Nárok na odpočet dane z bytu: podmienky a aspekty

Kúpa bytu predstavuje významný krok, ktorý so sebou prináša nielen otázky spojené s financovaním a výberom vhodnej nehnuteľnosti, ale aj daňové aspekty. Tento článok sa zameriava na podmienky a aspekty nároku na odpočet dane z bytu, pričom zohľadňuje rôzne situácie, ako je kúpa bytu na firmu z vlastných zdrojov, z úveru, z pôžičky od konateľa, alebo prenájom bytu od konateľa.

Daňové aspekty kúpy bytu na firmu

Pri kúpe bytu na firmu je dôležité rozlišovať, či je firma platiteľom DPH. Ak je firma v čase kúpy bytu platiteľom DPH, má nárok na odpočítanie DPH, ak bude byt využívať na podnikateľskú činnosť, ktorá podlieha DPH, napríklad prenájom bytu inej firme. Rovnako aj v prípade uplatnenia odpisov bytu a súvisiacich nákladov na jeho prevádzku do daňových výdavkov je potrebné preukázať využívanie bytu na podnikateľské účely, t. j. na dosiahnutie, zabezpečenia a udržanie zdaniteľných príjmov.

Podmienky nároku na odpočítanie DPH

Ak firma kúpi byt z vlastných zdrojov alebo na investičný úver, pri nároku na odpočítanie DPH rozhoduje, či je registrovaná ako platiteľ DPH a účel využitia nehnuteľnosti.

• Platiteľ DPH a využitie na podnikanie: Ak je firma platiteľ DPH a súčasne bude byt využívať na podnikanie ako platiteľ DPH (napr. prenájom bude fakturovať s DPH), má nárok na odpočítanie DPH v celom rozsahu.
• Čiastočné využitie na podnikanie: Ak bude platiteľ DPH využívať byt na podnikanie ako platiteľ DPH len sčasti, právo na odpočítanie DPH mu vznikne len čiastočne.
• Nevyužívanie na podnikanie: V prípade nevyužívania bytu na podnikanie ako platiteľ DPH, nárok na odpočítanie DPH nevzniká.

Dodatočné uplatnenie DPH a zrušenie registrácie

Ak firma nie je v čase kúpy bytu platiteľom DPH a neskôr sa za platiteľa DPH registruje, môže si dodatočne uplatniť právo na odpočítanie DPH, avšak opäť musí zohľadniť účel využívania bytu. Naopak, ak firma, ktorá si uplatnila právo na odpočítanie DPH, zruší svoju registráciu pre DPH, musí dodatočne odviesť DPH. Suma nároku na odpočítanie DPH a daňovej povinnosti k DPH sa určí podľa zákona o DPH.

Vplyv účelu využívania bytu na daňové výdavky

Účel využívania bytu je pre firmu rozhodujúci aj v prípade uplatnenia daňových výdavkov (na účel výpočtu dane z príjmov). Ak firma byt využíva na podnikanie (napr. byt prenajíma, má v ňom kancelárie), tak odpisy a iné výdavky súvisiace s prevádzkou bytu môže zahrnúť do daňových výdavkov. V prípade kúpy bytu na investičný úver, úroky z úveru sú pre firmu taktiež daňovým výdavkom. Pri úveroch je potrebné rozlišovať splátku istiny (požičanej dlžnej sumy) a úroku. Splátka istiny nie je daňovým výdavkom, nakoľko ani príjem z poskytnutého úveru nie je zdaniteľným príjmom.

Prečítajte si tiež: Predčasný starobný dôchodok – info

Pôžička od konateľa a transferové oceňovanie

Ak firma nemá dostatok finančných prostriedkov a banka jej odmietne poskytnúť investičný úver, možným riešením je pôžička od konateľa. Konateľ, ak vlastní nehnuteľnosť, môže požiadať banku o tzv. americkú hypotéku, čo je vlastne bezúčelový úver zabezpečený nehnuteľnosťou (banka má v katastri zapísané záložné právo na nehnuteľnosť). Keďže firma a konateľ sú závislé osoby, firmy sa týkajú povinnosti v oblasti transferového oceňovania. Povinnosťou firmy je viesť transferovú dokumentáciu k poskytnutému úveru a stanoviť výšku úroku tak, ako by úrok dohodli v porovnateľnej transakcii nezávislé osoby, a to po zohľadnení rôznych rizík, ktoré pri pôžičke medzi závislými osobami a nezávislými osobami (ne)existujú. Konateľa sa transferové oceňovanie netýka. Prípadné úroky vyplývajúce z pôžičky konateľa firme sú pre túto firmu daňovým nákladom. U konateľa sú, naopak, zdaniteľným príjmom. Konateľ je povinný z prípadných úrokov odviesť daň z príjmov v daňovom priznaní.

Prenájom bytu od konateľa

Poslednou možnosťou je kúpa bytu konateľom na hypotekárny úver a prenájom bytu firme. V tomto prípade je potrebné taktiež zdôrazniť, že prenájom bude vzťah medzi závislými osobami, čiže nájomné musí byť stanovené v súlade s transferovým oceňovaním. Pokiaľ ide o firmu, v tomto prípade nemá možnosť uplatniť odpočítanie DPH. Avšak má ju konateľ, ak sa registruje ako platiteľ DPH a prenájom bude fakturovať s DPH. Pri odpočítaní DPH sa na konateľa (v postavení prenajímateľa) vzťahujú podmienky odpočítania, resp. platenia DPH rovnako, ako na firmu v predchádzajúcich variantoch. Ako platiteľ DPH má konateľ taktiež aj administratívne povinnosti, najmä podávať daňové priznanie a kontrolný výkaz, ak bude prenájom fakturovať s DPH. Konateľ je prenajímateľom a nájomné je pre neho zdaniteľný príjem. Konateľ má možnosť zaradiť prenajímaný byt do obchodného majetku, čím bude môcť uplatniť odpisy bytu v daňových výdavkoch. Úroky, ktoré zaplatí z hypotekárneho úveru by v tomto prípade taktiež mohol zahrnúť do daňových výdavkov.

Odpočet dane z tovarov a služieb prijatých na účely nájmu

Prenajímateľ, ktorý poskytovanie nájmu nehnuteľnosti alebo jej časti zdaňuje, má nárok na odpočítanie dane z tovarov a služieb prijatých na účely nájmu v zmysle ustanovenia § 49 ods. 2 zákona o DPH. Ak je nájom poskytovaný prenajímateľom oslobodený od dane, potom podľa § 49 ods. 3 zákona o DPH nemá nárok na odpočet. V prípade, ak prenajímateľ v rámci tej istej nehnuteľnosti časť nájomných vzťahov zaťažuje DPH a časť nájomných vzťahov je od DPH oslobodená, potom postupuje pri odpočítaní DPH z tovarov a služieb prijatých na účely poskytovania tohto nájmu podľa § 49 ods. 4 zákona o DPH, t. j. má nárok na odpočítanie pomernej časti DPH. Uvedené sa týka aj prijatých faktúr za energie, ktoré prenajímateľ nájomcovi (nájomcom) prefakturováva, má nárok na odpočítanie dane. Možnosť odpočítania dane z energií použitých pre účely vlastnej podnikateľskej činnosti prenajímateľa sa posúdi podľa toho, akú činnosť v rámci podnikania vykonáva (vecné priraďovanie podľa § 49 ods. 2 zákona o DPH). Aby právo na odpočítanie dane mohlo byť uplatnené, platiteľ musí splniť aj formálne predpoklady uvedené v § 51 ods. 1 zákona o DPH, t. j. musí mať faktúru od jej dodávateľov. Daň si môže platiteľ odpočítať (§ 51 ods. 2 zákona o DPH) najskôr v zdaňovacom období, v ktorom právo na odpočítanie dane vzniklo a najneskôr v poslednom zdaňovacom období kalendárneho roka, v ktorom právo na odpočítanie dane vzniklo. Rozsah výšky DPH, ktorú si platiteľ odpočíta, zistí tzv. vecným priradením vstupných plnení k plneniam výstupným. Prakticky sa vykoná vecné priradenie tak, že prijaté faktúry sa rozdelia do 3 skupín podľa toho, na aký účel majú byť použité prijaté plnenia, ktoré tieto faktúry reprezentujú.

Tri skupiny faktúr pre odpočet DPH

1. Faktúry súvisiace s činnosťou podliehajúcou DPH: Platiteľ má nárok na odpočítanie DPH v celej výške DPH súvisiacej s prijatými zdaniteľnými plneniami (§ 49 ods. 2 zákona o DPH).
2. Faktúry súvisiace s činnosťou oslobodenou od DPH: Platiteľ nemá žiadny nárok na odpočítanie uvedenej DPH (§ 49 ods. 3 zákona o DPH), ak tieto prijaté plnenia majú byť použité výlučne na činnosť prenajímateľa oslobodenú od DPH (oslobodenie podľa § 28 až § 41).
3. Faktúry súvisiace s oboma typmi činností: Platiteľ má nárok na odpočítanie pomernej časti DPH (§ 49 ods. 4 zákona o DPH), ak prijaté plnenia majú byť použité na činnosť prenajímateľa pri ktorej má nárok na odpočítanie celej výšky DPH, a súčasne majú byť použité aj na také jeho plnenia, pri ktorých nemá nárok na žiadny odpočet. Pomerná výška DPH, ktorá môže byť odpočítaná, sa zistí koeficientom (§ 50), ktorým sa príslušná vstupná DPH vynásobí - t. j. koeficientom sa určí, aká časť DPH sa môže odpočítať.

Príklady vecného priraďovania faktúr

• Samostatná nehnuteľnosť (budova): Ak je napríklad predmetný nebytový priestor samostatná nehnuteľnosť (budova), prijaté faktúry napr. za dodané energie, údržbu budovy a podobne, ktoré sa viažu na túto budovu, budú spadať do 2. skupiny podľa vyššie uvedeného rozdelenia. Uvedené prijaté tovary a služby budú totiž súvisieť len s prenájmom - službou oslobodenou od DPH, preto nevznikne žiadny nárok na odpočítanie.
• Poradenská služba: V prípade, ak by platiteľ prijal napr. poradenskú službu, pričom by išlo o poradenstvo vo vzťahu k jeho podnikateľskej činnosti ako takej, t. j. táto služba by sa netýkala len činnosti prenájmu, ale celého jeho podnikania, potom by táto služba bola prijatým plnením, pri ktorom má platiteľ nárok na odpočítanie len pomernej časti DPH, t. j. faktúra by bola zaradená do 3. skupiny.
• Časť nehnuteľnosti využívaná na rôzne účely: Ak by predmetný prenajímaný nebytový priestor bol len časťou nehnuteľnosti, ktorá by bola využívaná aj na iný účel - napr. prenajímateľ by v nej mal svoje podnikateľské priestory súvisiace s jeho činnosťou, pri ktorej mu vzniká nárok na odpočítanie dane (§ 49 ods. 2), potom v súvislosti s prijatými plneniami vzťahujúcimi sa na celú nehnuteľnosť, t. j. takými prijatými faktúrami, ktoré sa neviažu len na prenájom alebo sa neviažu len na ostatnú činnosť, ale súvisia so všetkými činnosťami, ktoré sú v budove uskutočňované, by vznikol nárok na pomerný odpočet DPH. Také prijaté faktúry by boli v súvislosti s vecným priraďovaním vstupných plnení k výstupom platiteľa zaradené do 3. skupiny. Môže ísť napr. o faktúry za strážnu službu vykonávanú v celej budove, upratovacie práce fakturované ako celok za celú budovu, stavebné práce týkajúce sa celej budovy (napr. v dôsledku nových stavebných úprav).

Rovnaký princíp vecného priraďovania v súvislosti s odpočítaním dane sa uplatní aj u nájomcu.

Príležitostné transakcie a koeficient

V súvislosti s uplatnením pomerného odpočítania podľa ustanovenia § 50 ods. 2 písm. b) zákona o DPH sa do výpočtu koeficientu nezahŕňajú príležitostné transakcie s nehnuteľnosťami a príležitostné finančné transakcie. Uvedené príležitostné transakcie, ktoré sa neuvádzajú do koeficientu, sú také transakcie, ktoré nemajú charakter základnej, resp. bežnej činnosti platiteľa dane. Na posúdenie transakcie, či ide o príležitostnú, t. j. či sa uvádza alebo neuvádza do koeficientu, je potrebné vychádzať z judikatúry Súdneho dvora EÚ. Pri príležitostnom nájme nehnuteľnosti je potrebné veľmi dôkladne posúdiť, kedy ide o sústavnú činnosť platiteľa dane; aj v týchto prípadoch platí, že tieto činnosti sú príležitostné vtedy, ak si nevyžadujú ekonomické náklady, resp. využitie majetku na podnikanie, t. j. ak sa spoločnosť rozhodne prenajímať byt, ktorý bol pôvodne určený na iné účely.

Prečítajte si tiež: Podmienky pre podporu v nezamestnanosti a invalidný dôchodok

Kúpa bytu na firmu a DPH: Rozhodujúci je účel

Pri kúpe bytu na firmu je zásadná otázka účelu. Rozhoduje sa medzi kúpou za účelom rekonštrukcie a následného predaja, kúpou za účelom prenájmu alebo kúpou za účelom sídla spoločnosti. Táto otázka si vyžaduje nielen znalosť z oblasti daní z príjmov, odvodov a DPH, ale aj vedomosti ohľadom ekonomických otázok. Pri tých treba prihliadať na cenu nájmu, rast či pokles nehnuteľností alebo na ceny stavebných vstupov.

Dôležitým faktorom je aj časový horizont vlastníctva nehnuteľnosti. Ak plánujete vlastniť nehnuteľnosť dlhšie ako 5 rokov, z pohľadu dane z príjmov a odvodov sa môže oplatiť realizovať kúpu skôr na fyzickú osobu. Dôvodom je, že daň nebude v obchodnom majetku a nehnuteľnosť sa nebude zdaňovať ani po 5 rokoch od nadobudnutia.

Alternatívou je vlastníctvo nehnuteľnosti ako živnostník. V takom prípade si môžete na každý obchodný majetok uplatňovať odpisy, dane alebo poistenia. Pri tejto možnosti si zakúpenú nehnuteľnosť musíte zaradiť do majetku a určiť jej odpisový plán. Zákonom stanovené je zaradenie obytného priestoru do štvrtej odpisovej skupiny s 20-ročnou dobou odpisovania. Výška tohto daňového odpisu bude následne vyčíslená podľa alikvotnej čiastky z dĺžky využívania v zdaňovacích mesiacoch.

Praktický príklad odpisovania

Firma XY zakúpila byt dňa 10.9.2022 v obstarávacej sume 150 000 eur bez DPH a v tento deň ju začali aj využívať. Výška daňového odpisu sa bude vyčíslovať ako podiel 150 000 eur / 240 mesiacov a bude rovná 625 eurám. Daňový odpis za rok 2022 by bol následne vyčíslený 2 500 eurami (625 eur x 4 mesiace). Okrem odpisov si môžete do daňových výdavkov započítať aj prevádzkové náklady nehnuteľnosti, ako napríklad režijné náklady, výdavky na energiu, opravu alebo údržbu. Tie sa nakoniec premietnu do obstarávacej ceny a následne do odpisov nehnuteľnosti.

Odpočet DPH a podnikanie

Ak ste platiteľ dane a vlastníte nehnuteľnosť, ktorú používate na podnikanie alebo iné účely, nemáte možnosť si odpočítať celú daň na začiatku. Jej odpočet si môžete uplatniť len vo výške, ktorá je rovná rozsahu použitia majetku na podnikanie. Pri obstaraní bytu na podnikanie ste povinný rozdeliť vstupnú daň na dve časti. Prvou časťou bude daň, ktorú nemôžeme odpočítať z dôvodu použitia nehnuteľnosti na iné účely ako podnikanie. Druhá časť sa musí následne týkať odpočtu majetku, ktorý by bol určený na podnikanie. To znamená, že ak ste samostatne zárobková osoba a zároveň ste aj platiteľom dane, máte nárok na odpočítanie dane z pridanej hodnoty bytu, domu alebo iného majetku.

Prečítajte si tiež: Výpočet dávky v nezamestnanosti

Výhody a nevýhody kúpy bytu na firmu

Ak sa rozhodnete realizovať kúpu bytu na firmu, mali by ste si zhrnúť niektoré základne výhody a nevýhody, s ktorými sa môžete stretnúť.

Výhody

• Možnosť odpisovania dane, ako aj zhrnutie vzniknutých výdavkov do základu dane. Odpisovať dane si môžete aj ako fyzická osoba, ak dosahujete príjmy z prenájmu nehnuteľnosti.
• Ak sa rozhodnete byt po kúpe predať, môžete si uplatniť daň z príjmov právnických osôb vo výške 21 %, respektíve 15 %, ak nepresiahnu zdaniteľné príjmy 49 790 eur.
• V prípade vrátenia sumy DPH z ceny bytu, ak vám nevznikol nárok na jeho odpočet podľa zákona o DPH.
• Taktiež v odpočte DPH, ktoré sa týkajú zariadenia nehnuteľnosti. Vtedy by ste mali myslieť na podmienky nároku na odpočet.

Nevýhody

• Evidencia nehnuteľnosti v účtovníctve - ak kúpite byt na firmu, zvyšujete riziko jeho likvidácie v prípade nepriaznivej podnikateľskej situácie.
• Nevýhodu vnímame tiež, ak sú vo firme dvaja spoločníci. Jeden z nich si kúpy byt, ktorý sa zapíše do majetku podniku. Tento byt následne nie je v rukách jedného majiteľa, ale oboch spoločníkov.
• Taktiež v povinnosti odvedenia DPH, ak by ste sa rozhodli nehnuteľnosť predať do 5 rokov od prvej kolaudácie alebo prvého užívania. Vaša firma by bola stratovejšia, kvôli vyššiemu rozdielu medzi kúpnou a predajnou cenou.
• V možnej zmene odpočítavania DPH v prípade, ak by ste sa byt rozhodli v čase oslobodenia od daní z príjmu využívať na súkromné účely.
• Ďalšou nevýhodou sú zložitejšie výpočty pri odpočte dane, a teda aj komplikovanejšia evidencia.
• Nevýhodou je aj nadmerný odpočet DPH, ktorý býva vzhľadom na cenu nehnuteľnosti vo vyššej sume.

tags: #narok #na #odpocet #dane #z #bytu