Ako efektívne riešiť vypratanie neplatičov z prenajatých priestorov

Mnohí prenajímatelia sa stretávajú s problémom nájomcov, ktorí si neplnia svoje povinnosti, najmä s neplatením nájomného. Tento článok sa zameriava na možnosti, ako efektívne riešiť situáciu, keď nájomca hrubo porušuje nájomnú zmluvu a nerešpektuje práva prenajímateľa.

Problémy s neplatičmi a práva prenajímateľa

Zo strany nájomcu ide mnohokrát o hrubé porušenie povinností vyplývajúcich z nájomného vzťahu, teda o také konanie, ktoré je v rozpore so zákonom a zakladá vôľu prenajímateľa ukončiť nájomný vzťah. Tento problém prehlbuje aj skutočnosť, že prenajímatelia si mnohokrát nezabezpečujú ani svoje peňažné pohľadávky na dlžnom nájomnom, hoci o možnostiach jeho zabezpečenia vedia. V takomto prípade nájomca porušuje najmä ústavné právo vlastníka (prenajímateľa) podľa čl. 20 ods.

Svojpomocné vypratanie - riskantné a protiprávne konanie

V tejto súvislosti je nesmierne dôležité, aby prenajímateľ nevypratával nehnuteľnosť sám, t. j. svojpomocne. Podľa rozhodnutia Najvyššieho súdu SR č. 6Sžo/24/2012 zo dňa 29. 5. 2013 : „vylúčenie ofenzívnej svojpomoci jednoznačne vyplýva z doslovného znenia ust. § 6 Občianskeho zákonníka, ale aj jeho systematického zaradenia v Občianskom zákonníku, keď po ust. § 4, kde je možné dovolať sa verejnej moci pri ohrození alebo porušení práva, a najmä ust. Svojpomoc spočíva vo využití vlastných síl ohrozeného na ochranu svojich práv. Na základe uvedeného rozhodnutia Najvyššieho súdu SR je teda jasné, že vypratanie nehnuteľnosti, takpovediac „na vlastnú päsť“, by bolo riskantným protiprávnym konaním, ak na to nie sú splnené podmienky. Ak by pri násilnom vysťahovaní došlo k poškodeniu vecí, do úvahy by prichádzala aj občianskoprávna zodpovednosť za náhradu spôsobenej škody. Je teda na oprávnenej osobe, t. j.

Ochrana domovej slobody a ukončenie nájmu

Podľa rozhodnutia Najvyššieho súdu ČSSR č. Tpjf 33/79 zo dňa 11. 2. 1979 (publikované v Zbierke súdnych rozhodnutí a stanovísk pod zn. R 1/1980): „Objektom trestného činu podľa § 238 TZ je domová sloboda. Je chránený akýkoľvek oprávnený užívateľ domu alebo bytu, nielen vlastník, a to proti komukoľvek. V prípade nájmu bytu je potrebné uviesť, že ide o chránený nájom, čo sa okrem iného prejavuje v tom, že je možné ho ukončiť iba vzájomnou dohodou zmluvných strán alebo výpoveďou z dôvodov uvedených v Občianskom zákonníku. A práve jeden zo základných charakteristických znakov nájomného vzťahu, teda dočasnosť, má zásadný vplyv na možnosť vypratania nehnuteľnosti.

Výpoveď z nájmu a žaloba na vypratanie

Zákon umožňuje prenajímateľovi dať nájomcovi výpoveď, ak ten nezaplatil nájomné alebo úhrady za plnenia poskytované v spojitosti s užívaním bytu za čas dlhší ako tri mesiace. Ak hovoríme o dôvodoch výpovede, tie musí prenajímateľ vo výpovedi vymedziť tak, aby ich nebolo možné zameniť s inými dôvodmi, a tieto dôvody nie je možné dodatočne meniť. V prípade, ak po nadobudnutí účinkov výpovede nájomca v stanovenej lehote nevyprace byt alebo nebytový priestor, je možné domáhať sa splnenia uvedenej povinnosti na súde žalobou. Aj napriek tomu, že návrh na vypratanie nehnuteľnosti sa obsahovo špeciálne nelíši od iných návrhov v civilnom konaní, v zmysle § 676 Občianskeho zákonníka je nevyhnutné, aby tento bol na príslušný súd podaný v lehote do 30 dní odo dňa uplynutia času nájmu, resp. Ak by prenajímateľ túto lehotu nestihol, nájom sa predĺži a nájomná zmluva sa obnovuje za tých istých podmienok, za akých bola dojednaná pôvodne. Ak sa návrh podá včas, je nutné upozorniť, že keďže ide o nepeňažné plnenie, v zmysle zákona č. 71/1992 Zb. o súdnych poplatkoch a poplatku za výpis z registra trestov podľa položky 1 písm.

Prečítajte si tiež: Inteligentné riešenia pre mestá

Dĺžka súdneho konania a exekúcia

Samotné konanie vo veci určenia povinnosti vypratať nehnuteľnosť si ďalej vyžaduje účasť sporových strán minimálne prostredníctvom právneho zastúpenia. S tým sú logicky spojené ďalšie finančné náklady. Najpodstatnejšou a zároveň smutnou skutočnosťou je však priemerná dĺžka konania v občianskoprávnych veciach. Takýmto spôsobom prenajímateľ stratí nesmierne veľa času, kým súd dospeje k rozhodnutiu. Počas jeho plynutia je vo vzťahu k nájomcovi bezmocný. Napokon, ak už súd vo veci rozhodne, v rozhodnutí uvedie lehotu, ktorá sa počíta od okamihu nadobudnutia právoplatnosti rozhodnutia, počas ktorej je nájomca, ako uvádza rozhodnutie Krajského súdu v Prešove 4Co/111/2012 zo dňa 19. 4. Ak nájomca povinnosť uloženú súdom nesplní v súdom určenej lehote, nadobudne rozhodnutie súdu vykonateľnosť a až následne sa prenajímateľ môže obrátiť na exekútora a podať návrh na výkon exekúcie na Okresný súd v Banskej Bystrici v zmysle zákona č. 233/1995 Z. z. o súdnych exekútoroch a exekučnej činnosti (Exekučný poriadok) a o zmene a doplnení ďalších zákonov (ďalej len Exekučný poriadok). Aj napriek tomu, že dĺžka konania súdov v občianskoprávnych sporoch je v priemere 18 mesiacov, je možné dosiahnuť vypratanie neplatičov v oveľa kratšom čase.

Notárska zápisnica ako exekučný titul

V praxi sa veľmi často stretávame s otázkou, či môže byť podkladom na vykonanie exekúcie vyprataním notárska zápisnica. Táto otázka je kladená právom, keďže najčastejšie je exekučným titulom na vypratanie rozhodnutie súdu. Vypratanie totiž predstavuje spôsob vymáhania tzv. nepeňažného plnenia - nevymáha sa teda peňažná suma, ale splnenie určitej povinnosti, ktorou je vypratanie konkrétnej nehnuteľnosti (aby nedošlo k jej zámene s inou nehnuteľnosťou) - je to povinná náležitosť notárskej zápisnice, najlepšie je nehnuteľnosť identifikovať. Spisuje sa ako nájomná zmluva vo forme notárskej zápisnice. Oproti poplatku za návrh podaný na súd však ide stále o finančne menej nákladný spôsob. Veľkou výhodou notárskej zápisnice je reálny čas jej spísania. Exekučný titul v tejto forme je reálne vytvorený len za čas, za ktorý sa spíše u notára. Oproti niekoľkomesačným až niekoľkoročným konaniam na súdoch je to najefektívnejší spôsob získania priamovykonateľného exekučného titulu. Naproti tomu pri nájomcovi, ktorý notársku zápisnicu odmietne podpísať, možno predpokladať už jeho prvotný zámer neplniť si riadne a včas žiadnu zo svojich povinností, najmä neplatiť nájomné. Ak ide totiž o nájomcu s vážnym zámerom predmet nájmu užívať a riadne a včas plniť svoje povinnosti, najmä platiť nájomné, predmetnú zápisnicu podpíše napriek skutočnosti, že bol vopred oboznámený s možnosťou vypratania v prípade, že si svoje povinnosti plniť nebude.

Bytová náhrada a hmotná núdza nájomcu

V zmysle § 712a ods. 3 Občianskeho zákonníka: „Ak sa nájomný pomer skončil z dôvodu podľa § 711 ods. 1 písm. d) nájomcovi, ktorý preukáže, že je v hmotnej núdzi z objektívnych dôvodov, nájomca má právo len na náhradné ubytovanie. V iných prípadoch skončenia nájomného pomeru z dôvodu podľa § 711 ods. 1 písm. Dôvodom skončenia nájomného pomeru podľa § 711 ods. 1 písm. V marci 2017 bol však prijatý zákon, ktorým sa zmenil a doplnil zákon č. 417/2013 Z. z. o pomoci v hmotnej núdzi. Táto zmena spôsobila, že tieto osoby sa už ďalej neposudzovali ako osoby v hmotnej núdzi a nemohla by im byť ani poskytnutá pomoc v hmotnej núdzi. Táto legislatívna zmena „nahrala do karát“ aj prenajímateľom, keďže počnúc touto zmenou, nájomcovia oveľa zložitejšie preukazovali, že sa skutočne nachádzajú v stave hmotnej núdze a že daný stav nastal z objektívnych dôvodov. Pre prenajímateľov je najpodstatnejšie uvedomiť si, že vypovedanie nájmu a následné vypratanie by malo prichádzať do úvahy najmä v prípadoch, keď je to pre nich finančne efektívne. Finančne efektívne je to vtedy, ak nájomcovi nevzniká právo na bytovú náhradu.

Prečítajte si tiež: Sprievodca nájomnou zmluvou a príspevkom

Prečítajte si tiež: Právne aspekty nájmu v školstve

tags: #nájomná #zmluva #Aupark #vzor