Náklady Vynaložené Nájomcom na Nehnuteľnosť a Ich Zákonné Aspekty

Článok sa zameriava na daňové aspekty nákladov, ktoré nájomca vynaloží na prenajímanú nehnuteľnosť, s dôrazom na zákonné ustanovenia a ich praktické uplatňovanie. Analyzuje sa, ako sa tieto náklady dajú zahrnúť do daňových výdavkov prenajímateľa a nájomcu, a to v závislosti od rôznych faktorov, ako je zaradenie nehnuteľnosti do obchodného majetku, typ príjmu a dohody medzi prenajímateľom a nájomcom.

Príjmy z prenájmu nehnuteľností a ich zdaňovanie

Príjmy z prenájmu nehnuteľností sú definované v § 6 ods. 3 zákona č. 595/2003 Z. z. o dani z príjmov (ďalej len „zákon o dani z príjmov“), ak nejde o príjmy z podnikania (§ 6 ods. 1) alebo zo závislej činnosti (§ 5). Poberanie týchto príjmov nie je podmienené živnostenským oprávnením a plynú na základe nájomnej zmluvy (§ 663 a nasl. Občianskeho zákonníka). Patria sem príjmy z prenájmu nehnuteľností bez poskytovania ďalších služieb, ako sú služby hotelového typu.

Daňová evidencia a výdavky

Pri zisťovaní základu dane z príjmov z prenájmu nehnuteľností daňovník uplatňuje preukázateľne vynaložené daňové výdavky a vedie daňovú evidenciu podľa § 6 ods. 11 zákona o dani z príjmov. Ak sa daňovník rozhodne, môže účtovať v sústave jednoduchého alebo podvojného účtovníctva, pričom nie je účtovnou jednotkou podľa zákona č. 431/2002 Z. z. o účtovníctve. Ak sú preukázateľné daňové výdavky vyššie ako príjmy, na rozdiel sa neprihliada.

Nezdaniteľnú časť základu dane na daňovníka a na manželku je možné uplatniť len od aktívnych príjmov (§ 5 a § 6 ods. 1 a 2). Daňovník je povinný podať daňové priznanie, ak úhrn jeho zdaniteľných príjmov presiahne 50 % nezdaniteľnej časti základu dane na daňovníka.

Oslobodenie od dane

Od dane je oslobodená suma do výšky 500 eur ročne z úhrnu príjmov podľa § 6 ods. 3 a § 8 ods. 1 písm. a), d), e) a f) zákona o dani z príjmov. Nezdaniteľné časti základu dane sa uplatňujú len pri aktívnych príjmoch.

Prečítajte si tiež: Prehľad príspevkov na réžiu škôlok

Zaradenie nehnuteľnosti do obchodného majetku

Ak prenajímanú nehnuteľnosť daňovník nezaradí do obchodného majetku, môže si ako daňový výdavok uplatniť len výdavky na riadnu prevádzku nehnuteľnosti, ako sú napr. výdavky na energie, služby a úhrady do fondu prevádzky, opráv a údržby. Nemôže si zahrnúť napr. odpisy nehnuteľnosti.

Oprava a technické zhodnotenie

Ak vlastník vykoná na prenajímanej nehnuteľnosti opravu alebo technické zhodnotenie a nehnuteľnosť nemá vloženú v obchodnom majetku, sú tieto výdavky výdavkami na jeho osobnú potrebu (§ 21 ods. 1 písm. i) zákona o dani z príjmov). Tieto výdavky si bude môcť uplatniť až pri predaji nehnuteľnosti (§ 8 ods. 1 písm. b) zákona o dani z príjmov) ako výdavok na dosiahnutie príjmov z predaja (§ 8 ods. 5 písm. d) zákona o dani z príjmov).

Špecifické situácie pri prenájme

Internet v cene nájmu

Ak je súčasťou nájomného aj poplatok za internet a nehnuteľnosť nie je zaradená v obchodnom majetku, posudzuje sa to ako súčasť príjmu z prenájmu.

Poskytovanie ďalších služieb

Ak prenajímateľ okrem prenájmu poskytuje aj upratovanie a výmenu bielizne, považuje sa to za živnosť a príjmy sa považujú za príjmy podľa § 6 ods. 1 písm. b) zákona o dani z príjmov. Za základné služby sa považujú služby podmieňujúce riadnu prevádzku nehnuteľnosti, ako napr. dodávka energií, odvoz komunálneho odpadu a pod.

Kaucia (zábezpeka)

Pri posudzovaní kaucie je potrebné vychádzať z podmienok zmluvy, pričom by malo byť zrejmé, kedy a za akých podmienok bude kaucia použitá alebo vrátená, čo má vplyv na zdaniteľný príjem prenajímateľa.

Prečítajte si tiež: Zariadenia pre seniorov a ich náklady

Príjmy z prenájmu a živnostenské oprávnenie

Ak daňovník prenajíma nehnuteľnosť ako FO - občan a súčasne dosahuje príjmy zo živnosti, pričom v živnostenskom oprávnení nemá zahrnutý prenájom nehnuteľnosti, bude príjem z prenájmu príjmom podľa § 6 ods. 3 zákona o dani z príjmov.

Nepeňažný príjem prenajímateľa

Nepeňažným príjmom prenajímateľa je napr. technické zhodnotenie vykonané nájomcom, o ktorého hodnotu prenajímateľ zvýšil vstupnú cenu majetku, alebo opravy vykonané nájomcom nad rámec povinností dohodnutých v nájomnej zmluve, ak ich prenajímateľ neuhradil.

Technické zhodnotenie

Technické zhodnotenie prenajatého majetku môže nájomca odpisovať do daňových výdavkov len počas doby prenájmu. Ak pri ukončení nájomného vzťahu nájomca neuviedol prenajaté priestory do pôvodného stavu, ani sa s prenajímateľom nedohodol na odkúpení zostatkovej ceny technického zhodnotenia, ide o nepeňažný príjem prenajímateľa v roku ukončenia nájomnej zmluvy.

Opravy nad rámec zmluvy

Vynaložené náklady na vykonané opravy prenajatých priestorov nad rámec opráv dohodnutých v nájomnej zmluve možno považovať za nepeňažný príjem prenajímateľa podľa § 17 ods. 21 zákona o dani z príjmov v tom roku, v ktorom sa vykonala oprava, ak ich nájomca zahrnul do svojich nákladov.

Príklady z praxe

Príklad 1

Daňovník s príjmami zo závislej činnosti (zamestnanec) získal za prenájom nehnuteľnosti 3 200 eur. Za energie zaplatil 1 200 eur. Nehnuteľnosť nemal zaradenú v obchodnom majetku. Uplatní si oslobodenie v sume 500 eur a do daňového priznania uvedie zdaniteľné príjmy z prenájmu v sume 2 700 eur. Výdavky za energie zníži v pomere 2 700 : 3 200.

Prečítajte si tiež: Komplexný sprievodca starostlivosťou a nákladmi

Príklad 2

Dôchodca prenajímal byt, pričom nájomca mu uhradil 2 000 eur. Môže si uplatniť oslobodenie od dane v sume 500 eur (2 000 - 500), t.j. zdaniteľný príjem z prenájmu je 1 500 eur.

Delenie príjmov a výdavkov pri spoluvlastníctve

Ak je nehnuteľnosť v bezpodielovom spoluvlastníctve manželov, príjem z prenájmu nehnuteľnosti si manželia môžu rozdeliť rovnakým dielom alebo v akomkoľvek inom pomere. Daňové výdavky súvisiace s prenájmom nehnuteľnosti si musia manželia rozdeliť rovnakým spôsobom ako si rozdelili príjmy z prenájmu.

tags: #naklady #vynalozene #najomcom #na #nehnutelnost #zakon