 13.6.2003 č. K Čl.

Zo súkromnoprávneho hľadiska nie je rozhodujúce administratívnoprávne začlenenie pozemku, ani druh pozemku evidovaný v katastri nehnuteľností, ale skutočné hospodárske využitie pozemku. Možnosť odchylnej zmluvnej úpravy pamätá napr. na niektoré prípady tzv. kúpy budúcej úrody, keď sa plodonosný predmet prenechá inému, aby ako poberateľ požitkov z nej len zobral napr. Bezo zmeny sa preberá úprava doterajšieho § 671 ods. Ak je obsahom nájomnej zmluvy právo nájomcu brať z prenajatej veci úžitky (privlastňovať si ich), je nájomné odplatou za toto branie úžitkov a preto, ak sa ono stane celkom alebo sčasti nemožným a predmet nájmu takto nespôsobilým na účel nájmu, je namieste, aby nájomca vôbec alebo sčasti neplatil nájomné. Nie celkom výstižné a oproti staršiemu právu užšie ustanovenie Občianskeho zákonníka o vadách prenajatej veci (§ 673 a 674) interpretuje nariadenie vlády č. 208/1994 Z. z. vydané na základe splnomocňovacieho ustanovenia § 22 ods. 9 písm. b/ zákona č. 229/1991 Zb. Návrh v modifikovanej podobe preberá súčasnú úpravu odpustenia a zliav nájomného z Občianskeho zákonníka (§ 673 a 674) a z nariadenia vlády č. 208/1994 Z. Bez obsahovej zmeny sa preberá ustanovenie § 677 ods. 2 Občianskeho zákonníka a § 22 ods. 2 zákona č. 229/1991 Zb. Možnosť dohody prenajímateľa s nájomcom o zrušení nájomnej zmluvy doojednanej na dobu neurčitú podľa § 677 ods.

Dĺžka Nájmu a Jej Význam

Trvanie nájmu primerané výrobno-hospodárskym cyklom je prirodzeným záujmom nájomcu. Pre samotné vytváranie biologického majetku nie je rozhodujúce, či podnikateľ pôdu na riadenie a ovplyvňovanie biologických procesov využíva na základe vecného (vlastníckeho) alebo obligačného (nájomného) práva. Pre posudzovanie finančnej situácie a výnosovosti podniku, vrátane jeho úverovej spôsobilosti, nie je ale bez významu ovládanie pozemku alebo jeho budúcich úžitkov podnikom v čase, primerane povahe týchto procesov a dostupným technológiám rastlinnej a živočíšnej výroby a pravdepodobnosť, že budúce úžitky budú plynúť podniku. Postavenie zmluvných strán na ktoré sa vzťahuje táto časť navrhovaného zákona je podstatne ovplyvnené dôsledkami neusporiadania pozemkového vlastníctva a oddelenosti vlastníctva pozemkov a ostatných majetkových hodnôt potrebných na poľnohospodársku výrobu. Na jednej strane prenajímatelia, ktorí v podstatnej časti nemajú možnosť alebo záujem hospodáriť na vlastných pozemkoch a na druhej strane producenti, ktorí na hospodárske využitie svojho majetku potrebujú pôdu, ktorú nevlastnia vôbec alebo v dostatočnej výmere.

Prečítajte si tiež: Právne aspekty nájmu v školstve

Poľnohospodárstvo (poľnohospodárska činnosť) je v návrhu ponímané v zmysle štatistických klasifikácií a medzinárodných účtovných štandardov, ktoré ho charakterizované ako riadenie a ovplyvňovanie biologických procesov na základe využitia pôdy a ďalších prírodných, ako aj industriálnych faktorov, zahŕňajúcich biologickú transformáciu (kvantitatívne a kvalitatívne zmeny) biologického majetku (živé zviera alebo rastlina). S prihliadnutím na to a na istý význam už v platnom zákonodarstve pripisovaný päťročnému nájmu, pre prípad, že prenajatý pozemok má slúžiť na vykonávanie poľnohospodárskej činnosti pri prevádzkovaní podniku nájomcu, navrhuje sa minimálna doba trvania nájmu na 5 rokov, pričom ak bola nájomná zmluva uzavretá na dobu neurčitú, nemožno ju vypovedať pred uplynutím tejto lehoty. Kým navrhovaná subsidiárna úprava v § 3 predpokladá v prvom rade zmluvné určenie účelu zmluvy a naň nadväzujúci rozsah povinností nájomcu, v tomto ustanovení sa navrhuje v odseku 1 kogentne ustanoviť účel využívania predmetu nájmu a v odseku 2 udržiavaním predmetu nájmu v spôsobilom stave zaťažuje nájomcu. Návrh upúšťa od používania výrazu „starostlivosť riadneho hospodára“ (§ 22 ods. 6, ods. 9 písm. a) zákona č. 229/1991 Zb., § 2 nariadenia vlády č. 208/1994 Z.

Práva a Povinnosti Strán Nájomnej Zmluvy

Vymedzenie práva na odpustenie alebo zľavu nájomného pre mimoriadne okolnosti vedie k spravodlivému rozdeleniu strát pri nájme pozemkov medzi stranami z dôvodov, ktoré majú v podstate povahu vyššej moci. Právo na odpustenie alebo na zľavu nájomného umožňuje riešiť jednorazové nepriaznivé vplyvy na výnosy z prenajatého pozemku, pričom výška nájomného zostáva pre budúcnosť nezmenená. Je namieste, aby obom zmluvným stranám bolo priznané zákonné právo na úpravu (nové určenie) výšky nájomného a pre ten prípad ustanovené skutočnosti rozhodujúce pre zvýšenie alebo zníženie výšky nájomného, ak si strany takúto tzv. Väzba dodatočnej úpravy na regulované nájomné alebo cenový index poľnohospodárskych výrobkov je známa z viacerých európskych krajín. Navrhovanej úprave dĺžky nájmu sa prispôsobuje aj obnovenie nájomnej zmluvy na základe tzv. tichého súhlasu druhej strany dojednanej na určitú dobu (osobitné ustanovenie k § 676 ods. V odseku 3 sa preberá ustanovenie § 22 ods. 2 zákona č. 229/1991 Zb. Pre budúcnosť nie je potrebné preberať výpovedné dôvody pre zmluvný i tzv. zákonný nájom ustanovené na základe splnomocňovacieho ustanovenia § 22 ods. 9 písm. c) zákona č. 229/1991 Zb. nariadením vlády č. 208/1994 Z. z.

Návrh ponecháva nedotknutú bezformálnosť nájomnej zmluvy podľa všeobecnej úpravy Občianskeho zákonníka, zavádza však povinnosť písomného potvrdenia o obsahu zmluvy, ktorou, primerane okolnostiam, zaťažuje nájomcu. Zákon č. 180/1995 Z. z. o niektorých opatreniach na usporiadanie vlastníctva k pozemkom v § 16 ods. 6 ustanovuje povinnosť nájomcov viesť evidenciu pozemkov, na ktoré sa vzťahuje, pričom pokiaľ ide o poľnohospodárske pozemky, odkazuje na nariadenie vlády č. 208/1994 Z. z., ktoré jednak žiadnu evidenciu neupravuje a jednak sa navrhuje zrušiť. Preto sa zavádza základný obsah evidencie a splnomocnenie na vydanie vykonávacieho predpisu. Podľa vymedzenia predmetu úpravy zákona o cenách (zákon č. 18/1996 Z. z. v znení neskorších predpisov) sa tento zákon vzťahuje aj na cenu nájmu (§ 1 ods. 1), úprava cenovej evidencie a cenových informácií však nezohľadňuje stav v oblasti nájmu pozemkov na poľnohospodárske účely.

Nájom Poľnohospodárskeho Podniku

Podnik je špecifickým predmetom obchodnoprávnych vzťahov (§ 5 Obchodného zákonníka) a nová úprava záložného práva umožnením zriadenia záložného práva robí podnik predmetom právnych vzťahov aj v pôsobnosti Občianskeho zákonníka. Na rozdiel od zmluvy o predaji podniku (§ 476 Obchodného zákonníka), zmluva o nájme podniku, ako jedna z právnych foriem dispozície podnikateľa s podnikom, nie je zákonom upravená ako osobitný zmluvný typ. Splnomocňovacie ustanovenie § 22 ods. 9 písm. d/ zákona č. 229/1991 Zb. v znení neskorších predpisov umožnilo vydať nariadením vlády bližšiu úpravu uzatvárania nájomnej zmluvy o nájme poľnohospodárskeho podniku alebo jeho časti a jej náležitosti. Táto úprava je v § 8 až 10 nariadenia vlády č. 208/1994 Z.

Právo poľnohospodárskych nájmov vo viacerých európskych krajinách pozná popri nájme jednotlivých poľnohospodárskych pozemkov alebo ich súboru aj nájom celých roľníckych hospodárstiev (fariem).

Prečítajte si tiež: Zmluva o nájme bytu Zbehy

Pozemkové Úpravy a Ich Vplyv na Nájomné Vzťahy

Pozemkové úpravy majú významný vplyv na nájomné vzťahy, najmä v kontexte rozdrobenosti pozemkového vlastníctva. Cieľom pozemkových úprav je usporiadanie vlastníctva k pozemkom a vytvorenie podmienok pre racionálne hospodárenie.

Novela zákona o pozemkových úpravách prináša niekoľko zmien:

• Zrýchlenie procesov a zníženie nákladov: Ministerstvo pôdohospodárstva si od týchto zmien sľubuje zrýchlenie procesov za nižšie náklady.
• Rozšírenie dôvodov na vykonanie pozemkových úprav: Od septembra by sa mali rozšíriť dôvody na vykonanie pozemkových úprav, pričom legislatívny návrh reaguje na zmenu klimatických podmienok a zameriava sa na potrebu zabezpečenia zadržiavania vody v krajine.
• Opatrovník pre prípad úmrtia vlastníka: V prípade, keď vlastník pozemku zomrie alebo je vyhlásený za mŕtveho, stanovuje novela opatrovníka z okruhu blízkych osôb poručiteľa, alebo obec.
• Nová definícia trvalého porastu: Novela zavádza novú definíciu vlastného trvalého porastu a trvalého porastu na cudzom pozemku.
• Kvalifikačný predpoklad pre vedúcich projektov: Zavádza sa osobitný kvalifikačný predpoklad pre vedúcich projektov pozemkových úprav.

Je však dôležité si uvedomiť, že samotný proces pozemkových úprav je časovo náročný a trvá zhruba päť rokov.

Sebestačnosť v Poľnohospodárskej Produkcii

V kontexte nájomných vzťahov a poľnohospodárskej výroby je dôležité sa zamyslieť nad otázkou sebestačnosti. Dosiahnutie sebestačnosti v produkcii potravín je komplexný problém, ktorý si vyžaduje zohľadnenie viacerých faktorov.

Slovensko má v súčasnosti napríklad takmer 100 % sebestačnosť v produkcii cukru, avšak cukrovary sú v rukách zahraničných majiteľov. V produkcii zemiakov dosahuje sebestačnosť len 40 %. Dôležité je tiež podporovať produkciu tradičných slovenských potravín, ako je bryndza, a zvyšovať sebestačnosť v produkcii hrozna a vína.

Eliminácia negatívnych faktorov a neustále zvyšovanie úrovne poznania sú kľúčové pre úspešné ovocinárstvo. Koncepcia rozvoja ovocinárskej výroby na Slovensku do roku 2027 s výhľadom do roku 2035 navrhuje vysadiť okolo 300 hektárov sadov ročne, aby sa dosiahla vyššia miera sebestačnosti.

tags: #najomna #zmluva #208/1994 #a #504/2003 #zmeny