Nájomná zmluva na budovy a pozemky: Všetko, čo potrebujete vedieť

Nájomná zmluva je základný dokument pri prenájme budov a pozemkov. Upravuje vzťah medzi prenajímateľom a nájomcom, stanovuje ich práva a povinnosti. V tomto článku sa pozrieme na to, čo by mala nájomná zmluva obsahovať, aké sú jej typy a na čo si dať pozor pri jej uzatváraní.

Čo je nájomná zmluva?

Nájomná zmluva je v podstate zmluva o prenájme. Vystupujú v nej dve strany:

• Prenajímateľ: Fyzická alebo právnická osoba, ktorá prenajíma hnuteľnú alebo nehnuteľnú vec (budovu, pozemok, byt, garáž a pod.). Prenajímateľ prenecháva za dohodnutú odmenu nájomcovi vec, aby ju dočasne užíval alebo z nej bral aj úžitky.
• Nájomca: Fyzická alebo právnická osoba, ktorá žiada o prenájom. Nájomca má právo vec užívať za podmienok stanovených v zmluve.

Nájom vzniká nájomnou zmluvou, ktorou prenajímateľ ponecháva nájomcovi za nájomné nehnuteľnosť. Nájom sa uzatvára na dobu určitú alebo bez určenia doby užívania, teda na dobu neurčitú.

Právny rámec nájomnej zmluvy

Nájomnú zmluvu upravuje Občiansky zákonník v paragrafoch §663 - §723. Nájomnú zmluvu na automobil upravuje Obchodný zákonník v paragrafe §630 a nasledujúcich.

Písomná forma nájomnej zmluvy

Nájomná zmluva má obvykle písomnú podobu, aj keď to zákon výslovne ako podmienku neustanovuje. Je však určite výhodnejšie a menej rizikové, ak si vyhotovíme riadne spísanú nájomnú zmluvu.

Prečítajte si tiež: Sprievodca nájomnou zmluvou a príspevkom

Náležitosti nájomnej zmluvy

Nájomná zmluva musí obsahovať presné označenie zmluvných strán:

• Fyzická osoba: meno, priezvisko, miesto trvalého pobytu a dátum narodenia fyzickej osoby.
• Živnostník: obchodné meno, miesto trvalého pobytu, dátum narodenia, miesto podnikania a identifikačné číslo fyzickej osoby - podnikateľa.
• Právnická osoba: obchodné meno, sídlo a identifikačné číslo právnickej osoby a meno a priezvisko osoby oprávnenej za túto konať.

Medzi ďalšie dôležité náležitosti patria:

• Predmet nájmu: Presná špecifikácia nehnuteľnosti (pozemku, budovy) vrátane adresy, parcelného čísla a prípadne aj súpisného čísla. Rozsah vybavenia a zariadenia predmetu nájmu je podrobne špecifikovaný v článku I. nájomnej zmluvy.
• Účel nájmu: Na aký účel sa bude nehnuteľnosť využívať (napr. bývanie, podnikanie, skladovanie).
• Doba nájmu: Určenie, či sa zmluva uzatvára na dobu určitú alebo neurčitú.
• Nájomné: Výška nájomného a spôsob jeho platby (mesačne, štvrťročne, ročne), termín splatnosti. Účastníci sa môžu dohodnúť, že výška nájomného sa bude automaticky prispôsobovať vývoju inflácie.
• Úhrady za plnenia spojené s užívaním predmetu nájmu: Ide o platby za energie, vodu, odvoz odpadu a pod. Nájomca sa zaväzuje platiť úhrady mesačne spolu s bežným nájomným a to ako zálohovú platbu. Prenajímateľ môže vykonať vyúčtovanie úhrad jeden krát ročne a po skončení nájmu (najneskôr do 2 rokov od skočenia nájmu).
• Depozit (kaucia): Suma, ktorú nájomca zloží prenajímateľovi ako záruku za prípadné škody alebo nedoplatky. Prenajímateľ sa zaväzuje vrátiť depozit nájomcovi v plnej výške alebo jeho nepoužitú časť najneskôr do 1 mesiaca od skončenia nájmu.
• Práva a povinnosti zmluvných strán: Podrobné vymedzenie práv a povinností prenajímateľa a nájomcu.
• Podmienky ukončenia nájmu: Spôsoby ukončenia nájomnej zmluvy (dohoda, výpoveď, odstúpenie od zmluvy) a výpovedné lehoty.
• Záverečné ustanovenia: Ustanovenia o platnosti zmluvy, spôsobe riešenia sporov a iné dôležité informácie.

Práva a povinnosti zmluvných strán

Prenajímateľ

• Povinnosti:
  • Odovzdať predmet nájmu v stave spôsobilom na dohodnuté užívanie.
  • Udržiavať predmet nájmu v stave spôsobilom na dohodnuté užívanie počas trvania nájmu.
  • Zabezpečiť nájomcovi nerušené užívanie predmetu nájmu.
  • Odstrániť závady brániace riadnemu užívaniu predmetu nájmu.
• Práva:
  • Právo na riadne a včasné platenie nájomného.
  • Právo na prístup k veci za účelom kontroly stavu prenajatej veci ako aj toho, či nájomník užíva vec riadne. Prenajímateľ je povinný oznámiť nájomcovi termín vykonania kontroly v dostatočnom predstihu, okrem prípadu, ak je vykonanie kontroly potrebné na zabránenie vzniku škôd alebo na ich obmedzenie.
  • Právo na náhradu škody spôsobenej nájomcom.

Nájomca

• Povinnosti:
  • Platiť riadne a včas nájomné a úhrady za plnenia spojené s užívaním predmetu nájmu.
  • Užívať predmet nájmu riadne, šetrne a v súlade s účelom nájmu.
  • Oznámiť prenajímateľovi potrebu opráv, ktoré má prenajímateľ vykonať.
  • Strpieť obmedzenia v užívaní prenajatej veci v rozsahu potrebnom na vykonanie opráv a údržby veci.
  • Vykonávať drobné opravy a bežnú údržbu predmetu nájmu.
  • Po skončení nájmu vrátiť predmet nájmu v stave, v akom ho prevzal, s prihliadnutím na bežné opotrebenie.
• Práva:
  • Právo na užívanie predmetu nájmu v súlade so zmluvou.
  • Právo na odstránenie závad brániacich riadnemu užívaniu predmetu nájmu.
  • Právo na náhradu účelne vynaložených nákladov na odstránenie závad, ktoré mal odstrániť prenajímateľ.

Ukončenie nájomnej zmluvy

Nájomná zmluva zaniká:

• Písomnou dohodou uzatvorenou medzi prenajímateľom a nájomcom.
• Výpoveďou nájomcu alebo prenajímateľa. Obe zmluvné strany môžu zmluvu vypovedať aj bez uvedenia dôvodov. Ak bola daná písomná výpoveď jednou zo zmluvných strán, skončí sa nájom v zmysle tejto zmluvy uplynutím výpovednej lehoty. Výpovedná lehota je 1 mesiac a začína plynúť prvým dňom mesiaca nasledujúceho po mesiaci, v ktorom bola druhej zmluvnej strane výpoveď doručená.
• Odstúpením od zmluvy. Nájomná zmluva sa zrušuje okamihom doručenia písomného odstúpenia od nájomnej zmluvy druhej zmluvnej strane.
• Zničením predmetu nájmu.

Pri skončení nájmu je nájomca povinný vrátiť prenajímateľovi predmet nájmu na mieste, kde ho prevzal a v stave, v akom ho prevzal, s prihliadnutím na bežné opotrebenie, a to v posledný deň trvania nájmu v súlade so zmluvou. O odovzdaní predmetu nájmu bude spísaný protokol, ktorý bude obsahovať stav predmetu nájmu ku dňu prevzatia. Ak došlo k poškodeniu, zničeniu alebo nadmernému opotrebeniu predmetu nájmu, nájomca je povinný nahradiť prenajímateľovi škodu, ktorá na veci vznikla.

Zmluvná pokuta

Zmluvné strany sa môžu dohodnúť na zmluvnej pokute pre prípad porušenia povinností nájomcu. Napríklad, zmluvné strany sa dohodli na zmluvnej pokute vo výške 0,05 % denne z dlžnej sumy, ktorú je nájomca povinný zaplatiť v prípade omeškania s platením Nájomného alebo Úhrad za každý začatý deň omeškania.

Prečítajte si tiež: Právne aspekty nájmu v školstve

Špeciálne prípady prenájmu obecného majetku

Pomerne frekventované sú situácie, kedy obec prenajíma časť svojho (väčšinou nehnuteľného) majetku. V praxi je potrebné dodržiavať príslušné ustanovenia zákona č. 138/1991 Zb. o majetku obcí (ďalej aj len ako „ZMO“). V zásade by sa malo postupovať určitým súťažným spôsobom, teda obchodnou verejnou súťažou alebo tzv. priamym prenájmom (§ 9a ods. 1 v nadväznosti na § 9a ods. 9 ZMO). Existujú však aj výnimky, a to v prípadoch (§ 9a ods.

Prečítajte si tiež: Zmluva o nájme bytu Zbehy

tags: #najomna #zmluva #na #budovy #a #pozemky