Nájomná zmluva: Písomná forma a kľúčové podmienky prenájmu

Nájomná zmluva predstavuje základný právny dokument pri prenájme nehnuteľností, či už ide o byty alebo nebytové priestory. Upravuje vzťah medzi prenajímateľom a nájomcom, definuje ich práva a povinnosti a stanovuje podmienky užívania prenajatej veci. Tento článok sa zameriava na písomnú formu nájomnej zmluvy, jej základné náležitosti a podmienky, ktoré je dôležité zohľadniť pri jej uzatváraní.

Právny rámec nájmu

Nájomné vzťahy na Slovensku upravuje predovšetkým Občiansky zákonník v paragrafoch 663 až 723. Okrem toho existujú aj špeciálne zákony, ako napríklad zákon o krátkodobom nájme bytu (zákon č. 98/2014 Z. z.) alebo zákon o nájme a podnájme nebytových priestorov (zákon č. 116/1990 Zb.), ktoré sa aplikujú na konkrétne typy nájomných vzťahov. Právne predpisy upravujúce nájom bytu alebo nájom nebytového priestoru, sú všeobecné a špeciálne. V niektorých prípadoch sa nájom bytu riadi aj inými špeciálnymi zákonmi, ako sú napr. zákon o krátkodobom nájme bytu alebo zákon o dotáciách na rozvoj bývania a o sociálnom bývaní (zákon č. 443/2010 Z. z.). Ak sa napr. uzatvára zmluva o nájme bytu, ktorý bol postavený z finančných prostriedkov štátu, tak sa na takýto nájomný vzťah prednostne vzťahujú ustanovenia zákona č. 443/2010 Z. z. V prípade nájmu nebytového priestoru je všeobecným právnym predpisom Občiansky zákonník a špeciálnym právnym predpisom je zákon o nájme a podnájme nebytových priestorov (zákon č. 116/1990 Zb.). Ak nájomca aj po skončení nájmu aj naďalej užíva nebytový priestor, upravuje to všeobecný predpis, a to v § 676 ods. 1.

Písomná forma nájomnej zmluvy

Byty

Podľa Občianskeho zákonníka, nájomná zmluva na byt nemusí mať písomnú formu. O obsahu ústnej zmluvy sa má vyhotoviť zápisnica, ktorá je dokladom o tom, že sa nájomná zmluva uzatvorila. Avšak ani nevyhotovenie zápisnice nespôsobuje neplatnosť ústnej nájomnej zmluvy na byt. V každom prípade však odporúčame uzatvoriť zmluvu písomne, nakoľko v prípade sporu bude možné použiť zmluvu ako dôkaz o konkrétnych podmienkach, ktoré obsahovala nájomná zmluva. Ak sa nájom bytu spravuje zákonom o krátkodobom nájme bytu (zákon č. 98/2014 Z. z.), musia byť splnené 3 podmienky - nájomná zmluva musí byť písomná, musí spĺňať všetky obsahové náležitosti uvedené v § 3 tohto zákona a lehota nájmu je obmedzená (max. Ak sa uzatvára zmluva o nájme bytu, ktorý sa postavil z finančných prostriedkov štátu, musí byť zmluva písomná a musí obsahovať všetky obsahové náležitosti uvedené v § 12 zákona o dotáciách na rozvoj bývania a o sociálnom bývaní (zákon č. 443/2010 Z. z.).

Nebytové priestory

Písomná forma zmluvy je povinná pri nájme alebo podnájme nebytových priestorov (zákon č. 116/1990 Zb. o nájme a podnájme nebytových priestorov v znení neskorších predpisov). Nedodržanie písomnej formy zmluvy pri nebytových priestoroch má za následok absolútnu neplatnosť zmluvy, t.j. akoby zmluva nebola vôbec uzatvorená.

Základné náležitosti nájomnej zmluvy

Dobrá nájomná zmluva by mala obsahovať nasledovné náležitosti, ktoré upravuje Občiansky zákonník - zákon č. 40/1964 Zb. v platnom znení:

Prečítajte si tiež: Sprievodca nájomnou zmluvou a príspevkom

1. Označenie zmluvných strán: Presné identifikovanie prenajímateľa (vlastníka nehnuteľnosti) a nájomcu (osoby, ktorá bude nehnuteľnosť užívať). Pri fyzickej osobe sa uvádza meno a priezvisko, adresa trvalého bydliska a dátum narodenia. Pri právnickej osobe sa uvedie obchodné meno, sídlo, IČO a zápis v príslušnom obchodnom registri.
2. Predmet nájmu: Presný opis prenajímanej nehnuteľnosti, vrátane adresy, čísla bytu, poschodia, výmery a príslušenstva. Je potrebné uviesť list vlastníctva, na ktorom je nehnuteľnosť zapísaná, katastrálne územie, súpisné číslo budovy, poschodie, číslo bytu, resp. nebytového priestoru a výmer. Ideálne je, ak ako prílohu zmluvy dáte list vlastníctva a graficky vyznačenú plochu prenajímaného priestoru.
3. Účel nájmu: Pri nebytových priestoroch je dôležité uviesť účel, na ktorý sa priestor prenajíma. Nájomná alebo podnájomná zmluva na nebytový priestor môže byť uzatvorená len na priestor, ktorý je skolaudovaný a na ten účel, za ktorým je nájomná zmluva uzatváraná. Taký účel musí byť uvedený aj v kolaudačnom rozhodnutí. Inak je zmluva neplatná.
4. Výška nájomného a spôsob platby: Jasne stanovená výška nájomného, termín splatnosti a spôsob platby (napr. prevodom na účet, v hotovosti). Dohoda strán o výške nájmu musí obsahovať špecifikáciu samotnej výšky nájomného a výšky poplatkov za služby poskytnuté v súvislosti s nájmom (obyčajne platené formou záloh), ako sú poplatky za energie, za upratovanie spoločných priestorov, atď. Vždy samostatne uvádzajte nájomné a výšku platieb spojených s prenájmom. Aj keď splatnosť a spôsob platenia nájomného musí byť povinne uvedená len pri nájme alebo podnájme nebytových priestorov, určite si ich dohodnite aj pri nájme bytov. Kvôli predchádzaniu možných sporov, odporúčame dohodnúť aj prípady možného zvýšenia (napríklad zvýšenie inflácie, služieb spojených s nájmom) alebo zníženia nájomného (napríklad o koľko percent sa zníži nájomné pri nemožnosti užívania bytu).
5. Doba trvania nájmu: Uvedenie, či sa zmluva uzatvára na dobu určitú (s presným dátumom ukončenia) alebo na dobu neurčitú. Ak nie je nájomná zmluva výslovne uzatvorená na určitý čas, má sa za to, že zmluva bola uzatvorená na neurčitý čas. Trvanie zmluvy má vplyv na spôsob zániku nájomnej zmluvy. Napríklad nájom nebytového priestoru dohodnutý na určitý čas je možné vypovedať iba v zákonom uvedených prípadoch.
6. Podmienky ukončenia nájmu: Stanovenie podmienok, za ktorých môže byť nájomná zmluva ukončená predčasne (napr. pri porušení zmluvných podmienok, neplatení nájomného).
7. Práva a povinnosti zmluvných strán: Detailný popis práv a povinností prenajímateľa a nájomcu, vrátane zodpovednosti za opravy, údržbu a poistenie nehnuteľnosti. Bez ohľadu nato, či sa jedná o nájom bytu alebo nebytového priestoru, platí, že právo a povinnosti oboch strán možno rozšíriť, ale nie je možné ich obmedziť pod zákonom určenú hranicu.
8. Ďalšie dojednania: Akékoľvek ďalšie dohody medzi prenajímateľom a nájomcom, ktoré nie sú v rozpore so zákonom (napr. podmienky pre podnájom, pravidlá pre domáce zvieratá, atď.).

Nájomná zmluva na byt povinne obsahuje:

• predmet nájmu a rozsah jeho užívania,
• výšku nájomného,
• výšku úhrady za plnenia spojené s užívaním bytu alebo aspoň spôsob ich výpočtu.

Ako nepovinnú náležitosť Občiansky zákonník stanovuje opis príslušenstva a stavu bytu.

Zmluva o nájme alebo podnájme nebytových priestorov musí obsahovať okrem špecifikácie zmluvných strán:

• predmet nájmu,
• účel nájmu,
• výšku a splatnosť nájomného a spôsob jeho platenia,
• dobu na ktorú sa nájom uzatvára, ak nejde o nájom na neurčitý čas.

Špecifické podmienky nájmu

Opravy a údržba

Ak nájomná zmluva neurčuje inak, drobné opravy v byte súvisiace s jeho užívaním a náklady spojené s bežnou údržbou uhrádza nájomca. Ak prenajímateľ nesplní svoju povinnosť odstrániť chyby brániace riadnemu užívaniu bytu, alebo ktorými je výkon nájomcovho práva ohrozený, má nájomca práva po predchádzajúcom upozornení prenajímateľa chyby odstrániť v nevyhnutnej miere a požadovať od neho náhradu vynaložených nákladov. Právo na náhradu musí uplatniť u prenajímateľa bez zbytočného odkladu. Nájomca je povinný odstrániť chyby a poškodenia, ktoré spôsobil v dome sám alebo tí, ktorí s ním bývajú. Prenajímateľ je oprávnený vykonávať stavebné úpravy bytu a iné podstatné zmeny v byte iba so súhlasom nájomcu. Tento súhlas možno odoprieť len z vážnych dôvodov.

Zľava z nájomného

Nájomca má právo na primeranú zľavu z nájomného, dokiaľ prenajímateľ napriek jeho upozorneniu neodstráni v byte alebo v dome chybu, ktorá podstatne alebo po dlhší čas zhoršuje ich užívanie. Právo na zľavu z nájomného alebo z úhrady za plnenia poskytované s užívaním bytu treba uplatniť u prenajímateľa bez zbytočného odkladu.

Výpovedná lehota

Ak bola daná písomná výpoveď, skončí sa nájom bytu uplynutím výpovednej lehoty. Výpovedná lehota je tri mesiace a začína plynúť prvým dňom mesiaca nasledujúceho po mesiaci, v ktorom bola nájomcovi doručená výpoveď. Prenajímateľ môže nájomcovi písomne určiť dlhšiu výpovednú lehotu. Dôvod výpovede sa musí vo výpovedi skutkovo vymedziť tak, aby ho nebolo možné zameniť s iným dôvodom, inak je výpoveď neplatná.

Bytová náhrada

Pri zániku nájmu dohodnutého na určitý čas nemá nájomca právo na bytovú náhradu. Osobitný zákon môže ustanoviť, kedy aj v týchto prípadoch má nájomca právo na bytovú náhradu.

Prečítajte si tiež: Právne aspekty nájmu v školstve

Špecifické situácie

Spoločný nájom bytu

Byt môže byť v spoločnom nájme viacerých osôb. Spoloční nájomcovia majú rovnaké práva a povinnosti. Bežné veci týkajúce sa spoločného nájmu bytu môže vybavovať každý zo spoločných nájomcov. V ostatných veciach je potrebný súhlas všetkých; inak je právny úkon neplatný. Ak medzi spoločnými nájomcami dôjde k nezhode o právach a povinnostiach vyplývajúcich zo spoločného nájmu bytu, rozhodne na návrh niektorého z nich súd. Súd môže v prípadoch hodných osobitného zreteľa na návrh spoločného nájomcu zrušiť právo spoločného nájmu bytu, ak vznikne ním nezavinený stav, ktorý bráni spoločnému užívaniu bytu spoločnými nájomcami. Ak sa za trvania manželstva manželia alebo jeden z nich stanú nájomcami bytu, vznikne spoločný nájom bytu manželmi. Ak sa rozvedení manželia nedohodnú o nájme bytu, súd na návrh jedného z nich rozhodne, že sa zrušuje právo spoločného nájmu bytu. Súčasne určí, ktorý z manželov bude byt ďalej užívať ako nájomca.

Zánik nájmu

Nájom bytu a nebytových priestorov zanikne vždy, ak sa na tom strany dohodnú písomnou dohodou. Nájomnú zmluvu na nebytové priestory uzatvorenú na určitý čas je možné vypovedať len zo zákonom stanovených dôvodov. Pokiaľ je taká zmluva uzatvorená na neurčitý čas, je ju možné vypovedať i bez uvedenia dôvodov v 3 mesačnej výpovednej dobe alebo inej výpovednej dobe výslovne stanovenou v zmluve. Nájomnú zmluvu na byt je možné vypovedať iba zo zákonných dôvodov. Dojednania strán v zmluve, ktoré upravujú zánik nájmu bytov z iných dôvodov ako sú uvedené v Občianskom zákonníku sú neplatné. Neplatnosť výpovede bytu môže nájomca uplatniť na súde do 3 mesiacov odo dňa doručenia výpovede.

Zmluva o nájme bytu uzatvorená podľa Občianskeho zákonníka môže zaniknúť tak, že nájom bytu neprechádza na nikoho (absolútny zánik), ale aj tak, že nájom prechádza na zákonom určené osoby (napr. Občiansky zákonník v § 706, ods. 1, v § 707, ods. Ak zmluva o nájme bytu zaniká na základe právnych úkonov (výpoveď, dohoda), je potrebná písomná forma týchto úkonov. Teda zmluva o nájme bytu môže byť ukončená písomnou dohodou alebo písomnou výpoveďou (§ 710 ods. 1 Občianskeho zákonníka). Pri nájme bytu je potrebné zdôrazniť, že prenajímateľ môže vypovedať zmluvu len z dôvodov uvedených v zákone, napr. v § 711 ods. 1 Občianskeho zákonníka, v § 7 zákona č. 98/2014 Z. Zmluva o nájme bytu môže byť ukončená aj na základe právnych udalostí, a to je: a) smrť nájomcu, ak nie sú splnené podmienky prechodu nájmu bytu (§ 706, ods. 1 Občianskeho zákonníka), b) zničením bytu (§ 680 ods. Zmluva o nájme nebytového priestoru môže byť ukončená dohodou alebo výpoveďou. V bode 3 tohto článku sú uvedené ustanovenia zákona č. 116/1990 Zb. Ako bolo v článku vyššie spomenuté, na zánik nájmu nebytového priestoru sa vzťahuje všeobecné ustanovenie Občianskeho zákonníka o nájme (§ 676 ods. 2). Nájom dojednaný na dlhšie ako rok sa obnovuje vždy na rok, nájom dojednaný na kratšie sa obnovuje na tento čas.

Krátkodobý vs. bežný nájom

Je dôležité rozlišovať medzi bežným nájmom bytu a krátkodobým nájmom bytu, pretože sa na ne vzťahujú rôzne právne predpisy a majú odlišné podmienky.

Bežný nájom bytu

Uzatvára sa podľa paragrafu 663 Občianskeho zákonníka. Je často opisovaná, ako chránená zmluva, keďže kryje viac nájomcu ako prenajímateľa. Ak sa totiž nájomná zmluva skončí z určitých zákonne vymedzených dôvodov (prenajímateľ potrebuje byt pre seba a svoju rodinu), musí prenajímateľ nájomcovi poskytnúť bytovú náhradu. Nevýhodou pre prenajímateľa je taktiež dlhšia výpovedná doba.Tá musí byť minimálne trojmesačná. Ďalším mínusom je, že zmluvu môže vypovedať iba z dôvodov uvedených v občianskom zákonníku. Naopak nájomca môže zmluvu vypovedať z akéhokoľvek dôvodu.Zmluva nemusí mať písomnú podobu, no o jej obsahu sa musí vyhotoviť zápisnica, ktorá bude dokladom potvrdzujúcim jej vznik. Doba uzatvorenia zmluvy: Pri tomto type musí byť presne vymedzené, na akú dobu je zmluva určená. Obe strany by sa teda mali dohodnúť, či ide o zmluvu na rok, dva, päť….Ak sa však nájomca a prenajímateľ nedohodnú, zmluva má platnosť na dobu neurčitú. Po jej ukončení sa zmluva automaticky neobnovuje ako je to pri iných nájomných zmluvách.

Prečítajte si tiež: Zmluva o nájme bytu Zbehy

Krátkodobý nájom bytu

Ide o nájomnú zmluvu uzavretú podľa paragrafu 3 v zmysle zákona č.98/2014 Z.z. Ten upravuje právne vzťahy súvisiace s krátkodobým nájmom bytu. Krátkodobá nájomná zmluva musí mať písomnú formu a obe zmluvné strany musia mať minimálne jedno vyhotovenie. Nájomca je oproti bežnej zmluve menej chránený. Napríklad v prípade výpovede krátkodobého nájmu sa bytové náhrady bývalému nájomcovi neposkytnú. Nerieši nájomné pomery v bytoch obstaraných podľa osobitných predpisov, v bytoch, ktoré patria do majetku obcí alebo vyšších územných celkov, v družstevných a v služobných bytoch, či v bytoch, ktoré sú vo vlastníctve hlavného mesta Bratislava, mesta Košice a ich mestských častí. Doba uzatvorenia zmluvy: Zmluva musí byť uzavretá na dobu určitú, pričom jej maximálna dĺžka môže byť 2 roky. Po skončení tejto doby sa môže krátkodobý prenájom znova predĺžiť taktiež maximálne o dva roky a až dvakrát. To znamená, že krátkodobý nájom aj s maximálnym predĺžením nesmie trvať viac ako 6 rokov. Ak sa obe strany nedohodli inak, skončenie nájmu platí od dátumu, ktorým končí platnosť zmluvy. V prípade, že po skončení zmluvy ostane nájomca užívať byt a prenajímateľ proti tomu nepodá súdny návrh na vypratanie nehnuteľnosti do 30 dní, nájomná zmluva sa obnoví za rovnakých podmienok, ako bola uzavretá. Nájomná zmluva, ktorá je dohodnutá na dobu dlhšiu ako rok sa obnovuje taktiež vždy na rok. Ak sa však obe strany dohodli na kratšiu dobu, tak sa obnoví presne na túto istú dobu.

Odporúčania a záver

Uzatvorenie nájomnej zmluvy je dôležitý krok, ktorý by nemal byť podceňovaný. Je dôležité venovať pozornosť všetkým detailom a uistiť sa, že zmluva jasne a zrozumiteľne definuje práva a povinnosti oboch strán. V prípade nejasností alebo zložitých situácií je vhodné konzultovať sa s právnikom, aby sa predišlo prípadným sporom a problémom v budúcnosti.

Pred uzatvorením zmluvy odporúčame budúcemu nájomcovi alebo podnájomníkovi overiť, či prenajímateľ je vlastníkom nehnuteľnosti, alebo v prípade podnájmu, či nájomca je oprávnený dať nehnuteľnosť do podnájmu, nakoľko bez takého súhlasu by bola podnájomná zmluva neplatná. Predloženie súhlasu si preto od prenajímateľa vyžiadajte. Vlastníctvo nehnuteľnosti si jednoducho overíte na webovej stránke katastra.

Pred podpisom zmluvy odporúčame spísať odovzdávací protokol - ideálne s fotodokumentáciou. Tento dokument chráni obe strany - nájomníka pred nespravodlivými obvineniami, prenajímateľa pred škodami.

tags: #nájomná #zmluva #písomná #forma #podmienky