Zmena prenajímateľa v nájomnej zmluve: Postup a dôsledky

Nájomná zmluva je dôležitý právny dokument, ktorý upravuje vzťah medzi prenajímateľom a nájomcom. Počas trvania nájomného vzťahu môže dôjsť k rôznym zmenám, vrátane zmeny osoby prenajímateľa. Tento článok sa zaoberá postupom a dôsledkami zmeny prenajímateľa v nájomnej zmluve, s prihliadnutím na slovenské právne predpisy a relevantnú judikatúru.

Úvod

Zmena prenajímateľa môže nastať z rôznych dôvodov, ako napríklad predaj nehnuteľnosti, dedenie alebo zánik právnickej osoby. Dôležité je, aby sa táto zmena uskutočnila v súlade so zákonom a aby boli chránené práva nájomcu.

Zánik nájmu a jeho dôvody

Nájomný vzťah môže zaniknúť z rôznych dôvodov, ktoré sú upravené v Občianskom zákonníku (OZ) a v Zákone o nájme a podnájme nebytových priestorov (ZNaPNP).

Zánik predmetu nájmu

Podľa § 680 ods. 1 OZ, zánik predmetu nájmu je dôvodom zániku nájomnej zmluvy. K zániku predmetu nájmu môže dôjsť v dôsledku:

• Živelnej katastrofy (požiar, povodeň)
• Priemyselnej katastrofy (výbuch plynu)
• Iné nehody (nehoda dopravného prostriedku)

V dôsledku takýchto udalostí môže dôjsť k zničeniu celej alebo prevažnej časti stavby, a teda aj nebytových priestorov. Ak dôjde k poškodeniu predmetu nájmu, ktorý sa stane nespôsobilým na dohovorené užívanie, nie je to dôvod na automatický zánik nájomného vzťahu, ale dôvod na výpoveď nájomnej zmluvy podľa § 9 ods. 3 písm. a) ZNaPNP.

Prečítajte si tiež: Sprievodca nájomnou zmluvou a príspevkom

Stavebný úrad môže tiež rozhodnúť o odstránení stavby podľa § 88 Stavebného zákona (StavZ). V takom prípade je spravidla dostatočný časový priestor na ukončenie nájomného vzťahu podľa § 9 ods. 2 písm. f) ZNaPNP (ak bola zmluva uzavretá na dobu určitú) alebo podľa § 10 ZNaPNP (ak bola zmluva uzavretá na dobu neurčitú). Pravdepodobnejším dôvodom zániku stavby je odstránenie stavby postupom podľa § 91 StavZ, ak sú závadným stavom stavby bezprostredne ohrozené životy osôb a ak stavbu nemožno zachovať.

Smrť nájomcu

Ďalším dôvodom zániku nájmu je smrť nájomcu. Podľa § 14 písm. b) ZNaPNP, smrťou nájomcu nájom zaniká. Právne dôsledky smrti fyzickej osoby na nájom nebytového priestoru môžu zvrátiť dedičia zosnulého nájomcu tým, že prenajímateľovi oznámia pokračovanie v nájme. Zákon nestanovuje osobitnú formu oznámenia, ale odporúča sa písomná forma. Oznámenie musí byť uskutočnené v lehote 30 dní odo dňa smrti nájomcu.

Zánik právnickej osoby

Zánik právnickej osoby je všeobecne upravený v § 20a OZ. Právnická osoba zaniká dňom výmazu z obchodného registra alebo iného zákonom určeného registra. Zánik nájomného vzťahu z dôvodu zániku právnickej osoby možno považovať za legislatívny lapsus, nakoľko nepredpokladá zánik právnickej osoby bez likvidácie s právnym nástupníctvom. V takom prípade by bola žiaduca kontinuita nájomného vzťahu.

Iné skutočnosti

K zániku nájmu dôjde aj v dôsledku iných skutočností, s ktorými OZ spája zánik záväzkovoprávneho vzťahu. Napríklad, nadobudnutie vlastníckeho práva k prenajatému nebytovému priestoru zo strany nájomcu. Obojstranne súhlasným spôsobom zániku nájmu je uzatvorenie dohody o zrušení nájomného vzťahu podľa § 572 ods. 2 OZ.

Odstúpenie od zmluvy

Zánik nájomného vzťahu môže nastať aj v dôsledku odstúpenia od zmluvy jednou zo strán. Nakoľko ZNaPNP neobsahuje osobitné pravidlá o odstúpení od nájomnej zmluvy, uplatňujú sa všeobecné pravidlá podľa OZ.

Prečítajte si tiež: Právne aspekty nájmu v školstve

Medzi všeobecné dôvody odstúpenia od zmluvy patrí uzavretie zmluvy v tiesni za nápadne nevýhodných podmienok (§ 49 OZ). Prenajímateľ je oprávnený odstúpiť od zmluvy v dvoch prípadoch:

• Ak v dôsledku vykonávaných zmien hrozí na veci prenajímateľovi značná škoda (§ 667 ods. 2 OZ).
• Ak nájomca napriek písomnej výstrahe užíva prenajatú vec alebo ak trpí užívanie veci takým spôsobom, že prenajímateľovi vzniká škoda alebo hrozí značná škoda (§ 679 ods. 3 OZ).

Nájomcovi vzniká právo odstúpiť od zmluvy v niekoľkých prípadoch:

• Ak bol predmet nájmu odovzdaný v stave nespôsobilom na dohodnuté alebo obvyklé užívanie alebo ak sa stane neskôr nespôsobilý na dohodnuté alebo obvyklé užívanie (§ 679 ods. 1 OZ).
• Ak sú miestnosti, ktoré boli prenajaté na to, aby sa v nich zdržiavali ľudia, zdraviu závadné (§ 679 ods. 2 OZ).
• Ak si tretia osoba uplatňuje k nebytovému priestoru práva, ktoré sú nezlučiteľné s právami nájomcu (§ 684 OZ).

Zmena vlastníctva a jej vplyv na nájomnú zmluvu

Podľa § 680 ods. 2 Občianskeho zákonníka, ak dôjde k zmene vlastníctva k prenajatej veci, vstupuje nadobúdateľ do právneho postavenia prenajímateľa. To znamená, že nový vlastník nehnuteľnosti sa stáva stranou nájomnej zmluvy namiesto pôvodného prenajímateľa. Nájomca je oprávnený zbaviť sa svojich záväzkov voči prvšiemu vlastníkovi, len čo mu bola zmena oznámená alebo nadobúdateľom preukázaná.

Práva a povinnosti nového prenajímateľa

Nový prenajímateľ vstupuje do všetkých práv a povinností vyplývajúcich z pôvodnej nájomnej zmluvy. To znamená, že je povinný:

• Prenechať nájomcovi byt do užívania.
• Zabezpečiť riadne užívanie bytu.
• Vykonávať opravy a údržbu bytu.

Zároveň má právo:

Prečítajte si tiež: Zmluva o nájme bytu Zbehy

• Požadovať od nájomcu platenie nájomného a úhrad za plnenia spojené s užívaním bytu.
• V prípade porušenia povinností nájomcu uplatňovať sankcie (napr. výpoveď z nájmu).

Výpoveď nájomnej zmluvy z dôvodu zmeny vlastníctva

Podľa § 680 ods. 3 Občianskeho zákonníka, ak dôjde k zmene vlastníctva k nehnuteľnej veci, môže z tohto dôvodu vypovedať nájomnú zmluvu iba nájomca, a to aj vtedy, ak bola zmluva uzavretá na dobu určitú. Výpoveď však musí podať v najbližšom výpovednom období, pokiaľ je zákonom alebo dohodou ustanovené.

Oznámenie zmeny vlastníctva

Zmenu vlastníctva je potrebné nájomcovi oznámiť. Oznámenie by malo obsahovať:

• Identifikačné údaje nového vlastníka.
• Dátum, kedy došlo k zmene vlastníctva.
• Informáciu, že nový vlastník vstupuje do práv a povinností prenajímateľa.

Po oznámení zmeny vlastníctva je nájomca povinný platiť nájomné novému vlastníkovi.

Nájomné a jeho zmena

Nájomné je odmena za užívanie bytu. Výška nájomného a spôsob jeho platenia sú dohodnuté v nájomnej zmluve. Zmena výšky nájomného je možná len na základe dohody medzi prenajímateľom a nájomcom, alebo ak to umožňuje zákon.

Zvyšovanie nájomného

Prenajímateľ nemôže jednostranne zvýšiť nájomné, ak to nie je dohodnuté v nájomnej zmluve alebo ak to nepripúšťa zákon. V zmluvách sa často uvádza, že prenajímateľ môže zdvihnúť nájom o výšku inflácie. Ak takéto ustanovenie zmluva obsahuje, potom Vám nájom zvýšiť môže.

V prípade krátkodobého nájmu bytu (podľa zákona č. 98/2014 Z. z.) si zmluvné strany dohodnú aj výšku platieb, rozsah, spôsob výpočtu úhrady za plnenia poskytované s užívaním bytu a príslušenstva, spôsob ich platenia, ako aj prípady, v ktorých je prenajímateľ oprávnený jednostranne zmeniť výšku nájomného a úhrad za plnenia poskytované s užívaním bytu a jeho príslušenstva. Dôvodom zmeny môže byť zmena cien dodávaných služieb spojených s užívaním bytu alebo očakávaná priemerná ročná miera inflácie v nadchádzajúcom kalendárnom roku.

Zálohové platby za energie

Nájom (ako odmenu za užívanie bytu) treba odlišovať od zálohových platieb uhrádzaných za energie. Ak prenajímateľ zvyšuje tieto zálohove platby, ide o celkom odôvodnený postup, nakoľko prítomnosťou ďalších osôb sa zvyšuje aj spotreba energií.

Praktické rady pre nájomcov a prenajímateľov

• Pre nájomcov: Pred podpisom nájomnej zmluvy si ju dôkladne prečítajte a uistite sa, že rozumiete všetkým jej ustanoveniam. V prípade zmeny vlastníctva si vyžiadajte od nového prenajímateľa doklad o vlastníctve nehnuteľnosti.
• Pre prenajímateľov: Pri predaji nehnuteľnosti informujte nájomcu o zmene vlastníctva a odovzdajte mu potrebné doklady. Dodržiavajte ustanovenia nájomnej zmluvy a zákona.

Príklad z praxe

Pán Jozef prenajímal byt pani Anne. Počas trvania nájmu sa pán Jozef rozhodol byt predať. Novým vlastníkom sa stal pán Peter. Pán Jozef informoval pani Annu o zmene vlastníctva a pán Peter jej preukázal, že je novým vlastníkom bytu. Pani Anna akceptovala zmenu a začala platiť nájomné pánovi Petrovi.

tags: #najomna #zmluva #zmena #prenajimatela #postup