Nájomná zmluva na ornej pôdy: komplexný sprievodca

Nájomná zmluva na ornej pôdy je právny dokument, ktorý upravuje vzťah medzi prenajímateľom a nájomcom pri užívaní poľnohospodárskej pôdy. Tento článok poskytuje komplexný prehľad o náležitostiach, právach a povinnostiach vyplývajúcich z takejto zmluvy, s dôrazom na aktuálnu legislatívu Slovenskej republiky.

Právny rámec

Nájom poľnohospodárskej pôdy sa riadi zákonom č. 504/2003 Z. z. o nájme poľnohospodárskych pozemkov, poľnohospodárskeho podniku a lesných pozemkov a o zmene niektorých zákonov (ďalej len „zákon“). Tento zákon upravuje podmienky nájmu, práva a povinnosti zmluvných strán, ako aj spôsoby skončenia nájmu. Dôležitým predpisom je aj Občiansky zákonník (zákon č. 40/1964 Zb.), konkrétne ustanovenia § 663 a nasl., ktoré sa aplikujú subsidiárne, teda v prípadoch, ktoré zákon č. 504/2003 Z. z. neupravuje.

Povinné náležitosti nájomnej zmluvy

Každá nájomná zmluva na poľnohospodársku pôdu musí mať písomnú formu a obsahovať predpísané náležitosti. Medzi základné prvky patria:

• Označenie zmluvných strán:
  • Prenajímateľ:
    • Fyzická osoba: meno, priezvisko, miesto trvalého pobytu a dátum narodenia.
    • Živnostník: obchodné meno, miesto trvalého pobytu, dátum narodenia, miesto podnikania a identifikačné číslo.
    • Právnická osoba: obchodné meno, sídlo, identifikačné číslo a meno a priezvisko osoby oprávnenej konať za túto právnickú osobu.
  • Nájomca: Identifikačné údaje ako v prípade prenajímateľa.
• Predmet nájmu: Presná identifikácia pozemku/pozemkov, ktorých sa nájom týka, podľa údajov z katastra nehnuteľností (parcelné číslo, výmera, druh pozemku). Zákon č. 220/2004 Z. z. definuje poľnohospodársku pôdu ako produkčne potenciálnu pôdu evidovanú v katastri nehnuteľností ako orná pôda, chmeľnice, vinice, ovocné sady, záhrady a trvalé trávne porasty.
• Účel nájmu: Stanovenie, na aký účel sa pozemok prenajíma (napr. poľnohospodárska výroba, pestovanie plodín).
• Doba nájmu: Uvedenie, či sa zmluva uzatvára na dobu určitú alebo neurčitú.
• Výška nájomného a spôsob platby: Konkrétna suma nájomného, termíny splatnosti a spôsob úhrady (napr. hotovostne, prevodom na účet). V prípade hotovostných úhrad je potrebné vyhotoviť písomné potvrdenie.
• Práva a povinnosti zmluvných strán: Podrobné vymedzenie práv a povinností prenajímateľa a nájomcu.
• Podmienky skončenia nájmu: Spôsoby, akými môže nájom zaniknúť (dohoda, výpoveď, odstúpenie od zmluvy).
• Dátum a podpisy zmluvných strán: Zmluva musí byť datovaná a podpísaná oboma zmluvnými stranami.

Doba trvania nájmu

Zákon stanovuje minimálnu dobu nájmu poľnohospodárskeho pozemku na päť rokov, ak sa prenajíma na poľnohospodárske účely pri prevádzkovaní podniku. Ak je zmluva uzavretá na určitý čas, čas nájmu môže byť najviac 15 rokov. S účinnosťou novely už nie je možné automatické predĺženie nájomnej zmluvy, ako to bolo možné pred novelou. Uvedené sa dotýka aj zmlúv uzavretých pred novelou.

Skončenie nájmu

Nájomná zmluva môže zaniknúť niekoľkými spôsobmi:

Prečítajte si tiež: Sprievodca nájomnou zmluvou a príspevkom

• Písomnou dohodou medzi prenajímateľom a nájomcom.
• Výpoveďou jednej zo zmluvných strán. Pri nájme na neurčitý čas je zmluvu možné vypovedať len písomne a s výpovednou lehotou piatich rokov. Výpovedná lehota je 1 mesiac a začína plynúť prvým dňom mesiaca nasledujúceho po mesiaci, v ktorom bola druhej zmluvnej strane výpoveď doručená.
• Odstúpením od zmluvy. Nájomná zmluva sa zrušuje okamihom doručenia písomného odstúpenia od nájomnej zmluvy druhej zmluvnej strane. S účinnosťou od 1.7.2023 ak je prenajímateľom poľnohospodárskeho pozemku Slovenský pozemkový fond (ďalej len „fond“), je oprávnený odstúpiť od nájomnej zmluvy aj pred uplynutím dohodnutého času, ak nájomca nevyužíva prenajaté pozemky alebo len niektorý z nich riadnym spôsobom na dohodnutý účel a so starostlivosťou riadneho hospodára.
• Zničením predmetu nájmu.

Pri skončení nájmu je nájomca povinný vrátiť prenajímateľovi predmet nájmu na mieste, kde ho prevzal a v stave, v akom ho prevzal, s prihliadnutím na bežné opotrebenie, a to v posledný deň trvania nájmu v súlade so zmluvou. O odovzdaní predmetu nájmu bude spísaný protokol, ktorý bude obsahovať stav predmetu nájmu ku dňu prevzatia. Ak došlo k poškodeniu, zničeniu alebo nadmernému opotrebeniu predmetu nájmu, nájomca je povinný nahradiť prenajímateľovi škodu, ktorá na veci vznikla. Nájomca zodpovedá aj za škody spôsobené osobami, ktorým nájomca umožnil užívanie prenajatej veci, alebo ktorým umožnil k predmetu nájmu prístup.

Práva a povinnosti zmluvných strán

Prenajímateľ má právo:

• Na riadne a včasné platenie nájomného.
• Na prístup k veci za účelom kontroly stavu prenajatej veci ako aj toho, či nájomník užíva vec riadne. Prenajímateľ sa s nájomcom dohodli na výkone kontroly . Prenajímateľ je povinný oznámiť nájomcovi termín vykonania kontroly v dostatočnom predstihu, okrem prípadu, ak je vykonanie kontroly potrebné na zabránenie vzniku škôd alebo na ich obmedzenie. Pri kontrole musí byť prítomný nájomca, ibaže sa jeho prítomnosť nedá objektívne zabezpečiť a kontrolou sa sleduje zabránenie vzniku škody alebo jej obmedzenie. Nájomca nesmie byť kontrolami zbytočne obťažovaný.
• Požadovať od nájomcu náhradu škody spôsobenej na predmete nájmu.

Prenajímateľ má povinnosť:

• Počas platnosti zmluvy ako vlastník predmetu nájmu tento na svoje náklady udržiavať v stave spôsobilom na dohodnuté užívanie a zabezpečiť nájomcovi plný a nerušený výkon práv spojených s užívaním predmetu nájmu.
• Odstrániť závady brániace riadnemu užívaniu predmetu nájmu, alebo ktorými je výkon nájomcovho práva ohrozený. Ak prenajímateľ nesplní túto povinnosť, má nájomca právo po predchádzajúcom upozornení prenajímateľa závady odstrániť v nevyhnutnej miere a požadovať od prenajímateľa náhradu účelne vynaložených nákladov.

Nájomca má právo:

• Užívať predmet nájmu v súlade s dohodnutým účelom.
• Požadovať od prenajímateľa odstránenie závad brániacich riadnemu užívaniu predmetu nájmu.
• Ak to nájomná zmluva na pozemok uzavretá s prenajímateľom nezakazuje, môže nájomca dať poľnohospodársky pozemok do podnájmu. Nájomca má povinnosť oznámiť prenajímateľovi do 30 dní spôsob a čas podnájmu.

Nájomca má povinnosť:

• Užívať predmet nájmu riadne, šetrne a v súlade s účelom užívania.
• Oznámiť prenajímateľovi potrebu opráv, ktoré má prenajímateľ vykonať bez zbytočného odkladu po tom, ako potrebu opráv zistí, alebo ako ju mohol zistiť pri starostlivom užívaní veci. Ak tak neurobí, zodpovedá prenajímateľovi za škodu, ktorú spôsobil.
• Zniesť obmedzenia v užívaní prenajatej veci v rozsahu potrebnom na vykonanie opráv a údržby veci.
• Vykonávať drobné opravy a bežnú údržbu predmetu nájmu. Ak sa nájomca nepostará o včasné vykonanie drobných opráv a bežnú údržbu predmetu nájmu, má prenajímateľ právo tak urobiť po predchádzajúcom upozornení nájomcu na svoje náklady sám a požadovať od nájomcu náhradu vynaložených nákladov.
• Nájomník je oprávnený vykonávať zmeny na veci len s predchádzajúcim súhlasom prenajímateľa. Ak nájomca vykoná zmeny na veci bez súhlasu prenajímateľa, je povinný po skončení nájmu uviesť vec na svoje náklady do pôvodného stavu bezodkladne po tom, ako ho o to prenajímateľ požiada, najneskôr však ku dňu skončenia nájmu.
• Agropodnik, družstvo alebo roľník, ktorý si pozemky od vlastníka prenajal, je povinný viesť ich evidenciu, ako aj evidenciu o dohodnutom a zaplatenom nájomnom a to podľa katastrálnych území k 31. decembru a údaje poskytnúť okresnému úradu každoročne do 31. januára nasledujúceho roku.

Zmeny v legislatíve a ich dopad

Novela zákona č. 504/2003 Z. z. priniesla niekoľko významných zmien, ktoré ovplyvňujú nájomné vzťahy:

• Špecifikácia pojmu poľnohospodársky pozemok: Novela presnejšie definovala, čo sa považuje za poľnohospodársky pozemok.
• Zrušenie automatického predĺženia nájomnej zmluvy: Už nie je možné automatické predĺženie nájomnej zmluvy, ako to bolo možné pred novelou.
• Možnosť pomernej úpravy nájomného: V prípade zmien priemerných cien poľnohospodárskych výrobkov je možná pomerná úprava nájomného.
• Zmena výpovednej lehoty pri nájme na neurčitý čas: Pri nájme na neurčitý čas je zmluvu možné vypovedať len písomne a s výpovednou lehotou piatich rokov.

Predaj poľnohospodárskej pôdy

Na rozdiel od nájmu poľnohospodárskej pôdy je jej predaj upravený v samostatnom zákone č. 140/2014 Z. z. Týmto zákonom je poľnohospodárska pôda definovaná ako „produkčne potenciálna pôda evidovaná v katastri nehnuteľností ako orná pôda, chmeľnice, vinice, ovocné sady, záhrady a trvalé trávne porasty.“ Zákon zároveň obsahuje aj negatívnu definíciu, čiže vymedzuje, čo poľnohospodárskym pozemkom nie je.

Zákon umožňuje za zákonných povinností aj predaj poľnohospodárskeho pozemku cudzincovi. Zákon teda uvádza aj možnosti prevodu inej osobe ako osobe uvedenej v bodoch a) a ž c). Ďalšou podmienkou na nadobudnutie poľnohospodárskej pôdy touto osobou je, že sú splnené dve oznamovacie povinnosti:

• Povinnosť zverejnenia ponuky týkajúcej sa prevodu poľnohospodárskej pôdy a to aspoň na dobu 15 dní.
• Povinnosť zverejnenia ponuky týkajúcej sa prevodu poľnohospodárskej pôdy v rovnakom čase v obci, v ktorej sa poľnohospodársky pozemok nachádza, na jej úradnej tabuli.

To, či sú splnené podmienky vo veci nadobudnutia vlastníctva poľnohospodárskej pôdy overuje okresný úrad nachádzajúci sa v obvode predmetného pozemku. Žiadosť o overenie podáva okresnému úradu nadobúdateľ a to ešte pred podpisom zmluvy o prevode. Okresný úrad má lehotu 30 dní na posúdenie žiadosti a vydanie osvedčenia. Tá však môže byť predĺžená až na 60 dní.

Prečítajte si tiež: Právne aspekty nájmu v školstve

Zákon zakazuje nadobudnúť poľnohospodársky pozemok štátu, občanovi štátu, fyzickej osobe s pobytom alebo právnickej osobe so sídlom v štáte, ktorého právny poriadok neumožňuje občanom Slovenskej republiky, fyzickým osobám s pobytom v Slovenskej republike ani právnickým osobám so sídlom v Slovenskej republike nadobúdať vlastníctvo k poľnohospodárskemu pozemku; uvedené sa nevzťahuje na dedenie poľnohospodárskeho pozemku.

Nálezom Ústavného súdu SR sp. zn. PL. ÚS 20/2014 zo 14. novembra 2018 Ústavný súd SR rozhodol, že ustanovenia čl. I § 4, § 5 a § 6 zákona č. 140/2014 Z. z. o nadobúdaní vlastníctva k poľnohospodárskemu pozemku a o zmene a doplnení niektorých zákonov v znení neskorších predpisov nie sú v súlade s Ústavou. Dňom vyhlásenia tohto nálezu v Zbierke zákonov Slovenskej republiky (10.2.2019) stratili tieto ustanovenia účinnosť. Ak Národná rada Slovenskej republiky neuvedie tieto ustanovenia do súladu s Ústavou Slovenskej republiky, stratia po šiestich mesiacoch od vyhlásenia nálezu v Zbierke zákonov Slovenskej republiky aj svoju platnosť.

Vzor nájomnej zmluvy

Vzor nájomnej zmluvy ornej pôdy by mal obsahovať všetky vyššie uvedené náležitosti. Je dôležité, aby bol vzor prispôsobený konkrétnym podmienkam a požiadavkám zmluvných strán. Odporúča sa konzultovať vzor zmluvy s právnikom, aby sa zabezpečila jeho súladnosť s platnou legislatívou a ochrana záujmov oboch strán.

Záverečné ustanovenia

Nájomná zmluva je uzavretá a nadobúda účinnosť dňom jej podpísania obidvomi zmluvnými stranami. Zmluva je vyhotovená v dvoch rovnopisoch, z ktorých obidve zmluvné strany obdržia po jednom vyhotovení. Akékoľvek zmeny alebo doplnenia tejto zmluvy je možné uskutočniť len písomne, vo forme dodatkov k tejto zmluve. V prípade akýchkoľvek hotovostných úhrad zo strany nájomcu prenajímateľovi platí, že miestom plnenia je miesto bydliska prenajímateľa . O každej hotovostnej úhrade si zmluvné strany vyhotovia písomné potvrdenie. Práva a povinnosti zmluvných strán neupravené touto zmluvou sa spravujú Občianskym zákonníkom a platnými právnymi predpismi Slovenskej republiky. Prenajímateľ a nájomca vyhlasujú, že ich zmluvná voľnosť nie je žiadnym spôsobom obmedzená a sú plne spôsobilí k právnym úkonom. Zmluvné strany prehlasujú, že táto zmluva bola uzatvorená dobrovoľne, slobodne, určite, vážne a zrozumiteľne, nie v tiesni, ani za inak nápadne nevýhodných podmienok. Na znak súhlasu s jej obsahom ju zmluvné strany vlastnoručne podpisujú.

Prečítajte si tiež: Zmluva o nájme bytu Zbehy

tags: #najomna #zmluva #orna #poda #vzor