Dôvody neplatnosti dražby podľa Najvyššieho súdu SR

Úvod

Dražba je špecifický proces, pri ktorom dochádza k predaju majetku dlžníka za účelom uspokojenia pohľadávky veriteľa. Hoci je dražba zákonom upravený postup, v praxi sa môžu vyskytnúť situácie, kedy dôjde k porušeniu zákona, čo môže viesť k neplatnosti dražby. Tento článok sa zaoberá dôvodmi neplatnosti dražby, ako ich posudzuje Najvyšší súd Slovenskej republiky (ďalej len „Najvyšší súd“).

Dobrovoľná dražba a jej napadnutie

Dobrovoľná dražba predstavuje jeden zo spôsobov výkonu záložného práva, pričom záložný veriteľ prenáša zodpovednosť za výkon tohto práva na dražobníka. Ak dôjde k porušeniu ustanovení zákona o dobrovoľných dražbách alebo ak je spochybnená platnosť záložnej zmluvy, osoba dotknutá na svojich právach môže podať žalobu o určenie neplatnosti dražby.

Kto môže podať žalobu?

Zákon o dobrovoľných dražbách definuje okruh osôb, ktoré sú aktívne legitimované na podanie žaloby, veľmi široko. Žalobu tak môže podať nielen pôvodný vlastník predmetu dražby, ale aj iná osoba, ktorej práva boli dražbou dotknuté.

Lehota na podanie žaloby

Právo podať žalobu o určenie neplatnosti dobrovoľnej dražby zaniká, ak sa neuplatní do troch mesiacov odo dňa príklepu licitátora. Táto lehota je prekluzívna, čo znamená, že po jej uplynutí právo na podanie žaloby zaniká a osoba, ktorej práva boli dražbou porušené, už nemá možnosť domáhať sa ochrany svojich práv.

Výnimkou sú prípady, ak dôvody neplatnosti dražby súvisia so spáchaním trestného činu a zároveň ide o dražbu domu alebo bytu, v ktorom má predchádzajúci vlastník predmetu dražby v čase príklepu prihlásený trvalý pobyt. V tomto prípade je možné domáhať sa neplatnosti dražby aj po uplynutí trojmesačnej lehoty.

Prečítajte si tiež: Najvyšší príspevok na kampaň

Osobitný charakter žaloby

Žaloba o určenie neplatnosti dobrovoľnej dražby je osobitným druhom určovacej žaloby. Uplynutie trojmesačnej lehoty na jej podanie nie je preto možné „obísť“ podaním žaloby podľa § 80 Občianskeho súdneho poriadku, a to napr. žalobou na plnenie, kde by sa v rámci súdneho konania riešila neplatnosť dražby ako titulu nadobudnutia vlastníckeho práva k nehnuteľnosti.

V zmysle uznesenia Najvyššieho súdu SR z 16. 12. 2010, sp. zn. 3 Cdo 186/2010 otázku neplatnosti dobrovoľnej dražby nemôže súd posudzovať v inom konaní než v konaní podľa ustanovení zákona o dobrovoľných dražbách, a to ani ako otázku prejudiciálnu (predbežnú).

Povinnosti žalobcu

Osoba, ktorá podala na súde žalobu o určenie neplatnosti dražby, je povinná oznámiť príslušnému okresnému úradu, že v predmetnej veci začalo súdne konanie. Okresný úrad o tejto skutočnosti vyznačí poznámku na liste vlastníctva. Existencia poznámky je v tomto prípade veľmi dôležitá, pretože právoplatný rozsudok súdu o určení neplatnosti dobrovoľnej dražby nehnuteľnosti je záväzný aj pre osoby, ktoré na základe zmluvy nadobudli vlastnícke právo k nehnuteľnosti v čase, keď v katastri nehnuteľností bola vykonaná poznámka o tomto súdnom konaní.

Ak by sa tretia osoba stala dobromyseľným nadobúdateľom pred vyznačením tejto poznámky v katastri nehnuteľností, nemalo by súdne rozhodnutie o určení neplatnosti dobrovoľnej dražby žiadny význam. Právny poriadok totiž chráni práva dobromyseľne nadobudnuté tretími osobami, za predpokladu že sa jedná o prevod od vlastníka (až do rozhodnutia súdu je právoplatným vlastníkom vydražiteľ).

Dôvody neplatnosti dražby

V zmysle podanej žaloby súd skúma, či bola záložná zmluva, na základe ktorej došlo k výkonu záložného práva, platná a či neboli porušené ustanovenia zákona o dobrovoľných dražbách. Medzi najčastejšie dôvody pre určenie neplatnosti dražby patria:

Prečítajte si tiež: Dopad darcov na Twitchi na CZ/SK scénu

• Záložca nie je vlastníkom predmetu dražby: Ak osoba, ktorá dala do zálohu majetok, nie je jeho skutočným vlastníkom, dražba je neplatná.
• Predmet dražby nemožno dražiť: Niektoré druhy majetku sú zo zákona vylúčené z možnosti dražby.
• Záložná zmluva trpí vadami, ktoré spôsobujú jej neplatnosť: Ak záložná zmluva, ktorá je základom pre dražbu, je neplatná (napr. pre nedostatok formy, rozpor so zákonom alebo dobrými mravmi), dražba je taktiež neplatná.
• Zmluva o vykonaní dražby trpí vadami, ktoré spôsobujú jej neplatnosť: Zmluva medzi záložným veriteľom a dražobníkom musí spĺňať zákonné náležitosti. Ak ich nespĺňa, dražba je neplatná.
• Pohľadávka nie je splatná: Dražba sa môže uskutočniť len v prípade, ak je pohľadávka, ktorá je zabezpečená záložným právom, splatná.
• Hodnota pohľadávky bez jej príslušenstva zabezpečenej nehnuteľnosťou neprevyšuje 2.000 eur: Zákon stanovuje minimálnu výšku pohľadávky, pre ktorú je možné vykonať dražbu nehnuteľnosti.
• Navrhovateľ dražby nebol oprávnený navrhnúť vykonanie dražby: Dražbu môže navrhnúť len osoba, ktorá je na to oprávnená (zpravidla záložný veriteľ).
• Dražobník nemá oprávnenie na výkon dražby: Dražbu môže vykonávať len osoba, ktorá má na to platné oprávnenie (licenciu).
• Oznámenie o dražbe nebolo uverejnené v zákonnej lehote alebo zákonným spôsobom: Zákon presne stanovuje, ako a kedy má byť oznámenie o dražbe zverejnené. Porušenie týchto pravidiel môže viesť k neplatnosti dražby.
• Znalecký posudok bol vyhotovený v rozpore so zákonom: Ak bol znalecký posudok, ktorý slúži na určenie hodnoty predmetu dražby, vyhotovený v rozpore so zákonom (napr. bez obhliadky nehnuteľnosti, ak je to potrebné), dražba je neplatná.
• Zákonom určené osoby neboli upovedomené o dražbe: Zákon stanovuje, ktoré osoby musia byť o dražbe upovedomené (napr. vlastník nehnuteľnosti, osoby s vecnými právami k nehnuteľnosti).
• Nebola umožnená obhliadka predmetu dražby bez zavinenia vlastníka predmetu dražby: Záujemcom o účasť na dražbe musí byť umožnená obhliadka predmetu dražby.
• Dražba prebehla spôsobom, ktorý odporuje zákonu: Ak bol priebeh dražby v rozpore so zákonom (napr. neboli dodržané pravidlá licitácie, nebola zabezpečená verejnosť dražby), dražba je neplatná.
• Predmet dražby bol vydražený za cenu nižšiu než ustanovuje zákon: Zákon môže stanovovať minimálnu cenu, za ktorú môže byť predmet dražby vydražený.
• Výťažok dražby bol rozdelený v rozpore so zákonom: Zákon stanovuje, ako má byť výťažok z dražby rozdelený medzi veriteľov a dlžníka.
• Akákoľvek iná formálna alebo procesná vada dražby: Ak sa niektorá časť priebehu dražby neuskutočnila tak, ako ustanovuje zákon, súd môže vyhlásiť dražbu za neplatnú.

Vzdialenosť miesta konania dražby

Samotná väčšia vzdialenosť miesta konania dražby od miesta draženej nehnuteľnosti nemusí byť vždy dôvodom vyslovenia neplatnosti dražby. Záver o neprimeranosti a nevhodnosti miesta konania dražby vo väčšej vzdialenosti (do 100 km) bude závisieť od posúdenia konkrétnych okolností toho ktorého prípadu, vyhodnotením ktorých súd môže, ale i nemusí dospieť k tomu, že určenie miesta konania dražby skutočne spôsobilo, príp. mohlo spôsobiť sťaženie účasti dražiteľov (predovšetkým z blízkeho okolia ak išlo o nehnuteľnosť určenú na bývanie) na dražbe. Za neprimerané však treba „bez ďalšieho“ považovať také miesto konania dražby, ak ním je v prípade dražby nehnuteľnosti určenej na bývanie (napr. bytu alebo rodinného domu), ktoré je vzdialené niekoľko stoviek kilometrov od miesta, v ktorom sa dražená nehnuteľnosť nachádza (vzdialenosť väčšia ako 100 km).

Dôsledky neplatnosti dražby

Rozhodnutím súdu o neplatnosti dražby zanikajú účinky príklepu, a to ku dňu príklepu, čo v praxi znamená automatické obnovenie vlastníckeho práva predchádzajúceho vlastníka.

Ak je dražba neplatná, každá osoba, ktorá prevzala výťažok dražby, je povinná vrátiť ho bezodkladne vydražiteľovi. Vydražiteľ je zároveň povinný vypratať a odovzdať predmet dražby predchádzajúcemu vlastníkovi - záložcovi. Ak si záložca a vydražiteľ majú navzájom vrátiť plnenia, môže sa domáhať splnenia záväzku len ten, kto sám splnil svoj záväzok skôr alebo je pripravený záväzok splniť.

Dražobník je tiež povinný na výzvu vydražiteľa oznámiť mu sumu, ktorú odovzdal záložnému veriteľovi a dlžníkovi, prípadne sumu, ktorú zložil do notárskej úschovy.

O neplatnosti dražby dražobník bez zbytočného odkladu vyrozumie okresný úrad, ktorý vyznačí stav pred dobrovoľnou dražbou; to platí aj vtedy, ak právo k nehnuteľnosti bolo dotknuté ďalšou právnou zmenou a ak je rozhodnutie súdu záväzné pre osoby, ktorých sa táto právna zmena týka.

Prečítajte si tiež: Judikatúra NS SR k odmenám advokátov

Príklad z praxe: Ústavná sťažnosť sťažovateľa

Ústavný súd Slovenskej republiky sa zaoberal ústavnou sťažnosťou sťažovateľa, ktorý sa domáhal neplatnosti dražby z dôvodu porušenia jeho základných práv. Sťažovateľ tvrdil, že veriteľ a dražobník mu pred podaním žaloby odmietli sprístupniť dražobnú dokumentáciu, nebol riadne informovaný o priebehu konania a neboli mu doručené všetky relevantné dokumenty.

Sťažovateľ namietal, že dražobník mu znemožnil účasť na obhliadke, znalecký posudok bol vyhotovený bez obhliadky nehnuteľnosti a jeho zdravotný stav bol hodnotený súdom a dražobníkom bez potrebných znalostí. Ďalej namietal neplatnosť rámcovej zmluvy, nedodržanie lehoty pre uzavretie zmluvy o opakovanej dražbe, neurčitosť vyhlásenia veriteľa o pravosti, výške a splatnosti pohľadávky a nedostatky v zmluve o vykonaní dražby.

Okresný súd žalobu sťažovateľa zamietol a Krajský súd v Bratislave toto rozhodnutie potvrdil. Najvyšší súd Slovenskej republiky dovolanie sťažovateľa odmietol. Sťažovateľ poukazoval na to, že Najvyšší súd sa v napadnutom uznesení nevysporiadal s ním uplatnenými dôvodmi neplatnosti dražby.

Ústavný súd vo svojom rozhodnutí zdôraznil, že všeobecné súdy sú povinné riadne sa zaoberať všetkými uplatnenými námietkami a dôvodmi neplatnosti dražby a ich rozhodnutia musia byť riadne odôvodnené.

tags: #najvyšší #súd #neplatnosť #dražby #dôvody