Nájomná zmluva a povinnosti prenajímateľa: Komplexný prehľad

Nájomná zmluva je základný dokument, ktorý upravuje vzťah medzi prenajímateľom a nájomcom. Správne vypracovaná zmluva poskytuje obom stranám právnu istotu a predchádza mnohým problémom. Tento článok sa zameriava na povinnosti prenajímateľa vyplývajúce z nájomnej zmluvy, a to ako v kontexte Občianskeho zákonníka, tak aj zákona o krátkodobom nájme bytu.

Nájomná zmluva: Základný kameň vzťahu prenajímateľa a nájomcu

Nájomná zmluva na byt je kľúčový dokument, ktorý upravuje vzťah medzi prenajímateľom a nájomcom. Ak je vypracovaná správne, obom stranám poskytne právnu istotu a pomôže predísť mnohým problémom.

Právny rámec nájomných zmlúv

Práva a povinnosti subjektov práva stanovujú na území SR právne predpisy. Každodenné problémy nie je možné riešiť výhradne pomocou jedného právneho predpisu. Asi každý, kto chcel v živote riešiť nejakú problematiku, sa s tým už stretol. Úlohou právnych subjektov je dodržiavať právne predpisy v súlade s čl. 2 ods. 3 Ústavy SR. Robiť všetko to, čo zákon nezakazuje a vykonať to, čo zákon ukladá. Nájomné a podnájomné (ďalej len nájomné) zmluvy sa delia na základe predmetu a spôsobu užívania predmetu nájmu. Pre každý typ nájomnej zmluvy platí určitý právny predpis, podľa ktorého sa riešia formálne a obsahové náležitosti.

Občiansky zákonník vs. Zákon o krátkodobom nájme bytu

Právna úprava prenájmu bytu) je obsiahnutá v: zákone č. 40/1964 Zb. zákonník a zákone č. 98/2014 Z. z.. Je dôležité rozlišovať medzi dlhodobým nájmom (na dobu neurčitú alebo určitú dlhšiu ako dva roky) a krátkodobým nájmom (maximálne na dva roky).

• Dlhodobý nájom: Upravuje ho Občiansky zákonník (§ 685 a nasl. Zákona č. 40/1964 Z.z.). V zmysle § 685 Občianskeho zákonníka je nájom bytu chránený, t. z. ak nedôjde k dohode, možno ho vypovedať len z dôvodov určených zákonom. Uplatňuje sa pritom minimálne 3-mesačná výpovedná lehota. Nájomcovi môže navyše pri výpovedi zmluvy zo strany prenajímateľa vzniknúť právo na bytovú náhradu.
• Krátkodobý nájom: Upravuje ho Zákon č. 98/2014 Z. z. (§ 3 a nasl. Zákona č. 98/2014 Z.z.). Krátkodobý nájom vzniká uzavretím nájomnej zmluvy, ktorou prenajímateľ prenecháva nájomcovi za nájomné byt alebo jeho časť do užívania, a to na dobu určitú, najdlhšie na dva roky. Krátkodobý nájom bytu možno na základe dohody zmluvných strán za rovnakých podmienok predĺžiť najviac na ďalšie dva roky, a to dvakrát. Celkovo teda môže krátkodobý nájom trvať najviac šesť rokov. V prípade krátkodobého nájmu nie je nájomca oprávnený dať prenajatý byt do podnájmu tretej osobe. Výpovedná lehota je v prípade krátkodobého nájmu minimálne 1 mesiac, v prípadoch stanovených zákonom (napr. pri neplatičoch) možno uplatniť aj 15-dňovú výpovednú lehotu. Vysťahovanie nájomníka z bytu po vypovedaní krátkodobého nájmu nie je viazané na bytové náhrady ani iné kompenzácie.

Základným právnym predpisom upravujúcim nájomné zmluvy je zákon č. 40/1964 Zb. nájom a podnájom nebytových priestorov - § 720 (odkazujúc na zákon č. 116/1990 Zb. Vo všeobecnosti by mali nájomné zmluvy obsahovať základné náležitosti Občianskeho zákonníka doplnené v špecifických prípadoch o podmienky v súlade s ďalšími právnymi predpismi. V týchto prípadoch má prednosť v aplikácii špecifická právna úprava pred všeobecnou určenou zákonom č. 40/1964 Zb. zákon č. 98/2014 Z. z. zákon č. 260/2011 Z. z. zákon č. 189/1992 Zb. zákon č. 443/2010 Z. z. zákon č. 261/2011 Z. z. zákon č. 150/2013 Z. z. zákon č. 116/1990 Zb. zákon č. 504/2003 Z. z.

Prečítajte si tiež: Práva a povinnosti pri ukončení podnájmu

Obsahové náležitosti nájomnej zmluvy

Minimálne obsahové náležitosti nájomnej zmluvy bytu sú vymedzené Občianskym zákonníkom aj zákonom o krátkodobom nájme bytu. Náš tip: Ak si na webe vyhľadáte vzor nájomnej zmluvy na stiahnutie, dôsledne si skontrolujte, či dokument obsahuje všetky nevyhnutné obsahové náležitosti. Je dôležité uviesť:

• V zmysle akého zákona sa zmluva uzatvára.
• Osobné údaje prenajímateľa a nájomníka.
• Uvádza sa aj podlahová plocha bytu, počet obytných miestností, príslušenstvo (napr. kuchyňa, predsieň, kúpeľňa, pivničná kobka atď.), vybavenie bytu (napr. kuchynská linka, spotrebiče, vstavané skrine a i.) a opis stavu bytu. Potrebné je pomenovať aj prípadné závady a poškodenia, resp.
• Zahŕňa vymedzenie častí bytu a príslušenstva, ktoré je nájomca oprávnený užívať.
• Možno uviesť pevnú sumu, ktorou je stanovené mesačné nájomné alebo jednoznačný spôsob jeho výpočtu. Súčasne tu treba vymedziť spôsob úhrady nájomného, ďalšie poplatky spojené s užívaním bytu, ako sú preddavky na energie, internet, satelitnú televíziu a i., termíny splatnosti a spôsob úhrady prípadných nedoplatkov za energie.
• Časové vymedzenie začiatku a ukončenia nájmu. V prípade nájomnej zmluvy na krátkodobý nájom bytu nesmie toto obdobie prekročiť 2 roky.
• Odporúčame podrobne uviesť všetky zásadné skutočnosti, podmienky nájomného vzťahu ako aj práva a povinnosti prenajímateľa a nájomcu (napr.

Dôležitosť písomnej formy zmluvy

Nájomnú zmluvu, ktorej predmetom môže byť prenajatie nehnuteľnosti (napr. nájom bytu) je vhodné uzatvoriť písomne. To znamená, že môže byť uzatvorená ústne i písomne. V prípade krátkodobého nájmu bytu to na dobu určitú, najdlhšie na dva roky. Krátkodobý nájom bytu možno na základe dohody zmluvných strán za rovnakých podmienok predĺžiť najviac na ďalšie dva roky, a to dvakrát (t. j. Celkovo teda trvanie krátkodobého nájmu bytu môže byť maximálne 6 rokov). prenajímateľ je povinný nájomcovi poskytnúť najmenej jedno jej vyhotovenie.

Registračná povinnosť prenajímateľa

Podľa § 3 ods. 5 zákona č. 98/2014 Z. z., ak prenajímateľ nesplní povinnosť registrácie podľa osobitného predpisu (nasleduje odkaz na § 49a ods. 2 ZDP), spravuje sa nájom týmto zákonom okrem ustanovení § 7 ods. 1 a 4 a § 9 ods. 1; po márnom uplynutí lehoty na registráciu sa použijú ustanovenia § 711 ods. 1, 3 a 6 Občianskeho zákonníka a tento zákon. Prenajímateľ je povinný nájomcovi splnenie registračnej povinnosti preukázať.

Fyzická osoba, ktorá nebola registrovaná podľa § 31 ods. 1 ako podnikateľ, bola povinná do 30 dní po uplynutí mesiaca, v ktorom na území Slovenskej republiky prenajala byt, resp. nebytový priestor alebo nehnuteľnosť okrem pozemku, požiadať miestne príslušný daňový úrad (podľa trvalého pobytu) o registráciu . Pokiaľ už bola registrovaná podľa § 31 ods. 1 ako podnikateľ, vzťahovala sa na ňu povinnosť do 30 dní po uplynutí mesiaca, v ktorom na území Slovenskej republiky prenajala byt alebo nebytový priestor, alebo nehnuteľnosť okrem pozemku, oznámiť túto skutočnosť miestne príslušnému správcovi dane (daňovému úradu).

Z § 49a ods. 2 ZDP vyplýva, že fyzická osoba, ktorá nie je registrovaná podľa ods. 1 (ako podnikateľ), je povinná v lehote do konca kalendárneho mesiaca po uplynutí mesiaca, v ktorom na území Slovenskej republiky prenajala nehnuteľnosť okrem pozemku, požiadať správcu dane (daňový úrad) o registráciu.

Prečítajte si tiež: Dôležité aspekty kúpnej zmluvy

Z ustanovenia § 49a ods. 2 ZDP zároveň vyplýva, že daňovník, ktorý je už zaregistrovaný (ako podnikateľský subjekt), nie je povinný pri začatí prenajímania nehnuteľností požiadať správcu dane o registráciu. Ako je to s oznamovacou povinnosťou? Podľa § 49a ods. 6 ZDP, ak dôjde k zmenám skutočností zakladajúcich povinnosť registrácie podľa tohto zákona, najmä ak daňovníkovi zanikne daňová povinnosť, je povinný tieto skutočnosti oznámiť správcovi dane do konca kalendárneho mesiaca nasledujúceho po uplynutí mesiaca, v ktorom tieto zmeny nastali . Ak je daňovník už zaregistrovaný (ako podnikateľ), začatie prenajímania nehnuteľností v princípe nemožno považovať za zmenu skutočností zakladajúcich povinnosť registrácie.

Na čo si dať pozor pred podpisom zmluvy

Nájsť na internete vzor nájomnej zmluvy naozaj nie je nič zložité. Na takéto voľne dostupné šablóny sa však nespoliehajte. V prípade, ak by nájomná zmluva neobsahovala všetko potrebné, mohli by ste sa dostať do právnych problémov alebo nevýhodnej situácie pri prenájme nehnuteľností. Vypracovanie nájomnej zmluvy patrí do rúk právnikovi.

Pred podpisom akejkoľvek zmluvy (teda aj nájomnej zmluvy, resp. inú zmluvu) neodporúčame podpisovať pod časovým tlakom. Ak máte pocit, že nemáte dohodnuté optimálne podmienky. Je lepšie počkať, kým budú zapracované vaše pripomienky.

Povinnosti prenajímateľa

Základné podmienky určujúce rozsah povinností prenajímateľa a nájomcu určujú právne predpisy a môžu ich vyšpecifikovať v nájomnej zmluve. Z predložených právnych predpisov najkonkrétnejšie upravuje špecifiká nájmu § 664 zákona č. 40/1964 Zb., a to na účel určenia rozsahu povinností. V § 664 zákon č. 40/1964 Zb. definuje, že „prenajímateľ je povinný prenechať prenajatú vec nájomcovi v stave spôsobilom na dohodnuté užívanie, alebo ak sa spôsob užívania nedohodol, obvyklé užívanie a v tomto stave ju na svoje náklady udržiavať“.

Z toho vyplýva, že prenajímateľ môže dať do nájmu len stavbu v zodpovedajúcom stave v súlade s užívaním stavby, v stave obvyklom v rámci užívania alebo sa s nájomcom dohodne na spôsobe užívania. Na účely užívania stavby musí byť daný priestor skolaudovaný v súlade so stavebným povolením podľa § 85 zákona č. 50/1976 Zb. Skolaudovanie stavby sa riadi zákonom č. 50/1976 Zb. o územnom plánovaní a stavebnom poriadku, ktorý v § 76 až § 85 určuje podmienky, za ktorých sa môže skolaudovať stavba. V § 82 ods. 1 je určené kolaudačné rozhodnutie, ktoré „… povoľuje užívanie stavby na určený účel, a ak je to potrebné, určia sa podmienky užívania stavby“. V § 82 ods. 4 je stanovená povinnosť stavebného úradu, ktorý v rámci podmienok užívania stavby určí podľa druhu a účelu stavby aj „…ďalšie povinnosti na zabezpečenie verejných záujmov, na ochranu práv a oprávnených záujmov účastníkov, na zabezpečenie záujmov starostlivosti o životné prostredie, bezpečnosť a ochranu zdravia ľudí, požiarnu bezpečnosť a zabezpečenie prístupu osobám s obmedzenou schopnosťou pohybu a orientácie“.

Prečítajte si tiež: Majetok získaný darom

V konečnom dôsledku stavebný úrad rozhoduje o spôsobe užívania stavby a aj jeho možnej zmeny v súlade s § 85 zákona č. 50/1976 Zb. „zmeny účelu užívania stavby, ktoré spočívajú v zmene spôsobu užívania stavby, jej prevádzkového zariadenia, v zmene spôsobu a v podstatnom rozšírení výroby alebo činností, ktoré by mohli ohroziť život a zdravie ľudí alebo životné prostredie, vyžadujú rozhodnutie stavebného úradu o zmene v užívaní stavby…“ Z vyššie uvedeného jednoznačne vzniká povinnosť na strane prenajímateľa (vlastníka) stavby, a to prenajímať stavbu len výhradne na účel, na ktorý bola stavba skolaudovaná. V inom prípade sa spôsob nájmu dohodne v zmluve špecifickejšie, než všeobecné právne predpisy stanovujú v súlade s § 664 zákona č. 40/1964 Zb.

V praxi sa môže dohodnúť aj to, že síce objekt nespĺňa skoro žiadne podmienky na bezpečnosť, ale veľakrát za symbolický poplatok sa prenajme. Stavba, ktorá nie je skolaudovaná, sa nemôže z dikcie zákona č. 40/1964 Zb. Občianskeho zákonníka a zákona č. 50/1976 Zb. o územnom plánovaní a stavebnom poriadku užívať. právne nevyhovuje na činnosť - potom musí zmeniť účel užívania stavby a v tom prípade získať povolenie prenajímateľa a zabezpečiť v súlade s § 85 zákona č. 50/1976 Zb.

Z týchto dvoch možností vyplývajú povinnosti pre nájomcu a aj prenajímateľa. Nájomca by mal mať možnosť oboznámiť sa s projektovou dokumentáciou stavby v takom rozsahu, aby vedel presne, ako môže využívať objekt prenájmu tak, aby nič neporušoval a vedel, za čo bude platiť nájom. To na druhej strane stanovuje povinnosť prenajímateľa takúto dokumentáciu nájomcovi poskytnúť ešte pred uzavretím nájomnej zmluvy, aby sa s ňou mohol oboznámiť. Akákoľvek zmena, ktorá by mohla ohroziť zdravie, život človeka alebo životné prostredie, musí byť uskutočnená ako zmena užívania stavby. Pokiaľ stavba nespĺňa požiadavky kolaudácie, musí na to prenajímateľ upozorniť nájomcu (aj budúceho) a prípadne, pokiaľ súhlasí, aj adekvátne znížiť nájomné - to ale závisí od zmluvných strán, či sa tak rozhodnú. Skolaudovaná stavba sa viaže na stavebné povolenie, ktoré schvaľuje príslušný stavebný úrad. V stavebnom povolení sa väčšinou rieši len vo všeobecnosti bezpečnosť, konkrétnejšie protipožiarna ochrana, hygiena a pri vyhradených technických zariadeniach aj bezpečnosť a ochrana zdravia pri práci. Zároveň sa riešia aj stanoviská dotknutých orgánov napr. aj z oblasti civilnej ochrany a pod., pričom požiadavky sú veľakrát formulované všeobecne v súlade s § 66 až § 70 zákona č. 50/1976 Zb. Z toho logicky vyplýva nutnosť vyšpecifikovať rozsah nájmu práve nájomnou zmluvou. Pokiaľ to nájomná zmluva neobsahuje, môžu sa obidve zmluvné strany dostať do problémovej situácie. Dobrou praxou je preto vedieť, v ktorých oblastiach sú presne vymedzené práva a povinnosti prenajímateľa, nájomcu a v ktorých nie. V nasledujúcich podkapitolách si uvedieme jednotlivé oblasti a z nich vyplývajúce základné povinnosti, ktoré z takýchto vzťahov (prenajímateľa a nájomcu) vznikajú. V niektorých prípadoch potom môžu vzniknúť spory o to, kto za čo zodpovedá. Zo zatiaľ uvedeného vyplýva, že zodpovednosť bude na tom, kto zabezpečuje služby pre iného. V priestoroch nájmu to bude vo všeobecnosti nájomca (v zmluve väčšinou uvedený priestor - označenie a určenie m2, za ktoré sa platí nájom) a v priľahlých priestoroch ako chodby, WC a pod. (pokiaľ nie sú súčasťou nájomnej zmluvy, za ktoré platí paušálne poplatky zahrnuté v cene nájmu) vo všeobecnosti bude zodpovedať prenajímateľ. Pravdaže, pokiaľ špecifický právny predpis neurčí inak alebo prenajímateľ s nájomcom sa v súlade s právnymi predpismi nedohodnú inak. V prípadoch, kedy činnosť vykonávanú v prenajatom priestore nevyžadujú právne predpisy, bude výhradne na prenajímateľovi a nájomcovi, ako sa rozhodnú si upraviť vzťahy (napr.

Medzi základné povinnosti prenajímateľa patrí:

• Odovzdanie bytu v stave spôsobilom na užívanie: Prenajímateľ je povinný odovzdať byt nájomcovi v stave, ktorý umožňuje jeho riadne užívanie na dohodnutý účel (napr. bývanie).
• Udržiavanie bytu v dobrom stave: Prenajímateľ je povinný udržiavať byt v stave, ktorý zodpovedá bežnému opotrebeniu. To zahŕňa opravy, ktoré nie sú drobné a bežné údržby.
• Zabezpečenie nerušeného užívania bytu: Prenajímateľ je povinný zabezpečiť, aby nájomca mohol nerušene užívať byt. To znamená, že prenajímateľ by nemal bezdôvodne vstupovať do bytu a mal by zabezpečiť, aby ostatní nájomníci nerušili pokojné bývanie.
• Oznámenie stavebných úprav: Prenajímateľ je oprávnený vykonávať stavebné úpravy bytu a iné podstatné zmeny v byte iba so súhlasom nájomcu. Tento súhlas možno odoprieť len z vážnych dôvodov. Ak prenajímateľ vykonáva také úpravy na príkaz príslušného úradu štátnej správy, je nájomca povinný ich vykonanie umožniť.
• Poskytnutie informácií: Prenajímateľ by mal nájomcovi poskytnúť všetky potrebné informácie týkajúce sa užívania bytu, ako sú napríklad kontakty na správcu bytového domu, informácie o platbách za energie a pod.
• Vrácanie kaucie: Ak nájomca riadne plnil svoje povinnosti a nedošlo k poškodeniu bytu, prenajímateľ je povinný po skončení nájmu vrátiť nájomcovi zloženú kauciu.

Špecifické povinnosti v oblasti bezpečnosti

Zákon č. 314/2001 Z. z. o ochrane pred požiarmi stanovuje povinnosti v oblasti požiarnej ochrany. V rámci kolaudácie je schválená protipožiarna bezpečnosť stavby v súlade s vyhláškou č. 94/2004 Z. z. Plnenie všetkých povinností určených v § 4 a § 5 zákona č. 314/2001 Z. z. určuje § 6 ods. 2 zákona č. 314/2001 Z. z. „Vlastník (správca) nehnuteľností, ktorý prenajíma nehnuteľnosť, je povinný zabezpečiť úlohy ochrany pred požiarmi podľa ustanovení tohto zákona, ak sa v nájomnej zmluve nedohodne s nájomcom o zabezpečení týchto úloh inak.“ Zo zákona jednoznačne vyplynula povinnosť plniť si povinnosť pre prenajímateľa (vlastníka, správca), pokiaľ nájomná zmluva neurčí inak. Rozsah plnenia v rámci protipožiarnej ochrany má dispozitívny charakter, tzn. strany nájomnej zmluvy si môžu určiť rozsah svojich práv a povinností inak, než je určené v prvej časti § 6 ods. 2 zákona č. 314/2001 Z. z. Rozsah plnenia pri špecifických typoch nájmov je odlišný od všeobecného ustanovenia § 6 zákona č. 314/2001 Z.

Zákon č. 124/2006 Z. z. o bezpečnosti a ochrane zdravia pri práci stanovuje povinnosti zamestnávateľovi a zamestnancovi. V súlade s § 2 ods. 2 písmeno e) povinnosti a opatrenia zákona č. 124/2006 Z. z. sa v nevyhnutnej miere budú aplikovať aj na „…fyzickú osobu, ktorá sa nachádza s vedomím zamestnávateľa na jeho pracovisku alebo v jeho priestore“. Z toho vyplýva, že nájomca (prenajímateľ), ktorý má osoby v zamestnaneckom pomere alebo obdobnom stave, prípadne v súlade s § 3 s jeho súhlasom sa v jeho priestore nachádza osoba - zákazník, ktorej poskytuje akékoľvek služby, alebo akákoľvek iná osoba, musí na účely zákona č. 124/2006 Z. z. zabezpečiť v nevyhnutnej miere „…na zaistenie bezpečnosti a ochrany zdravia pri práci vzhľadom na povahu činnosti…“ svojimi opatreniami a povinnosťami stanovenú mieru ochrany. Základné (všeobecné) povinnosti v súlade s § 6 až § 30 zákona č. 124/2006 Z. z.

Zákon č. 42/1994 Z. z. o civilnej ochrane obyvateľstva stanovuje vlastníkovi alebo nájomcovi povinnosť zachovávať účel a funkčnosť zariadenia civilnej ochrany, ktoré sú súčasťou kolaudačného rozhodnutia, čo určuje § 4 ods. 2. V § 16 zákona č. 42/1994 Z. z. sa stanovujú povinnosti, ktoré sa rozlišujú vzhľadom na to, či prenajímateľ alebo nájomca je právnická alebo fyzická osoba - podnikateľ. Povinnosti sa určujú podľa toho, či svojou činnosťou ohrozuje okolitý priestor, je ohrozený činnosťou okolitých firiem alebo môže byť ohrozený všeobecnými rizikami. Povinnosť vzniká pre každú „firmu“, čiže základné (všeobecné) povinnosti v súlade s § 16 zákona č. 42/1994 Z. z. si bude zabezpečovať podnikateľ - nájomca v prenajatých priestoroch a prenajímateľ v ostatných priestoroch. V nadväznosti na civilnú ochranu obyvateľstva sa rieši na Slovensku aj prevencia závažných priemyselných havárií, ktorú upravuje zákon č. 128/2015 Z. z. a v ktorom sú upravené povinnosti prevádzkovateľa, ktorý riadi priestor alebo súbor priestorov. Povinnosť je určená tomu, kto v súlade s § 4 zákona č. 128/2015 Z. z. „…prevádzkuje alebo riadi podnik, alebo osoba, na ktorú boli…

Zákon č. 79/2015 Z. z. o odpadoch stanovuje zodpovednosť držiteľa odpadu, ktorý je v súlade s § 4 definovaný ako „… pôvodca odpadu alebo osoba, ktorá má odpad v držbe“. Náklady na nakladanie s odpadom v súlade s § 12 ods. 3 znáša držiteľ odpadu. Ak nie je známy, tak posledný známy držiteľ. Výnimku tvorí vyhradený prúd odpadu, na ktorý sa vzťahuje rozšírená zodpovednosť výrobcov. Povinnosti v súlade so zákonom č. 79/2015 Z. z.

Zákon č. 473/2005 Z. z. o poskytovaní služieb v oblasti súkromnej bezpečnosti stanovuje jednotlivé podmienky činností. Zákon neurčuje vo všeobecnosti povinnosť zriadiť tzv. SBS, pre niektoré objekty (napr. jadrové elektrárne) a niektoré činnosti (napr. špecifické športové alebo kultúrne podujatia) to vyplýva z iných právnych predpisov.

Zákon č. 18/2018 Z. z. o ochrane osobných údajov definuje termíny ako prevádzkovateľ a dotknutá osoba - „každá fyzická osoba, ktorej osobné údaje sa spracúvajú“. Na účel zákona č. 18/2018 Z. z. prevádzkovateľ spracováva informácie od dotknutej osoby, čo môže byť nájomca a aj prenajímateľ. Každý z nich si to má zabezpečiť vo svojej vlastnej réžii.

Drobné opravy a bežná údržba

Ak sa zmluvné strany v nájomnej zmluve nedohodnú inak, nájomca je povinný uhrádzať drobné opravy v byte a náklady spojené s bežnou údržbou. Čo predstavujú drobné opravy v byte, špecifikuje nariadenie vlády č. 87/1995 Z.z. a jeho príloha.

Chyby brániace užívaniu bytu

V prípade, ak prenajímateľ nesplní svoju povinnosť odstrániť chyby brániace riadnemu užívaniu bytu, alebo ktorými je výkon nájomcovho práva ohrozený, má nájomca právo po predchádzajúcom upozornení prenajímateľa chyby odstrániť v nevyhnutnej miere a požadovať od neho náhradu vynaložených nákladov. Právo na náhradu musí uplatniť u prenajímateľa bez zbytočného odkladu.

Potreba opráv

Nájomca je povinný oznámiť bez zbytočného odkladu prenajímateľovi potrebu tých opráv v byte, ktoré má urobiť prenajímateľ, a umožniť ich vykonanie; inak zodpovedá za škodu, ktorá nesplnením tejto povinnosti vznikla. Ak sa nájomca nepostará o včasné vykonanie drobných opráv a bežnú údržbu bytu, má prenajímateľ právo tak urobiť po predchádzajúcom upozornení nájomcu na svoje náklady sám a požadovať od neho náhradu. Nájomca je povinný odstrániť chyby a poškodenia, ktoré spôsobil v dome sám alebo tí, ktorí s ním bývajú.

Zľava z nájomného

Nájomca má právo na primeranú zľavu z nájomného, dokiaľ prenajímateľ napriek jeho upozorneniu neodstráni v byte alebo v dome závadu, ktorá podstatne alebo po dlhší čas zhoršuje ich užívanie. Právo na primeranú zľavu z nájomného má nájomca aj vtedy, ak sa neposkytovali plnenia spojené s užívaním bytu alebo sa poskytovali chybne, a ak sa v dôsledku toho užívanie bytu zhoršilo. Rovnaké právo má nájomca, ak stavebnými úpravami v dome sa podstatne alebo po dlhší čas zhoršia podmienky užívania bytu alebo domu. Nájomca má právo na primeranú zľavu z úhrady za plnenia poskytované s užívaním bytu, pokiaľ ich prenajímateľ riadne a včas neposkytuje. Právo na zľavu z nájomného alebo z úhrady za plnenia poskytované s užívaním bytu treba uplatniť u prenajímateľa bez zbytočného odkladu.

Zodpovednosť za škodu

Z tu predložených informácií vyplýva, že povinnosti sú priamo určené právnymi predpismi a odklon od nich nastáva väčšinou len dojednaním nájomných zmlúv, ktoré týmto právnym predpisom nemôžu odporovať, ale povinnosti v týchto nájomných zmluvách môžu byť vyšpecifikované. Jednou z možných aplikácií je prenos zodpovednosti na prenajímateľa. Pravdaže, pri splnení podmienok, že s tým prenajímateľ súhlasí, tento prechod bude zmluvne ošetrený (napr. nájomnou zmluvou alebo dodatkom k zmluve) a bude odplatný. To platí aj obrátene s tým, že nájomné sa adekvátne zníži. V praxi sa stáva aj to, že síce nájomná zmluva má základné náležitosti, ale predmet nájmu je menej vyšpecifikovaný v určení povinností. Tým sa môže stať, že jedna strana sa cíti tou druhou poškodená a naopak.

Ukončenie nájmu

Samozrejme, na prvom mieste zmluvné strany preferujú vždy dobrovoľné ukončenie nájmu, a to vzájomnou dohodou prenajímateľa s nájomcom, pričom táto dohoda musí byť písomná. V prípade, ak bol nájom bytu dohodnutý na určitý čas, nájom zaniká uplynutím tohto času. Až v prípade, ak medzi prenajímateľom a nájomcom k dohode o skončení nájomného vzťahu nedôjde, možno ho ukončiť výpoveďou. Výpoveďou môže ukončiť nájomný vzťah nájomca, ako aj prenajímateľ. Nájomca môže dať výpoveď kedykoľvek, a to z akéhokoľvek dôvodu alebo bez uvedenia dôvodu. Výpoveď musí byť písomná a doručená druhej strane. Ak bola daná výpoveď, nájom bytu sa skončí uplynutím výpovednej lehoty. Výpovedná lehota je tri mesiace a začína plynúť prvým dňom mesiaca nasledujúceho po mesiaci, v ktorom bola výpoveď doručená. Prenajímateľ môže nájomcovi písomne určiť aj dlhšiu výpovednú lehotu. Je potrebné prenajímateľov upozorniť na to, že vo výpovedi danej nájomcovi musia dôvod výpovede skutkovo vymedziť v zmysle zákonných dôvodov tak, aby ho nebolo možné zameniť za iný dôvod, inak je výpoveď neplatná.

#

tags: #najomnou #zmluvou #prenajimatel #povinnosti