Nájomná zmluva na dobu určitú: Vzor na stiahnutie a dôležité aspekty

Nájomná zmluva je kľúčový dokument upravujúci vzťah medzi prenajímateľom a nájomcom. V prípade krátkodobého nájmu bytu, je dôležité poznať špecifiká, ktoré upravuje zákon č. 98/2014 Z.z. o krátkodobom nájme bytu. Tento článok poskytuje komplexný pohľad na nájomnú zmluvu na dobu určitú, s dôrazom na krátkodobý nájom bytu, a ponúka vzor na stiahnutie spolu s vysvetlením dôležitých bodov.

Právny rámec krátkodobého nájmu bytu

Krátkodobý nájom bytu je upravený zákonom č. 98/2014 Z. z. o krátkodobom nájme bytu v platnom znení. Na otázky, ktoré tento zákon neupravuje, sa subsidiárne použijú ustanovenia Občianskeho zákonníka (§ 663 - 719). Je však dôležité vedieť, že § 10 ods. 2 zákona č. 98/2014 Z.z. výslovne uvádza, ktoré ustanovenia Občianskeho zákonníka sa na krátkodobý nájom nevzťahujú.

Základné náležitosti nájomnej zmluvy

Označenie zmluvných strán

Nájomná zmluva musí obsahovať presné označenie prenajímateľa a nájomcu. Ak ide o:

• Fyzickú osobu: meno, priezvisko, miesto trvalého pobytu a dátum narodenia.
• Živnostníka: obchodné meno, miesto trvalého pobytu, dátum narodenia, miesto podnikania a identifikačné číslo.
• Právnickú osobu: obchodné meno, sídlo, identifikačné číslo a meno a priezvisko osoby oprávnenej za ňu konať.

Predmet nájmu

Aby sa predišlo akýmkoľvek pochybnostiam, je potrebné špecifikovať predmet nájmu čo najpresnejšie, tak aby bol nezameniteľný a bolo jednoznačné, čo sa prenajíma. Nájomná zmluva musí zo zákona obsahovať označenie predmetu. Za nebytové priestory sa považujú miestnosti alebo súbory miestností, ktoré sú podľa rozhodnutia stavebného úradu určené na iné účely ako na bývanie. Nebytovými priestormi nie sú príslušenstvo bytu ani spoločné priestory domu.

V zmluve by mal byť byt presne identifikovaný, vrátane:

Prečítajte si tiež: Sprievodca nájomnou zmluvou a príspevkom

• Adresy (ulica, číslo, mesto/obec)
• Čísla bytu a poschodia
• Súpisného čísla bytového domu
• Parcelného čísla pozemku, na ktorom je dom postavený
• Listu vlastníctva, na ktorom je byt zapísaný
• Popisu bytu (počet izieb, príslušenstvo - kuchyňa, kúpeľňa, WC, loggia, pivnica a pod.)

Doba nájmu

Zmluva o krátkodobom nájme bytu musí byť uzavretá na dobu určitú. Dobu nájmu možno určiť napr. tak, že nájomná zmluva je uzavretá na dobu 2 rokov odo dňa jej uzavretia alebo že je zmluva uzavretá na obdobie od 01.01.2022 do 31.12.2024.

Nájomné a úhrady za plnenia

Nájomná zmluva musí obsahovať výšku a splatnosť nájomného a spôsob jeho platenia. Je dôležité presne definovať výšku nájomného a spôsob platby (napr. mesačne vopred na účet prenajímateľa). V nájomnom nie sú zahrnuté úhrady za plnenia spojené s užívaním predmetu nájmu (ďalej len „plnenia“). Nájomca sa zaväzuje platiť prenajímateľovi preddavok za plnenia vo výške € za každý mesiac. Plnenia spojené s užívaním predmetu nájmu sú plnenia poskytnuté za účelom jeho riadneho užívania.

V zmluve je vhodné uviesť aj podmienky, za akých môže byť výška nájomného navýšená (napr. zvýšené náklady na prevádzku bytu, poplatok z omeškania platenia nájmu) respektíve znížená (napr. ak sa nájomca stará o byt). Prenajímateľ je oprávnený raz ročne jednostranné zvýšiť výšku nájomného o infláciu určenú podľa indexu spotrebiteľských cien predchádzajúceho roka zverejneného Štatistickým úradom SR s účinnosťou vždy od 1.

Peňažná zábezpeka (Depozit)

Zmluvné strany si v nájomnej zmluve na krátkodobý nájom bytu môžu dohodnúť dohodu o zložení a použití peňažnej zábezpeky (tzv. depozitu) Podľa zákona o krátkodobom nájme bytu depozit môže byť maximálne vo výške 3-násobku nájomného a úhrad za plnenia poskytované s užívaním bytu a jeho príslušenstva. Zákon zároveň upravuje, že depozit možno použiť na pokrytie nezaplateného nájomného alebo úhrad spojených s užívaním bytu, zaplatenie škody spôsobenej na byte alebo jeho zariadení, uhradenie iných pohľadávok súvisiacich s užívaním bytu.

Lehota na doplnenie depozitu je v zmysle zákona v dĺžke 1 mesiaca od doručenia výzvy prenajímateľa na jeho doplnenie. Lehotu na vrátenie depozitu nájomcovi po skončení nájmu zákon určuje na 1 mesiac od vypratania bytu a vysporiadania nárokov vzniknutých z nájmu. V súvislosti s vrátením depozitu sa zmluvné strany môžu dohodnúť aj iným spôsobom, než je uvedené v zákone.

Prečítajte si tiež: Právne aspekty nájmu v školstve

Práva a povinnosti zmluvných strán

Je dôležité presne definovať práva a povinnosti prenajímateľa a nájomcu, aby sa predišlo nedorozumeniam. Patrí sem napr. právo nájomcu dať byt do podnájmu. V prípade, ak zmluva neobsahuje dojednanie o tejto otázke, zákon o krátkodobom nájme bytu predpokladá, že nájomca môže prenechať byt do podnájmu tretej osobe len s písomným súhlasom prenajímateľa.

Prenajímateľ sa zaväzuje:

• Odovzdať predmet nájmu v stave spôsobilom na riadne užívanie a udržiavať ho v tomto stave.
• Zabezpečiť nájomcovi nerušený výkon práv spojených s užívaním predmetu nájmu.
• Odstrániť závady brániace riadnemu užívaniu predmetu nájmu.

Nájomca sa zaväzuje:

• Užívať predmet nájmu riadne, šetrne a v súlade s účelom užívania.
• Oznámiť prenajímateľovi potrebu opráv, ktoré má prenajímateľ vykonať.
• Zniesť obmedzenia v užívaní prenajatej veci v rozsahu potrebnom na vykonanie opráv a údržby veci.
• Vykonávať drobné opravy a bežnú údržbu predmetu nájmu.
• Dodržiavať domový poriadok.
• Nezasahovať do práv ostatných obyvateľov domu.
• Nespôsobovať škody na predmete nájmu.
• Nahlásiť prenajímateľovi všetky zmeny, ktoré by mohli ovplyvniť nájom.

Skončenie nájomného vzťahu

Na rozdiel od bežnej nájomnej zmluvy na byt sa zmluvné strany môžu dohodnúť aj na iných výpovedných dôvodoch ako tých, ktoré sú uvedené v zákone. Zmluvné strany sa môžu dohodnúť na rôznych spôsoboch skončenia nájomného vzťahu, vrátane výpovede a odstúpenia od zmluvy. Je dôležité presne definovať podmienky, za ktorých je možné nájomnú zmluvu vypovedať alebo od nej odstúpiť. Ak bola daná písomná výpoveď, skončí sa krátkodobý nájom bytu uplynutím výpovednej lehoty. Výpovedná lehota začína plynúť dňom nasledujúcim po dni, v ktorom bola druhej zmluvnej strane doručená výpoveď.

Iné dojednania

• Stav meračov: Odporúčame nezabudnúť pri podpise zmluvy na zápis stavu meračov energií (voda, plyn, elektrina,…). V prípade ak budú zmluvné strany podpisovať preberací protokol, postačuje ak stav meračov bude uvedený v preberacom protokole.
• Doručovanie písomností: Zmluvné strany sa môžu dohodnúť, akým spôsobom budú spolu komunikovať a ako si budú doručovať písomnosti (napr. e-mailom, poštou). Pokiaľ sa osobitne nedohodnú, písomnosti podľa zákona (napr. výpoveď, odstúpenie, výzva na doplnenie zábezpeky a pod.) sa budú doručovať podľa ust. § 106 Civilného sporového poriadku - písomne na adresu uvedenú v Registri obyvateľov alebo v obchodnom či živnostenskom registri.

Registračná povinnosť prenajímateľa

Prenajímateľ je povinný zaregistrovať vznik nájomného vzťahu na príslušnom daňovom úrade v lehote do konca kalendárneho mesiaca nasledujúceho po mesiaci, v ktorom došlo ku vzniku nájomného vzťahu (ust. § 49a ods. 2 zákona č. 595/2003 Z. z. o dani z príjmov). V prípade, ak si túto povinnosť prenajímateľ nesplní, bude sa skončenie nájomného vzťahu riadiť ustanoveniami Občianskeho zákonníka (§711 ods. 1, 3 a 6) a nie ustanoveniami zákona č. 98/2014 Z.z. o krátkodobom nájme bytu. Prenajímateľ tak stratí výhody, ktoré mu zákon o krátkodobom nájme bytu poskytuje.

Vzor nájomnej zmluvy na stiahnutie

Na internete je dostupných množstvo vzorov nájomných zmlúv. Odporúčame vám, aby ste si vybrali vzor, ktorý je aktuálny a zodpovedá vašim potrebám. Na stránke Xpravo.eu nájdete zadarmo vzor nájomnej zmluvy na krátkodobý nájom bytu na stiahnutie, aj vo formáte word.

Prečítajte si tiež: Zmluva o nájme bytu Zbehy

tags: #najomna #zmluva #na #dobu #urcitu #vzor