Nájomná zmluva s dvomi prenajímateľmi: Vzor a dôležité aspekty

Prenajímanie bytových priestorov má veľký význam a majitelia voľných bytov radi využívajú túto možnosť. Udržiavanie bytu vďaka jeho obývaniu nájomníkmi a finančný prospech, ktorý samotné prenajímanie prináša, sú dostatočnou motiváciou k tomuto rozhodnutiu. Avšak prenajímanie sa spája aj s niekoľkými povinnosťami a tie by ste mali vo vlastnom záujme splniť. Skôr ako začnete svoj voľný byt prenajímať, mali by ste sa oboznámiť s povinnosťami, ktoré Vám z tohto kroku vyplývajú. Síce ich nie je veľa, no ich vykonanie Vám zaberie trochu času, pretože súvisia najmä s administratívnymi úkonmi, ktoré si vždy vyžiadajú nejakú obetu. Ak teda chcete prenajímať, pripravte sa na zopár úradmi vyžadovaných krokov.

Tento článok poskytuje komplexný pohľad na nájomnú zmluvu s dvomi prenajímateľmi, pričom sa opiera o ustanovenia Občianskeho zákonníka a zohľadňuje praktické aspekty prenajímania nehnuteľností. Cieľom je poskytnúť čitateľom ucelený návod a vzor, ktorý im pomôže pri uzatváraní nájomných zmlúv.

Základné ustanovenia nájomnej zmluvy

Nájomná zmluva je upravená v ust. § 663 a nasl. zákona č. 40/1964 Zb. Občiansky zákonník v platnom znení (ďalej len „Zmluva“).

Zmluvné strany

Nájomná zmluva musí obsahovať presné označenie zmluvných strán:

• Prenajímateľ:
  • Fyzická osoba: meno, priezvisko, miesto trvalého pobytu a dátum narodenia fyzickej osoby.
  • Živnostník: obchodné meno, miesto trvalého pobytu, dátum narodenia, miesto podnikania a identifikačné číslo fyzickej osoby - podnikateľa.
  • Právnická osoba: obchodné meno, sídlo a identifikačné číslo právnickej osoby a meno a priezvisko osoby oprávnenej za túto konať.
• Nájomca:
  • Fyzická osoba: meno, priezvisko, miesto trvalého pobytu a dátum narodenia fyzickej osoby.
  • Živnostník: obchodné meno, miesto trvalého pobytu, dátum narodenia, miesto podnikania a identifikačné číslo fyzickej osoby - podnikateľa.
  • Právnická osoba: obchodné meno, sídlo a identifikačné číslo právnickej osoby a meno a priezvisko osoby oprávnenej za túto konať.

Predmet nájmu

Prenajímateľ je výlučným vlastníkom veci podľa ďalej uvedenej špecifikácie (ďalej len „vec“ alebo „predmet nájmu”). Aby sa predišlo akýmkoľvek pochybnostiam o platnosti nájomnej zmluvy, je potrebné špecifikovať predmet nájmu čo najpresnejšie, tak aby bol nezameniteľný a bolo jednoznačné, čo sa prenajíma.

Prečítajte si tiež: Sprievodca nájomnou zmluvou a príspevkom

Doba nájmu a jej ukončenie

Prenajímateľ prenecháva nájomcovi do užívania predmet nájmu buď na dobu určitú, alebo bez určenia doby užívania. Nájom sa môže uzatvára na dobu neurčitú. O odovzdaní a prevzatí predmetu nájmu zmluvné strany spíšu protokol.

Ukončenie nájomnej zmluvy

Nájomná zmluva zaniká:

• písomnou dohodou uzatvorenou medzi prenajímateľom a nájomcom,
• výpoveďou nájomcu alebo prenajímateľa,
• odstúpením od zmluvy,
• zničením predmetu nájmu.

Obe zmluvné strany môžu zmluvu vypovedať aj bez uvedenia dôvodov. Ak bola daná písomná výpoveď jednou zo zmluvných strán, skončí sa nájom v zmysle tejto zmluvy uplynutím výpovednej lehoty. Výpovedná lehota je 1 mesiac a začína plynúť prvým dňom mesiaca nasledujúceho po mesiaci, v ktorom bola druhej zmluvnej strane výpoveď doručená.

Nájomná zmluva sa zrušuje okamihom doručenia písomného odstúpenia od nájomnej zmluvy druhej zmluvnej strane. Pri skončení nájmu je nájomca povinný vrátiť prenajímateľovi predmet nájmu na mieste, kde ho prevzal a v stave, v akom ho prevzal, s prihliadnutím na bežné opotrebenie, a to v posledný deň trvania nájmu v súlade so zmluvou. O odovzdaní predmetu nájmu bude spísaný protokol, ktorý bude obsahovať stav predmetu nájmu ku dňu prevzatia.

Ak došlo k poškodeniu, zničeniu alebo nadmernému opotrebeniu predmetu nájmu, nájomca je povinný nahradiť prenajímateľovi škodu, ktorá na veci vznikla. Nájomca zodpovedá aj za škody spôsobené osobami, ktorým nájomca umožnil užívanie prenajatej veci, alebo ktorým umožnil k predmetu nájmu prístup.

Prečítajte si tiež: Právne aspekty nájmu v školstve

Práva a povinnosti zmluvných strán

Prenajímateľ sa zaväzuje počas platnosti zmluvy ako vlastník predmetu nájmu tento na svoje náklady udržiavať v stave spôsobilom na dohodnuté užívanie a zabezpečiť nájomcovi plný a nerušený výkon práv spojených s užívaním predmetu nájmu. Ak prenajímateľ nesplní svoju povinnosť odstrániť závady brániace riadnemu užívaniu predmetu nájmu, alebo ktorými je výkon nájomcovho práva ohrozený, má nájomca právo po predchádzajúcom upozornení prenajímateľa závady odstrániť v nevyhnutnej miere a požadovať od prenajímateľa náhradu účelne vynaložených nákladov.

Prenajímateľ je oprávnený požadovať od nájomcu prístup k veci za účelom kontroly stavu prenajatej veci ako aj toho, či nájomník užíva vec riadne. Prenajímateľ sa s nájomcom dohodli na výkone kontroly . Prenajímateľ je povinný oznámiť nájomcovi termín vykonania kontroly v dostatočnom predstihu, okrem prípadu, ak je vykonanie kontroly potrebné na zabránenie vzniku škôd alebo na ich obmedzenie. Pri kontrole musí byť prítomný nájomca, ibaže sa jeho prítomnosť nedá objektívne zabezpečiť a kontrolou sa sleduje zabránenie vzniku škody alebo jej obmedzenie. Nájomca nesmie byť kontrolami zbytočne obťažovaný.

Nájomca má právo užívať predmet nájmu, pričom je povinný užívať ho riadne, šetrne a v súlade s účelom užívania. Nájomca je povinný oznámiť prenajímateľovi potrebu opráv, ktoré má prenajímateľ vykonať bez zbytočného odkladu po tom, ako potrebu opráv zistí, alebo ako ju mohol zistiť pri starostlivom užívaní veci. Ak tak neurobí, zodpovedá prenajímateľovi za škodu, ktorú spôsobil. Nájomca je povinný znášať obmedzenia v užívaní prenajatej veci v rozsahu potrebnom na vykonanie opráv a údržby veci. Nájomca nie je povinný dať prenajatú vec poistiť.

Nájomník je oprávnený vykonávať zmeny na veci len s predchádzajúcim súhlasom prenajímateľa. Ak nájomca vykoná zmeny na veci bez súhlasu prenajímateľa, je povinný po skončení nájmu uviesť vec na svoje náklady do pôvodného stavu bezodkladne po tom, ako ho o to prenajímateľ požiada, najneskôr však ku dňu skončenia nájmu. Nájomca je povinný vykonávať drobné opravy a bežnú údržbu predmetu nájmu. Ak sa nájomca nepostará o včasné vykonanie drobných opráv a bežnú údržbu predmetu nájmu, má prenajímateľ právo tak urobiť po predchádzajúcom upozornení nájomcu na svoje náklady sám a požadovať od nájomcu náhradu vynaložených nákladov.

Záverečné ustanovenia

Táto zmluva je uzavretá a nadobúda účinnosť dňom jej podpísania obidvomi zmluvnými stranami. Zmluva je vyhotovená v dvoch rovnopisoch, z ktorých obidve zmluvné strany obdržia po jednom vyhotovení. Akékoľvek zmeny alebo doplnenia tejto zmluvy je možné uskutočniť len písomne, vo forme dodatkov k tejto zmluve.

Prečítajte si tiež: Zmluva o nájme bytu Zbehy

V prípade akýchkoľvek hotovostných úhrad zo strany nájomcu prenajímateľovi platí, že miestom plnenia je miesto bydliska prenajímateľa. O každej hotovostnej úhrade si zmluvné strany vyhotovia písomné potvrdenie.

Práva a povinnosti zmluvných strán neupravené touto zmluvou sa spravujú Občianskym zákonníkom a platnými právnymi predpismi Slovenskej republiky.

Prenajímateľ a nájomca vyhlasujú, že ich zmluvná voľnosť nie je žiadnym spôsobom obmedzená a sú plne spôsobilí k právnym úkonom. Zmluvné strany prehlasujú, že táto zmluva bola uzatvorená dobrovoľne, slobodne, určite, vážne a zrozumiteľne, nie v tiesni, ani za inak nápadne nevýhodných podmienok. Na znak súhlasu s jej obsahom ju zmluvné strany vlastnoručne podpisujú.

Povinnosti prenajímateľa

Povinnosť ohlásiť prenajímanie bytu sa zaviedla prijatím zákona o krátkodobom nájme bytu v minulom roku. V praxi to znamená, že v prípade poskytnutia bytu nájomníkovi choďte tento krok ohlásiť príslušnému daňovému úradu. Ten Vám pridelí DIČ, pod ktorým Vás bude úrad vedieť identifikovať pri vzniku daňovej povinnosti. Samozrejme, ak ste podnikateľ, DIČ už máte, takže v tomto prípade stačí len ohlásiť prenájom.

S prenajímaním súvisí aj daňová povinnosť, ktorá vzniká pri prekročení zákonom stanovenej príjmovej hranice každému prenajímateľovi. Pre rok 2015 je limit vyčíslený na 1901,67€, do ktorého sa však rátajú aj príjmy zo zamestnania alebo podnikania, nielen z prenájmu. V prípade prenajímania bytu, ktorý vlastní viacero osôb, priznáva príjmy zo svojho podielu každý vlastník samostatne.

Vlastnícke podiely sa však často menia, preto je potrebné nielen hlásiť nový stav daňovému úradu, ale takisto s ním oboznámiť aj kataster, ktorý ich následne zmení. S tým súvisí aj možnosť zahrnúť daný byt do obchodného majetku, ktorá však nie je povinná a ostáva na rozhodnutí vlastníka alebo spoluvlastníka, či tak urobí.

Bytové družstvo alebo zodpovední správcovia budovy by mali byť informovaní o všetkých zmenách súvisiacich s počtom obyvateľov v byte, na základe čoho sa môže vypočítať suma za vodu, kúrenie a elektrickú energiu v spoločných priestoroch. Aj preto je ďalšou povinnosťou prenajímateľov nahlásiť im prenajatie bytu a počet osôb, ktoré v ňom budú bývať.

Riešenie sporov a nejasností

Pilierom celého nájomného vzťahu je vždy nájomná zmluva, v ktorej má byť jasne stanovený obsah s konkrétnymi podmienkami pre obe zmluvné strany. To znamená, že celé ponímanie výpovednej lehoty je podriadené zneniu zmluvy, v ktorej sa má presne určiť dĺžka jej trvania a všetky okolnosti spojené s úhradou nájomného počas jej plynutia. Ďalšie vysvetlenie prináša Občiansky zákonník, ktorý takisto potvrdzuje fakt, že nájomca je povinný platiť nájom počas výpovednej lehoty bez ohľadu na to, či daný byt užíva.

Spory o to, kto má zaplatiť opravy alebo rekonštrukcie potrebné na nápravu poškodení, sú jedným z najčastejších príčin konfliktov medzi majiteľom bytu a jeho nájomníkmi. Pokiaľ sa situácia rieši nesprávne a obe strany odmietajú vzájomnú dohodu, jediným východiskom ako vyriešiť takýto stav je právo. To by ale malo byť úplne posledným riešením, pretože dohoda o financovaní odstránenia porúch a vykonávaní rekonštrukcií má byť jasná už pred prenajatím bytu.

Základným krokom, pomocou ktorého sa dá vyhnúť zbytočným nepríjemnostiam okolo znášania nákladov za opravy a rekonštrukcie, je presné stanovenie podmienok. To sa má vykonať už pri podpise nájomnej zmluvy, v ktorej bude priamo zaznamenané, kto zodpovedá za nápravu porúch a takisto sa určia limity, do akej výšky to bude platiť nájomca a kedy je povinný platiť prenajímateľ. Znenie zmluvy je vlastne jediným právoplatným dokumentom, vďaka ktorému sa môžu práva a povinnosti oboch strán pri uhrádzaní nákladov rozdeliť.

Klauzula orientovaná na túto tématiku hovorí, že pokiaľ nie je v zmluve dohodnuté inak, opravy vymenované v predmetnom nariadení a drobné opravy do 6,64€ znáša nájomca. Pokiaľ by sa však ukázalo, že škoda má skorší pôvod a vznikla už pred odovzdaním objektu, všetky náklady idú na účet prenajímateľa.

Zákon o krátkodobom prenájme bytov

Zákon o krátkodobom prenájme bytov je v platnosti už viac ako rok, keďže svoju účinnosť nadobudol v máji minulého roka. Tento zákon bol dosť očakávaný, pretože prenajímanie bytov na Slovensku prinášalo viaceré komplikácie, na ktoré niekedy nestačil ani náš právny poriadok. Aj preto prišli politici s návrhom, ktorého cieľom bolo zlepšiť systém prenajímania a pomôcť tak prenajímateľom aj nájomcom.

Jedným z hlavných cieľov návrhu tohto zákona bolo dať práva prenajímateľov a nájomcov do väčšej rovnováhy. Pred schválením zákona boli v miernej výhode nájomcovia, kvôli čomu mali majitelia bytov časté problémy. Po novom sa však situácia zmenila a majitelia majú viac možností.

Väčšie práva majiteľov pri prenajímaní a viac možností pri hájení vlastníckych práv prispeli k postupnému oživovaniu prenajímania. Mnohí majitelia bytov skúsili po dlhšej prestávke opäť prenajímať svoje byty, k čomu výraznou mierou prispeli práve nariadenia vyplývajúce z daného zákona. Segment nájomného bývania sa tak mierne rozhýbal a vzhľadom na význam tohto zákona môže jeho potenciál naďalej rásť.

Dobrou správou je, že po nadobudnutí platnosti zákona bol zaznamenaný pokles súdnych sporov medzi prenajímateľmi a nájomníkmi. Celkovo ubudlo aj sťažností na finančné nezrovnalosti a problémy s vysťahovaním nájomníkov, takže zákon určite priniesol nejaký prospech.

Tipy pre prenajímateľov

Žiadny prenajímateľ nechce mať nehnuteľnosť dlhodobo neobsadenú, takže je v jeho záujme hľadať nejaké riešenia a nečakať len tak na zázrak. Už dávno neplatí, že ak chce majiteľ prenajať svoj byt, stačí mu zverejniť dobre napísanú ponuku a záujemcovia sa ohlásia sami. Samozrejme, že aj tento spôsob je stále fungujúcim aspektom mechanizmu hľadania nájomníkov, no pri obrovskej konkurencii voľných bytov sa šance na úspech znižujú.

V súčasnosti je dôležité vytvoriť okolo prenájmu dobré podmienky, ktoré nám nájomníka rýchlejšie prilákajú, takže vyskúšať nejaký účinný trik sa oplatí. Pokiaľ nespolupracujete s nejakou realitnou kanceláriou, celý prenájom ostáva na Vás. To znamená, že všetka zodpovednosť za vytvorenie ponuky, jej zverejnenie a následný kontakt s prípadnými záujemcami leží na Vašich pleciach. S tým samozrejme súvisí aj ochota spraviť pre nájdenie nájomníkov čokoľvek prospešné, na základe čoho budú ochotní s Vami podpísať nájomnú zmluvu. V tomto prípade zabudnite na čakanie a aktívnym prístupom sa vydajte za hľadaním potenciálnych zákazníkov.

• Bezchybná znalosť bytu: Dnešní nájomníci sú náročnejší ako kedysi a pri hľadaní bytu sa radi pýtajú.
• Vyzdvihnite pozitíva bytu: Akékoľvek plusy treba pri prezentovaní svojho bytu spomenúť, no dajte si pozor na prehnané superlatívy.
• Bohatá fotodokumentácia: Fotky zohrávajú pri hľadaní bytu veľkú úlohu, čiže nezabúdajte na fotodokumentáciu s bohatým obsahom. Zachytené by mali byť všetky izby a z viacerých uhlov, nech si môže záujemca vytvárať obraz o byte už pred živou obhliadkou.
• Posudok a certifikáty: Ukážte záujemcovi energetický certifikát, osvedčenie z technickej inšpekcie, znalecký posudok a hneď Vás bude považovať za zodpovedného majiteľa.
• Pomôžu aj drobné investície: Pred zverejnením ponuky môžete vsadiť aj na drobné investície, ktoré sa v konečnom dôsledku vyplatia. Menšie rekonštrukcie a kúpa nových doplnkov dokážu záujemcov viac motivovať a v mnohých prípadoch to zvýši aj cenu.

tags: #nájomná #zmluva #s #dvomi #prenajímateľmi #vzor