Nájomná zmluva nebytových priestorov: Komplexný sprievodca

Nájomná zmluva nebytových priestorov predstavuje právny dokument, ktorý upravuje vzťah medzi prenajímateľom a nájomcom v súvislosti s užívaním priestorov určených na iné účely ako bývanie. Tento článok poskytuje komplexný pohľad na túto zmluvu, jej náležitosti, práva a povinnosti zmluvných strán, ako aj na spôsoby jej ukončenia.

Právny rámec

Zmluva o nájme nebytových priestorov je upravená v Zákone č. 116/1990 Zb. o nájme a podnájme nebytových priestorov (ďalej len „Zákon o nájme a podnájme nebytových priestorov“) a v ustanovení §720 Zákona č. 40/1964 Zb. Občiansky zákonník (ďalej len „Občiansky zákonník“).

Podstatné náležitosti zmluvy

Zmluva o nájme nebytových priestorov musí obsahovať nasledovné podstatné náležitosti:

1. Označenie zmluvných strán: Presná identifikácia prenajímateľa a nájomcu. V prípade fyzickej osoby je potrebné uviesť meno, priezvisko, miesto trvalého pobytu a dátum narodenia. Ak ide o živnostníka, uvádza sa obchodné meno, miesto trvalého pobytu, dátum narodenia, miesto podnikania a identifikačné číslo. Právnická osoba sa identifikuje obchodným menom, sídlom, identifikačným číslom a menom a priezviskom osoby oprávnenej za ňu konať.
2. Označenie predmetu nájmu: Detailná definícia nebytového priestoru. Za nebytové priestory sa považujú miestnosti alebo súbory miestností, ktoré sú podľa rozhodnutia stavebného úradu určené na iné účely ako na bývanie. Nebytovými priestormi nie sú príslušenstvo bytu ani spoločné priestory domu. Dôležité je uviesť, že predmetom nájmu môže byť len priestor, ktorý je v zmysle kolaudačného rozhodnutia určený na iné využitie ako na bývanie. Je potrebné uviesť číslo listu vlastníctva, na ktorom je stavba zapísaná, parcelné číslo parcely, na ktorej je stavba postavená. Vhodné je priložiť situačný nákres s označením polohy prenajímaného priestoru v rámci objektu. Prenajímateľ je výlučným vlastníkom nehnuteľnosti , ktorá je zapísaná v katastri nehnuteľností vedenom Okresným úradom , katastrálnym odborom, na liste vlastníctva č. , pre okres , obec , katastrálne územie , a to: Nebytového priestoru , umiestneného na poschodí č. bytového domu, vchod č. …, nachádzajúceho sa na ulici v , so súpisným číslom stavby postavenej na pozemku parcely registra „C“ s parc. č. , druh pozemku: zastavané plochy a nádvoria, výmera m2.
3. Účel nájmu: Definícia účelu, na ktorý sa nebytový priestor prenajíma. Nájomca je oprávnený užívať predmet nájmu na účel . Účel nájmu musí byť v súlade so stavebným určením nebytového priestoru. V praxi sa zmluva o nájme nebytových priestorov uzatvára spravidla za účelom zriadenia obchodných priestorov (napr. prevádzka pohostinstva, kaderníctva, predajňa textilu a pod.). Pokiaľ na užívanie predmetu nájmu na účel podľa ods. 1 tohto článku sa bude vyžadovať akékoľvek osobitné povolenie orgánu verejnej správy.
4. Výška nájomného, splatnosť a spôsob úhrady: Presné určenie výšky nájomného, termínov a spôsobu jeho platenia. V Zmluve o nájme nebytového priestoru je potrebné presne určiť nájomné, určiť splatnosť nájomného a tak isto uviesť spôsob platenia nájomného. Za nájom predmetu nájmu sa nájomca zaväzuje platiť prenajímateľovi nájomné vo výške € za každý mesiac. Nájomné sa stanovuje dohodou zmluvných strán vo výške mesačne (ďalej len „Nájomné“). Nájomné a Úhrady sú splatné vždy k kalendárneho mesiaca, ktorý predchádza mesiacu za ktorý sa platí.
5. Doba nájmu: Určenie, či sa zmluva uzatvára na dobu určitú (od - do), alebo neurčitú. Zmluvné strany sa dohodli na trvaní nájmu na dobu určitú, a to od do . Ak doba nájmu nie je dohodnutá, predpokladá sa, že zmluva o nájme sa uzavrela na dobu neurčitú. Nájom sa uzatvára na dobu neurčitú.

Ďalšie dôležité ustanovenia zmluvy

Okrem podstatných náležitostí je vhodné v zmluve upraviť aj ďalšie aspekty nájomného vzťahu, ako napríklad:

• Úhrada za plnenia spojené s užívaním predmetu nájmu: Určenie, ktoré služby a energie hradí nájomca a akým spôsobom (napr. zálohové platby, faktúry). Nájomca sa zaväzuje platiť prenajímateľovi preddavok za plnenia vo výške € za každý mesiac. Plnenia spojené s užívaním predmetu nájmu sú plnenia poskytnuté za účelom jeho riadneho užívania, a to najmä. Zmluvné strany sa dohodli, že skutočná výška úhrad za plnenia spojené s užívaním predmetu nájmu sa zúčtuje so zaplatenými preddavkami najneskôr do jedného mesiaca po obdržaní ročného vyúčtovania od jednotlivých dodávateľských subjektov. Následne na základe skutočnej spotreby plnení spojených s užívaním predmetu nájmu predloží prenajímateľ nájomcovi písomné vyúčtovanie preddavkov v lehote do 14. dní odo dňa, kedy bude ročné vyúčtovanie doručené prenajímateľovi. Na základe tohto vyúčtovania nájomca doplatí prenajímateľovi vzniknutý nedoplatok do 14. dní odo dňa predloženia vyúčtovania nájomcovi. Ak nájomná zmluva trvá, zmluvné strany sa môžu dohodnúť, či sa preplatok započíta na nájomné alebo bude nájomcovi vrátený do 14. dní odo dňa predloženia vyúčtovania. Nájomca sa zaväzuje platiť Úhrady mesačne spolu s bežným nájomným a to ako zálohovú platbu.
• Zodpovednosť za opravy a údržbu: Rozdelenie povinností medzi prenajímateľa a nájomcu pri zabezpečovaní oprav a údržby nebytového priestoru. Prenajímateľ vykonáva opravy, ktoré sa považujú za stredné a generálne. V tomto bode je potrebné uviesť sumu, nad ktorú sa opravy považujú za stredné a generálne. Drobné opravy súvisiace s jeho užívaním a náklady spojené s bežnou údržbou uhrádza nájomca; pojem drobných opráv a nákladov spojených s bežnou údržbou predmetu nájmu je definovaný v nariadení č. Nájomca je povinný na vlastné náklady vykonávať drobné opravy predmetu nájmu a hradiť náklady spojené s bežnou údržbou predmetu nájmu. V tomto bode je potrebné doplniť sumu, do ktorej sa opravy považujú za malé opravy. Malé opravy zabezpečí nájomca.
• Možnosť stavebných úprav: Stanovenie podmienok, za ktorých môže nájomca vykonávať stavebné úpravy v prenajatom priestore. Nájomca nesmie vykonávať stavebné úpravy ani inú podstatnú zmenu v alebo na predmete nájmu bez súhlasu prenajímateľa, a to ani na svoje náklady. Prenajímateľ je oprávnený vykonávať stavebné úpravy na alebo v predmete nájmu a iné podstatné zmeny predmetu nájmu iba so súhlasom nájomcu. Tento súhlas možno odoprieť len z vážnych dôvodov.
• Právo prenajímateľa na kontrolu priestoru: Určenie frekvencie a spôsobu, akým môže prenajímateľ kontrolovať stav prenajatého priestoru. Prenajímateľ má právo kontroly predmetu nájmu minimálne jedenkrát počas troch mesiacov. Kontroly predmetu nájmu môže prenajímateľ vykonávať len v prítomnosti nájomcu alebo ním poverenej osoby, inak len v prípade ak odôvodnene hrozí vznik škody (najmä havarijný stav) a súhlas nájomcu nemohol objektívne získať.
• Poistenie nebytového priestoru: Stanovenie povinnosti poistenia nebytového priestoru a majetku v ňom sa nachádzajúceho. Nájomca je podľa tohto bodu povinný poistiť si svoj majetok vnesený do nebytového priestoru. Prenajímateľ je povinný poistiť svoj majetok, nehnuteľnosť.
• Zmluvné pokuty a úroky z omeškania: Dohoda o sankciách v prípade porušenia zmluvných povinností. Zmluvné strany sa dohodli na zmluvnej pokute vo výške 0,05 % denne z dlžnej sumy, ktorú je nájomca povinný zaplatiť v prípade omeškania s platením Nájomného alebo Úhrad za každý začatý deň omeškania; nárok na náhradu škody a nárok na zákonný úrok z omeškania resp. V prípade omeškania platby má nájomca právo účtovať podnájomcovi úroky z omeškania platby, a to vo výške 0,05 % z dlžnej sumy za každý deň omeškania a to až do úplného zaplatenia.
• Spôsob doručovania písomností: Dohoda o spôsobe doručovania písomností medzi zmluvnými stranami. Zmluvné strany prehlasujú, že adresa, ktorá je uvedená na tejto zmluve pri ich mene je ich adresou, na ktorej sa zdržujú a preberajú zásielky.

Práva a povinnosti zmluvných strán

Prenajímateľ

Práva:

• Právo na riadne a včasné platenie nájomného.
• Právo na kontrolu stavu prenajatého priestoru.
• Právo na ochranu svojho majetku.
• Prenajímateľ si vyhradzuje právo a nájomca to berie na vedomie, že prenajímateľ je oprávnený jednostranne upraviť výšku nájomného jedenkrát ročne o výšku miery ročnej inflácie, zverejnenej Štatistickým úradom SR za uplynulý rok.

Povinnosti:

• Odovzdať nebytový priestor v stave spôsobilom na dohodnuté užívanie.
• Udržiavať priestor v stave spôsobilom na dohodnuté užívanie.
• Zabezpečiť riadne plnenie služieb spojených s užívaním priestoru (ak sa na tom zmluvné strany dohodli).
• Nájomca je povinný odovzdať podnájomcovi predmet zmluvy v stave spôsobilom na dohodnuté užívanie, prázdny a bez osôb oprávnených zdržovať sa v predmete zmluvy.
• Nájomca je povinný počas trvania nájmu zabezpečiť podnájomcovi nerušené užívanie predmetu zmluvy a umožniť mu do neho nepretržitý prístup.
• Nájomca je povinný na vlastné náklady zabezpečiť a udržiavať v platnosti počas celej doby trvania zmluvy majetkové poistenie predmetu zmluvy proti škodám zapríčineným živelnými pohromami (požiar, povodne a pod.).
• Nájomca je oprávnený vstúpiť do predmetu zmluvy len po predchádzajúcej dohode s podnájomcom.
• Nájomca je povinný písomne informovať podnájomcu o plánovaných stavebných resp.
• Nájomca vyhlasuje, že na predmete zmluvy neviaznu ku dňu podpisu tejto zmluvy žiadne dlhy, ťarchy, vecné bremená a ani žiadne iné práva tretích osôb, a nie je mu známe, že by boli vedené akékoľvek súdne, exekučné, konkurzné konania, ani vydané vykonateľné rozhodnutia v súvislosti s predmetom nájmu alebo objektom, alebo, že by takéto konania hrozili.
• Ak by tretie osoby uplatňovali voči podnájomcovi akúkoľvek pohľadávku alebo iné právo spojené s vlastníctvom predmetu zmluvy, vzniknuté počas trvania zmluvy, zaväzuje sa nájomca, že zaplatí takúto pohľadávku alebo uspokojí iné právo a podnájomcovi nahradí škodu tým vzniknutú.
• Nájomca je povinný na svoje náklady zabezpečiť v súlade so všeobecne záväznými právnymi predpismi v oblasti požiarnej ochrany vybavenie predmetu nájmu hasiacimi prístrojmi, zabezpečovať revízie hasiacich prístrojov a hydrantov, zabezpečiť vypracovanie evakuačného plánu a označenie únikov smeru v predmete zmluvy a vypracovanie požiarnych poplachových smerníc (ohlasovňa požiaru a požiarnu knihu).

Nájomca

Práva:

• Právo na užívanie nebytového priestoru v súlade s dohodnutým účelom.
• Právo na riadne plnenie služieb spojených s užívaním priestoru (ak sa na tom zmluvné strany dohodli).
• Nájomca je oprávnený umiestniť si označenie svojej firmy bezplatne na čelnú stranu fasády stavby, kde sa nebytový priestor nachádza.
• Ak prenajímateľ nesplní svoju povinnosť odstrániť závady brániace riadnemu užívaniu predmetu nájmu ani v lehote 30 dní od písomnej výzvy nájomcu prenajímateľovi, má nájomca právo po uplynutí tejto lehoty závady odstrániť v nevyhnutnej miere na svoje náklady.
• Nájomca je oprávnený zriadiť v predmete nájmu pripojenie k internetovej sieti, nájomca tak urobí vo svojom mene a na vlastné náklady. Podpisom tejto zmluvy prenajímateľ dáva nájomcovi so zriadením príslušnej služby súhlas.
• Interiérové úpravy predmetu zmluvy, ktoré nevyžadujú stavebné povolenia alebo ohlasovaciu povinnosť v zmysle platných zákonov, je oprávnený podnájomca si vykonať sám a na vlastné náklady. O týchto úpravách je povinný podnájomca nájomcu vopred informovať.

Povinnosti:

• Platiť riadne a včas nájomné a úhrady za služby spojené s užívaním priestoru.
• Užívať nebytový priestor v súlade s dohodnutým účelom a spôsobom, a to tak, aby nedochádzalo k jeho poškodzovaniu a neprimeranému opotrebovaniu.
• Udržiavať čistotu a poriadok v prenajatom priestore a jeho okolí.
• Oznámiť prenajímateľovi potrebu opráv, ktoré má vykonať prenajímateľ, a umožniť mu ich vykonanie.
• Odstrániť závady a poškodenia, ktoré spôsobil na predmete nájmu sám alebo tí, ktorým umožnil vstup do predmetu nájmu.
• Umožniť prenajímateľovi kontrolu predmetu nájmu vo vopred oznámenom čase.
• Nájomca sa zaväzuje udržiavať čistotu a zimnú údržbu okolitých priestorov podľa VZD mesta, v ktorom sa nehnuteľnosť nachádza. Nájomca je podľa ustanovenia §5 ods.
• Podnájomca sa zaväzuje zabezpečiť, resp.

Ukončenie nájmu

Nájom nebytového priestoru môže zaniknúť rôznymi spôsobmi:

Prečítajte si tiež: Sprievodca nájomnou zmluvou a príspevkom

• Písomná dohoda: Zmluvné strany sa dohodnú na ukončení nájmu. Nájomnú zmluvu možno zrušiť písomnou dohodou účastníkov.
• Výpoveď: Jedna zo zmluvných strán vypovie nájom z dôvodov uvedených v zmluve alebo v zákone. Nájom možno skončiť tiež písomnou výpoveďou z dôvodov uvedených v § 9 ods. 2 a 3 zák. č. 116/1990 Zb. o nájme a podnájme nebytových priestorov v platnom znení a v tejto zmluve. Vo výpovedi musí byť vymedzený dôvod výpovede a musí byť doručená druhej zmluvnej strane. Výpovedná lehota podľa ustanovenia § 12 Zákona o nájme a podnájme nebytových priestorov je tri mesiace, ak nebolo dohodnuté inak. Počíta sa od prvého dňa mesiaca nasledujúceho po doručení výpovede. Výpovedná doba je trojmesačná a začína plynúť dňom nasledujúcim po dni, v ktorom bola druhej zmluvne strane doručená výpoveď. Pred uplynutím tejto doby je možné ukončiť túto zmluvu písomnou výpoveďou ktoroukoľvek zo zmluvných strán s výpovednou lehotou 3 mesiace.
• Odstúpenie od zmluvy: V prípade podstatného porušenia zmluvných povinností jednou zo strán môže druhá strana od zmluvy odstúpiť. Nájomná zmluva sa zrušuje okamihom doručenia písomného odstúpenia od nájomnej zmluvy druhej zmluvnej strane.
• Zánik predmetu nájmu: Ak dôjde k zániku nebytového priestoru (napr. zničenie v dôsledku živelnej pohromy), nájom zaniká.
• Uplynutie doby nájmu: V prípade zmluvy na dobu určitú nájom zaniká uplynutím dohodnutej doby.

V prípade skončenia nájmu je nájomca povinný vrátiť predmet nájmu prenajímateľovi v stave, v akom ho prevzal, s prihliadnutím na obvyklé opotrebenie. V prípade skončenia nájmu je nájomca povinný vrátiť predmet nájmu prenajímateľovi v stave v akom ho prevzal, prípadne s prenajímateľom odsúhlasenými zmenami alebo úpravami a s prihliadnutím na obvyklé opotrebenie, a to v posledný deň trvania nájmu v súlade so zmluvou.

Prečítajte si tiež: Právne aspekty nájmu v školstve

Prečítajte si tiež: Zmluva o nájme bytu Zbehy

tags: #najomna #zmluva #bztovzch #priestorov #obciansky #zakonnik