Nájomná zmluva nebytového priestoru: Kompletný sprievodca

Nájomná zmluva nebytového priestoru je kľúčový dokument pre podnikateľov a prenajímateľov. Upravuje podmienky prenájmu priestorov určených na iné účely ako bývanie, ako sú kancelárie, obchody alebo sklady. Tento článok poskytuje komplexný prehľad o náležitostiach, právach a povinnostiach spojených s týmto typom zmluvy.

Čo je to zmluva o nájme nebytových priestorov?

Zmluvou o nájme nebytových priestorov prenajímateľ prenecháva nájomcovi do užívania nebytový priestor na vopred dohodnutý účel za dohodnuté nájomné. Uzatvára ju väčšina podnikateľov, napríklad pri nájme kancelárskych, obchodných alebo skladových priestorov. Nájomná zmluva predstavuje dôležitú súčasť celého procesu nájmu nebytového priestoru. Jej podstatou je právo nájomcu dočasne užívať predmet nájmu (nebytový priestor) za podmienok vymedzených v nájomnej zmluve, za čo sa zaväzuje platiť nájomné. Nájomná zmluva je prospešná pre obe strany - pre prenajímateľa, ako aj pre nájomcu. Prenajímateľa chráni pred tým, aby mu nájomca nepoškodil alebo neupravil nebytový priestor, prípadne aby mu nevznikli nedoplatky na energiách. Nájomcu zasa nájomná zmluva chráni pred tým, aby nebol vysťahovaný z nebytového priestoru zo dňa na deň, keď si to zmyslí prenajímateľ.

Základné náležitosti zmluvy o nájme nebytových priestorov

Aby bola zmluva platná, musí obsahovať nasledovné podstatné náležitosti:

  1. Označenie zmluvných strán:
    • Prenajímateľ: Fyzickú osobu je potrebné označiť menom, priezviskom, dátumom narodenia a adresou trvalého pobytu. Právnickú osobu aspoň obchodným menom, adresou sídla a IČO.
    • Nájomca: Rovnako ako prenajímateľa, je potrebné uviesť identifikačné údaje fyzickej alebo právnickej osoby.
  2. Označenie predmetu nájmu:
    • Definícia nebytového priestoru: Priestor treba opísať ako súčasť stavby so súpisným číslom, uviesť číslo listu vlastníctva, na ktorom je stavba zapísaná, parcelné číslo parcely, na ktorej je stavba postavená.
    • Situačný nákres: Je vhodné priložiť situačný nákres, kde v rámci objektu sa prenajímaný nebytový priestor nachádza.
    • Kolaudačné rozhodnutie: Predmetom nájmu môže byť len priestor, ktorý je v zmysle kolaudačného rozhodnutia určený na iné využitie ako na bývanie. Za nebytový priestor nemožno považovať napr. byt alebo miestnosť v rodinnom dome, pokiaľ z kolaudačného rozhodnutia vyplýva, že sú určené na bývanie.
  3. Účel nájmu:
    • Dohoda strán: Účel nájmu závisí od vôle zmluvných strán.
    • Príklady: V praxi sa zmluva uzatvára spravidla za účelom zriadenia obchodných priestorov (napr. prevádzka pohostinstva, kaderníctva, predajňa textilu a pod.).
    • Súlad s určením: Účel nájmu musí byť v súlade so stavebným určením nebytového priestoru.
  4. Nájomné:
    • Výška: Presne určená suma, ktorú nájomca platí prenajímateľovi. Výška nájomného nemôže byť dohodnutá ako nulová. V takom prípade by nešlo o nájomnú zmluvu, ale o zmluvu o bezodplatnom užívaní veci. Na takú zmluvu by sa neaplikovali ustanovenia Občianskeho zákonníka o nájme. Vždy samostatne uvádzajte nájomné a výšku platieb spojených s prenájmom.
    • Splatnosť: Termín, kedy je nájomné splatné (napr. mesačne, štvrťročne).
    • Spôsob úhrady: Dohoda o spôsobe platby (napr. prevodom na účet, v hotovosti).
  5. Trvanie nájmu:
    • Určitá doba: Presne stanovené obdobie, na ktoré sa nájom uzatvára.
    • Neurčitá doba: Nájom bez stanoveného dátumu ukončenia. Ak doba nájmu nie je dohodnutá, predpokladá sa, že zmluva o nájme sa uzavrela na dobu neurčitú.

Dôležité upozornenie: Zmluva, ktorá neobsahuje vyššie uvedené podstatné náležitosti, je neplatná.

Ďalšie dôležité podmienky v zmluve

Prenajímateľ a nájomca sa môžu v rámci nájomnej zmluvy dohodnúť aj na ďalších podmienkach nájomného vzťahu, a to predovšetkým:

Prečítajte si tiež: Sprievodca nájomnou zmluvou a príspevkom

  1. Úprava zodpovednosti za vykonanie opráv:
    • Dohoda strán: Určenie, za akých podmienok prenajímateľ, resp. nájomca je povinný vykonať potrebné opravy na predmete nájmu.
    • Zákonná úprava: Ak sa zmluvné strany na tejto otázke nedohodnú v zmluve, zákon predpokladá, že udržiavať nebytový priestor v užívateľnom stave a zabezpečovať riadne plnenie služieb, má prenajímateľ.
  2. Oprávnenie vykonávať menšie stavebné práce:
    • Špecifikácia podmienok: Stanovenie podmienok, za ktorých je nájomca oprávnený vykonávať menšie stavebné úpravy na predmete nájmu.
  3. Odplata za služby spojené s užívaním nebytového priestoru:
    • Platby navyše: V praxi nájomca platí okrem nájomného osobitnú sumu za energie, upratovaciu službu spoločných priestorov, a pod.
  4. Možnosť prenechania nebytového priestoru do podnájmu:
    • Súhlas prenajímateľa: Zákon predpokladá, že nájomca môže dať predmet nájmu jeho časť do podnájmu len so súhlasom prenajímateľa, a to na určitý čas.
    • Iná dohoda: Prenajímateľ a nájomca sa však môžu dohodnúť aj inak.
  5. Dôvody zániku nájmu:
    • Zákonné dôvody: Zákon upravuje dva dôvody, pre ktoré nájom zaniká, a to zánik predmetu nájmu a smrť alebo zánik nájomcu.
    • Výpovedné dôvody: Zákon tiež upravuje výpovedné dôvody v prípade uzatvorenia zmluvy na dobu určitú.
    • Ďalšie dôvody: Pre prenajímateľa a nájomcu však môže byť vhodné upraviť si aj iné spôsoby ukončenia nájomného vzťahu. Nájom nebytového priestoru zaniká: písomnou dohodou uzatvorenou medzi prenajímateľom a nájomcom, výpoveďou nájomcu alebo prenajímateľa v zmysle príslušných ustanovení zákona č. 116/1990 Zb. o nájme a podnájme nebytových priestorov, odstúpením od zmluvy v zmysle príslušných ustanovení Občianskeho zákonníka, zánikom predmetu nájmu. Ak bola daná písomná výpoveď jednou zo zmluvných strán, skončí sa nájom v zmysle tejto zmluvy uplynutím výpovednej lehoty. Výpovedná lehota je tri mesiace a začína plynúť prvým dňom mesiaca nasledujúceho po mesiaci, v ktorom bola druhej zmluvnej strane výpoveď doručená.
  6. Odstúpenie od zmluvy:
    • Neupravené zákonom: Zákon vôbec nepočíta s možnosťou odstúpenia od zmluvy, preto odporúčame do zmluvy túto možnosť zahrnúť. Nájomná zmluva sa zrušuje okamihom doručenia písomného odstúpenia od nájomnej zmluvy druhej zmluvnej strane.

Práva a povinnosti zmluvných strán

Práva a povinnosti prenajímateľa

  • Odovzdanie priestoru: Prenajímateľ sa zaväzuje odovzdať nebytový priestor nájomcovi v stave spôsobilom na dohodnuté užívanie a v tomto stave ho na svoje náklady udržiavať.
  • Nerušene užívanie: Nájomca je povinný počas trvania nájmu zabezpečiť podnájomcovi nerušené užívanie predmetu zmluvy a umožniť mu do neho nepretržitý prístup (t.j.
  • Poistenie: Nájomca je povinný na vlastné náklady zabezpečiť a udržiavať v platnosti počas celej doby trvania zmluvy majetkové poistenie predmetu zmluvy proti škodám zapríčineným živelnými pohromami (požiar, povodne a pod.). Na požiadanie podnájomcu je nájomca povinný umožniť a zabezpečiť k nahliadnutiu poistnú zmluvu a doklady o zaplatení poistného.
  • Vstup do priestoru: Nájomca je oprávnený vstúpiť do predmetu zmluvy len po predchádzajúcej dohode s podnájomcom.
  • Informovanie o zmenách: Nájomca je povinný písomne informovať podnájomcu o plánovaných stavebných resp.
  • Právne vady: Nájomca vyhlasuje, že na predmete zmluvy neviaznu ku dňu podpisu tejto zmluvy žiadne dlhy, ťarchy, vecné bremená a ani žiadne iné práva tretích osôb, a nie je mu známe, že by boli vedené akékoľvek súdne, exekučné, konkurzné konania, ani vydané vykonateľné rozhodnutia v súvislosti s predmetom nájmu alebo objektom, alebo, že by takéto konania hrozili. Súčasne prehlasuje, že nie je mu známa právna vada, ktorá by užívanie predmetu zmluvy obmedzovala alebo znemožňovala.
  • Náhrada škody: Ak by tretie osoby uplatňovali voči podnájomcovi akúkoľvek pohľadávku alebo iné právo spojené s vlastníctvom predmetu zmluvy, vzniknuté počas trvania zmluvy, zaväzuje sa nájomca, že zaplatí takúto pohľadávku alebo uspokojí iné právo a podnájomcovi nahradí škodu tým vzniknutú. V prípade, ak bude nájomca považovať pohľadávku tretích osôb za neoprávnenú, je povinný uplatniť voči tejto námietke všetky zákonné námietky, alebo iniciovať súdny spor, predmetom ktorého bude určenie neplatnosti resp.
  • Požiarna ochrana: Nájomca je povinný na svoje náklady zabezpečiť v súlade so všeobecne záväznými právnymi predpismi v oblasti požiarnej ochrany vybavenie predmetu nájmu hasiacimi prístrojmi, zabezpečovať revízie hasiacich prístrojov a hydrantov, zabezpečiť vypracovanie evakuačného plánu a označenie únikov smeru v predmete zmluvy a vypracovanie požiarnych poplachových smerníc (ohlasovňa požiaru a požiarnu knihu).
  • Kontrola priestoru: Prenajímateľ má právo kontroly predmetu nájmu minimálne jedenkrát počas troch mesiacov. Kontroly predmetu nájmu môže prenajímateľ vykonávať len v prítomnosti nájomcu alebo ním poverenej osoby, inak len v prípade ak odôvodnene hrozí vznik škody (najmä havarijný stav) a súhlas nájomcu nemohol objektívne získať. Prenajímateľ má neobmedzené právo vstupu do predmetu nájmu aj bez prítomnosti nájomcu po skončení nájomného vzťahu.

Práva a povinnosti nájomcu

  • Užívanie priestoru: Nájomca má právo užívať predmet nájmu, pričom je povinný užívať ho riadne, šetrne a v súlade s jeho určením. Pri výkone svojich práv je nájomca povinný dbať, aby nedošlo k obmedzeniu výkonu práv iných vlastníkov a nájomcov v budove.
  • Oznámenie o potrebe opráv: Nájomca je povinný bez zbytočného odkladu oznámiť nájomcovi potrebu opráv a údržby predmetu nájmu, ktoré má zabezpečiť nájomca, a umožniť mu vykonanie všetkých potrebných prác.
  • Platenie nájomného: Za nájom predmetu nájmu sa nájomca zaväzuje platiť prenajímateľovi nájomné. V nájomnom nie sú zahrnuté úhrady za plnenia spojené s užívaním predmetu nájmu (ďalej len „plnenia“). Nájomca sa zaväzuje platiť prenajímateľovi preddavok za plnenia.
  • Drobné opravy: Nájomca je povinný na vlastné náklady vykonávať drobné opravy predmetu nájmu a hradiť náklady spojené s bežnou údržbou predmetu nájmu.
  • Odstránenie závad: Nájomca je povinný odstrániť na vlastné náklady závady a poškodenia, ktoré spôsobil na predmete nájmu sám alebo tí, ktorí ktorým nájomca umožnil vstup do predmetu nájmu. Ak tak nájomca neurobí, prenajímateľ má právo po predchádzajúcom upozornení nájomcu závady a poškodenia odstrániť a požadovať od nájomcu náhradu vynaložených nákladov.
  • Interiérové úpravy: Interiérové úpravy predmetu zmluvy, ktoré nevyžadujú stavebné povolenia alebo ohlasovaciu povinnosť v zmysle platných zákonov, je oprávnený podnájomca si vykonať sám a na vlastné náklady. O týchto úpravách je povinný podnájomca nájomcu vopred informovať.
  • Poistenie: Hnuteľné veci v predmete zmluvy a na pozemku si poistí podnájomca sám na vlastné náklady. Podnájomca sa zaväzuje zabezpečiť, resp.

Nájomné a úhrady za plnenia

  • Výška a splatnosť: Nájomná zmluva musí obsahovať výšku a splatnosť nájomného a spôsob jeho platenia.
  • Inflácia: Prenajímateľ si vyhradzuje právo a nájomca to berie na vedomie, že prenajímateľ je oprávnený jednostranne upraviť výšku nájomného jedenkrát ročne o výšku miery ročnej inflácie, zverejnenej Štatistickým úradom SR za uplynulý rok. Zvýšenie nájomného oznámi prenajímateľ nájomcovi písomne, pričom nájomca je povinný platiť takto zvýšené nájomné od prvého dňa mesiaca, nasledujúceho po mesiaci, v ktorom bude nájomcovi doručené písomné oznámenie zmeny výšky nájomného.
  • Plnenia spojené s užívaním: Plnenia spojené s užívaním predmetu nájmu sú plnenia poskytnuté za účelom jeho riadneho užívania, a to najmä: Zmluvné strany sa dohodli, že skutočná výška úhrad za plnenia spojené s užívaním predmetu nájmu sa zúčtuje so zaplatenými preddavkami najneskôr do jedného mesiaca po obdržaní ročného vyúčtovania od jednotlivých dodávateľských subjektov. Následne na základe skutočnej spotreby plnení spojených s užívaním predmetu nájmu predloží prenajímateľ nájomcovi písomné vyúčtovanie preddavkov v lehote do 14. dní odo dňa, kedy bude ročné vyúčtovanie doručené prenajímateľovi. Na základe tohto vyúčtovania nájomca doplatí prenajímateľovi vzniknutý nedoplatok do 14. dní odo dňa predloženia vyúčtovania nájomcovi. Ak nájomná zmluva trvá, zmluvné strany sa môžu dohodnúť, či sa preplatok započíta na nájomné alebo bude nájomcovi vrátený do 14. dní odo dňa predloženia vyúčtovania. Ďalšie služby ako zabezpečuje prenajímateľ a nájomca sa zaväzuje uhrádzať príslušné služby za každý kalendárny mesiac na základe faktúry od dodávateľa služby.
  • Internet: Nájomca je oprávnený zriadiť v predmete nájmu pripojenie k internetovej sieti, nájomca tak urobí vo svojom mene a na vlastné náklady. Podpisom tejto zmluvy prenajímateľ dáva nájomcovi so zriadením príslušnej služby súhlas.
  • Úroky z omeškania: V prípade omeškania platby má nájomca právo účtovať podnájomcovi úroky z omeškania platby, a to vo výške 0,05 % z dlžnej sumy za každý deň omeškania a to až do úplného zaplatenia.

Ukončenie nájmu

  • Spôsoby ukončenia: Nájom nebytového priestoru zaniká:
    • Písomnou dohodou uzatvorenou medzi prenajímateľom a nájomcom.
    • Výpoveďou nájomcu alebo prenajímateľa v zmysle príslušných ustanovení zákona č. 116/1990 Zb. o nájme a podnájme nebytových priestorov.
    • Odstúpením od zmluvy v zmysle príslušných ustanovení Občianskeho zákonníka.
    • Zánikom predmetu nájmu.
  • Výpovedná lehota: Ak bola daná písomná výpoveď jednou zo zmluvných strán, skončí sa nájom v zmysle tejto zmluvy uplynutím výpovednej lehoty. Výpovedná lehota je tri mesiace a začína plynúť prvým dňom mesiaca nasledujúceho po mesiaci, v ktorom bola druhej zmluvnej strane výpoveď doručená.
  • Odstúpenie od zmluvy: Nájomná zmluva sa zrušuje okamihom doručenia písomného odstúpenia od nájomnej zmluvy druhej zmluvnej strane.
  • Vrátenie priestoru: V prípade skončenia nájmu je nájomca povinný vrátiť predmet nájmu prenajímateľovi v stave v akom ho prevzal, prípadne s prenajímateľom odsúhlasenými zmenami alebo úpravami a s prihliadnutím na obvyklé opotrebenie, a to v posledný deň trvania nájmu v súlade so zmluvou. O odovzdaní predmetu nájmu bude spísaný protokol, ktorý bude obsahovať stav predmetu nájmu ku dňu prevzatia a stav meračov energií.

Záverečné ustanovenia

  • Účinnosť zmluvy: Táto zmluva je uzavretá a nadobúda účinnosť dňom jej podpísania obidvomi zmluvnými stranami.
  • Vyhotovenie: Zmluva je vyhotovená v dvoch rovnopisoch, z ktorých obidve zmluvné strany obdržia po jednom vyhotovení.
  • Zmeny a doplnenia: Akékoľvek zmeny alebo doplnenia tejto zmluvy je možné uskutočniť len písomne, vo forme dodatkov k tejto zmluve.
  • Právna úprava: Práva a povinnosti zmluvných strán neupravené touto zmluvou sa spravujú právnymi predpismi Slovenskej republiky, najmä zákonom č. 116/1990 Zb. o nájme a podnájme nebytových priestorov v znení neskorších predpisov.
  • Zmluvná voľnosť: Prenajímateľ a nájomca vyhlasujú, že ich zmluvná voľnosť nie je žiadnym spôsobom obmedzená a sú plne spôsobilí k právnym úkonom.
  • Dobrovoľnosť: Zmluvné strany prehlasujú, že táto zmluva bola uzatvorená dobrovoľne, slobodne, určite, vážne a zrozumiteľne, nie v tiesni, ani za inak nápadne nevýhodných podmienok.
  • Podpisy: Na znak súhlasu s jej obsahom ju zmluvné strany vlastnoručne podpisujú.

Dôležité rady a odporúčania

  • Overenie vlastníctva: Ešte pred uzatvorením zmluvy odporúčame budúcemu nájomcovi alebo podnájomníkovi overiť, či prenajímateľ je vlastníkom nehnuteľnosti, alebo v prípade podnájmu, či nájomca je oprávnený dať nehnuteľnosť do podnájmu, nakoľko bez takého súhlasu by bola podnájomná zmluva neplatná. Predloženie súhlasu si preto od prenajímateľa vyžiadajte. Vlastníctvo nehnuteľnosti si jednoducho overíte na webovej stránke katastra.
  • Písomná forma: Písomná forma zmluvy je povinná pri nájme alebo podnájme nebytových priestorov (zákon č. 116/1990 Zb. o nájme a podnájme nebytových priestorov v znení neskorších predpisov). Nedodržanie písomnej formy zmluvy pri nebytových priestoroch má za následok absolútnu neplatnosť zmluvy, t.j. akoby zmluva nebola vôbec uzatvorená.
  • Presná špecifikácia: Predmet nájmu, teda konkrétny byt alebo nebytový priestor musí byť označený určito, a to tak, aby nevznikli pochybnosti o tom, ktorý priestor a v akom rozsahu sa prenajíma. Uveďte preto list vlastníctva, na ktorom je nehnuteľnosť zapísaná, katastrálne územie, súpisné číslo budovy, poschodie, číslo bytu, resp. nebytového priestoru a výmer. Ideálne je, ak ako prílohu zmluvy dáte list vlastníctva a graficky vyznačenú plochu prenajímaného priestoru.
  • Účel a kolaudácia: Nájomná alebo podnájomná zmluva na nebytový priestor môže byť uzatvorená len na priestor, ktorý je skolaudovaný a na ten účel, za ktorým je nájomná zmluva uzatváraná. Taký účel musí byť uvedený aj v kolaudačnom rozhodnutí. Inak je zmluva neplatná.
  • Práva a povinnosti: Bez ohľadu nato, či sa jedná o nájom bytu alebo nebytového priestoru, platí, že právo a povinnosti oboch strán možno rozšíriť, ale nie je možné ich obmedziť pod zákonom určenú hranicu. Pozor tiež na daňové povinnosti, napríklad registrácia na DPH pri prenájme nehnuteľnosti.
  • Zánik zmluvy: Nájom bytu a nebytových priestorov zanikne vždy, ak sa na tom strany dohodnú písomnou dohodou. Nájomnú zmluvu na nebytové priestory uzatvorenú na určitý čas je možné vypovedať len zo zákonom stanovených dôvodov. Pokiaľ je taká zmluva uzatvorená na neurčitý čas, je ju možné vypovedať i bez uvedenia dôvodov v 3 mesačnej výpovednej dobe alebo inej výpovednej dobe výslovne stanovenou v zmluve.
  • Doručovanie: Zmluvné strany sa dohodli, že zásielka sa považuje za doručenú, ak ju adresát prevzal, ale tiež v prípade, ak ju neprevzal, hoci bola zaslaná na adresu uvedenú v tejto Zmluve, resp. na inú poslednú známu adresu, ktorú druhá zmluvná strana písomne oznámila odosielateľovi ako novú kontaktnú adresu. V prípade neprevzatia zásielky adresátom sa táto považuje za doručenú dňom, keď sa vrátila odosielateľovi ako nedoručená, resp.

Zákony a predpisy

Zmluva o nájme nebytových priestorov je upravená v:

  • Zákone č. 116/1990 Zb. o nájme a podnájme nebytových priestorov.
  • Ustanovení §720 Zákona č. 40/1964 Zb. Občiansky zákonník.

Prečítajte si tiež: Právne aspekty nájmu v školstve

Prečítajte si tiež: Zmluva o nájme bytu Zbehy

tags: #najomna #zmluva #nebytoveho #priestoru #vzor

Ďalšie články