Nájomná zmluva a bezpodielové spoluvlastníctvo manželov (BSM): Komplexný sprievodca

Bezpodielové spoluvlastníctvo manželov (BSM) je na Slovensku dobre známy pojem, avšak nie každý si je vedomý jeho rozsahu a dôsledkov, najmä v kontexte prenájmu nehnuteľností. Tento článok poskytuje komplexný pohľad na BSM a jeho prepojenie s nájomnými zmluvami, pričom zohľadňuje rôzne situácie a právne aspekty.

Čo je bezpodielové spoluvlastníctvo manželov?

BSM je právny inštitút upravený v Občianskom zákonníku, ktorý vzniká uzavretím manželstva. Na rozdiel od podielového spoluvlastníctva, kde sú podiely jasne definované (napr. 1/2 a 1/2), v BSM sú obaja manželia 100% vlastníkmi celej veci. To znamená, že žiadny z manželov nemá konkrétny podiel na majetku, ale obaja majú rovnaké práva a povinnosti vo vzťahu k nemu.

Čo patrí do BSM?

Podľa §143 Občianskeho zákonníka, do BSM patrí všetko, čo môže byť predmetom vlastníctva a čo nadobudol niektorý z manželov za trvania manželstva, s výnimkou:

• Vecí získaných dedičstvom alebo darom
• Vecí, ktoré slúžia osobnej potrebe alebo výkonu povolania len jedného z manželov
• Vecí vydaných v rámci reštitúcie majetku jednému z manželov, ktorý mal vydanú vec vo vlastníctve pred uzavretím manželstva, alebo ktorému bola vec vydaná ako právnemu nástupcovi pôvodného vlastníka

Najčastejším zdrojom BSM sú príjmy a úspory z práce a podnikania oboch manželov.

Rozšírenie alebo zúženie BSM

Manželia majú možnosť zákonom vymedzený rozsah BSM dohodou rozšíriť alebo zúžiť. Môžu do BSM zahrnúť veci, ktoré by inak do neho nepatrili (napr. dary, dedičstvo), alebo naopak, vylúčiť veci, ktoré by do BSM zo zákona patrili. Obdobne sa môžu dohodnúť aj o správe spoločného majetku. Dôležité je, že takéto dohody musia mať formu notárskej zápisnice, inak sú neplatné.

Prečítajte si tiež: Sprievodca nájomnou zmluvou a príspevkom

Príklad: Manželia sa môžu dohodnúť, že výnosy z nehnuteľnosti, ktorá je vo výlučnom vlastníctve jedného z nich, budú naďalej patriť len tomuto manželovi.

Nájomná zmluva a BSM: Právne aspekty

Prenájom nehnuteľnosti, ktorá je súčasťou BSM, si vyžaduje pozornosť a dodržiavanie určitých pravidiel.

Súhlas manželov s prenájmom

Podľa § 145 ods. 1 Občianskeho zákonníka, bežné veci týkajúce sa spoločných vecí môže vybavovať každý z manželov. V ostatných veciach je potrebný súhlas oboch manželov. Poskytnutie bytu do nájmu sa nepovažuje za bežnú vec, preto je potrebný súhlas oboch manželov. Ak jeden z manželov s nájmom nesúhlasí a napriek tomu dôjde k uzavretiu nájomnej zmluvy, zmluva je relatívne neplatná. To znamená, že neplatnosti sa musí niektorá zo zmluvných strán dovolať (najneskôr v lehote 3 rokov), inak sa považuje za platnú.

Súhlas nemusí byť výlučne písomný. Môže byť udelený ústne alebo dokonca mlčky, pokiaľ o ňom niet pochýb. Avšak, preukázať písomný súhlas je vždy jednoduchšie.

Príklad: Ak nájomnú zmluvu podpíše iba jeden z manželov, pričom druhý manžel o nej vie a súhlasí s ňou, zmluva je platná aj bez jeho podpisu.

Prečítajte si tiež: Právne aspekty nájmu v školstve

Príjmy z prenájmu a BSM

Príjmy z prenájmu bytu, ktorý je v BSM, sú súčasťou BSM, a to aj v prípade, ak bol byt nadobudnutý len jedným z manželov pred uzavretím manželstva. To znamená, že tieto príjmy patria obom manželom rovnakým dielom, pokiaľ sa nedohodnú inak.

Výnimka: Ak manželia uzavreli dohodu o zúžení BSM podľa § 143a ods. 1 Občianskeho zákonníka, príjmy z prenájmu môžu byť vyňaté z BSM a patriť len jednému z manželov.

Dôležité: Príjem sa stáva súčasťou BSM až v čase, keď ho oprávnený prevzal. Samotný nárok na vyplatenie príjmu nie je predmetom BSM, pretože nejde o vec, ale o pohľadávku.

Krátkodobý nájom bytu

Na krátkodobý nájom bytu (nájomný vzťah, ktorý netrvá dlhšie ako dva roky) sa vzťahuje zákon č. 98/2014 Z. z. o krátkodobom nájme bytu. Tento zákon je špeciálnym predpisom vo vzťahu k Občianskemu zákonníku a upravuje práva a povinnosti prenajímateľa a nájomcu.

Čo robiť pri nezhodách medzi manželmi?

Ak dôjde medzi manželmi k nezhode ohľadom práv a povinností vyplývajúcich z BSM, môžu sa obrátiť na súd, ktorý o veci rozhodne (§ 146 Občianskeho zákonníka).

Prečítajte si tiež: Zmluva o nájme bytu Zbehy

Príklad: Ak jeden z manželov nesúhlasí s prenájmom nehnuteľnosti, druhý manžel môže podať návrh na súd, aby súd rozhodol o tejto záležitosti.

Vyporiadanie BSM po zániku manželstva

BSM zaniká zánikom manželstva (napr. rozvodom). Po zániku BSM je potrebné vykonať vyporiadanie majetku patriaceho do BSM. Vyporiadanie sa vykonáva dohodou medzi bývalými manželmi alebo rozhodnutím súdu.

Ak nedôjde k vyporiadaniu BSM do troch rokov od zániku manželstva, platí nevyvrátiteľná domnienka, že hnuteľné veci patria tomu z manželov, ktorý ich výlučne užíva pre svoje potreby a potreby svojej rodiny. Pri ostatných hnuteľných veciach a nehnuteľnostiach platí, že sú v podielovom spoluvlastníctve a podiely oboch spoluvlastníkov sú rovnaké.

Dane a príjmy z prenájmu

Príjmy z prenájmu nehnuteľnosti podliehajú dani z príjmov. Daňovník si môže uplatniť oslobodenie od dane do výšky 500 eur ročne. Pri výpočte základu dane si môže uplatniť preukázateľné výdavky na dosiahnutie, zabezpečenie a udržanie príjmov z prenájmu (napr. výdavky na opravy, údržbu, energie, daň z nehnuteľnosti).

Ak prenajímaná nehnuteľnosť patrí do BSM, manželia si môžu príjem a výdavky rozdeliť v ľubovoľnom pomere.

Povinnosť registrácie na daňovom úrade

Fyzická osoba, ktorá prenajíma nehnuteľnosť na území SR (okrem pozemku), má povinnosť registrovať sa na daňovom úrade. Registračná povinnosť sa vzťahuje aj na cudzincov.

Praktické príklady

Príklad 1: Manželia vlastnia byt v BSM. Manželka podpísala nájomnú zmluvu bez súhlasu manžela. Manžel s tým nesúhlasí. Nájomná zmluva je relatívne neplatná a manžel sa môže dovolať jej neplatnosti na súde.

Príklad 2: Manžel vlastní byt pred manželstvom. Počas manželstva byt prenajíma. Príjmy z prenájmu patria do BSM a sú zdaňované.

Príklad 3: Manželia sa dohodli, že príjmy z prenájmu bytu, ktorý je vo výlučnom vlastníctve manželky, nebudú súčasťou BSM. Uzavreli o tom notársku zápisnicu. V tomto prípade príjmy patria len manželke a zdaňuje ich len ona.

tags: #najomna #zmluva #BSM #manželov