Nájomná zmluva s predkupným právom: Vzor a dôležité aspekty

Nájomná zmluva s predkupným právom je komplexný právny dokument, ktorý upravuje vzťah medzi prenajímateľom a nájomcom a zároveň nájomcovi poskytuje možnosť prednostného odkúpenia prenajatej veci. Táto forma zmluvy je výhodná pre obe strany, pretože prenajímateľ má zabezpečený príjem z nájmu a nájomca má potenciálnu možnosť získať vlastníctvo prenajatej veci. Tento článok poskytuje podrobný pohľad na nájomnú zmluvu s predkupným právom, vrátane jej náležitostí, práv a povinností zmluvných strán a vzorov na stiahnutie.

Čo je nájomná zmluva s predkupným právom?

Nájomná zmluva s predkupným právom je kombináciou klasickej nájomnej zmluvy a dohody o predkupnom práve. V klasickej nájomnej zmluve sa prenajímateľ zaväzuje prenechať nájomcovi vec do užívania za nájomné. V prípade predkupného práva sa prenajímateľ zaväzuje, že ak sa rozhodne vec predať, ponúkne ju prednostne nájomcovi.

Právna úprava

Nájomná zmluva sa riadi ustanoveniami Občianskeho zákonníka (zákona č. 40/1964 Zb.) a zákona č. 116/1990 Zb. o nájme a podnájme nebytových priestorov (ak ide o nebytové priestory). Predkupné právo je upravené v ustanoveniach § 602 - 606 Občianskeho zákonníka ako vedľajšie dojednanie kúpnej zmluvy. Zmluva o zriadení predkupného práva ako vecného práva sa uzatvára v súlade s ustanoveniami § 602 a nasl. zákona č. 40/1964 Zb. Občiansky zákonník v znení neskorších predpisov.

Náležitosti nájomnej zmluvy s predkupným právom

Pre platnosť a právnu účinnosť nájomnej zmluvy s predkupným právom je potrebné, aby obsahovala určité náležitosti. Medzi základné náležitosti patria:

  1. Označenie zmluvných strán:

    Prečítajte si tiež: Sprievodca nájomnou zmluvou a príspevkom

    • Prenajímateľ:
      • Fyzická osoba: meno, priezvisko, miesto trvalého pobytu a dátum narodenia.
      • Živnostník: obchodné meno, miesto trvalého pobytu, dátum narodenia, miesto podnikania a identifikačné číslo.
      • Právnická osoba: obchodné meno, sídlo, identifikačné číslo a meno a priezvisko osoby oprávnenej konať.
    • Nájomca:
      • Rovnaké údaje ako pri prenajímateľovi.

  2. Predmet nájmu: Presná špecifikácia prenajímanej veci, aby bola nezameniteľná. Ak ide o nehnuteľnosť, je potrebné uviesť údaje z katastra nehnuteľností (list vlastníctva, číslo parcely, katastrálne územie). Ak ide o dopravný prostriedok, uvádza sa model, typ, EČV, VIN vozidla.

  3. Doba nájmu: Určenie, či sa zmluva uzatvára na dobu určitú alebo neurčitú.

  4. Výška nájomného a spôsob platby: Presné určenie výšky nájomného, termínu splatnosti a spôsobu platby (napr. bankovým prevodom, v hotovosti).

  5. Podmienky predkupného práva:

    • Doba trvania predkupného práva.
    • Cena, za ktorú môže nájomca vec odkúpiť, alebo spôsob jej určenia.
    • Podmienky a postup pri uplatnení predkupného práva.

  6. Práva a povinnosti zmluvných strán: Podrobné vymedzenie práv a povinností prenajímateľa a nájomcu.

    Prečítajte si tiež: Právne aspekty nájmu v školstve

  7. Podmienky skončenia nájmu: Spôsoby skončenia nájmu (dohoda, výpoveď, odstúpenie od zmluvy) a výpovedné lehoty.

  8. Záverečné ustanovenia: Ustanovenia o platnosti zmluvy, spôsobe riešenia sporov a iné dôležité dojednania.

Špecifikácia predmetu nájmu

Aby sa predišlo akýmkoľvek pochybnostiam o platnosti nájomnej zmluvy, je potrebné špecifikovať predmet nájmu čo najpresnejšie, tak aby bol nezameniteľný a bolo jednoznačné, čo sa prenajíma. Ak ide o nebytové priestory, zmluva musí obsahovať označenie predmetu. Za nebytové priestory sa považujú miestnosti alebo súbory miestností, ktoré sú podľa rozhodnutia stavebného úradu určené na iné účely ako na bývanie. Nebytovými priestormi nie sú príslušenstvo bytu ani spoločné priestory domu.

Prenajímateľ je výlučným vlastníkom nehnuteľnosti, ktorá je zapísaná v katastri nehnuteľností vedenom Okresným úradom, katastrálnym odborom, na liste vlastníctva č., pre okres, obec, katastrálne územie, a to: Nebytového priestoru, umiestneného na poschodí č. bytového domu, vchod č. …, nachádzajúceho sa na ulici v, so súpisným číslom stavby (ďalej len „stavba“), postavenej na pozemku parcely registra „C“ s parc. č., druh pozemku: zastavané plochy a nádvoriazastavané plochy a nádvoria, výmera m2 (ďalej len „nebytový priestor“ alebo „predmet nájmu”).

Doba nájmu

Prenajímateľ prenecháva nájomcovi do užívania predmet nájmu buď na dobu určitú, alebo bez určenia doby užívania. Ak doba nájmu nie je dohodnutá, predpokladá sa, že zmluva o nájme sa uzavrela na dobu neurčitú.

Prečítajte si tiež: Zmluva o nájme bytu Zbehy

Nájomné a úhrada za plnenia

Nájomná zmluva musí obsahovať výšku a splatnosť nájomného a spôsob jeho platenia. Za nájom predmetu nájmu sa nájomca zaväzuje platiť prenajímateľovi nájomné vo výške € za každý mesiac (ďalej len „nájomné“). Prenajímateľ si vyhradzuje právo a nájomca to berie na vedomie, že prenajímateľ je oprávnený jednostranne upraviť výšku nájomného jedenkrát ročne o výšku miery ročnej inflácie, zverejnenej Štatistickým úradom SR za uplynulý rok. Zvýšenie nájomného oznámi prenajímateľ nájomcovi písomne, pričom nájomca je povinný platiť takto zvýšené nájomné od prvého dňa mesiaca, nasledujúceho po mesiaci, v ktorom bude nájomcovi doručené písomné oznámenie zmeny výšky nájomného. V nájomnom nie sú zahrnuté úhrady za plnenia spojené s užívaním predmetu nájmu (ďalej len „plnenia“). Nájomca sa zaväzuje platiť prenajímateľovi preddavok za plnenia vo výške € za každý mesiac. Plnenia spojené s užívaním predmetu nájmu sú plnenia poskytnuté za účelom jeho riadneho užívania, a to najmä: Zmluvné strany sa dohodli, že skutočná výška úhrad za plnenia spojené s užívaním predmetu nájmu sa zúčtuje so zaplatenými preddavkami najneskôr do jedného mesiaca po obdržaní ročného vyúčtovania od jednotlivých dodávateľských subjektov. Následne na základe skutočnej spotreby plnení spojených s užívaním predmetu nájmu predloží prenajímateľ nájomcovi písomné vyúčtovanie preddavkov v lehote do 14. dní odo dňa, kedy bude ročné vyúčtovanie doručené prenajímateľovi. Na základe tohto vyúčtovania nájomca doplatí prenajímateľovi vzniknutý nedoplatok do 14. dní odo dňa predloženia vyúčtovania nájomcovi.

Predkupné právo

Predkupné právo si môžu dohodnúť predávajúci a kupujúci, v súlade s § 602 ods. predávajúci ako osoba oprávnená z predkupného práva má právo, aby mu bola vec ponúknutá na predaj a právo túto vec aj kúpiť, ak sa kupujúci ako povinná osoba z predkupného práva rozhodne túto vec predať (alebo iným spôsobom scudziť, napr. darovaním, ak sa tak predkupné právo dohodne). Pri nehnuteľnostiach musí byť predkupné právo dohodnuté písomne. Ak sa predkupné právo k nehnuteľnosti dohodne ako vecné právo, zapisuje sa do katastra nehnuteľností návrhom na vklad, ktorého prílohu tvorí zmluva o zriadení predkupného práva. Predkupné právo dohodnuté ako vecné právo zaväzuje aj právnych nástupcov kupujúceho ako povinného z predkupného práva, v súlade s § 603 ods. 2 Občianskeho zákonníka. Podpis povinného na zmluve o zriadení predkupného práva ako vecného práva musí byť úradne overený.

Práva a povinnosti zmluvných strán

Práva a povinnosti prenajímateľa

  • Práva:
    • Právo na riadne a včasné platenie nájomného.
    • Právo na prístup k veci za účelom kontroly stavu prenajatej veci ako aj toho, či nájomník užíva vec riadne.
    • Právo na náhradu škody, ak nájomca poškodí prenajatú vec.
  • Povinnosti:
    • Odovzdať nebytový priestor nájomcovi v stave spôsobilom na dohodnuté užívanie, v tomto stave ho na svoje náklady udržiavať.
    • Zabezpečiť nájomcovi plný a nerušený výkon práv spojených s užívaním predmetu nájmu.
    • Odstrániť závady brániace riadnemu užívaniu predmetu nájmu.

Práva a povinnosti nájomcu

  • Práva:
    • Právo užívať predmet nájmu riadne a nerušene.
    • Právo na odstránenie závad brániacich riadnemu užívaniu predmetu nájmu.
    • Právo prednostne odkúpiť prenajatú vec, ak sa prenajímateľ rozhodne ju predať.
  • Povinnosti:
    • Užívať predmet nájmu riadne, šetrne a v súlade s účelom užívania.
    • Platiť nájomné riadne a včas.
    • Oznámiť prenajímateľovi potrebu opráv, ktoré má prenajímateľ vykonať.
    • Umožniť prenajímateľovi vykonať kontrolu predmetu nájmu vo vopred oznámenom čase.
    • Vykonávať drobné opravy predmetu nájmu a hradiť náklady spojené s bežnou údržbou predmetu nájmu.
    • Po skončení nájmu vrátiť predmet nájmu v stave, v akom ho prevzal, s prihliadnutím na bežné opotrebenie.

Skončenie nájmu

Nájomná zmluva zaniká:

  • písomnou dohodou uzatvorenou medzi prenajímateľom a nájomcom,
  • výpoveďou nájomcu alebo prenajímateľa v zmysle príslušných ustanovení zákona č. 116/1990 Zb. o nájme a podnájme nebytových priestorov,
  • odstúpením od zmluvy v zmysle príslušných ustanovení Občianskeho zákonníka,
  • zánikom predmetu nájmu.

Ak bola daná písomná výpoveď jednou zo zmluvných strán, skončí sa nájom v zmysle tejto zmluvy uplynutím výpovednej lehoty. Výpovedná lehota je tri mesiace a začína plynúť prvým dňom mesiaca nasledujúceho po mesiaci, v ktorom bola druhej zmluvnej strane výpoveď doručená. Nájomná zmluva sa zrušuje okamihom doručenia písomného odstúpenia od nájomnej zmluvy druhej zmluvnej strane.

V prípade skončenia nájmu je nájomca povinný vrátiť predmet nájmu prenajímateľovi v stave v akom ho prevzal, prípadne s prenajímateľom odsúhlasenými zmenami alebo úpravami a s prihliadnutím na obvyklé opotrebenie, a to v posledný deň trvania nájmu v súlade so zmluvou. O odovzdaní predmetu nájmu bude spísaný protokol, ktorý bude obsahovať stav predmetu nájmu ku dňu prevzatia a stav meračov energií.

Vzor zmluvy

Vzor nájomnej zmluvy s predkupným právom si môžete stiahnuť z internetu, avšak je dôležité si uvedomiť, že každý prípad je individuálny a je potrebné, aby zmluva bola prispôsobená konkrétnym okolnostiam. Preto je vhodné konzultovať zmluvu s právnikom alebo notárom. Nižšie sú uvedené odkazy na vzory zmlúv, ktoré si môžete stiahnuť:

  • Vzor zmluvy o zriadení predkupného práva ako vecného práva k pozemku.
  • Vzor kúpnej zmluvy a zmluvy o zriadení predkupného práva ako vecného práva k pozemku.

Keďže ide o vzory, v každom prípade je potrebné ich upraviť a doplniť do príslušného vzoru údaje podľa individuálnych okolností prípadu a podmienok situácie. Podpis prevodcu na zmluve (predávajúci) a podpis povinného z predkupného práva musí byť na zmluve úradne osvedčený, v súlade s § 42 ods.

Zápis predkupného práva do katastra nehnuteľností

Keďže predkupné právo ako vecné právo k nehnuteľnosti sa nadobúda vkladom do katastra nehnuteľností, je potrebné požiadať príslušný okresný úrad, katastrálny odbor o vklad zmluvy, ktorou sa zriaďuje predkupné právo, do katastra nehnuteľností. Náležitosti návrhu na začatie katastrálneho konania upravuje Katastrálny zákon v ustanovení § 24 a nasl. Katastrálneho zákona. Návrh na vklad musí obsahovať všetky povinné náležitosti, inak príslušný okresný úrad, katastrálny odbor, katastrálne konanie preruší, alebo (ak by sa náležitosti nárvhu na vklad nedoplnili) konanie zastaví.

tags: #najomna #zmluva #s #predkupnym #pravom #vzor

Ďalšie články