Nájomná zmluva na pôdu: Ukončenie, povinnosti a dôležité aspekty

Právny inštitút nájmu predstavuje prenechanie veci nájomcovi do dočasného užívania za odplatu, ktorý reprezentuje jeho ekonomický účel. Všeobecná úprava nájmu je obsiahnutá v zákone č. 40/1964 Občiansky zákonník (ďalej len „Občiansky zákonník“). Niektoré druhy nájmov sú obsiahnuté v osobitných právnych predpisoch. Takýmto právnym predpisom je zákon č. 504/2003 Z. z. Nájomná zmluva je nominátnym zmluvným typom, ktorý je upravený v Občianskom zákonníku. Predstavuje dvojstranný konsenzuálny právnym úkon, ktorý kreuje právny vzťah medzi nájomcom a prenajímateľom a vymedzuje ich vzájomné práva a povinnosti. Vzťah medzi zákonom o nájme poľnohospodárskych pozemkov a Občianskym zákonníkom je vo vzťahu lex specialis derogat legi generali.

Nájomná zmluva je prejavom slobodnej vôle prenajímateľa prenechať poľnohospodárky pozemok nájomcovi na dočasné užívanie a branie úžitkov za dohodnutú odplatu. Medze a rozsah práv a povinností v súvislosti s nájmom poľnohospodárskych pozemkov alebo poľnohospodárskych podnikov ustanovuje najmä zákon č. 504/2003 Z. z. o nájme poľnohospodárskych pozemkov, poľnohospodárskeho podniku a lesných pozemkov a o zmene niektorých zákonov v znení neskorších predpisov, zákon č. 40/1964 Zb. Občiansky zákonník, zákon č. 229/1991 Zb.

Úvod do problematiky nájmu poľnohospodárskej pôdy

Právna úprava nájmu pozemkov na poľnohospodárske účely je na Slovensku jednoznačne nastavená v prospech nájomcu. Zvýšená miera ochrany nájomcu má svoje opodstatnenie, ktoré vychádza z povahy hospodárenia na pôde. Požiadavka dlhodobej stabilizácie užívacích vzťahov ale nemôže byť dôvodom na neprimerané povyšovanie záujmov nájomcu nad záujmami prenajímateľa. Spoločným záujmom prenajímateľa a nájomcu je prenajať poľnohospodársky pozemok na dostatočne dlhú dobu, aj s možnosťou predĺženia za vopred dojednaných podmienok. Pod prenajímanou vecou sa v ideálnom prípade rozumie poľnohospodársky pozemok, ktorého hranice sú zreteľne označené a sú registrované ako parcely katastra nehnuteľností. K nim sú evidované vlastnícke, užívacie a iné práva. Takéto poľnohospodárske pozemky reálne existujú. Pri väčšine prenajímaných pozemkov je stav iný. Prenajímateľ je spravidla podielovým spoluvlastníkom. Zmluva o nájme pozemku na poľnohospodárske účely pri prevádzkovaní podniku sa môže uzavrieť aj na spoluvlastnícky podiel k pozemku. Teoreticky, ku každému spoluvlastníckemu podielu môže vzniknúť zmluvný vzťah medzi rôznym prenajímateľom a rôznym nájomcom. Zákon č. 504/2003 Z. z. o nájme priznáva právo užívať poľnohospodársky pozemok na základe zmluvy o nájme pozemku tomu nájomcovi, ktorý má uzatvorené zmluvy s vlastníkmi, ktorí majú v súčte väčšinový spoluvlastnícky podiel. Podmienka, ktorá priznáva právo užívať poľnohospodársky pozemok na základe väčšinového spoluvlastníckeho podielu je dostatočne určitá a zrozumiteľná. V súlade so znením zákona je možné vytvoriť dojem, že právo užívať poľnohospodársky pozemok je „exkluzívnym právom“ nájomcu, ktorý má v súčte väčšinový spoluvlastnícky podiel k pozemku. Potom môže vzniknúť situácia, keď všetci nájomcovia uhrádzajú nájomné „svojim“ prenajímateľom, ale pozemok užíva len jeden z nich. To je zjavne v rozpore s účelom zákona o nájme, ktorý predsa umožnil uzatvárať nájomnú zmluvu na akýkoľvek spoluvlastnícky podiel. Ale ak nájomca nemohol prenajatý pozemok používať na poľnohospodárske účely, nie je v príslušnom kalendárnom roku povinný platiť nájomné. Odstraňuje právo priznané nájomcovi, ktorý nemôže užívať prenajatý pozemok rozpor s účelom zákona? Dostatočne určitá a zrozumiteľná je aj podmienka, ktorá priznáva prenajímateľovi právo užívať poľnohospodársky pozemok, ak zmluvný nájom skončil alebo má skončiť. Ak raz nájomná zmluva skončí, nájomca je povinný vrátiť prenajatý poľnohospodársky pozemok prenajímateľovi. Nie je teraz dôležité rozoberať, čo a ako musí prenajímateľ konať a aké podmienky musia byť splnené. V súvislosti s vrátením prenajatého pozemku sa posudzujú podmienky, či je pozemok prenajímateľa prístupný a či je ho možné racionálne užívať. Ak prenajímateľ prenajal pozemok, ktorý je prístupný a možno ho zmysluplne užívať, nájomca má vrátiť prenajímateľovi jeho vlastný pozemok. Za predpokladu dodržania zákonných podmienok. Koniec, bodka. S neprístupnosťou pozemku alebo ak pozemok nemožno racionálne užívať je spojené právo prenajímateľa na pridelenie iného poľnohospodárskeho pozemku. Na pozemkoch, ku ktorým má nájomca nejaký právny titul a ktoré užíva v ucelenom hospodárskom celku. Vrátenie a prevzatie iného ako vlastného pozemku sa však už netýka len prenajímateľa a nájomcu. Keď to zhrnieme, prevzatie pozemku do nájmu je isté. Zmluvné strany sa dohodli na vzniku nájomného vzťahu. Vrátenie prenajatého pozemku nájomcom už isté nie je. Je možné, ak …. Ak nájomca nemá vo svojom hospodárskom celku k dispozícii vhodnú lokalitu, na ktorej môže umiestniť pozemky vrátené prenajímateľovi, nájomca môže užívať prenajatý pozemok aj na „večné časy“. V zákone o nájme sa tiež „pozabudlo“ na účinnú a vymožiteľnú sankciu za nesplnenie povinnosti nájomcu vrátiť po skončení nájmu pozemok prenajímateľovi. Napríklad na nápravné postupy a právo prenajímateľa požadovať od nájomcu náhradu za ušlý úžitok a utrpenú škodu. Keďže podľa článku 2 Ústavy SR môže každý konať, čo nie je zákonom zakázané a nikoho nemožno nútiť, aby konal niečo, čo zákon neukladá, zmluvné strany môžu predchádzať vzniku konfliktných situácií. V nájomnej zmluve si môžu upraviť niektoré rizikové situácie, ktoré v zákone „na slovenský spôsob“ chýbajú,. Forma nájomnej zmluvy pri nájme pozemku na poľnohospodárske účely (§1 až §6 zákona č.504/2003 Z. Nájomná zmluva o nájme pozemku na poľnohospodárske účely sa spravuje ustanoveniami Občianskeho zákonníka o nájomnej zmluve. Doklad o tom, že sa ústna zmluva o nájme bola uzavretá a nájomca vie preukázať právo užívania k pozemku je napríklad zápisnica o obsahu nájomnej zmluvy alebo protokol o odovzdaní a stave predmetu nájmu. Forma nájomnej zmluvy pri nájme pozemkov na poľnohospodárske účely pri prevádzkovaní podniku (§ 7 až § 14 zákona č. 504/2003 Z. Písomná forma zmluvy je povinná. Aj úkony s ňou súvisiace musia mať písomnú formu. Nedodržanie písomnej formy zmluvy má za následok absolútnu neplatnosť zmluvy, t.j. akoby zmluva nebola vôbec uzatvorená. Zmluva o nájme musí obsahovať určenie zmluvných strán. Obidve zmluvné strany musia byť pri uzatváraní kúpnej zmluvy spôsobilé na právne úkony. Zmluvnými stranami sú prenajímateľ a nájomca. Prenajímateľ je vlastníkom prenajímaného pozemku alebo vlastníckeho podielu k pozemku a je oprávnený s ním disponovať. Nájomca je osoba, ktorá si berie od prenajímateľa pozemok alebo spoluvlastnícky podiel v pozemku za účelom jej užívania a je oprávnený brať z nej aj úžitky. Predmetom nájmu sú poľnohospodárske nehnuteľnosti, spravidla pozemky. Poľnohospodársky pozemok je pozemok, ktorý slúži poľnohospodárskej výrobe bez ohľadu na to, v akom druhu pozemku a s akým spôsobom využívania je v katastri nehnuteľností vedený. Môže nastať situácia, že poľnohospodárskej výrobe slúži len časť prenajímaného pozemku.

Nájomná zmluva a jej náležitosti

Zákonodarca deklaruje, že každý právny úkon musí spĺňať predpísané náležitosti. Ak právny úkon nespĺňa zákonom predpísané náležitosti sankciou je jeho neplatnosť. Neplatnosť právnych úkonov je upravená v intenciách Občianskeho zákonníka. V Občianskom zákonníku je uplatnená zásada absolútnej neplatnosti. Pre každú nájomnú zmluvu je charakteristické užívanie veci a branie úžitkov, dočasnosť, určenie predmetu veci a odplatnosť. Esenciálnymi náležitosťami nájomnej zmluvy sú najmä exaktná špecifikácia predmetu nájomnej zmluvy, dĺžka trvania nájmu a výška nájomného. V nájomnej zmluve musí byť presne špecifikovaný predmet nájmu. S touto problematikou je späté rozhodnutie NS SR 4Cdo 240/2009, ktorý potvrdil rozhodnutie odvolacieho krajského súdu z 18. septembra 2008 sp. zn. 13 Co 25/2008 a to, že absolútne neplatným právnym úkonom je aj neurčitý právny úkon. Pri takomto právnom úkone nemožno zistiť, čo je jeho predmetom. V preskúmavaných zmluvách chýba špecifikácia predmetu prenájmu, nehnuteľností, čo spôsobuje ich neurčitosť, a tým ich absolútnu neplatnosť. Zo zmlúv nie je možné zistiť, o prenájom akých nehnuteľností ide, nakoľko špecifikácia nehnuteľností (podľa katastrálneho územia, listov vlastníctva, parcelných čísiel, kultúr a výmery) nie je v nich uvedená a príloha, na ktorú zmluvy odkazujú, nie je ich súčasťou a jej existencia nebola súdu preukázaná. Tým nie je možné ani posúdiť, či ide o prenájom pozemkov, ktorý sa má riadiť právnym režimom zákona č. 504/2003 Z. z. o nájme poľnohospodárskych pozemkov (o ktorý by podľa označenia zmlúv malo ísť - pozn. NS SR), ktorého § 1 ods. 2 upravuje, čo sa rozumie pozemkom na účely tohto zákona. V predmetnom spore sa žalobca domáhal určenia neplatnosti zmlúv o prenájme poľnohospodárskych pozemkov z dôvodu relatívnej neplatnosti. Krajský súd v Prešove ako odvolací súd určil, že zmluvy sú neplatné. Svoje rozhodnutie právne odôvodnil § 37 ods. 1 Občianskeho zákonníka, podľa ktorého právny úkon sa musí urobiť slobodne a vážne, určite a zrozumiteľne; inak je neplatný. Odvolací súd dospel k záveru, že v preskúmavanom prípade ide o absolútne neplatné právne úkony, ktorú absolútnu neplatnosť musí súd skúmať z úradnej povinnosti bez toho, či takúto neplatnosť účastník konania namieta alebo nie. Z toho dôvodu sú nájomné zmluvy, v ktorých absentuje presné vymedzenie predmetu neplatné. Rovnako neplatné sú aj zmluvy, ktoré obsahujú rozporuplné údaje o dĺžke trvania nájmu. Nájomná zmluva môže byť uzatvorená na určitú aj na neurčitú dobu. Je neprípustné aby jedna nájomná zmluva vo svojom znení obsahovala informáciu o uzatvorení na určitý čas a zároveň na čas neurčitý. Ak je uzatvorená na dobu určitú musí obsahovať presný časový údaj. My zastávame názor, že nájomná zmluva je neplatná aj v tom prípade, ak obsahuje dve protichodné informácie o dĺžke trvania nájmu. Napríklad, ak sa v nej uvádza ako dĺžku trvania 5 až 10 rokov. Nájomná zmluva o nájme poľnohospodárskych pozemkov je neplatná, aj v tom prípade, ak výška nájomného nie je najmenej 1 % z hodnoty poľnohospodárskej pôdy určenej podľa osobitného predpisu. Toto ustanovenie je kogentné a v prípade konania v rozpore s jeho dikciou je sankciou absolútna neplatnosť, nakoľko takto vyhotovený právny úkon by bol v rozpore so zákonom. Týmto predpisom je vyhláška Ministerstva pôdohospodárstva Slovenskej republiky č. 38/2005 Z. z., o určení hodnoty pozemkov a porastov na nich na účely pozemkových úprav. Podľa predmetnej vyhlášky sa hodnota pozemku určuje na základe bonitovaných pôdnoekologických jednotiek, ktoré tvoria jednu z príloh tejto vyhlášky. Rovnako absolútne neplatným kontraktom je aj právny úkon, ktorý je urobený v písomnej podobe, ale v tejto forme nie je menený alebo zrušený. Kontrakty, predmetom ktorých je nehnuteľnosť musia byť uzatvorené v písomnej forme. Vyhotovenie právneho úkonu v písomnej forme plní informačnú funkciu vo vzťahu k tretím osobám a zároveň dôkaznú funkciu, pri preukazovaní obsahu vôle. Podľa dikcie § 40 ods. 2 Občianskeho zákonníka „Písomne uzatvorená dohoda sa môže meniť alebo zrušiť iba písomne.“ V praxi nie je ojedinelým javom, že zmluvné strany uskutočňujú akékoľvek zmeny, ktoré sa týkajú predmetu nájmu alebo nájomného, nie prostredníctvom písomných dodatkov, ale priamo v zmluve. Nehodiaci sa údaj preškrtnú a prekvalifikujú ho na iný údaj. Domnievajú sa, že takáto zmena vôle je postačujúca a vyhovujúca. Ďalšou možnosťou je pripísanie ďalšieho ustanovenia, ktoré obsahuje práva, prípadne povinnosti niektorej zmluvnej strany. Je potrebné diferencovať medzi tým, či ide o formu predpísanú zákonom, alebo je dohodnutá účastníkmi. Ako uvádza JUDr. Fekete „celý písomný právny úkon musí byť pojatý do jednej listiny. Písomnosť musí navonok teda predstavovať jeden uzavretý celok, aby sa zabránilo manipulácii s jeho jednotlivými časťami.„[1]Tvrdíme teda, že ak je právny úkon zachytený prostredníctvom elektronických prostriedkov a upravovaný písomne vlastnou rukou je neplatný, nakoľko je narušená jeho celistvosť a vykazuje známky viditeľnej manipulácie. Takéto konanie je prípustné ani v prípade zmeny údajov na oboch rovnopisoch. Predmetné skutočnosti zakladajú možnosť podania žaloby na určenie neplatnosti takejto zmluvy a vydanie bezdôvodného obohatenia, nakoľko v súlade s ustanovením § 451 ods. 1 Občianskeho zákonníka: „Kto sa na úkor iného bezdôvodne obohatí, musí obohatenie vydať.“ V prípade absolútnej neplatnosti zmluvy právny úkon nemá od začiatku žiadne právne následky a hľadí sa naň akoby neexistoval. V intenciách Občianskeho zákonníka je bezdôvodné obohatenie definované v § 451 ods. 2 ako „majetkový prospech získaný plnením bez právneho dôvodu, plnením z neplatného právneho úkonu alebo plnením z právneho dôvodu, ktorý odpadol, ako aj majetkový prospech získaný z nepoctivých zdrojov.“ V tomto prípade sme sa zaoberali plnením z neplatného právneho úkonu. V tomto prípade bude bezdôvodné obohatenie existovať na oboch stranách. Prenajímateľ sa obohatil výšku nájomného a nájomca o užívanie pôdy a branie úžitkov. Podľa § 457 Občianskeho zákonníka „ak je zmluva neplatná alebo ak bola zrušená, je každý z účastníkov povinný vrátiť druhému všetko, čo podľa nej dostal.“Podľa § 458 ods. l, 2 Občianskeho zákonníka, musí sa vydať všetko, čo sa nadobudlo bezdôvodným obohatením. Ak to nie je dobre možné, najmä preto, že obohatenie spočívalo vo výkonoch, musí sa poskytnúť peňažná náhrada. Ide o synalagmatickú povinnosť to znamená, ak zo zmluvy dostali obe zmluvné strany , sú povinné vrátiť všetko obidve. Pri nájomnej zmluve o nájme poľnohospodárskych pozemkov sa však naskytá problém vo vzťahu k PPA - Poľnohospodárskej platobnej agentúre, ktorá poľnohospodárom poskytuje dotácie.

Povinnosti nájomcu a prenajímateľa

Vzťah medzi prenajímateľom a nájomcom poľnohospodárskej pôdy upravuje ich vzájomná nájomná zmluva a zákon č. 504/2003 Z. z. o nájme poľnohospodárskych pozemkov, poľnohospodárskeho podniku a lesných pozemkov a o zmene niektorých zákonov v platnom znení (ďalej len „Zákon o nájme poľnohospodárskych pozemkov“).

Prečítajte si tiež: Sprievodca nájomnou zmluvou a príspevkom

Každý vlastník alebo užívateľ poľnohospodárskej pôdy je povinný vykonávať agrotechnické opatrenia zamerané na ochranu a zachovanie kvalitatívnych vlastností a funkcií poľnohospodárskej pôdy a na ochranu pred jej poškodením a degradáciou.

Nájomca pôdy, ktorú ste zdedili, je oprávnený využívať ju riadnym spôsobom podľa dohody v nájomnej zmluve - na poľnohospodárske účely, pri prevádzkovaní podniku, primerane druhu pozemku nemôže napríklad zmeniť ornú pôdu na trvalý trávny porast a musí dodržiavať predpisy o rastlinno-lekárskej starostlivosti, o hnojivách, o ochrane prírody a krajiny.

Nájomca môže:

• meniť druh pozemku (napríklad poľnohospodársku pôdu na lúky a pasienky) alebo robiť iné zmeny len so súhlasom vlastníka pozemku
• je oprávnený brať úžitky
• znáša obvyklé náklady pri bežnom užívaní prenajatého pozemku, ak sa s vlastníkom v zmluve nedohodne inak
• nájomné platí ročne pozadu vždy k 1. októbru kalendárneho roka, ak sa s vlastníkom nedohodne inak
• ak ide o mimoriadne okolnosti - napríklad záplavy, pre ktoré nemohol prenajatý pozemok používať na poľnohospodárske účely alebo nemohol dosiahnuť žiadny výnos v príslušnom kalendárnom roku, nie je povinný platiť nájomné.

Ak to nájomná zmluva na pozemok uzavretá s prenajímateľom nezakazuje, môže nájomca dať poľnohospodársky pozemok do podnájmu. Nájomca má povinnosť oznámiť prenajímateľovi do 30 dní spôsob a čas podnájmu.

V zmysle ust. Ak zo strany družstva Vám bola predložená nájomná zmluva, s cenou nemusíte súhlasiť. Nevieme aká je výmera pozemku, ale predpokladáme, že výmera nebude veľmi veľká, teda taká, aby ste na nej mohli sám hospodáriť ak by tam neboli hospodárske budovy. K pozastavenou vykonávania podnik.

Prečítajte si tiež: Právne aspekty nájmu v školstve

Skončenie nájmu a výpovedné lehoty

Zákon o nájme poľnohospodárskych pozemkov obsahuje špeciálnu právnu úpravu nájomného vzťahu, ktorého predmetom je poľnohospodárska pôda. V tých častiach, ktoré tento zákon výslovne neupravuje sa uplatní všeobecná právna úprava nájomného vzťahu obsiahnutá v zákone č. 40/1964 Zb. Čo sa týka zániku nájomného vzťahu založeného nájomnou zmluvou dojednanou na dobu neurčitú, tak Zákon o nájme poľnohospodárskych pozemkov spôsoby jeho ukončenia výslovne neupravuje. Z uvedeného dôvodu je v tomto prípade potrebné vychádzať z ustanovenia § 677 ods.

Podľa ustanovenia § 6 Zákona o nájme poľnohospodárskych pozemkov „zmluvu o nájme pozemku na poľnohospodárske účely dohodnutú na neurčitý čas možno vypovedať k 1. novembru. Keďže, ako ste uviedli v texte Vašej otázky, máte nájomnú zmluvu uzatvorenú s poľnohospodárskym podnikom (poľnohospodárskym družstvom), tak na Váš právny vzťah založený touto nájomnou zmluvou sa vzťahujú aj ustanovenia druhej časti Zákona o nájme poľnohospodárskych pozemkov (t. j. V zmysle ustanovenia § 12 ods.

Pre úplnosť v tejto súvislosti ešte uvádzame aj znenie ustanovenia § 8 Zákona o nájme poľnohospodárskych pozemkov (pre Váš prípad však bude rozhodujúce zrejme ustanovenie ods. 1, pokiaľ sa Váš pozemok používa na bežnú poľnohospodársku výrobu a nie napr. (1) Pozemok sa nájomcovi na poľnohospodárske účely pri prevádzkovaní podniku prenajíma najmenej na päť rokov. Ak zmluva o nájme pozemku na poľnohospodárske účely je uzavretá na určitý čas, čas nájmu je najviac 25 rokov. Z citovaných ustanovení Občianskeho zákonníka a Zákona o nájme poľnohospodárskych pozemkov teda vyplýva, že v prípade, ak sa prenajímateľ s nájomcom nevedia, resp. Vo Vašom prípade musí byť výpoveď urobená písomne, a toto písomné vyhotovenie výpovede musí byť doručené druhej zmluvnej strane. Nájomný vzťah sa následne skončí uplynutím výpovednej doby, ktorá začína plynúť vždy 1. novembra po doručení výpovede druhej zmluvnej strane. ak výpoveď bola druhej zmluvnej strane doručená v období od 1. januára do 30. októbra, tak výpovedná doba začne plynúť 1. ak však výpoveď bola doručená v období od 1. novembra do 31. decembra, tak výpovedná doba začne plynúť až 1.

Čo sa týka výpovednej doby, tak v tejto súvislosti má prednosť výpovedná doba uvedená v nájomnej zmluve. Ak teda máte v nájomnej zmluve výslovne dojednanú výpovednú dobu v trvaní 5 rokov, tak nájomný vzťah v prípade výpovede zanikne až uplynutím týchto piatich rokov od 1. Ďalej podľa ustanovenia § 37 ods. Z písomného vyhotovenia výpovede tak vždy musí byť jednoznačne zrejmé, že sa jedná o výpoveď s úmyslom ukončiť nájomný vzťah za podmienok stanovených v nájomnej zmluve, resp. za podmienok uvedených v Zákone o nájme poľnohospodárskych pozemkov. Na základe uvedeného tak samotná výzva na vrátenie a prevzatie pozemkov (pokiaľ z nej výslovne nevyplýva výpoveď nájomného vzťahu) nepostačuje na ukončenie nájomného vzťahu. Na tomto mieste ešte poukazujeme na skutočnosť, že v zmysle Zákona o nájme poľnohospodárskych pozemkov sa výzva na vrátenie a prevzatie pozemkov uplatňuje pri nájme dojednanom na dobu určitú (viď. § 12 ods. 1 tohto zákona) a nie pri nájme dojednanom na dobu neurčitú. V prípade, ak z Vašej výzvy na vrátenie a prevzatie pozemkov výslovne nevyplývala Vaša vôľa ukončiť nájomný vzťah výpoveďou, tak táto výzva sama o sebe nemá za následok ukončenie nájomného vzťahu dojednaného na dobu neurčitú. Ak však z obsahu Vašej výzvy, ktorú ste doručili nájomcovi (aspoň z jednej z Vami uvádzaných dvoch), výslovne vyplývala Vaša vôľa ukončiť nájomný vzťah výpoveďou, tak takúto výzvu je možné považovať za výpoveď nájomnej zmluvy so všetkými právnymi účinkami. V takomto prípade Váš nájomný vzťah zanikne uplynutím dohodnutej/zákonom stanovenej výpovednej doby. Každopádne však Vy, ako vlastník predmetnej poľnohospodárskej pôdy, vždy máte právo nájomnú zmluvu uzatvorenú s poľnohospodárskym podnikom vypovedať, avšak iba za podmienok stanovených v nájomnej zmluve, resp. v zákone.

Podľa aktuálne platnej legislatívy platí, že na rozdiel od predchádzajúcej právnej úpravy sa už nájomné zmluvy po svojom skončení automaticky neobnovujú, čím sú chránené práva nielen nájomcu, ale aj vlastníka, ktorý pôdu prenajíma. Zmluvné strany nemuseli uzatvoriť novú nájomnú zmluvu a nájomca mohol pokračovať v užívaní pozemku. Zrušiť zmluvu možno dohodou zmluvných strán alebo výpoveďou zo zákonom dovolených dôvodov. Okrem ukončenia zmluvy dohodou zmluva uzavretá na dobu určitú sa skončí uplynutím času nájmu a zmluvu uzavretú na dobu neurčitú možno zrušiť výpoveďou, pričom v takom prípade sa zmluva skončí uplynutím výpovednej lehoty.

Prečítajte si tiež: Zmluva o nájme bytu Zbehy

Výpovedné lehoty pri nájme pôdy na poľnohospodárske účely sú jeden rok, ak sa nedohodnete na inom čase, a päť rokov v prípade, že ste uzavreli zmluvu o nájme pozemku na poľnohospodárske účely pri prevádzkovaní podniku na neurčitý čas. Platí, že vypovedať ju môžeme len písomne.

Možnosti ukončenia nájmu

Ku skončeniu nájomného vzťahu môže dôjsť aj odstúpením od zmluvy. Prenajímateľ ako vlastník pôdy môže kedykoľvek odstúpiť od zmluvy, ak nájomca napriek písomnej výstrahe užíva prenajatú vec alebo ak trpí užívanie veci takým spôsobom, že prenajímateľovi vzniká škoda alebo že mu hrozí značná škoda.

Samotná zmena evidencie parciel (z E na C) a ich rozdelenie geometrickým plánom nie je automaticky dôvodom na zánik nájomného vzťahu. Rozhodujúce je, či došlo k zmene účelu využitia pozemku a či je táto zmena v súlade s nájomnou zmluvou.

Ak je v nájomnej zmluve výslovne uvedené, že pozemok sa prenajíma na poľnohospodárske účely, a v dôsledku zmeny územného plánu a rozdelenia parciel už nie je možné alebo povolené pozemok naďalej využívať na poľnohospodárstvo (napr. obec vydá stavebné povolenie alebo začne stavebné konanie), môže to byť dôvodom na výpoveď zmluvy podľa § 679 Občianskeho zákonníka, ak zanikol dôvod, pre ktorý bola zmluva uzatvorená. Samotná zmena v katastri však nestačí - rozhodujúce je reálne znemožnenie poľnohospodárskeho využívania.

S účinnosťou od 1.7.2023 ak je prenajímateľom poľnohospodárskeho pozemku Slovenský pozemkový fond (ďalej len „fond“), je oprávnený odstúpiť od nájomnej zmluvy aj pred uplynutím dohodnutého času, ak nájomca nevyužíva prenajaté pozemky alebo len niektorý z nich riadnym spôsobom na dohodnutý účel a so starostlivosťou riadneho hospodára.

#

tags: #najomna #zmluva #na #podu #ukončenie #nájmu