Nájomná zmluva a bezpodielové spoluvlastníctvo manželov: Vzory, aspekty a právne implikácie

Tento článok sa zameriava na problematiku nájomných zmlúv a ich prepojenie s bezpodielovým spoluvlastníctvom manželov (BSM) v slovenskom právnom poriadku. Cieľom je poskytnúť komplexný prehľad o vzoroch zmlúv, právnych aspektoch a praktických radách, ktoré môžu byť užitočné pre prenajímateľov, nájomcov aj manželov.

Bezpodielové spoluvlastníctvo manželov (BSM)

Čo je to vlastne bezpodielové spoluvlastníctvo manželov (ďalej aj BSM)? Z pravidla zánikom manželstva t.j. právoplatným rozhodnutím o rozvode manželstva zanikne i BSM.

Manželia môžu dohodou rozšíriť alebo zúžiť zákonom určený rozsah bezpodielového spoluvlastníctva. Obdobne sa môžu dohodnúť aj o správe spoločného majetku. Manželia sa môžu dohodnúť, že vyhradia vznik bezpodielového spoluvlastníctva ku dňu zániku manželstva. Dohoda podľa odsekov 1 a 2 vyžaduje formu notárskej zápisnice. Manželia sa môžu voči inej osobe na túto dohodu odvolať len vtedy, ak jej je táto dohoda známa.

Vyporiadanie BSM

V prvom rade, ak sa chcú bývalý manželia vyporiadať dohodou musia sa dohodnúť dobrovoľne a zhodne s tým súhlasiť. Ak si rozvedení manželia po rozvode ponechajú nejaké veci pre seba zo spoločného majetku je lepšie, ak o tom uzavrú dohodu, aby v budúcnosti nemohli nastať nejaké nezhody. Ak však ide o nehnuteľnú vec musí mať dohoda písomnú formu a účinnosť nadobudne vkladom do katastra.

Dôležité je uviesť, že pokiaľ medzi manželmi nedošlo k vyporiadaniu dohodou, každý z nich môže žiadať, aby vykonal vyporiadanie súd. Manželia sa môžu dohodnúť, alebo dať návrh na vyporiadanie prostredníctvom súdu do troch rokov od právoplatnosti rozhodnutia o rozvode. Ak to však do troch rokov neurobia, nastane vyporiadanie priamo zo zákona.

Prečítajte si tiež: Sprievodca nájomnou zmluvou a príspevkom

Zákon ustanovuje nevyvrátiteľnú domnienku, podľa ktorej sa manželia vyporiadali, pokiaľ ide o hnuteľné veci podľa stavu, v akom každý z nich výlučne užíva veci z bezpodielového spoluvlastníctva pre svoje potreby a potreby svojej rodiny a domácnosti. Pri ostatných hnuteľných veciach, t.j. pri veciach, ktoré neužíva ani jeden z manželov výlučne pre svoju potrebu a potreby rodiny, ako aj pri nehnuteľných veciach platí, že sú v podielovom spoluvlastníctve a že podiely oboch spoluvlastníkov sú rovnaké.

Samozrejme, každý si dohodu môže spísať sám a ako je aj vyššie uvedené, ak sa jedná pri vyporiadaní BSM len o hnuteľné veci, netreba písomnú dohodu, stačí ústna s tým, že sa spíše len potvrdenie o tom, že sa obaja manželia medzi sebou vyporiadali. Ak však chcete, aby takáto dohoda bola spísaná naozaj dobre, a obsahovala všetky náležitosti aké má mať, vtedy by bolo lepšie navštíviť osobu, ktorá má so spísaním takýchto dohôd skúsenosti ako napr. advokát, notár a v súčasnosti už aj mediátor. Človek si je potom istý, že dohoda spĺňa všetky formálne aj právne skutočnosti tak ako majú byť.

Ak sa chcú bývalí manželia vyporiadať dohodou často sa v praxi stretávame s nasledovnými otázkami a skutočnosťami, ktoré treba na to, aby sa dohoda spýtala vyriešiť a zakomponovať ich do nej.

Otázky a skutočnosti pri vyporiadaní BSM

1. Úvery a pôžičky: Ak by chcel jeden z bývalých manželov na seba zobrať v budúcnosti ďalší úver alebo pôžičku mohlo by to byť pre neho ťažké a to z toho dôvodu, žeby stále bol písaný na úvere ako spoludlžník alebo ako ručiteľ. Ak by už naďalej nechcel jeden z bývalých manželov figurovať napríklad na zmluve o úvere, ktorú podpísali obaja manželia v čase manželstva nemôžu sa len tak obaja bývalí manželia dohodnúť v dohode o vyporiadaní BSM, že predmetný úver prejde len na jedného z nich. Takáto dohoda by nemala účinky voči spoločnosti alebo banke, v ktorej si úver obaja manželia počas manželstva zobrali. Teda najdôležitejšie je, aby manžel ktorý preberie na seba úver podpísal v danej spoločnosti, kde si úver obaja manželia brali to, že súhlasí s tým, že druhý manžel už na úverovej zmluve nebude figurovať. Bez jeho súhlasu a súhlasu banky alebo spoločnosti stým, že záväzok zo zmluvy prechádza len na jedného z bývalých manželov sa nedá len tak dohodnúť v dohode o vyporiadaní BSM. Mohlo by sa následne stať, keby s tým úverová banka alebo spoločnosť nesúhlasila a stále by ostali figurovať v úverovej zmluve obaja bývalí manželia ako spoludlžníci, že aj keby bola dohoda o vyporiadaní BSM spísaná a bolo by v nej, že všetok úver z predmetnej úverovej zmluvy prechádza len na jedného z býv. manželov, že takýto úkon by bol voči úverovej banke neúčinný. V budúcnosti by mohol nastať prípad, keď (bývalý manžel, ktorý by stále figuroval, ako spoludlžník na úverovej zmluve, ale v dohode o vyporiadaní BSM by už ako dlžník nebol), že druhý bývalý manžel by prestal splácať úver a banka by dlh vymáhala aj od bývalého manžela.
2. Rovnaké podiely: Podľa § 150 OZ pri vyporiadaní sa vychádza z toho, že podiely oboch manželov sú rovnaké. Každý z manželov je oprávnený požadovať, aby sa mu uhradilo, čo zo svojho vynaložil na spoločný majetok, a je povinný nahradiť, čo sa zo spoločného majetku vynaložilo na jeho ostatný majetok. Ďalej sa prihliadne predovšetkým na potreby maloletých detí, na to, ako sa každý z manželov staral o rodinu, a na to, ako sa zaslúžil o nadobudnutie a udržanie spoločných vecí. Áno všeobecne je dané, že by mali byť podiely oboch manželov pri vyporiadaní BSM rovnaké, ale pri uzavieraní dohody o vyporiadaní BSM sa uplatní dispozitívna voľnosť účastníkov občianskoprávnych vzťahov.
3. Zmluvná pokuta: V prípade, že sa býv. manželia dohodnú na tom, že napr. jeden z manželov je povinný vyplatiť druhému manželovi určitú peňažnú sumu v danom čase a dojednajú si aj zmluvnú pokutu, a k vyplateniu predmetnej sumy v danom čase nedôjde. Je druhý býv.
4. Mediátor: Mediácia je dobrovoľný, dôverný proces, pri ktorom neutrálna osoba napomáha stranám dospieť k vyriešeniu ich sporu dohodou. Základným predpokladom mediácie je vôľa a ochota strán, ktoré medzi sebou majú spor, aktívne hľadať spôsob jeho riešenia a urovnania. Môžu sa tak, za pomoci nestranného sprostredkovateľa, vyhnúť konaniu pred súdom. Okrem iných záležitostí môže teda aj dohodu o vyporiadaní BSM spísať mediátor. Výhodou je, že takáto osoba (mediátor) vystupuje pri spisovaní dohody v postavení nestrannej osoby, účastníkov dohody do ničoho nenúti a na základe jeho právnych vedomostí je schopný takúto dohodu spísať, aby dohoda mala aj v prípade nejakých sporov v budúcnosti medzi bývalými manželmi právne účinky.

Vzor žaloby na určenie spôsobu užívania veci patriacej do BSM

Vzor žaloby na určenie spôsobu užívania veci patriacej do bezpodielového spoluvlastníctva manželov JUDr. Lucia Danišovičová, JUDr. Alexander Škrinár, CSc, JUDr. Ivan Syrový, PhD. Stiahnuť vzor Žaloba na určenie spôsobu užívania veci patriacej do BSM podľa ustanovenia § 146 Občianskeho zákonníka Okresný súd ………………………….. …………………………………………….. …………………………………………….. V ………………………………….. , dňa ……………… ŽALOBA Žalobca: Meno a priezvisko: ………………………………… Bydlisko: ………………………………………………. Dátum narodenia: ……………………………………

Vzor dohody o vyporiadaní BSM

Vzor dohody o vyporiadaní bezpodielového spoluvlastníctva manželov JUDr. Lucia Danišovičová, JUDr. Alexander Škrinár, CSc, JUDr. Ivan Syrový, PhD. Stiahnuť vzor Dohoda o vyporiadaní bezpodielového spoluvlastníctva manželov podľa ustanovenia § 149 Občianskeho zákonníka Manžel: Meno a priezvisko: …………………………………. Bydlisko: ………………………………………………. Dátum narodenia: …………………………………… a Manželka: Meno a priezvisko: ………………………………….. Bydlisko: ……………………………………………….. Dátum narodenia: ……………………………………. I. Manželstvo účastníkov bolo rozvedené rozsudkom Okresného súdu ………… zo dňa …………… sp. zn.

Prečítajte si tiež: Právne aspekty nájmu v školstve

Nájomná zmluva

Nájomná zmluva je dvojstranný právny úkon, ktorým prenajímateľ prenecháva nájomcovi za odplatu vec, aby ju dočasne užíval alebo z nej bral úžitky. Nájomná zmluva sa uzatvára na dobu určitú alebo neurčitú.

Základné náležitosti nájomnej zmluvy

• Identifikácia zmluvných strán: Presné údaje o prenajímateľovi a nájomcovi (meno, priezvisko, adresa, dátum narodenia, prípadne IČO).
• Predmet nájmu: Podrobný popis prenajímanej veci (napr. byt, dom, nebytový priestor, auto, pozemok).
• Výška nájomného a spôsob platby: Presná suma nájomného, termín splatnosti a spôsob platby (napr. na bankový účet, v hotovosti).
• Doba trvania nájmu: Určenie, či sa zmluva uzatvára na dobu určitú alebo neurčitú, a v prípade doby určitej aj presný dátum ukončenia nájmu.
• Práva a povinnosti zmluvných strán: Podrobné vymedzenie práv a povinností prenajímateľa a nájomcu, napr. povinnosti týkajúce sa údržby, opráv, platenia energií, používania predmetu nájmu.
• Podmienky ukončenia nájmu: Spôsoby a podmienky ukončenia nájomnej zmluvy, vrátane výpovedných dôvodov a výpovedných lehôt.

Vzor nájomnej zmluvy

(§ 685 a nasl. 1. Prenajímateľ: RNDr. Peter Novák, nar. 10. 2. Nájomca: Hermína Biela, nar. 22. 1. Predmetom nájmu je byt nachádzajúci sa v Rimavskej Sobote na Ulici Mateja Korvína, súpisné číslo 1589, vchod číslo 3, byt číslo 771, na treťom poschodí, pozostávajúci z dvoch izieb, kuchyne a príslušenstva ako aj spoločné a pivničné priestory a vybavenie a zariadenie bytu, ktorý je vedený Správou katastra Rimavská Sobota, Obec Rimavská Sobota, katastrálne územie Rimavská Sobota na liste vlastníctva č. 2. Zmluva sa uzatvára na dobu určitú odo dňa 22. novembra 2010 do 31. 1. 2. Nájomné je splatné vždy do konca každého kalendárneho mesiaca vopred. Nájomné platí nájomca prenajímateľovi na jeho bankový účet uvedený v záhlaví tejto zmluvy. 3. 1. a) okrem nájomného bude riadne a včas platiť úhrady súvisiace s užívaním bytu Mestskej bytovej správe, SSE, SPP, RTVS a i. podľa mesačného predpisu určeného Mestskou bytovou správou, s. r. c) drobné opravy v byte súvisiace s jeho užívaním a obvyklé udržiavacie práce v byte si zabezpečí sám a na vlastné náklady. d) vady a poškodenia, ktoré nájomca spôsobí sám alebo tí, ktorí s ním bývajú, odstráni bez zbytočného odkladu a navráti do pôvodného stavu na vlastné náklady. g) nebude vykonávať podstatné zmeny a stavebné úpravy bez predchádzajúceho písomného súhlasu prenajímateľa, a to ani na svoje náklady. k) umožní vstup prenajímateľovi do bytu za účelom prekontrolovania technického stavu bytu a dodržiavania zmluvných podmienok. V opačnom prípade má prenajímateľ právo okamžite vypovedať nájom bytu a požadovať vypratanie bytu. m) uhradí nedoplatok ročného vyúčtovania nákladov súvisiacich s užívaním bytu, a to do 10 dní odo dňa jeho obdržania. 2. 1. Nájomca je povinný do 14 dní odo dňa uzavretia zmluvy zložiť na účet nájomcu uvedený v článku I. bod 1. tejto zmluvy depozit vo výške 500 eur. 2. b) na zaplatenie dlžného nájomného vrátane úrokov z omeškania a zmluvných pokút alebo úhrad spojených s užívaním bytu resp. nedoplatku za ročné vyúčtovanie nákladov súvisiacich s užívaním bytu za čas trvania nájmu, ak nedôjde k dobrovoľnej úhrade zo strany nájomcu. 3. Prenajímateľ sa zaväzuje vrátiť depozit v plnej výške alebo jeho nepoužitú časť do najbližšieho 15. júna nasledujúceho po skončení nájmu na účet nájomcu uvedený v článku I. bod 2. tejto zmluvy. Nájomca nemá právo požadovať vrátenie depozitu počas trvania nájmu. Na doručovanie výzvy podľa bodu 2 písm. 1. 2. Prenajímateľ môže nájomcovi písomne vypovedať nájom bytu z dôvodov uvedených v § 711 Občianskeho zákonníka ako aj z dôvodu porušenia ďalších povinností uvedených v článku VI. bod 1 tejto zmluvy. Výpovedná doba je trojmesačná a začína plynúť od prvého dňa mesiaca nasledujúceho po doručení výpovede. Za doručenie výpovede sa považuje aj vrátenie nedoručenej zásielky nájomcovi na adresu prenajímaného bytu. Výpoveď je v takomto prípade doručená dňom uloženia zásielky na pošte aj keď sa nájomca o výpovedi nedozvie. 3. V prípade skončenia nájmu je nájomca povinný odovzdať prenajímateľovi do 3 dní odo dňa zániku nájmu kľúče od bytu, vchodu do bytového domu, pivničných priestorov a schránky a odovzdať mu byt v stave spôsobilom na riadne užívanie, inak vzniká prenajímateľovi nárok na náhradu vzniknutých škôd, ktoré môže prenajímateľ uhradiť zo zloženého depozitu podľa článku VII. 4. 1. 2. Nájomné za obdobie od 22. 11. 2010 do 30. 11. 2010 v sume 25 eur je nájomca povinný zaplatiť spolu s bežným nájomným za mesiac december najneskôr do 10 dní odo dňa podpísania zmluvy spôsobom podľa článku V. 1. 2. 3. 4. V Rimavskej Sobote, dňa 22.

Nájom bytu a osobitná úprava

Zvláštnu úpravu má nájom bytu podľa Občianskeho zákonníka (§ 685 až § 716) a nájom nebytových priestorov upravený v samostatnom zákone č 116/1990 Zb. Každá bytová a nebytové jednotka má v súlade so zákonom o vlastníctve bytov a nebytových priestorov č. 182/1993 Z. z svojho priameho vlastníka, ktorý je zapísaný na Liste vlastníctva. K bytovej a nebytovej jednotke tiež patrí podiel na spoločných častiach domu a pozemku. Bytom sa rozumie miestnosť alebo súbor miestností, ktoré sú podľa rozhodnutia stavebného úradu určené na bývanie.

Zánik nájmu bytu

Prenajímateľ môže nájomcovi písomne vypovedať nájom bytu z dôvodov uvedených v § 711 Občianskeho zákonníka ako aj z dôvodu porušenia ďalších povinností uvedených v článku VI. bod 1 tejto zmluvy. Výpovedná doba je trojmesačná a začína plynúť od prvého dňa mesiaca nasledujúceho po doručení výpovede. Za doručenie výpovede sa považuje aj vrátenie nedoručenej zásielky nájomcovi na adresu prenajímaného bytu. Výpoveď je v takomto prípade doručená dňom uloženia zásielky na pošte aj keď sa nájomca o výpovedi nedozvie.

V prípade skončenia nájmu je nájomca povinný odovzdať prenajímateľovi do 3 dní odo dňa zániku nájmu kľúče od bytu, vchodu do bytového domu, pivničných priestorov a schránky a odovzdať mu byt v stave spôsobilom na riadne užívanie, inak vzniká prenajímateľovi nárok na náhradu vzniknutých škôd, ktoré môže prenajímateľ uhradiť zo zloženého depozitu podľa článku VII.

Prečítajte si tiež: Zmluva o nájme bytu Zbehy

Predmanželská zmluva a jej význam

Slovenský právny poriadok nepozná inštitút "predmanželskej zmluvy" ako samostatný zmluvný typ. Avšak, v zmysle ust. § 143a/ Obč. zákonníka, manželia môžu dohodou rozšíriť alebo zúžiť zákonom určený rozsah bezpodielového spoluvlastníctva. Táto dohoda musí mať formu notárskej zápisnice a môže byť spísaná až po uzatvorení manželstva.

Ochrana majetku pred manželstvom

Ak má jeden z partnerov pred uzavretím manželstva dlhy alebo exekúcie, tieto záväzky neprechádzajú automaticky na druhého partnera po uzavretí manželstva. Exekútor nemôže siahnuť na majetok, ktorý je vo výlučnom vlastníctve druhého partnera, ani na jeho mzdu.

Na ochranu majetku pred exekúciami je možné spísať notársku zápisnicu o zúžení bezpodielového spoluvlastníctva manželov. Túto zápisnicu môže spísať jedine notár.

Dlhy a exekúcie počas manželstva

Pohľadávka veriteľa len jedného z manželov, ktorá vznikla za trvania manželstva, môže byť pri výkone rozhodnutia uspokojená i z majetku patriaceho do bezpodielového spoluvlastníctva manželov.

Dedenie a závet

Ak jeden z manželov má deti z predchádzajúceho manželstva a chce zabezpečiť, aby po jeho smrti dedili jeho deti, je vhodné spísať závet. V závete je možné určiť, že dedičmi budú výlučne deti z predchádzajúceho manželstva.

Ak manželia nemajú spoločné deti, po smrti jedného z manželov dedí pozostalý manžel v druhej skupine zákonných dedičov spolu s rodičmi zomrelého a spolužijúcimi osobami.

Vecné bremeno

V prípade, že jeden z partnerov je výlučným vlastníkom nehnuteľnosti a chce zabezpečiť, aby mal druhý partner právo doživotného užívania a bývania v tejto nehnuteľnosti, je možné zriadiť vecné bremeno. Toto právo zostane zachované aj po smrti vlastníka nehnuteľnosti a prededení nehnuteľnosti dedičmi.

Rôzne typy zmlúv a ich použitie

• Kúpna zmluva: Používa sa pri predaji alebo kúpe auta, domu, bytu, pozemku, stroja, elektroniky alebo akejkoľvek inej veci.
• Darovacia zmluva: Používa sa, ak darujete auto, dom, byt alebo inú vec.
• Dohoda o vykonaní práce: Výhodná pre flexibilitu. Pokiaľ potrebujete, aby pre vás niekto občasne pracoval.
• Súhlas so živnosťou: Tento súhlas je vhodný pokiaľ potrebujete prevádzkovať živnosť, na vykonávanie ktorej nespĺňate všetky predpoklady.
• Zmluva o mlčanlivosti: Potrebujete zaviazať svojho zmluvného partnera k mlčanlivosti, resp. ochrániť všetky dôverné informácie, ku ktorým môže získať prístup?
• Zmluva o postúpení pohľadávky: Pokiaľ potrebujete previesť práva k pohľadávke resp. Obávate sa, že vaša pohľadávka nebude riadne a včas splnená?
• Zmluva o sprostredkovaní: Ak niekto chce sprostredkovať obchod (napr. realitná kancelária).
• Zmluva o poskytnutí reklamných služieb: Tiež nazývaná ako sponzorská zmluva.

Dôležité aspekty pri uzatváraní zmlúv

• Záruka: Chcete záruku pri predaji alebo kúpe veci?
• E-shop: Máte e-shop (internetový obchod)? Kedy dochádza k uzatvoreniu kúpnej zmluvy? Ako budete dodávať tovar? Môžete zhromažďovať osobné údaje?

tags: #najomna #zmluva #bezpodielove #spoluvlastnictvo #manzelov #vzor