Nájomná zmluva na poľnohospodársku pôdu: Sprievodca pre prenajímateľov a nájomcov

Poľnohospodárska pôda je základným aktívom v agrosektore. Na Slovensku ju z veľkej časti obhospodarujú poľnohospodári na základe nájomných zmlúv. Preto je dôležité, aby boli tieto zmluvy spravodlivé a vyvážené pre obe strany. Tento článok poskytuje komplexný prehľad o nájomných zmluvách na poľnohospodársku pôdu, s dôrazom na aktuálnu legislatívu a praktické aspekty.

Význam nájomných zmlúv v poľnohospodárstve

Podľa aktuálnych údajov Štatistického úradu SR predstavuje výmera využitej poľnohospodárskej pôdy na Slovensku 1 919 tis. hektárov. Až 80 - 90 % z nej obhospodarujú poľnohospodári na základe nájomných zmlúv. Inak povedané, 4 z 10 metrov štvorcových pôdy na Slovensku obhospodarujú denne poľnohospodári. Gros využitej poľnohospodárskej pôdy pritom tvorí orná pôda s podielom 70,2 %. Za ňou nasledujú s pomerne vysokým podielom 27,2 % trvalé lúky a pasienky. Trvalé porasty a ostatné plochy vrátane domácich záhrad predstavujú dovedna iba niečo cez dve percentá.

Čo je poľnohospodársky pozemok?

Novela zákona o nájme poľnohospodárskych pozemkov priniesla bližšiu špecifikáciu pojmu poľnohospodársky pozemok. Od 1. mája 2018 sa za poľnohospodársky pozemok považuje:

• poľnohospodárska pôda, ktorá je v katastri nehnuteľností evidovaná ako orná pôda, chmeľnica, vinica, ovocný sad, záhrada alebo trvalý trávnatý porast,
• pozemok, ktorý je síce v katastri nehnuteľností, registri “C”, evidovaný ako zastavaná plocha a nádvorie, ale v skutočnosti tento pozemok slúži na poľnohospodárske účely,
• iný pozemok ako v bode 1 alebo 2, ale je ponechaný na poľnohospodárske účely.

Bližšia špecifikácia poľnohospodárskeho pozemku bola prijatá s cieľom zabrániť špekulantom získať poľnohospodársku pôdu a následne ju využívať na nepoľnohospodárske účely.

Nájomná zmluva na poľnohospodársky pozemok po 1. máji 2018

Do účinnosti novely sa na nájom poľnohospodárskej pôdy nevyžadovala písomná nájomná zmluva. Novela to však mení a od 1.5.2018 zavádza, že každý nájomný vzťah poľnohospodárskej pôdy musí byť deklarovaný písomnou nájomnou zmluvou. Inými slovami, bez písomnej nájomnej zmluvy nie je nájom.

Prečítajte si tiež: Sprievodca nájomnou zmluvou a príspevkom

Povinné náležitosti nájomnej zmluvy

Nájomná zmluva musí obsahovať:

• určenie zmluvných strán - teda určenie, kto je prenajímateľ a kto je nájomca,
• určenie predmetu nájmu - presne vymedzenie poľnohospodárskeho pozemku, ktorý sa prenajíma,
• určenie výšky nájomného,
• určenie doby nájmu.

Doba nájmu

Novela zákona o nájme poľnohospodárskeho pozemku sa dotkla aj maximálnej dĺžky nájmu. Od 1. mája 2018 sa pozemok na poľnohospodárske účely pri prevádzkovaní podniku prenajíma najmenej na 5 rokov a najviac na 15 rokov. Maximálna prípustná doba nájmu poľnohospodárskeho pozemku tak bola skrátená z 25 rokov na 15 rokov.

Automatické predĺženie nájomnej zmluvy

Ďalšou významnou zmenou, ktorú priniesla novela, je koniec automatického predĺženia nájomnej zmluvy. Do 30. apríla 2018 platilo, že aj keď sa skončila doba nájmu dohodnutá v nájomnej zmluve, dochádzalo k automatickému predĺženiu nájomnej zmluvy. Prenajímateľ a nájomca nemuseli uzatvoriť novú nájomnú zmluvu a nájomca aj napriek tomu mohol pokračovať v užívaní poľnohospodárskeho pozemku.

Novela zákona o nájme poľnohospodárskych pozemkov takéto automatické predĺženie nájomnej zmluvy zrušila. Zrušenie automatického predĺženia nájomných zmlúv sa týka aj tých zmlúv, ktoré boli uzavreté ešte pred účinnosťou tejto novely - teda zmlúv, ktoré boli uzavreté do 30. apríla 2018.

V dôsledku zrušenia automatického predĺženia nájomnej zmluvy tak prenajímateľ a nájomca budú musieť uzatvoriť novú písomnú nájomnú zmluvu vždy, keď uplynie doba nájmu dohodnutá v predchádzajúcej nájomnej zmluve.

Prečítajte si tiež: Právne aspekty nájmu v školstve

Ak neuzavrú novú nájomnú zmluvu, nájomca bude povinný vydať prenajímateľovi poľnohospodársky pozemok najneskôr do 30 dní od zberu úrody alebo do konca kalendárneho roka, ak nebola založená úroda.

Novela zákona však myslí na zodpovedných nájomcov a ponecháva im prednostné právo na uzatvorenie novej nájomnej zmluvy za nájomné v obvyklej výške. Podmienkou je, aby si nájomca riadne a včas plnil svoje povinnosti z nájomnej zmluvy. Prednostné právo však neplatí úplne bez výhrad. Neuplatní sa napr. vtedy, ak novým nájomcom má byť blízka osoba prenajímateľovi, ak došlo k zmene vlastníka poľnohospodárskeho pozemku alebo ak prenajímateľ sám podniká v oblasti poľnohospodárstva.

Príklad na automatické predlžovanie nájmu poľnohospodárskej pôdy pri zmluve uzatvorenej pred 1.5. 2018

Ján ako prenajímateľ poľnohospodárskeho pozemku a Tomáš ako nájomca uzavreli nájomnú zmluvu dňa 01.01.2005 na dobu 10 rokov, teda do 31.12.2015. Tomáš však pokračoval v užívaní poľnohospodárskych pozemkov. Došlo tak k automatickému predĺženiu nájomnej zmluvy. Novela však automatické predĺženie nájomnej zmluvy zrušila, a teda Tomáš od 01.05.2018 užíva poľnohospodárske pozemky neoprávnene.

Tomáš je preto povinný buď uzatvoriť novú nájomnú zmluvu s Jánom, alebo vrátiť prenajaté poľnohospodárske pozemky do 30 dní od zberu úrody alebo do konca kalendárneho roka, ak nebola založená úroda.

Príklad na prednostné právo na uzatvorenie nájomnej zmluvy na poľnohospodársku pôdu

Ján a Tomáš uzavreli nájomnú zmluvu s dobou nájmu do 30.04.2018. Tomáš riadne užíval pozemky a plnil si svoje povinnosti z nájomnej zmluvy. Patrí mu prednostné právo na uzatvorenie nájomnej zmluvy. Aj naďalej má záujem užívať pozemky a opätovne uzatvoriť nájomnú zmluvu. Ján však dostal lepšiu ponuku od Petra, ktorý má taktiež záujem užívať tieto poľnohospodárske pozemky. Ján je však povinný uzatvoriť nájomnú zmluvu s Tomášom a nie s Petrom. V prípade, že Ján uzatvorí nájomnú zmluvu aj napriek tomu s Petrom, Tomáš sa môže domáhať súdnou cestou zrušenia nájomnej zmluvy s Petrom a uzatvorenia nájomnej zmluvy s ním.

Prečítajte si tiež: Zmluva o nájme bytu Zbehy

Príklad na porušovanie povinností pri uzatvorenej nájomnej zmluve a prednostné právo na nájom pôdy

Ján a Tomáš uzavreli nájomnú zmluvu s dobou nájmu do 30.04.2018. Tomáš si však neplnil riadne svoje povinnosti z nájomnej zmluvy. Často meškal s platením nájomného. Napriek tomu má však záujem uzatvoriť novú nájomnú zmluvu. Aj v tomto prípade má však Ján lepšiu ponuku od Petra. Keďže si Tomáš neplnil riadne svoje povinnosti, nemá prednostné právo a Ján môže uzatvoriť novú nájomnú zmluvu aj s Petrom.

Príklad na nájom pôdy, ktorá zmenila vlastníka vo vzťahu k prednostnému právu na prenájom

Ján a Tomáš uzavreli nájomnú zmluvu s dobou nájmu do 30.04.2018. Tomáš riadne užíval pozemky a plnil si svoje povinnosti z nájomnej zmluvy. Aj naďalej má záujem užívať pozemky a opätovne uzatvoriť nájomnú zmluvu. Ján však predal poľnohospodárske pozemky Petrovi. V katastri nehnuteľnosti je už ako vlastník pozemkov uvedený Peter. Keďže došlo k zmene vlastníka predmetných pozemkov, Tomáš, aj keď si riadne splnil svoje povinnosti, nemá prednostné právo na uzatvorenie nájomnej zmluvy. Peter môže poľnohospodárske pozemky využívať sám, prípadne môže uzatvoriť nájomnú zmluvu s niekým iným. Môže uzatvoriť nájomnú zmluvu aj s Tomášom.

Výška nájmu poľnohospodárskych pozemkov

Novela zákona upravila aj spôsob určenia výšky nájomného za užívanie pozemkov, evidovaných v katastri ako zastavané plochy a nádvoria na poľnohospodárske účely. Tento spôsob sa uplatní iba v prípade, ak sa prenajímateľ a nájomca nedohodnú na výške nájomného. Zákon v takomto prípade určuje minimálnu výšku nájomného, ktorá je dvojnásobok obvyklej výšky nájomného v danom katastrálnom území. Cieľom zavedenia tohto spôsobu určenia nájomného je snaha zabrániť sporom, keď prenajímatelia žiadali vysoké nájomné s odôvodnením, že ide o stavebné pozemky. A to aj napriek tomu, že tieto pozemky mali byť využívané na poľnohospodárske účely.

Všetky nové návrhy zmlúv už musia obsahovať cenu, ktorá je minimálne na úrovni obvyklej výšky nájomného platnej pre dané katastrálne územie. Ak nájomca navrhne nižšiu cenu ako obvyklú, vlastník môže takúto cenu odmietnuť.

Údaje o obvyklej výške nájomného zverejňuje ministerstvo pôdohospodárstva v spolupráci s okresnými úradmi. Zverejnenie obvyklého nájomného chráni majiteľov poľnohospodárskej pôdy pred neprimerane nízkymi cenami a tiež poskytuje nájomcom odrazový mostík pre stanovenie ceny nájmu.

Ukončenie nájmu poľnohospodárskych pozemkov

Novela zákona o nájme poľnohospodárskej pôdy sa dotkla aj spôsobu ukončenia nájmu pozemku na poľnohospodárske účely pri prevádzkovaní podniku. V prípade uzatvorenia nájmu na užívanie takejto pôdy na dobu neurčitú je možné nájomnú zmluvu vypovedať s lehotou 5 rokov. To znamená, že ak dôjde k písomnej výpovedi v roku 2018, nájom zanikne až v roku 2023. Výpoveď musí byť písomná. Zmluvu o nájme pozemku na poľnohospodárske účely dohodnutú na neurčitý čas možno vypovedať k 1. novembru.

Práva a povinnosti prenajímateľa a nájomcu

Práva a povinnosti prenajímateľa:

• Právo na riadne a včasné platenie nájomného: Prenajímateľ má právo na dohodnuté nájomné v stanovenej výške a termíne.
• Právo na vrátenie pozemku v pôvodnom stave: Po skončení nájmu má prenajímateľ právo na vrátenie pozemku v stave, v akom ho prenajal, s prihliadnutím na bežné opotrebenie.
• Povinnosť odovzdať pozemok v stave spôsobilom na užívanie: Prenajímateľ je povinný odovzdať pozemok nájomcovi v stave, ktorý umožňuje jeho riadne užívanie na poľnohospodárske účely.
• Povinnosť strpieť užívanie pozemku nájomcom: Prenajímateľ je povinný strpieť, aby nájomca užíval pozemok v súlade s nájomnou zmluvou.

Práva a povinnosti nájomcu:

• Právo na nerušené užívanie pozemku: Nájomca má právo nerušene užívať pozemok na poľnohospodárske účely v súlade s nájomnou zmluvou.
• Právo na prednostné uzatvorenie novej nájomnej zmluvy: Pri splnení určitých podmienok má nájomca prednostné právo na uzatvorenie novej nájomnej zmluvy.
• Povinnosť platiť nájomné riadne a včas: Nájomca je povinný platiť nájomné v dohodnutej výške a termíne.
• Povinnosť užívať pozemok v súlade s nájomnou zmluvou: Nájomca je povinný užívať pozemok na dohodnuté poľnohospodárske účely a dodržiavať podmienky stanovené v nájomnej zmluve.
• Povinnosť vrátiť pozemok po skončení nájmu: Nájomca je povinný vrátiť pozemok prenajímateľovi po skončení nájmu v stave, v akom ho prevzal, s prihliadnutím na bežné opotrebenie.

Špecifické situácie a ich riešenia

Nájom pozemkov, ktoré sú neprístupné alebo ich nemožno racionálne užívať

Ak nájomca užíva pozemky, kde sa nájom skončil alebo sa má skončiť a pozemky sú neprístupné alebo ich nemožno racionálne užívať, je nájomca povinný s vlastníkom uzatvoriť na základe jeho písomnej žiadosti podnájomnú zmluvu k pozemkom, ktoré má prenajaté podľa tohto zákona, a to v primeranej výmere a bonite. Kópiu žiadosti doterajší prenajímateľ súčasne doručí na vedomie okresnému úradu na úsek pozemkových úprav. Nájomca je povinný uzatvoriť s doterajším prenajímateľom podnájomnú zmluvu podľa za podmienok a na čas, na ktorý má pozemky prenajaté od ich vlastníka alebo správcu, pričom prednostne uzatvorí podnájomnú zmluvu k pozemkom, ktoré má prenajaté od fondu. Doterajší prenajímateľ takéto pozemky môže dať do užívania inej osobe. Doterajší prenajímateľ je povinný uhradiť nájomcovi ním zaplatenú daň z pozemkov, ak bola táto vopred zaplatená aj za obdobie, v ktorom už bola účinná podnájomná zmluva, a to do 30 dní od preukázateľne doloženej výzvy na zaplatenie.

Nájom pozemkov Slovenským pozemkovým fondom (SPF)

S účinnosťou od 1.7.2023 ak je prenajímateľom poľnohospodárskeho pozemku Slovenský pozemkový fond (ďalej len „fond“), je oprávnený odstúpiť od nájomnej zmluvy aj pred uplynutím dohodnutého času, ak nájomca nevyužíva prenajaté pozemky alebo len niektorý z nich riadnym spôsobom na dohodnutý účel a so starostlivosťou riadneho hospodára.

Ak špeciálnu rastlinnú výrobu alebo živočíšnu výrobu v rozsahu vykonáva aj doterajší nájomca, fond nepoužije postup podľa vyššie uvedeného a nezníži výmeru.

Mimoriadne okolnosti a zľava z nájomného

Ak ide o mimoriadne okolnosti, najmä následky prírodných pomerov, ktoré nájomca nespôsobil, a nemožno predpokladať, že by ich odvrátil alebo ich následky mohol odvrátiť alebo prekonať, a v dôsledku ktorých nemohol nájomca prenajatý pozemok používať na poľnohospodárske účely alebo nemohol dosiahnuť žiadny výnos v príslušnom kalendárnom roku, nie je povinný platiť nájomné. Ak z týchto dôvodov úžitky z prenajatého pozemku klesli pod polovicu bežného výnosu, má nájomca právo na primeranú zľavu z nájomného.

Zmeny v legislatíve a ich dopad na nájomné vzťahy

Novela zákona NR SR č. 504/2003 Z. z. o nájme poľnohospodárskych pozemkov, poľnohospodárskeho podniku a lesných pozemkov a o zmene niektorých zákonov bola schválená v NR SR 18. októbra 2017 s účinnosťou od 1. mája 2018. Dňa 1. mája 2021 nadobudol účinnosť zákon č. 151/2021 Z. z., ktorým sa mení a dopĺňa zákon č. 504/2003 Z. z. o nájme poľnohospodárskych pozemkov, poľnohospodárskeho podniku a lesných pozemkov a o zmene niektorých zákonov v znení neskorších predpisov a ktorým sa mení zákon Slovenskej národnej rady č. 330/1991 Zb. o pozemkových úpravách, usporiadaní pozemkového vlastníctva, pozemkových úradoch, pozemkovom fonde a o pozemkových spoločenstvách v znení neskorších predpisov (ďalej len „novela č. 151/2021 Z.

Medzi hlavné zmeny patrí:

• Zavedenie povinnosti písomnej nájomnej zmluvy pre všetky nájomné vzťahy.
• Skrátenie maximálnej doby nájmu na 15 rokov.
• Zrušenie automatického predlžovania nájomných zmlúv.
• Úprava prednostného práva na uzatvorenie novej nájomnej zmluvy.
• Zmena spôsobu určenia výšky nájomného za pozemky evidované ako zastavané plochy a nádvoria.
• Zavedenie 5-ročnej výpovednej lehoty pri nájme na dobu neurčitú.

Tieto zmeny majú za cieľ sprehľadniť a zefektívniť nájomné vzťahy v poľnohospodárstve, zabrániť špekuláciám s pôdou a uľahčiť prístup k pôde pre menších poľnohospodárov.

Praktické rady pre prenajímateľov a nájomcov

• Dôkladne si preštudujte nájomnú zmluvu: Pred podpisom zmluvy si pozorne prečítajte všetky jej ustanovenia a uistite sa, že im rozumiete. V prípade nejasností sa poraďte s právnikom.
• Dbajte na písomnú formu: Všetky dohody týkajúce sa nájmu by mali byť uzatvorené písomne, aby sa predišlo prípadným sporom.
• Sledujte zmeny v legislatíve: Pravidelne sledujte zmeny v zákonoch týkajúcich sa nájmu poľnohospodárskej pôdy, aby ste boli informovaní o svojich právach a povinnostiach.
• Komunikujte s druhou stranou: Otvorená a konštruktívna komunikácia medzi prenajímateľom a nájomcom je kľúčová pre úspešný a dlhodobý nájomný vzťah.
• V prípade sporu sa obráťte na odborníka: Ak sa vám nepodarí vyriešiť spor s druhou stranou dohodou, obráťte sa na právnika alebo inú odbornú inštitúciu.

Ako postupovať pri prenájme pôdy?

Takmer každý obyvateľ má buď sám alebo v rodine niekoho, kto prenajíma pôdu na poľnohospodárske účely. Je dôležité vedieť, ako správne postupovať pri prenájme pôdy a na čo si dať pozor.

Reakcia na návrh zmluvy

Koncom marca mohla spoločnosť rozoslať nové nájomné zmluvy, ktoré sa väčšine majiteľov pôdy mohli zdať nevýhodné. Každý mohol na zmluvu reagovať ináč.

1. Svojím podpisom ste so zmluvou a jej podmienkami súhlasili a Vaša pôda je teraz na určitú dobu viazaná.
2. Spoločnosti ste písomne zaslali svoj nesúhlas, poprípade nejakú protiponuku.
3. Na ponuku spoločnosti ste nereagovali v zákonnej lehote dvoch mesiacov.

V treťom prípade je nájomná zmluva platná, avšak za odlišných podmienok ako v prvom prípade. Takto uzavretú nájomnú zmluvu môžte písomne vypovedať k 1. novembru. Ak s nájomnou zmluvou nesúhlasíte a usilujete o výhodnejšie podmienky, musíte pôvodnú zmluvu najprv vypovedať.

Dôležité upozornenie

Ak ste reagovali ako je spomínané v bode tri a niekto Vám tvrdí, že dokiaľ nepodpíšete zmluvu, tak nemáte nárok na žiadnu úrodu alebo peniaze, tak klame.

tags: #najomna #zmluva #na #polnohospodarsku #podu #vzor