Nájomná zmluva a list vlastníctva: Všetko, čo potrebujete vedieť

Nájomná zmluva a list vlastníctva sú dva základné dokumenty, ktoré zohrávajú kľúčovú úlohu pri prenájme nehnuteľnosti. Nájomná zmluva upravuje vzťah medzi prenajímateľom a nájomcom, zatiaľ čo list vlastníctva preukazuje vlastnícke právo k nehnuteľnosti. V tomto článku sa podrobne pozrieme na obe tieto listiny, ich význam a náležitosti, ako aj na praktické aspekty ich využitia.

Čo je nájomná zmluva?

Nájomná zmluva je dvojstranný právny úkon, ktorým sa prenajímateľ zaväzuje prenechať nájomcovi vec (najčastejšie nehnuteľnosť) na dočasné užívanie a nájomca sa zaväzuje platiť za to prenajímateľovi nájomné. Nájomná zmluva je upravená v Občianskom zákonníku (§ 663 a nasl.).

Základné náležitosti nájomnej zmluvy

Aby bola nájomná zmluva platná a právne záväzná, musí obsahovať nasledovné základné náležitosti:

• Identifikácia zmluvných strán: Presné údaje o prenajímateľovi a nájomcovi (meno, priezvisko, adresa, rodné číslo alebo IČO).
• Predmet nájmu: Podrobný popis prenajímanej nehnuteľnosti (adresa, číslo bytu, rozloha, príslušenstvo).
• Účel nájmu: Stanovenie, na aký účel sa nehnuteľnosť prenajíma (napr. bývanie, podnikanie).
• Výška nájomného a spôsob platby: Presná suma nájomného, termín splatnosti a spôsob platby (napr. prevodom na účet).
• Doba trvania nájmu: Určenie, či sa zmluva uzatvára na dobu určitú alebo neurčitú.
• Podmienky ukončenia nájmu: Stanovenie podmienok, za ktorých môže byť nájomná zmluva vypovedaná (výpovedné lehoty, dôvody výpovede).
• Ďalšie dojednania: Ďalšie podmienky a dohody medzi prenajímateľom a nájomcom (napr. práva a povinnosti pri opravách, úhrada energií, pravidlá používania spoločných priestorov).

Vzor nájomnej zmluvy

Na internete je dostupných mnoho vzorov nájomných zmlúv, ktoré môžu slúžiť ako východisko pri tvorbe vlastnej zmluvy. Je však dôležité si uvedomiť, že každý prípad je individuálny a vzorová zmluva nemusí zohľadňovať všetky špecifiká danej situácie. Preto je vždy vhodné konzultovať návrh zmluvy s právnikom, aby sa predišlo prípadným problémom v budúcnosti.

Čo je list vlastníctva?

List vlastníctva je verejná listina, ktorá preukazuje vlastnícke právo k nehnuteľnosti. Vydáva ho katastrálny odbor okresného úradu a obsahuje všetky dôležité informácie o nehnuteľnosti, ako sú jej identifikácia, výmera, vlastníci, ťarchy a obmedzenia.

Prečítajte si tiež: Sprievodca nájomnou zmluvou a príspevkom

Obsah listu vlastníctva

List vlastníctva sa skladá z niekoľkých častí:

• Označenie katastrálneho územia: Názov katastrálneho územia, v ktorom sa nehnuteľnosť nachádza.
• Identifikácia nehnuteľnosti: Parcelné číslo, druh pozemku, súpisné číslo stavby.
• Vlastníci a iné oprávnené osoby: Meno, priezvisko, adresa, rodné číslo alebo IČO vlastníkov a iných osôb s právami k nehnuteľnosti (napr. záložné právo, vecné bremeno).
• Ťarchy a obmedzenia: Záznamy o záložných právach, vecných bremenách, exekúciách a iných obmedzeniach, ktoré zaťažujú nehnuteľnosť.
• Iné údaje: Ďalšie informácie o nehnuteľnosti, ako sú napríklad poznámky o prebiehajúcich konaniach.

Význam listu vlastníctva pri prenájme

List vlastníctva zohráva dôležitú úlohu pri prenájme nehnuteľnosti, pretože preukazuje, kto je skutočným vlastníkom nehnuteľnosti. Nájomca by si mal pred podpisom nájomnej zmluvy vždy overiť, či osoba, ktorá vystupuje ako prenajímateľ, je skutočne vlastníkom nehnuteľnosti uvedeným v liste vlastníctva. Tým sa môže vyhnúť prípadným problémom s neoprávneným prenájmom.

Ako získať list vlastníctva?

List vlastníctva je možné získať na katastrálnom odbore okresného úradu, a to osobne alebo poštou. Okrem toho je možné získať list vlastníctva aj elektronicky prostredníctvom portálu katastra nehnuteľností. Za vydanie listu vlastníctva sa platí správny poplatok.

Praktické rady a odporúčania

• Overte si totožnosť prenajímateľa: Pred podpisom nájomnej zmluvy si vždy overte totožnosť prenajímateľa a porovnajte ju s údajmi uvedenými v liste vlastníctva.
• Prečítajte si nájomnú zmluvu pozorne: Pred podpisom si dôkladne prečítajte celú nájomnú zmluvu a uistite sa, že rozumiete všetkým jej podmienkam. V prípade nejasností sa poraďte s právnikom.
• Urobte si fotodokumentáciu: Pred nasťahovaním si urobte fotodokumentáciu stavu nehnuteľnosti, aby ste predišli sporom pri ukončení nájmu.
• Hlásenie zmien: Nezabudnite nahlásiť svoj pobyt v prenajatej nehnuteľnosti na príslušnom úrade.
• Práva a povinnosti: Oboznámte sa so svojimi právami a povinnosťami ako nájomca, aby ste predišli prípadným nedorozumeniam s prenajímateľom.

Elektronické služby a dištančné stretnutia

Mimoriadna situácia a ochrana zdravia si vyžadujú, aby sme sa všetci správali rozumne a obmedzili osobný kontakt na nevyhnutné minimum. Osobné stretnutie s advokátom, notárom alebo na úradoch môžete nahradiť dištančným stretnutím telefonickým alebo elektronickým. Dištančné stretnutia s klientom sú možné prostredníctvom telefónu alebo niektorej z elektronických platforiem ako napr. SKYPE, Viber, WhatsApp. Aj elektronické prevzatie a príprava zastúpenia sú bežné. Ak potrebujete právne zastúpenie na súde, je možné ho prevziať aj bez osobného stretnutia. Z pohodlia domova môžete udeliť plnú moc aj doručiť dôkazy pre súd v elektronickej forme. Nemusíte chodiť na poštu. Akékoľvek podanie na súd alebo iný orgán verejnej moci sa realizuje výlučne elektronicky, prostredníctvom zabezpečenej dátovej schránky.

Založenie spoločnosti s ručením obmedzeným (s.r.o.)

Spoločnosť s ručením obmedzeným je na Slovensku najbežnejšou formou podnikania, vhodnou najmä pre malé a stredné podnikanie. Predtým, ako sa rozhodnete a pristúpite k založeniu vlastnej spoločnosti s ručením obmedzeným, musíte vedieť niekoľko podstatných náležitostí.

Prečítajte si tiež: Právne aspekty nájmu v školstve

Obchodné meno

Výber obchodného mena je vo Vašej réžii, avšak majte na pamäti, že nesmie byť zameniteľné s obchodným menom iného podnikateľa a nesmie vzbudzovať klamlivú predstavu o tom, v akej oblasti podnikáte. To, či pod Vami vybraným obchodným menom už niekto podniká, zistíte na internetovej stránke www.orsr.sk (zadaním vyhľadávania podľa obchodného mena). Samozrejme, obchodné meno spoločnosti musí na jeho konci obsahovať označenie „spoločnosť s ručením obmedzeným“, „spol. s r.o.“ alebo skratku „s.r.o.“.

Sídlo spoločnosti

Sídlo je adresa, ktorá bude ako sídlo zapísaná v Obchodnom a Živnostenskom registri, pričom ním môže byť adresa Vášho bydliska, prípadne adresa nehnuteľnosti, ktorú vlastníte alebo užívate, napr. ako nájomca. V prípade, ak nie ste vlastníkom danej nehnuteľnosti, potrebujete súhlas jej vlastníka so zápisom do Obchodného alebo Živnostenského registra. K žiadosti sa prikladá nájomná zmluva alebo list vlastníctva k nehnuteľnosti.

Predmet činnosti

O tom, čím sa Vaša spoločnosť zaoberá, vypovedá predmet činnosti zapísaný v Obchodnom a Živnostenskom registri. Samozrejme, môžete mať zapísané aj viaceré predmety činností, čo je v dnešnej multifunkčnej dobe úplne bežné. Môžete si zvoliť aj činnosti, o ktorých predpokladáte, že ich budete v budúcnosti vykonávať. Zoznam remeselných a viazaných činností je uvedený v prílohách živnostenského zákona, zoznam voľných živností nie je zákonom určený, avšak Ministerstvo vnútra SR vydalo zoznam odporúčaných voľných živností; zoznamy nájdete na www.minv.sk/?zivnostenske-podnikanie.

Založenie a vznik s.r.o.

Na základe právnej úpravy v Obchodnom zákonníku rozlišujeme dve štádiá vytvárania spoločnosti s ručením obmedzeným, a to jej založenie a vznik. Spoločnosť s ručením obmedzeným môže založiť fyzická aj právnická osoba, a taktiež ju môže založiť aj len jedna osoba. V tom prípade je zakladateľ jediným spoločníkom v spoločnosti. Fyzická osoba však môže byť jediným spoločníkom najviac v troch spoločnostiach.

Spoločenská zmluva

Samotné založenie spoločnosti s ručením obmedzeným sa uskutočňuje uzavretím spoločenskej zmluvy a v prípade, ak spoločnosť zakladá jeden zakladateľ, sa tento dokument nazýva zakladateľská listina. Spoločenská zmluva musí mať písomnú formu a podpisy zakladateľov musia byť osvedčené. Obligatórne (povinné) náležitosti spoločenskej zmluvy uvádza § 110 Obchodného zákonníka.

Prečítajte si tiež: Zmluva o nájme bytu Zbehy

Živnostenské oprávnenie

Následne po založení spoločnosti s ručením obmedzeným je potrebné ohlásiť prevádzkovanie živnosti živnostenskému úradu miestne príslušnému podľa sídla právnickej osoby. Náležitosti ohlásenia právnickej osoby sú obsiahnuté v § 45 ods. 3 živnostenského zákona a vzor tlačiva nájdete na www.minv.sk/?vzory-tlaciv-pre-po. K vyplnenému tlačivu na ohlásenie živnosti pre právnickú osobu je potrebné živnostenskému úradu predložiť podpísanú spoločenskú zmluvu, resp. zakladateľskú listinu, list vlastníctva, príp. súhlas vlastníka nehnuteľnosti so zápisom sídla do registra a pripojiť kolky v hodnote 5,- eur pre každú voľnú živnosť a 15,- eur pre každú remeselnú a viazanú živnosť. Ak živnostenský úrad zistí, že ohlásenie má zákonné náležitosti a podnikateľ spĺňa podmienky ustanovené živnostenským zákonom, vydá osvedčenie o živnostenskom oprávnení.

Zápis do Obchodného registra

Založená spoločnosť s ručením obmedzeným však ako subjekt práva vzniká až dňom, ku ktorému je zapísaná do obchodného registra. Nato je potrebné podať do 90 dní od založenia spoločnosti na príslušný registrový súd návrh na zápis spoločnosti s ručením obmedzeným do obchodného registra, ktorý sa podáva na ustanovenom tlačive (formulár č. 7 nájdete na www.justice.gov.sk/Stranky/Obchodny-register-SR/Formulare-na-zapis-%C3%BAdajov-do obchodneho-registra-pre-podania-v-listinnej-podobe.aspx). Návrh musí byť doložený listinami, z ktorých vyplývajú údaje, ktoré sa majú do obchodného registra zapísať. spoločenská zmluva, resp. listina preukazujúca Vaše vlastnícke alebo užívacie právo k nehnuteľnosti, ktorá má byť ako sídlo zapísaná v obchodnom registri (napr. vyhlásenie správcu vkladu. Hodnota základného imania spoločnosti musí byť aspoň 5.000,- eur a hodnota vkladu spoločníka musí byť aspoň 750,- eur. Za návrh na zápis spoločnosti s ručením obmedzeným do obchodného registra je potrebné zaplatiť súdny poplatok vo výške 331,50 eur.

Zmeny v spoločnosti počas jej existencie

Počas existencie spoločnosti môže dochádzať k viacerým typom zmien, ktoré potrebujú byť zachytené aj administratívne, zapísané v príslušných registroch, oznámené všetkým inštitúciám a tiež obchodným partnerom, ak sa ich to dotýka. Každú zmenu treba ohlásiť do 30 dní od rozhodnutia/vykonanej zmeny.

Zmena obchodného mena

Zmena obchodného mena v s.r.o. alebo v inom type spoločnosti môže nastať pri kúpe už existujúcej spoločnosti, kedy si názov spoločnosti chce kupujúci prispôsobiť svojim ideám alebo vo vlastnej spoločnosti dôjde k zmene firemnej identity.

Zmena sídla

Zmena sídla s.r.o. alebo v inom type spoločnosti môže súvisieť so zmenou adresy konateľa/spoločníka, napr. vtedy keď sa konateľ/spoločník presťahuje a chce tak premiestniť aj sídlo firmy. Niekedy je to len súčasťou podnikateľskej stratégie alebo sa spoločnosť rozrástla a prenajala si nové kancelárske priestory a tam chce aj sídlo firmy.

Zmena predmetu činnosti

Ak ste založili spoločnosť a zistili ste, že tam nemáte činnosť, ktorú chcete vykonávať alebo ste si rozšírili obzory a chcete sa orientovať na viaceré podnikateľské smery, tak v tomto prípade potrebujete pridať predmet činnosti do živnostenského osvedčenia a obchodného registra. Na opačnej strane môže prísť k tomu, že máte zapísaný predmet podnikania, ktorý už nechcete vykonávať, najmä vtedy ak je viazaný na licenciu, certifikát a podobne alebo je to remeselná a viazaná živnosť a mali ste na ich prevádzkovanie menovaného zodpovedného zástupcu, ktorý už svoju funkciu skončil, vtedy treba daný predmet činnosti zrušiť a vymazať.

Zmena osobných údajov

Jedná sa o zmenu osobných údajov a to mena a priezviska, bydliska, pridanie akademického titulu.

Zmena konateľa

V prípade ak chcete pridať nového konateľa, ktorý by mohol konať v mene spoločnosti a vybavovať tak obchodné a úradné záležitosti. Alebo chcete odvolať konateľa z funkcie a vymenovať iného, prípadne máte viac konateľov.

Zmena spoločníka

Dohodli ste sa na inom percentuálnom podiele na základnom imaní spoločníkov alebo jeden zo spoločníkov chce predať celý svoj podiel na už zapísaného spoločníka alebo na tretiu osobu-nového spoločníka alebo chcete pridať nového spoločníka a navýšiť základné imanie, možností je viac.

Zmena spôsobu konania konateľa

Môže nastať situácia, že Vám už nevyhovje súčasny stav spôsobu konania konateľa/konateľov, najmä ak sú viacerí konatelia a máte zapísané, že musia konajú spoločne a nie vždy je to potrebné.

Zmena výšky základného imania

Minimálne základné imania je 5.000€. Pri väčších podnikoch je však dôveryhodnejšie ak je základné imanie vyššie a z toho dôvodu si aj spoločnosti navyšujú základné imania. Zvýšenie základného imania môže byť z nových vkladov spoločníkov, ale aj z majetku spoločnosti. Dôvody pre zníženie základného imania môžu byť rôznorodé, napr. chcete uhradiť straty spoločnosti alebo niektorému zo spoločníkov zanikla účasť a nepriberáte nového ani nerozdeľujete jeho podiel medzi ostatných spoločníkov. Je potrebné brať ohľad na minimálne základné imania vo výške 5.000 €, ktoré musí byť dodržané. Konateľ je povinný oznámiť zníženie základného imana v Obchodnom vestníku do 15 dní od rozhodnutia, dvakrát po sebe s časovým odstupom 30 dní.

Prokurista

Prokurista zastupuje konateľa. Nie však v úplnom rozsahu, nemôže predávať spoločnosť, ani kupvať, predávať a zaťažovať nehnuteľnosti, ktoré spoločnosť vlastní.

tags: #nájomná #zmluva #listina #vlastníctva #vzor