Nájomná zmluva: Rozdiely medzi bytom a domom a ako sa v nej vyznať

Prenájom nehnuteľnosti, či už ide o byt alebo dom, predstavuje v súčasnosti bežný spôsob riešenia otázky bývania. Či už ste prenajímateľ, ktorý hľadá spoľahlivého nájomníka, alebo nájomca hľadajúci ideálne miesto pre život, je dôležité mať jasno v právnych aspektoch nájomnej zmluvy. Tento článok vám poskytne komplexný prehľad o nájomných zmluvách, s dôrazom na rozdiely medzi prenájmom bytu a domu, a praktické rady pre obe strany.

Základné právne rámce nájmu

V Slovenskej republike sa problematika nájmu riadi predovšetkým dvoma základnými právnymi predpismi:

• Občiansky zákonník (Zákon č. 40/1964 Zb.): Obsahuje všeobecné ustanovenia o nájme, ktoré sa týkajú všetkých subjektov, fyzických osôb i podnikateľov. Tento zákon tradične chráni najmä nájomcov ako slabšiu stranu nájomného vzťahu.
• Zákon č. 98/2014 Z. z. o krátkodobom nájme bytu (ZKNB): Upravuje špecifické podmienky pre krátkodobé nájmy bytov, pričom prináša flexibilnejšie možnosti pre prenajímateľov.

Okrem týchto dvoch hlavných zákonov sa môžu aplikovať aj ďalšie právne predpisy, ako napríklad:

• Zákon č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov (ak ide o nájom bytu v bytovom dome).
• Zákon č. 189/1992 Zb. o úprave niektorých pomerov súvisiacich s nájmom bytov a s bytovými náhradami.
• Zákon č. 504/2003 Z. z. o nájme poľnohospodárskych pozemkov, poľnohospodárskeho podniku a lesných pozemkov a o zmene niektorých zákonov (ak ide o nájom domu s pozemkom).

Zmluvné strany si môžu vybrať, podľa ktorého zákona uzavrú svoju nájomnú zmluvu, pokiaľ ide o prenájom bytu alebo domu.

Občiansky zákonník: Ochrana nájomcu

Občiansky zákonník tradične priznáva viac práv nájomcovi, ktorého považuje za slabšiu stranu v nájomnom vzťahu. Tento zákon nájomcu zvýhodňuje v mnohých situáciách, napríklad mu priznáva ochranu v prípade niektorých finančno-sociálnych komplikácií, právo na bytovú náhradu či na preplatenie niektorých opráv alebo úprav v byte.

Prečítajte si tiež: Sprievodca nájomnou zmluvou a príspevkom

Výpovedné dôvody podľa Občianskeho zákonníka

Podľa ust. § 685 ods. 1 Občianskeho zákonníka: „Nájom bytu je chránený; ak nedôjde k dohode, možno ho vypovedať len z dôvodov ustanovených v zákone.“ Výpovedné dôvody sú teda pre prenajímateľa striktne určené. Ak sa s nájomcom nedohodne na iných, nemôže vypovedať nájomnú zmluvu z iných dôvodov ako z tých zopár špecifických dôvodov, ktoré ustanovuje OZ. Dôvod výpovede sa musí vo výpovedi skutkovo vymedziť tak, aby ho nebolo možné zameniť s iným dôvodom, inak je výpoveď neplatná.

Občiansky zákonník tiež priznáva nájomcom dlhšiu výpovednú dobu v prípade výpovede zo strany prenajímateľa. Azda najzásadnejšie ustanovenia na ochranu nájomcov sú ďalej ustanovenia o ochrane nájomcov v hmotnej núdzi a o bytových náhradách.

Ochrana osôb v hmotnej núdzi

Podľa Občianskeho zákonníka sú osoby v hmotnej núdzi chránené. Nájom osobám v hmotnej núdzi, ktorý by mal skončiť po uplynutí výpovednej doby, keď výpoveď dal prenajímateľ z dôvodu nezaplatenia nájomného (podľa § 711 ods. 1 písm. d) OZ), sa predlžuje o ochrannú lehotu. Ak nájomca, ktorý je v hmotnej núdzi z objektívnych dôvodov, pred uplynutím ochrannej lehoty požiada obec o poskytnutie bytu, predlžuje sa táto lehota až do času, kým mu obec neposkytne byt, najviac však o šesť mesiacov.

Navyše, tieto osoby majú podľa Občianskeho zákonníka právo aj na bytovú náhradu od prenajímateľa, ale iba tú náhradu strednej úrovne. Osoby v hmotnej núdzi, ktoré majú maloleté deti, majú možnosť domáhať sa navyše ochrany podľa ustanovenia § 712a ods. 4 OZ: „Ak sa nájomný pomer skončil z dôvodov podľa § 711 ods. 1 písm. d) OZ nájomcovi, ktorý sa stará o maloleté dieťa alebo o bezvládnu osobu, ktorí sú členmi jeho domácnosti, a ak to pomery prenajímateľa umožňujú, poskytne sa mu namiesto náhradného ubytovania náhradný byt. Náhradný byt môže mať horšiu kvalitu a menšiu obytnú plochu, ako má byt, ktorý má nájomca vypratať. Náhradný byt mu možno poskytnúť aj mimo obce, v ktorej sa nachádza ním vypratávaný byt. Pre úplnosť uvádzame, že ak sa nájomný pomer skončil opätovne z dôvodu podľa § 711 ods. 1 písm. d) OZ, nájomcovi sa poskytne len náhradné ubytovanie.“

Bytové náhrady

Ochrannými ustanoveniami Občianskeho zákonníka sú tiež ustanovenia o bytových náhradách. V prípadoch daných v OZ nájomca nie je povinný vysťahovať sa z bytu a byt vypratať, kým nie je pre neho zabezpečená zodpovedajúca bytová náhrada.

Prečítajte si tiež: Právne aspekty nájmu v školstve

Bytové náhrady sa rozlišujú na:

• Náhradný byt: Byt, ktorý svojou veľkosťou a vybavením zodpovedá potrebám nájomcu a jeho rodiny.
• Náhradné ubytovanie: Byt s jednou obytnou miestnosťou alebo obytná miestnosť v slobodárni, ubytovni alebo v iných zariadeniach určených na trvalé bývanie alebo podnájom v zariadenej alebo nezariadenej časti bytu u iného nájomcu.
• Prístrešie: Prechodné ubytovanie, najmä v spoločnej nocľahárni alebo v iných zariadeniach na to určených, a priestor na uskladnenie bytového zariadenia a ostatných vecí domácej a osobnej potreby.

Podľa Občianskeho zákonníka „Náhradný byt môže mať horšiu kvalitu a menšiu obytnú plochu, ako má byt, ktorý má nájomca vypratať. Náhradný byt mu možno poskytnúť aj mimo obce, v ktorej sa nachádza ním vypratávaný byt.“

Zákon o krátkodobom nájme bytu: Flexibilita pre prenajímateľa

Keďže Občiansky zákonník chráni prevažne nájomcov, zaviedol fikcie v prospech nájomcov, priznáva im viac práv, kým prenajímateľov obmedzuje (napr. pri výpovedných dôvodoch) a jeho mnohé ustanovenia sú priaznivejšie pre nájomcov, znevýhodnený prenajímateľ by si zlepšil svoje postavenie ak by sa s budúcim nájomcom dohodol na uzavretí nájomnej zmluvy podľa Zákona o krátkodobom nájme bytu.

Peňažná zábezpeka (kaucia)

Zmluvné strany sa môžu v nájomnej zmluve dohodnúť na peňažnej zábezpeke alebo tzv. depozite či vratnej kaucii. Podľa ust. § 5 ods. 1 ZKNB peňažná zábezpeka slúži na zabezpečenie prípadných pohľadávok prenajímateľa voči nájomcovi, ktoré mu vzniknú z dôvodu nájomného vzťahu.

Zákon ustanovuje tiež povinnosť nájomcu zábezpeku dopĺňať na dohodnutú výšku v prípade, že by ju alebo jej časť prenajímateľ použil na odôvodnené účely - ak prenajímateľ preukázateľne použije peňažnú zábezpeku alebo jej časť na úhradu svojich splatných pohľadávok voči nájomcovi. Na základe písomnej výzvy prenajímateľa je tak nájomca povinný v lehote jedného mesiaca odo dňa doručenia danej výzvy doplniť peňažnú zábezpeku do pôvodne dohodnutej výšky. Odporúčame vo výzve oznámiť použitú sumu a dôvody použitia.

Prečítajte si tiež: Zmluva o nájme bytu Zbehy

Po skončení nájomného pomeru je prenajímateľ povinný vrátiť nájomcovi nevyčerpanú časť peňažnej zábezpeky najneskôr v lehote jedného mesiaca odo dňa, keď nájomca vypratal byt a vysporiadal s prenajímateľom nároky súvisiace s nájomným pomerom. Zmluvné strany sa môžu dohodnúť aj inak, napr. na dlhšej lehote na vrátenie zábezpeky.

Odstúpenie od zmluvy

Užitočným mechanizmom, ktorý majú zmluvné strany na ukončenie nájmu je možnosť odstúpenia od nájomnej zmluvy, ktorú tento zákon dáva obom zmluvným stranám. Na rozdiel od úpravy Občianskeho zákonníka tiež výslovne osobitne upravuje moment ukončenia nájomnej zmluvy.

Zákon stanovuje, že pri odstúpení od zmluvy sa nájomná zmluva zrušuje ihneď od daného okamihu - tzv. „ex nunc“, t. j. od momentu, kedy prejav vôle odstúpiť od zmluvy dôjde druhému účastníkovi zmluvného vzťahu. Zmluvné strany sa môžu vo svojej nájomnej zmluve dohodnúť, z akých dôvodov bude možné odstúpiť od nájomnej zmluvy a zo dňa na deň tak ukončiť svoj nájomný vzťah. Zákon o krátkodobom nájme tak dáva zmluvným stranám akúsi väčšiu voľnosť, avšak treba pamätať, že by nemalo ísť o dôvody, ktoré by boli napr. v rozpore s dobrými mravmi.

Niektoré dôvody odstúpenia upravuje aj priamo zákon o krátkodobom nájme bytu. Prenajímateľ je oprávnený od nájomnej zmluvy odstúpiť podľa ust. § 7 ods. 4: „ak nájomca napriek písomnému upozorneniu opakovane porušuje povinnosti, ktorých porušenie by inak zakladalo právo prenajímateľa ukončiť nájomný pomer výpoveďou.“ Nájomca je oprávnený od nájomnej zmluvy odstúpiť podľa ust. § 7 ods. 5 ZKNB, ak byt nie je spôsobilý na dohodnuté užívanie alebo ak je podstatne obmedzené užívanie bytu z dôvodov, ktoré nezavinil nájomca. Za zánik predmetu nájmu sa podľa dôvodovej správy rozumie aj taká podstatná zmena bytu, ktorá znemožňuje riadne užívanie bytu s cieľom bývania, napr. ak je byt postihnutý živelnou udalosťou.

Ako príklad iného výpovedného dôvodu odporúčame doplniť napr. že prenajímateľ potrebuje byt pre seba, manžela, pre svoje deti, vnukov, zaťa alebo nevestu, svojich rodičov alebo súrodencov, alebo že nájomca hrubo porušuje svoje povinnosti vyplývajúce z nájmu bytu najmä tým že prenechal byt alebo jeho časť inému do podnájmu bez písomného súhlasu prenajímateľa. Tieto dôvody, inak dané Občianskym zákonníkom sa totiž bez výslovnej dohody zmluvných strán nevzťahujú pre krátkodobý nájom bytu.

Výpovedná lehota

Ak bola daná písomná výpoveď, skončí sa krátkodobý nájom bytu uplynutím výpovednej lehoty. Výpovedná lehota nesmie byť kratšia ako jeden mesiac. V prípade písomnej výpovede z dôvodov podľa § 7 odseku 1 písm. a) alebo písm. b) alebo § 7 odseku 2 písm. a) nesmie byť výpovedná doba kratšia ako pätnásť dní.

ZKNB upravuje výhodnejšie i začiatok plynutia výpovednej doby. Výpovedná lehota začína plynúť dňom nasledujúcim po dni, v ktorom bola druhej zmluvnej strane doručená výpoveď.

Formálne náležitosti zmluvy

Ak chcete, aby sa osobitná právna úprava zákona o krátkodobom nájme bytu vzťahovala na Váš zmluvný vzťah, musí byť Vaša nájomná zmluva platne uzavretá. Ak by neboli splnené zvýšené formálne požiadavky pre platné uzavretie nájomnej zmluvy podľa tohto zákona, na daný zmluvný vzťah by sa vzťahovali ustanovenia iného zákona.

Podľa tohto zákona platí tiež zvýšená formálna povinnosť písomného vyhotovenia zmluvy. Písomnú formu zmluvy doplnil zákonodarca tým, že sa vymedzuje aj povinnosť vzájomného poskytnutia aspoň jedného vyhotovenia nájomnej zmluvy medzi zmluvnými stranami.

Osobitne upozorňujeme na znenie písm. f) ustanovenia § 3 ods. 3 ZKNB, podľa ktorého je nutné osobitne vyhlásiť v zmluve, že zmluva je uzavretá podľa ZKNB. Bez tohto vyhlásenia by sa na nájomnú zmluvu nevzťahoval režim ZKN a výhody s ním spojené. Podľa dôvodovej správy tieto „vyhlásenia nájomcu majú slúžiť k tomu, aby v samotnej zmluve bola zdôraznená skutočnosť, že právny vzťah založený zmluvou sa spravuje osobitným zákonom. Ustanovenie má eliminovať prípadné zmluvy, ktoré by obsahovo a formálne spĺňali náležitosti osobitného zákona, avšak túto skutočnosť by výslovne neuviedli v zmluve, čím by mohli nájomcu uviesť do omylu ohľadom jeho práv a povinností.“

Krátkodobý nájom vzniká uzavretím nájomnej zmluvy na dobu určitú, najdlhšie na dobu dvoch rokov. Je to nájom, ktorý vrátane jeho predĺžení trvá najviac šesť rokov. Podľa dôvodovej správy k zákonu o krátkodobom nájme bytu po uplynutí šiestich rokov majú prenajímateľ a nájomca možnosť uzavrieť novú zmluvu: „Po uplynutí tejto doby v prípade záujmu strán o pokračovanie v nájomnom vzťahu musia zmluvné strany pristúpiť k uzatvoreniu novej nájomnej zmluvy a k dohode o nových podmienkach nájmu. Cieľom je, aby bol nájomný vzťah stabilizovaný za určitých podmienok, ktoré si zmluvné strany v danom čase dohodli.“

Praktické rady a tipy pre prenajímateľov a nájomcov

Preverenie nájomníkov/prenajímateľov

Odporúčame nájomnú zmluvu tiež uzatvárať po tom, čo sa preveria budúci nájomcovia, ich zamestnanie, dôvody skončenia predchádzajúcich nájmov. Je potrebné preveriť či osoba nájomcu nie je rizikový prípad, nie je vedený ako dlžník a pod. Ono totiž v konečnom dôsledku v prípadnom súdnom konaní, kde sa bude napr. vymáhať dlžné nájomné, je lepšie mať vopred preverenú osobu.

Zmluvné dojednania a ochrana práv

Odporúčame právne zmluvné dojednania, ktoré umožnia (podľa okolností a podľa osoby nájomcu) napr. pohodlnejšie skončenie nájmu či lepšiu ochranu nárokov tej-ktorej zmluvnej strany. V zmluve možno zakomponovať viacero ďalších zmluvných podmienok tak, aby bola daná lepšia ochrana pre prenajímateľa v prípade skončenia nájmu a to napr. možnosťou dohodnutia peňažnej zábezpeky či, zádržného práva prenajímateľa, explicitné vymedzenie hrubého porušenia hrubých mravov (čo všetko sa považuje za porušenie hrubých mravov a je dôvodom na skončenie nájmu), kvôli ktorému bude možné efektívne ukončiť nájom.

V zmluve je vhodné uviesť všetky osoby na strane nájomcu, ktorí budú spolu s ním žiť v byte (môže to byť ale tiež dvojsečné).

Preberací protokol a dokumentácia

Odporúčame spísať si pri uzavretí nájomnej zmluvy aj preberací protokol, ktorý by obsahoval detailnejší popis o byte a zariadení a o jeho stave, zaznamenal existujúce poškodenia. Protokol môže byť nahradený, alebo jeho súčasťou môžu byť fotografie bytu. V protokole môžu byť spísané počiatočné stavy všetkých meračov energií, pre prípadne nezhody ohľadom ne/doplatkov na elektrine, plyne, vode. Tieto dodatočné dokumenty obe strany chránia pri ukončení nájmu v prípade sporov. Nezabúdajte si všetky písomnosti odkladať.

Doba určitá vs. neurčitá

Azda najefektívnejším dojednaním v nájomnej zmluve je dohoda o nájme na dobu určitú, nie teda na neurčitý čas. Doba určitá sa všeobecne akceptuje a dobromyseľných nájomcov bežne ani nenapadne domáhať sa pokračovania nájmu. Aby si bol prenajímateľ istejší, že v nájme sa pokračovať nebude a nájomcovi to pripomenul, odporúčame prenajímateľovi pár mesiacov vopred zaslať nájomcovi list, resp. odkomunikovať s nájomcom, že bude končiť doba určitá a z jeho strany nie je záujem o predĺženie nájmu, resp. uzavretie novej zmluvy.

Zmluvná pokuta

Výborným zmluvným prvkom môže byť aj dojednanie zmluvnej pokuty pre prípad neplnenia povinností zo strany nájomcu - napr. neodsťahovania sa včas podľa podmienok zmluvy.

Nájom, prenájom a podnájom: Rozdiely

Pojmy ako „nájom“, „prenájom“ a „podnájom“ sú pre mnohých ľudí na prvý pohľad rovnocenné a zameniteľné. Rozdiely medzi nimi sú však priepastné.

• Nájom a prenájom sú právne názvy definované zákonom. Pojem prenájom bytu či prenájom domu je medzi ľuďmi zaužívaný, avšak z právneho hľadiska nemá vymedzenie.
• Podnájom je situácia, kedy nájomca prenecháva byt alebo dom na užívanie ďalšej osobe, tzv. podnájomníkovi.

Dôležité aspekty nájomnej zmluvy

• Označenie zmluvných strán: Kto je prenajímateľ a kto je nájomca.
• Označenie predmetu nájmu: Presná adresa a popis bytu alebo domu.
• Rozsah užívania: Počet izieb, výmera a príslušenstvo.
• Výška nájomného a spôsob platenia: Presná suma, termín splatnosti a spôsob platby.
• Výška úhrad za služby spojené s užívaním bytu: Rozpis poplatkov za energie, odvoz odpadu a správu bytového domu.
• Peňažná zábezpeka (kaucia): Výška a podmienky vrátenia.
• Inventárny zoznam: Ak sa byt prenajíma so zariadením, je vhodné spísať podrobný zoznam všetkých vecí.
• Doba trvania nájmu: Určitá alebo neurčitá.
• Podmienky výpovede: Dôvody a výpovedné lehoty.
• Dodatky k zmluve: Akékoľvek zmeny v zmluve musia byť vykonané písomne.

Rozdiely medzi nájomnou zmluvou na byt a dom

Hoci základné princípy nájmu sú rovnaké pre byt aj dom, existujú určité rozdiely, ktoré je potrebné zohľadniť:

• Starostlivosť o nehnuteľnosť: Pri prenájme domu je často na nájomcu prenesená väčšia zodpovednosť za údržbu a starostlivosť o pozemok, záhradu a exteriér domu.
• Poplatky za služby: Pri dome môžu byť poplatky za služby (napr. odvoz odpadu, stočné) vyššie ako pri byte.
• Zodpovednosť za škody: Pri dome môže byť nájomca zodpovedný za škody spôsobené prírodnými živlami (napr. povodne, víchrice).

Často kladené otázky

• Môže prenajímateľ zakázať chov zvierat? V prípade nájmu bytu podľa Občianskeho zákonníka nie je možné chov zvierat zakázať. Majiteľ nemá právo prostredníctvom nájomnej zmluvy zakazovať prítomnosť domáceho miláčika v byte alebo dome, môže však navýšiť kauciu, prípadne požadovať vymaľovanie. V prípade podnájmu platí to, čo si obe strany vopred dohodnú v podnájomnej zmluve.
• Môže nájomník podnikať v prenajatom byte? Nájomník môže podľa zákona v byte vykonávať podnikateľskú činnosť a majiteľ mu to v nájomnej zmluve nemôže zakázať. Podnájomník má opäť iné podmienky, pretože podnájomná zmluva je benevolentnejšia a platí to, na čom sa zmluvné strany dohodli. Zákaz fajčenia si majiteľ v tomto prípade vyžiadať môže.
• Potrebuje nájomník súhlas majiteľa na trvalý pobyt? Nájomník má možnosť mať trvalé bydlisko v nájomnom byte alebo dome, a to dokonca aj bez súhlasu majiteľa. Podnájomník má iné podmienky, ten ku zmene trvalého bydliska potrebuje aj súhlas majiteľa nehnuteľnosti.

tags: #nájomná #zmluva #byt #vs #dom #rozdiel