Nájomná Zmluva na Poľnohospodársky Pozemok: Komplexný Prehľad

Nájomná zmluva na poľnohospodársky pozemok predstavuje dôležitý právny nástroj pre prenajímateľov a nájomcov v agrosektore. Právna úprava nájmu pozemkov na poľnohospodárske účely je na Slovensku upravená zákonom č. 504/2003 Z. z. o nájme poľnohospodárskych pozemkov, poľnohospodárskeho podniku a lesných pozemkov a o zmene niektorých zákonov, Občianskym zákonníkom a zákonom č. 229/1991 Zb. Cieľom tohto článku je poskytnúť komplexný prehľad o nájomnej zmluve na poľnohospodársky pozemok, vrátane jej náležitostí, zmien v legislatíve a praktických príkladov.

Legislatívny rámec nájmu poľnohospodárskej pôdy

Nájom pozemku na poľnohospodárske účely sa riadi zákonom č. 504/2003 Z. z. o nájme poľnohospodárskych pozemkov, poľnohospodárskeho podniku a lesných pozemkov a o zmene niektorých zákonov. Tento zákon upravuje práva a povinnosti prenajímateľov a nájomcov, ako aj podmienky nájmu a skončenia nájmu.

Novela zákona a jej vplyv

S cieľom obmedziť špekulácie pri prenájme poľnohospodárskych pozemkov, vysoké nájmy poľnohospodárskej pôdy a zlepšiť nájomné vzťahy poľnohospodárskych pozemkov prijala NR SR novelu zákona č. 504/2003 Z. z. o nájme poľnohospodárskych pozemkov. Od 1. mája 2018 nadobudla účinnosť novela zákona o nájme poľnohospodárskych pozemkov. Novela priniesla niekoľko významných zmien, ktoré ovplyvnili nájomné vzťahy. Medzi najdôležitejšie zmeny patrí:

• Špecifikácia pojmu poľnohospodársky pozemok: Novela zákona o nájme poľnohospodárskych pozemkov priniesla bližšiu špecifikáciu pojmu poľnohospodársky pozemok.
• Povinná písomná forma nájomnej zmluvy: Od 1.5.2018 sa vyžaduje písomná nájomná zmluva.
• Zmena dĺžky nájmu: Od 01.05.2018 sa pozemok na poľnohospodárske účely pri prevádzkovaní podniku prenajíma najmenej na 5 rokov a najviac na 15 rokov.
• Zrušenie automatického predĺženia zmluvy: Novela zrušila automatické predĺženie nájomnej zmluvy.
• Pomernej úprave nájomného: Novela zavádza aj možnosť pomernej úpravy nájomného v prípade zmien priemerných cien poľnohospodárskych výrobkov.
• Úprava skončenia nájmu: Novela upravila aj skončenie nájmu, pričom pri nájme na neurčitý čas je zmluvu možné vypovedať len písomne a s výpovednou lehotou piatich rokov.

Definícia poľnohospodárskeho pozemku

Novela zákona o nájme poľnohospodárskych pozemkov priniesla bližšiu špecifikáciu pojmu poľnohospodársky pozemok. Od 01.05.2018 sa za poľnohospodársky pozemok považuje:

1. Poľnohospodárska pôda, ktorá je v katastri nehnuteľností evidovaná ako orná pôda, chmeľnica, vinica, ovocný sad, záhrada alebo trvalý trávnatý porast.
2. Pozemok, ktorý je síce v katastri nehnuteľností, registri “C”, evidovaný ako zastavaná plocha a nádvorie, ale v skutočnosti tento pozemok slúži na poľnohospodárske účely.
3. Iný pozemok ako v bode 1 alebo 2, ale je ponechaný na poľnohospodárske účely.

Bližšia špecifikácia poľnohospodárskeho pozemku bola prijatá s cieľom zabrániť špekulantom získať poľnohospodársku pôdu a následne ju využívať na nepoľnohospodárske účely.

Prečítajte si tiež: Sprievodca nájomnou zmluvou a príspevkom

Náležitosti nájomnej zmluvy

Do účinnosti novely sa na nájom poľnohospodárskej pôdy nevyžadovala písomná nájomná zmluva. Novela to však mení a od 1.5.2018 zavádza, že každý nájomný vzťah poľnohospodárskej pôdy musí byť deklarovaný písomnou nájomnou zmluvou. Inými slovami, bez písomnej nájomnej zmluvy nie je nájom. Nájomná zmluva musí obsahovať:

• Určenie zmluvných strán: Teda určenie, kto je prenajímateľ a kto je nájomca. Nájomná zmluva musí obsahovať presné označenie zmluvných strán:
  • Fyzická osoba: meno, priezvisko, miesto trvalého pobytu a dátum narodenia fyzickej osoby,
  • Živnostník obchodné meno, miesto trvalého pobytu, dátum narodenia, miesto podnikania a identifikačné číslo fyzickej osoby - podnikateľa,
  • Právnická osoba obchodné meno, sídlo a identifikačné číslo právnickej osoby a meno a priezvisko osoby oprávnenej za túto konať,
• Určenie predmetu nájmu: Presne vymedzenie poľnohospodárskeho pozemku, ktorý sa prenajíma.
• Určenie výšky nájomného
• Určenie doby nájmu

Doba nájmu a jej predĺženie

Novela zákona o nájme poľnohospodárskeho pozemku sa dotkla aj maximálnej dĺžky nájmu. Od 01.05.2018 sa pozemok na poľnohospodárske účely pri prevádzkovaní podniku prenajíma najmenej na 5 rokov a najviac na 15 rokov. Maximálna prípustná doba nájmu poľnohospodárskeho pozemku tak bola skrátená z 25 rokov na 15 rokov.

Automatické predĺženie nájomnej zmluvy

Ďalšou významnou zmenou, ktorú priniesla novela, je koniec automatického predĺženia nájomnej zmluvy. Do 30.04.2018 platilo, že aj keď sa skončila doba nájmu dohodnutá v nájomnej zmluve, dochádzalo k automatickému predĺženiu nájomnej zmluvy. Prenajímateľ a nájomca nemuseli uzatvoriť novú nájomnú zmluvu a nájomca aj napriek tomu mohol pokračovať v užívaní poľnohospodárskeho pozemku.

Novela zákona o nájme poľnohospodárskych pozemkov takéto automatické predĺženie nájomnej zmluvy zrušila. Zrušenie automatického predĺženia nájomných zmlúv sa týka aj tých zmlúv, ktoré boli uzavreté ešte pred účinnosťou tejto novely - teda zmlúv, ktoré boli uzavreté do 30.04.2018.

Dôvod je ten, že menší poľnohospodári a bežní občania mali ťažkosti dostať sa k vlastnej pôde, aby ju mohli sami využívať. Taktiež vznikali problémy pri poskytovaní priamych platieb zo štátneho rozpočtu. Nárok na podporu si jednak uplatňoval doterajší nájomca (na základe automatického predĺženia nájomnej zmluvy), ale aj tretia osoba, s ktorou prenajímateľ uzatvoril novú nájomnú zmluvu.

Prečítajte si tiež: Právne aspekty nájmu v školstve

V dôsledku zrušenia automatického predĺženia nájomnej zmluvy tak prenajímateľ a nájomca budú musieť uzatvoriť novú písomnú nájomnú zmluvy vždy, keď uplynie doba nájmu dohodnutá v predchádzajúcej nájomnej zmluve.

Ak neuzavrú novú nájomnú zmluvu, nájomca bude povinný vydať prenajímateľovi poľnohospodársky pozemok najneskôr do 30 dní od zberu úrody alebo do konca kalendárneho roka, ak nebola založená úroda.

Novela zákona však myslí na zodpovedných nájomcov a ponecháva im prednostné právo na uzatvorenie novej nájomnej zmluvy za nájomné v obvyklej výške. Podmienkou je, aby si nájomca riadne a včas plnil svoje povinnosti z nájomnej zmluvy. Prednostné právo však neplatí úplne bez výhrad. Neuplatní sa napr. vtedy, ak novým nájomcom má byť blízka osoba prenajímateľovi, ak došlo k zmene vlastníka poľnohospodárskeho pozemku alebo ak prenajímateľ sám podniká v oblasti poľnohospodárstva.

Príklady na automatické predlžovanie nájmu a prednostné právo

Príklad na automatické predlžovanie nájmu poľnohospodárskej pôdy pri zmluve uzatvorenej pred 1.5. 2018

Ján ako prenajímateľ poľnohospodárskeho pozemku a Tomáš ako nájomca uzavreli nájomnú zmluvu dňa 01.01.2005 na dobu 10 rokov, teda do 31.12.2015. Tomáš však pokračoval v užívaní poľnohospodárskych pozemkov. Došlo tak k automatickému predĺženiu nájomnej zmluvy. Novela však automatické predĺženie nájomnej zmluvy zrušila, a teda Tomáš od 01.05.2018 užíva poľnohospodárske pozemky neoprávnene.

Tomáš je preto povinný buď uzatvoriť novú nájomnú zmluvu s Jánom, alebo vrátiť prenajaté poľnohospodárske pozemky do 30 dní od zberu úrody alebo do konca kalendárneho roka, ak nebola založená úroda.

Prečítajte si tiež: Zmluva o nájme bytu Zbehy

Príklad na prednostné právo na uzatvorenie nájomnej zmluvy na poľnohospodársku pôdu

Ján a Tomáš uzavreli nájomnú zmluvu s dobou nájmu do 30.04.2018. Tomáš riadne užíval pozemky a plnil si svoje povinnosti z nájomnej zmluvy. Patrí mu prednostné právo na uzatvorenie nájomnej zmluvy. Aj naďalej má záujem užívať pozemky a opätovne uzatvoriť nájomnú zmluvu. Ján však dostal lepšiu ponuku od Petra, ktorý má taktiež záujem užívať tieto poľnohospodárske pozemky. Ján je však povinný uzatvoriť nájomnú zmluvu s Tomášom a nie s Petrom. V prípade, že Ján uzatvorí nájomnú zmluvu aj napriek tomu s Petrom, Tomáš sa môže domáhať súdnou cestou zrušenia nájomnej zmluvy s Petrom a uzatvorenia nájomnej zmluvy s ním.

Príklad na porušovanie povinností pri uzatvorenej nájomnej zmluve a prednostné právo na nájom pôdy

Ján a Tomáš uzavreli nájomnú zmluvu s dobou nájmu do 30.04.2018. Tomáš si však neplnil riadne svoje povinnosti z nájomnej zmluvy. Často meškal s platením nájomného. Napriek tomu má však záujem uzatvoriť novú nájomnú zmluvu. Aj v tomto prípade má však Ján lepšiu ponuku od Petra. Keďže si Tomáš neplnil riadne svoje povinnosti, nemá prednostné právo a Ján môže uzatvoriť novú nájomnú zmluvu aj s Petrom.

Príklad na nájom pôdy, ktorá zmenila vlastníka vo vzťahu k prednostnému právu na prenájom

Ján a Tomáš uzavreli nájomnú zmluvu s dobou nájmu do 30.04.2018. Tomáš riadne užíval pozemky a plnil si svoje povinnosti z nájomnej zmluvy. Aj naďalej má záujem užívať pozemky a opätovne uzatvoriť nájomnú zmluvu. Ján však predal poľnohospodárske pozemky Petrovi. V katastri nehnuteľnosti je už ako vlastník pozemkov uvedený Peter. Keďže došlo k zmene vlastníka predmetných pozemkov, Tomáš, aj keď si riadne splnil svoje povinnosti, nemá prednostné právo na uzatvorenie nájomnej zmluvy. Peter môže poľnohospodárske pozemky využívať sám, prípadne môže uzatvoriť nájomnú zmluvu s niekým iným. Môže uzatvoriť nájomnú zmluvu aj s Tomášom.

Výška nájmu poľnohospodárskych pozemkov

Novela zákona upravila aj spôsob určenia výšky nájomného za užívanie pozemkov, evidovaných v katastri ako zastavané plochy a nádvoria na poľnohospodárske účely. Tento spôsob sa uplatní iba v prípade, ak sa prenajímateľ a nájomca nedohodnú na výške nájomného. Zákon v takomto prípade určuje minimálnu výšku nájomného, ktorá je dvojnásobok obvyklej výšky nájomného v danom katastrálnom území. Cieľom zavedenia tohto spôsobu určenia nájomného je snaha zabrániť sporom, keď prenajímatelia žiadali vysoké nájomné s odôvodnením, že ide o stavebné pozemky. A to aj napriek tomu, že tieto pozemky mali byť využívané na poľnohospodárske účely.

Ukončenie nájmu

Novela zákona o nájme poľnohospodárskej pôdy sa dotkla aj spôsobu ukončenia nájmu pozemku na poľnohospodárske účely pri prevádzkovaní podniku. V prípade uzatvorenia nájmu na užívanie takejto pôdy na dobu neurčitú je možné nájomnú zmluvu vypovedať s lehotou 5 rokov. To znamená, že ak dôjde k písomnej výpovedi v roku 2018, nájom zanikne až v roku 2023. Výpoveď musí byť písomná.

Možnosti zániku nájomnej zmluvy

Nájomná zmluva zaniká:

• písomnou dohodou uzatvorenou medzi prenajímateľom a nájomcom,
• výpoveďou nájomcu alebo prenajímateľa,
• odstúpením od zmluvy,
• zničením predmetu nájmu.

Obe zmluvné strany môžu zmluvu vypovedať aj bez uvedenia dôvodov. Ak bola daná písomná výpoveď jednou zo zmluvných strán, skončí sa nájom v zmysle tejto zmluvy uplynutím výpovednej lehoty. Výpovedná lehota je 1 mesiac a začína plynúť prvým dňom mesiaca nasledujúceho po mesiaci, v ktorom bola druhej zmluvnej strane výpoveď doručená. Nájomná zmluva sa zrušuje okamihom doručenia písomného odstúpenia od nájomnej zmluvy druhej zmluvnej strane.

Povinnosti nájomcu pri skončení nájmu

Pri skončení nájmu je nájomca povinný vrátiť prenajímateľovi predmet nájmu na mieste, kde ho prevzal a v stave, v akom ho prevzal, s prihliadnutím na bežné opotrebenie, a to v posledný deň trvania nájmu v súlade so zmluvou. O odovzdaní predmetu nájmu bude spísaný protokol, ktorý bude obsahovať stav predmetu nájmu ku dňu prevzatia.

Ak došlo k poškodeniu, zničeniu alebo nadmernému opotrebeniu predmetu nájmu, nájomca je povinný nahradiť prenajímateľovi škodu, ktorá na veci vznikla. Nájomca zodpovedá aj za škody spôsobené osobami, ktorým nájomca umožnil užívanie prenajatej veci, alebo ktorým umožnil k predmetu nájmu prístup.

Práva a povinnosti zmluvných strán

Povinnosti prenajímateľa

Prenajímateľ sa zaväzuje počas platnosti zmluvy ako vlastník predmetu nájmu tento na svoje náklady udržiavať v stave spôsobilom na dohodnuté užívanie a zabezpečiť nájomcovi plný a nerušený výkon práv spojených s užívaním predmetu nájmu. Ak prenajímateľ nesplní svoju povinnosť odstrániť závady brániace riadnemu užívaniu predmetu nájmu, alebo ktorými je výkon nájomcovho práva ohrozený, má nájomca právo po predchádzajúcom upozornení prenajímateľa závady odstrániť v nevyhnutnej miere a požadovať od prenajímateľa náhradu účelne vynaložených nákladov.

Prenajímateľ je oprávnený požadovať od nájomcu prístup k veci za účelom kontroly stavu prenajatej veci ako aj toho, či nájomník užíva vec riadne. Prenajímateľ sa s nájomcom dohodli na výkone kontroly . Prenajímateľ je povinný oznámiť nájomcovi termín vykonania kontroly v dostatočnom predstihu, okrem prípadu, ak je vykonanie kontroly potrebné na zabránenie vzniku škôd alebo na ich obmedzenie. Pri kontrole musí byť prítomný nájomca, ibaže sa jeho prítomnosť nedá objektívne zabezpečiť a kontrolou sa sleduje zabránenie vzniku škody alebo jej obmedzenie. Nájomca nesmie byť kontrolami zbytočne obťažovaný.

Povinnosti nájomcu

Nájomca má právo užívať predmet nájmu, pričom je povinný užívať ho riadne, šetrne a v súlade s účelom užívania. Nájomca je povinný oznámiť prenajímateľovi potrebu opráv, ktoré má prenajímateľ vykonať bez zbytočného odkladu po tom, ako potrebu opráv zistí, alebo ako ju mohol zistiť pri starostlivom užívaní veci. Ak tak neurobí, zodpovedá prenajímateľovi za škodu, ktorú spôsobil.

Nájomca je povinný znášať obmedzenia v užívaní prenajatej veci v rozsahu potrebnom na vykonanie opráv a údržby veci. Nájomník je oprávnený vykonávať zmeny na veci len s predchádzajúcim súhlasom prenajímateľa. Ak nájomca vykoná zmeny na veci bez súhlasu prenajímateľa, je povinný po skončení nájmu uviesť vec na svoje náklady do pôvodného stavu bezodkladne po tom, ako ho o to prenajímateľ požiada, najneskôr však ku dňu skončenia nájmu. Nájomca je povinný vykonávať drobné opravy a bežnú údržbu predmetu nájmu. Ak sa nájomca nepostará o včasné vykonanie drobných opráv a bežnú údržbu predmetu nájmu, má prenajímateľ právo tak urobiť po predchádzajúcom upozornení nájomcu na svoje náklady sám a požadovať od nájomcu náhradu vynaložených nákladov.

Ďalšie dôležité aspekty

Podnájom

Ak to nájomná zmluva na pozemok uzavretá s prenajímateľom nezakazuje, môže nájomca dať poľnohospodársky pozemok do podnájmu. Nájomca má povinnosť oznámiť prenajímateľovi do 30 dní spôsob a čas podnájmu.

Predaj poľnohospodárskej pôdy

Na rozdiel od nájmu poľnohospodárskej pôdy je jej predaj upravený v samostatnom zákone č. 140/2014 Z. z. Týmto zákonom je poľnohospodárska pôda definovaná ako „produkčne potenciálna pôda evidovaná v katastri nehnuteľností ako orná pôda, chmeľnice, vinice, ovocné sady, záhrady a trvalé trávne porasty.“ Zákon zároveň obsahuje aj negatívnu definíciu, čiže vymedzuje, čo poľnohospodárskym pozemkom nie je.

Zákon umožňuje za zákonných povinností aj predaj poľnohospodárskeho pozemku cudzincovi. Zákon teda uvádza aj možnosti prevodu inej osobe ako osobe uvedenej v bodoch a) a ž c). Ďalšom podmienkou na nadobudnutie poľnohospodárskej pôdy touto osobou je, že sú splnené dve oznamovacie povinnosti. povinnosť zverejnenia ponuky týkajúcej sa prevodu poľnohospodárskej pôdy a to aspoň na dobu 15 dní. povinnosť zverejnenia ponuky týkajúcej sa prevodu poľnohospodárskej pôdy v rovnakom čase v obci, v ktorej sa poľnohospodársky pozemok nachádza, na jej úradnej tabuli.

To, či sú splnené podmienky vo veci nadobudnutia vlastníctva poľnohospodárskej pôdy overuje okresný úrad nachádzajúci sa v obvode predmetného pozemku. Žiadosť o overenie podáva okresnému úradu nadobúdateľ a to ešte pred podpisom zmluvy o prevode. Okresný úrad má lehotu 30 dní na posúdenie žiadosti a vydanie osvedčenia. Tá však môže byť predĺžená až na 60 dní.

Zákon zakazuje nadobudnúť poľnohospodársky pozemok štátu, občanovi štátu, fyzickej osobe s pobytom alebo právnickej osobe so sídlom v štáte, ktorého právny poriadok neumožňuje občanom Slovenskej republiky, fyzickým osobám s pobytom v Slovenskej republike ani právnickým osobám so sídlom v Slovenskej republike nadobúdať vlastníctvo k poľnohospodárskemu pozemku; uvedené sa nevzťahuje na dedenie poľnohospodárskeho pozemku.

Nálezom Ústavného súdu SR sp. zn. PL. ÚS 20/2014 zo 14. novembra 2018 Ústavný súd SR rozhodol, že ustanovenia čl. I § 4, § 5 a § 6 zákona č. 140/2014 Z. z. o nadobúdaní vlastníctva k poľnohospodárskemu pozemku a o zmene a doplnení niektorých zákonov v znení neskorších predpisov nie sú v súlade s Ústavou. Dňom vyhlásenia tohto nálezu v Zbierke zákonov Slovenskej republiky (10.2.2019) stratili tieto ustanovenia účinnosť. Ak Národná rada Slovenskej republiky neuvedie tieto ustanovenia do súladu s Ústavou Slovenskej republiky, stratia po šiestich mesiacoch od vyhlásenia nálezu v Zbierke zákonov Slovenskej republiky aj svoju platnosť. Aktuálne znenie zákona č. 140/2014 Z. z.

Odstúpenie od zmluvy zo strany SPF

S účinnosťou od 1.7.2023, ak je prenajímateľom poľnohospodárskeho pozemku Slovenský pozemkový fond (ďalej len „fond“), je oprávnený odstúpiť od nájomnej zmluvy aj pred uplynutím dohodnutého času, ak nájomca nevyužíva prenajaté pozemky alebo len niektorý z nich riadnym spôsobom na dohodnutý účel a so starostlivosťou riadneho hospodára.

Nedostatočná informovanosť prenajímateľa

Riziko nedostatočnej informovanosti prenajímateľa o stave pozemku a obhospodarovanej výmere prenajímaných pozemkov si vyžaduje grafickú identifikáciu prenajatých pozemkov s poľnohospodárskymi pozemkami, vyhotovenie prílohy k nájomnej zmluve približne v štruktúre Vyhlášky ministerstva pôdohospodárstva a rozvoja vidieka SR č. 172/2018 Z. Tabuľka 6 odporúčaný obsah prílohy k nájomnej zmluve v štruktúre podobnej prílohe č. 1 Vyhlášky ministerstva pôdohospodárstva a rozvoja vidieka SR č. 172/2018 Z. Každý vlastník alebo užívateľ poľnohospodárskej pôdy je povinný vykonávať agrotechnické opatrenia zamerané na ochranu a zachovanie kvalitatívnych vlastností a funkcií poľnohospodárskej pôdy a na ochranu pred jej poškodením a degradáciou.

Riešenie sporov a nejasností

V prípade, ak okresné úrady nedokážu, nevedia alebo nezabezpečia vedenie hodnovernej evidencie užívateľských vzťahov, podnájomných vzťahov na základe podnájomných zmlúv, rozhodnutí o vzniku podnájomného vzťahu a evidenciu ostatných užívacích vzťahov, prenajímateľ a nájomca si môžu sami upraviť zmluvný nájom tak, aby predchádzali narušeniu ich vzájomných budúcich vzťahov.

tags: #najomna #zmluva #polnohospodarsky #pozemok #vzor