Nájomná zmluva a konkurzné konanie: Prehľad právnych aspektov a súvislostí

Nájomná zmluva predstavuje dôležitý právny inštitút, ktorý upravuje vzťah medzi prenajímateľom a nájomcom. V bežnom obchodnom styku je bežné, že prenajímateľ a nájomca vstupujú do nájomného vzťahu v dobrej viere, očakávajúc, že druhá strana bude plniť svoje zmluvné záväzky. Avšak, v prípade vyhlásenia konkurzu na majetok nájomcu alebo prenajímateľa, vzniká množstvo otáznikov ohľadom platnosti a trvania nájomnej zmluvy. Tento článok sa zameriava na analýzu právnych aspektov nájomnej zmluvy v kontexte konkurzného konania, s cieľom poskytnúť komplexný prehľad o tejto problematike.

Zabezpečenie pohľadávok prenajímateľa z nájomnej zmluvy

Základnou povinnosťou nájomcu je uhrádzať prenajímateľovi nájomné a prevádzkové náklady v dohodnutej výške a lehotách splatnosti. V snahe zabezpečiť si plnenie týchto povinností, prenajímatelia často využívajú rôzne nástroje, ktoré slúžia ako garancia úhrady dlžného nájomného a ďalších finančných nárokov voči nájomcovi. Medzi najčastejšie využívané patria:

• Finančný depozit (kaucia): Nájomca pri uzatvorení nájomnej zmluvy uhrádza na účet prenajímateľa finančný depozit, väčšinou vo výške 3-mesačného nájomného (vrátane DPH). V prípadoch, ak prenajímateľ znáša vysoké vstupné investície v súvislosti s prípravou predmetu nájmu pre nájomcu, depozit sa môže odvíjať od výšky takejto investície a byť vyšší ako trojnásobok mesačného nájomného.
• Banková záruka: Najmä v prípadoch značných vstupných investícií prenajímateľa alebo nadštandardne vysokej sumy nájomného sa ako užitočný nástroj zabezpečenia platieb nájomcu z nájomnej zmluvy osvedčila banková záruka. Nájomca je tak povinný zabezpečiť a predložiť prenajímateľovi neodvolateľnú a nepodmienenú bankovú záruku vystavenú akceptovateľnou bankou v dohodnutej výške a platnú na dohodnutú dobu. Prenajímateľ je oprávnený uspokojiť čerpaním z bankovej záruky svoje peňažné pohľadávky voči nájomcovi z nájomnej zmluvy, ak nájomca nebude svoje povinnosti plniť riadne a včas.
• Ručiteľské vyhlásenie: Tretia osoba stojaca mimo nájomného vzťahu (ručiteľ) sa písomným vyhlásením zaviaže prenajímateľovi, že v prípade, ak si nájomca nesplní svoje finančné záväzky voči prenajímateľovi z nájomnej zmluvy, tak ho vo vzťahu k týmto finančným záväzkom na základe výzvy uspokojí. Ručiteľom je zvyčajne materská spoločnosť nájomcu, prípadne spoločnosť majetkovo a personálne inak prepojená s nájomcom.

Je dôležité zdôrazniť, že povinnosti ručiteľa nezaniknú a zostanú zachované aj v prípade konkurzu, reštrukturalizácie, likvidácie, zmene právnej formy, kontroly a pod. vo vzťahu k nájomcovi.

Vplyv konkurzu na nájomnú zmluvu

Vyhlásenie konkurzu má významný dopad na existujúce nájomné zmluvy. V prípade vyhlásenia konkurzu na majetok prenajímateľa, prechádza na správcu konkurznej podstaty aj oprávnenie uzatvárať nájomné zmluvy týkajúce sa majetku patriaceho úpadcovi.

Platnosť nájomnej zmluvy: Súd môže v konaní o vypratanie nebytových priestorov riešiť otázku platnosti nájomnej zmluvy ako otázku predbežnú. Nedostatok samostatného návrhu na určenie neplatnosti nájomnej zmluvy nie je dôvodom prípustnosti dovolania.

Prečítajte si tiež: Sprievodca nájomnou zmluvou a príspevkom

Skončenie nájmu: Právna úprava skončenia nájmu nebytového priestoru uzavretého na určitý čas obsiahnutá v ustanovení § 9 zákona č. 116/1990 Zb. o nájme a podnájme nebytových priestorov je komplexná, v dôsledku čoho je na skončenie nájmu vylúčená aplikácia ustanovení všeobecného predpisu (Občianskeho zákonníka) o skončení nájmu. Ustanovenie § 676 ods. 2 Občianskeho zákonníka o obnovení nájmu sa nepoužije na nájom nebytového priestoru, ktorý skončil uplynutím dojednaného času podľa ustanovenia § 9 ods. 1 zákona č. 116/1990 Zb.

Ak nájomca užíva vec po uplynutí dojednanej doby trvania nájmu na základe novej, aj keď absolútnej neplatnej zmluvy, k obnoveniu nájomnej zmluvy podľa ustanovenia § 676 ods. 2 Občianskeho zákonníka nedochádza.

Zádržné právo prenajímateľa pri neplatení nájmu

V prípade, ak si nájomca neplní svoju povinnosť platiť nájom, prenajímateľ má možnosť využiť inštitút zádržného práva. Ide o zabezpečovací inštitút, ktorý umožňuje prenajímateľovi zadržať hnuteľné veci nájomcu, ktoré sa nachádzajú v prenajatých priestoroch, až do doby, kým nájomca neuhradí dlžné nájomné.

Súdna prax a relevantné rozhodnutia

Slovenská súdna prax sa opakovane zaoberala otázkami nájomných zmlúv v kontexte konkurzného konania. Nižšie uvádzame niekoľko relevantných rozhodnutí:

• Uznesenie Ústavného súdu Slovenskej republiky z 22. novembra 2011, č. k. IV. ÚS 558/2011-10: Toto uznesenie sa týka sťažnosti obchodnej spoločnosti vo veci namietaného porušenia jej základného práva na spravodlivé súdne konanie v súvislosti s rozsudkami Okresného súdu Dolný Kubín, Krajského súdu v Žiline a uznesením Najvyššieho súdu Slovenskej republiky.
• Rozsudok Okresného súdu Prešov z 26. marca 2001, č. k. 15C 94/00-29 a rozsudok Krajského súdu v Prešove z 20. marca 2002, sp. zn. 2Co 455/01: Tieto rozsudky sa týkali sporu o vypratanie nebytových priestorov.
• Rozsudok Okresného súdu Bratislava I z 1. apríla 2016, č. k. 23C/274/2014: Tento rozsudok sa týkal nájomnej zmluvy na dobu určitú a jej skončenia.
• Rozsudok Okresného súdu Svidník z 9. septembra 2003 č.k. 5C/39/2002: Rozsudok riešil otázku vypratania nehnuteľností.
• Rozsudok Okresného súdu Bratislava IV z 1. júla 2004, č. k. 14C 160/2003: Predmetom konania bola suma 395,- Sk s poplatkom z omeškania.
• Rozsudok Okresného súdu Bratislava I z 26. januára 2015 č. k. 10 C 205/2012-155 spolu s opravným uznesením z 24. apríla 2015: Súd zamietol žalobu, ktorou sa žalobkyňa domáhala určenia, že je nájomníčkou bytu.
• Žaloba podaná na Okresnom súde Nové Zámky 3. decembra 2001: Žalobkyňa sa domáhala voči žalovanej zaplatenia sumy 309 000,- Sk s príslušenstvom predstavujúcej bezdôvodné obohatenie.
• Uznesenie Okresného súdu Košice I z 15. januára 2002, č. k. 24Er/148/98: Uznesenie sa týkalo exekučného konania.
• Rozsudok Krajského súdu z 2. apríla 2001: Súd zamietol žalobu žalobcu na určenie neplatnosti výpovede nájomnej zmluvy.

Tieto rozhodnutia ilustrujú rôzne aspekty súdnych sporov týkajúcich sa nájomných zmlúv a konkurzného konania.

Prečítajte si tiež: Právne aspekty nájmu v školstve

Bezdôvodné obohatenie

Pri uplatnení záväzkov z bezdôvodného obohatenia vzniknutého plnením z neplatného právneho úkonu (nájomnej zmluvy) sa užívateľ (nájomca) pri zmene vlastníctva môže voči prvšiemu vlastníkovi zbaviť svojho záväzku, ak mu zmena vlastníctva k predmetu nájmu bola oznámená pôvodným vlastníkom alebo až keď mu ju nový vlastník preukázal. Pri posudzovaní takéhoto nároku možno analogicky použiť ustanovenie § 680 ods. 1 Občianskeho zákonníka.

Skutočnosť, že v neskoršom súdnom konaní bola určená neplatnosť nájomnej zmluvy, na rozdiel od súdneho konania, v ktorom bol (na jej podklade) exekučný titul vydaný, nie je dôvodom vyhlásenia exekúcie za neprípustnú a jej následné zastavenie podľa § 57 ods. 1 písm. g) Exekučného poriadku.

Prečítajte si tiež: Zmluva o nájme bytu Zbehy

tags: #najomna #zmluva #po #vyhlaseni #konkurzu