Nájomná zmluva: Právny úkon a jeho charakteristika v slovenskom práve

Nájomná zmluva predstavuje dôležitý právny inštitút, ktorý upravuje vzťahy medzi prenajímateľom a nájomcom. Tento článok sa zameriava na charakteristiku nájomnej zmluvy ako právneho úkonu v slovenskom právnom poriadku, s dôrazom na jej podstatu, náležitosti a vzťah k iným právnym inštitútom.

Záväzkový vzťah a právne úkony

Záväzkový vzťah je právny vzťah, v ktorom má jedna strana (veriteľ) právo požadovať od druhej strany (dlžník) určité plnenie. Tieto záväzky vznikajú najčastejšie z právnych úkonov, medzi ktoré patria najmä zmluvy. Právne úkony sú prejavy vôle, ktoré smerujú k vzniku, zmene alebo zániku práv a povinností.

Príklady zmlúv ako právnych úkonov

• Kúpna zmluva: Účastníkmi sú predávajúci a kupujúci. Predávajúci je povinný odovzdať predmet kúpy kupujúcemu a kupujúci je povinný prevziať predmet kúpy a zaplatiť dohodnutú cenu. Podstatnými náležitosťami sú predmet kúpy a kúpna cena.
• Darovacia zmluva: Darca bezplatne prenecháva alebo sľubuje niečo obdarovanému a ten dar alebo sľub prijíma.
• Zmluva o dielo: Objednávateľ a zhotoviteľ sa dohodnú na vykonaní určitého diela za dohodnutú cenu. Dôležitá je charakteristika diela (predmet a rozsah), dohoda o odmene a dohoda o tom, že dielo bude zhotovené na nebezpečenstvo zhotoviteľa.
• Nájomná zmluva: Prenajímateľ prenecháva za odplatu (nájomné) vec, aby ju nájomca dočasne užíval alebo z nej bral úžitky.

Nájomná zmluva ako právny úkon

Nájomná zmluva je dvojstranný konsenzuálny právny úkon, na základe ktorého vzniká nájomný vzťah medzi prenajímateľom a nájomcom. Ako právny úkon musí spĺňať všeobecné náležitosti právnych úkonov podľa Občianskeho zákonníka.

Podstata nájomnej zmluvy

Nájomná zmluva kreuje nájomný vzťah medzi prenajímateľom a nájomcom, ktorí si upravujú svoje vzájomné práva a povinnosti. Prenajímateľ prenecháva nájomcovi určitú vec za účelom jej dočasného užívania alebo brania úžitkov, pričom je nevyhnutná odplatnosť nájomného vzťahu.

Predmet nájmu

Predmetom nájmu môžu byť veci hnuteľné aj nehnuteľné, alebo aj časť veci. Pod nájomným rozumieme odplatu za prenechanie určitej veci na užívanie.

Prečítajte si tiež: Sprievodca nájomnou zmluvou a príspevkom

Práva a povinnosti strán

Na základe nájomnej zmluvy vznikajú prenajímateľovi a nájomcovi určité práva a povinnosti. Prenajímateľ má právo na riadne platenie nájomného a povinnosť prenechať vec v stave spôsobilom na užívanie. Nájomca má právo na nerušené užívanie veci a povinnosť platiť nájomné a starať sa o prenajatú vec.

Skončenie nájmu

Nájomný vzťah môže skončiť niekoľkými spôsobmi:

• Uplynutím času, ak bol nájom dohodnutý na určitý čas.
• Výpoveďou, ak bola zmluva uzatvorená na neurčitý čas.
• Odstúpením od zmluvy zo strany nájomcu alebo prenajímateľa.
• Zničením prenajatej veci.

Nájomný vzťah: Odplatnosť a účel užívania

Nájomný vzťah je charakteristický svojou odplatnosťou, čo ho odlišuje od iných zmluvných typov, ako sú zmluva o pôžičke alebo výpožičke. V prípade nájomnej zmluvy ide o nominátny, osobitne upravený zmluvný typ, ktorého všeobecná právna úprava je obsiahnutá v Občianskom zákonníku.

Prenechanie veci na užívanie

Ekonomický účel nájomnej zmluvy spočíva v umožnení nájomcovi vec užívať. Užívaním prenajatej veci sa rozumie správanie, ktorým sa realizuje jej úžitková hodnota. Nájomca má vec vo svojej fyzickej moci na základe právneho dôvodu (nájomná zmluva). Užívanie veci ako prisvojovanie si vlastností veci nevyžaduje osobitnú činnosť oprávneného subjektu.

Branie úžitkov

Branie úžitkov je právom nájomcu za podmienky, že prenajatá vec je spôsobilá prinášať plody, prírastky, musí ísť o plodonosnú vec. Branie úžitkov predpokladá zo strany nájomcu osobitnú činnosť spočívajúcu v hospodárení s prenajatou vecou spôsobom, ktorým vzniká konkrétny úžitok.

Prečítajte si tiež: Právne aspekty nájmu v školstve

Špecifické aspekty nájomnej zmluvy

Nájom a podnájom

Nájomný vzťah predstavuje hlavný právny vzťah, od ktorého je podnájomný vzťah odvodený, teda vzťah závislý od jeho existencie. Podnájomný vzťah možno dojednať na určitú dobu, alebo bez určenia jeho trvania. Ak je nájomný vzťah časovo limitovaný, je obmedzený jeho trvaním tiež podnájomný vzťah a prenajatú vec nemožno dať do podnájmu na dlhšiu dobu, než je doba trvania hlavného nájomného vzťahu.

Nájom bytu

Nájomná zmluva na byt upravuje právne podmienky prenájmu nehnuteľnosti medzi prenajímateľom a nájomcom. Vzor nájomnej zmluvy možno nájsť na webových stránkach, v knižniciach, prípadne sa obrátiť na advokátsku kanceláriu.

Spoločný nájom bytu

Byt môže byť v spoločnom nájme viacerých osôb. Spoloční nájomcovia majú rovnaké práva a povinnosti. Spoločný nájom vzniká tiež dohodou medzi doterajším nájomcom, ďalšou osobou a prenajímateľom. Pri družstevnom byte môže spoločný nájom vzniknúť len medzi manželmi.

Zodpovednosť za škodu

Všeobecne platí, že za škodu zodpovedá ten, kto ju spôsobil porušením právnej povinnosti. V kontexte nájomnej zmluvy je nájomca povinný odstrániť závady a poškodenia, ktoré spôsobil on alebo spolubývajúci v byte alebo v bytovom dome na svoje náklady.

Daň z prenájmu

Ako prenajímateľ nehnuteľnosti ste povinný zaevidovať sa na daňovom úrade do konca mesiaca po uplynutí toho, v ktorom ste začali prenajímať. Tam vám pridelia DIČ, na základe ktorého budete platiť daň zo zisku nadobudnutého prenajímaním.

Prečítajte si tiež: Zmluva o nájme bytu Zbehy

Právny nárok v kontexte vecných práv a záväzkov

Právny nárok možno chápať ako uplatnenie subjektívneho práva, či už vecného alebo obligačného, s cieľom dosiahnuť určité plnenie alebo ochranu práva. Nárok predstavuje vynútiteľnosť subjektívneho práva. Zaujímavým prípadom, ktorý presnú kategorizáciu vecných práv a záväzkov čiastočne narúša, je nájomná zmluva. Nájomná zmluva sa tradične zaraďuje medzi záväzkovoprávne vzťahy. Za istých okolností však má nájom čiastočne vecnoprávnu povahu.

Zmena vlastníka predmetu nájmu

Ak dôjde k zmene vlastníctva predmetu nájmu, vstupuje nadobúdateľ veci do postavenie prenajímateľa. Nájomný vzťah teda „prežíva“ aj po prevode (prechode) vlastníctva veci.

Ochrana nájomcu prostredníctvom vlastníckych žalôb

Za osobu oprávnenú mať vec u seba je možné považovať aj nájomcu. Nájomca sa teda môže ochrany svojho práva domáhať nielen voči prenajímateľovi ale aj voči akejkoľvek tretej osobe.

tags: #nájomná #zmluva #právny #úkon #charakteristika