Nárok na podiel na majetku z rodinného domu: Podmienky a aspekty

Článok od Márie Cillerovej, RSc., absolventky študijného programu RSc., sa zaoberá problematikou nároku na podiel na majetku z rodinného domu, s dôrazom na podmienky a aspekty spoluvlastníctva.

Úvod do podielového spoluvlastníctva

Pojem "podielový vlastník" alebo "spoluvlastníctvo" je bežný v rôznych situáciách, ako je kúpa bytu, dedičské konanie alebo predaj pôdy. Podielový spoluvlastník má rovnaké práva ako ostatní vlastníci, vrátane práva vec držať, užívať, disponovať s ňou a požívať jej plody a úžitky. Vzťah medzi vlastníkmi je vyjadrený podielom na nehnuteľnosti, ktorý určuje rozsah ich práv a povinností.

Chybné chápanie podielového spoluvlastníctva

Často sa stretávame s nesprávnym chápaním podielu pri spoluvlastníctve, ako napríklad svojpomocné rozdelenie pozemku alebo presvedčenie, že starostlivosť o nehnuteľnosť automaticky zakladá väčší nárok na ňu. Vlastníci celku majú právo na každý meter štvorcový pozemku alebo domu podľa svojho podielu.

Rozhodovanie o hospodárení s nehnuteľnosťou

Zákon stanovuje, že veľkosť podielu predstavuje mieru rozhodovania pri nakladaní s nehnuteľnosťou. Rozhodnutia sa prijímajú hlasovaním, pričom rozhodujú tí spoluvlastníci, ktorých podiely majú nadpolovičnú väčšinu. Problém nastáva, ak sa o nehnuteľnosť stará len jeden alebo niekoľko spoluvlastníkov, alebo ak dvaja vlastníci majú rovnaký podiel (1/2).

Práva spoluvlastníkov: Nakladanie s podielom

Spoluvlastníci majú právo nakladať so svojim podielom, teda ho previesť na iného, darovať, predať, vymeniť atď. Ak ide o prevod podielu blízkej osobe, platí zákonné predkupné právo.

Prečítajte si tiež: Predčasný starobný dôchodok – info

Zákonné predkupné právo

Predkupné právo znamená, že spoluvlastník je povinný prednostne ponúknuť svoj podiel na odpredaj ostatným spoluvlastníkom za rovnakých podmienok, za akých by ho chcel odpredať tretej osobe. Realitná kancelária vypracuje cenovú ponuku a "ponuku na využitie predkupného práva", ktorá sa rozošle ostatným spoluvlastníkom. V stanovenom limite sa vlastníci vyjadria k ponuke. Ak ponuku akceptuje viacero spoluvlastníkov, majú právo vykúpiť podiel pomerne podľa ich veľkosti podielov. Dohoda o uplatnení predkupného práva musí mať písomnú formu a obsahovať povinné náležitosti. Nadobúda sa vkladom do katastra nehnuteľností.

Riziká nedodržania predkupného práva

Častou chybou je uprednostňovanie vybraného "kandidáta" na odkúpenie podielu, pokiaľ sa nejedná o blízku osobu. Nedodržanie legislatívnych predpisov pri využití predkupného práva môže viesť k neplatnosti kúpnej zmluvy a žalobe na súde.

Zrušenie a vyporiadanie podielového spoluvlastníctva

Ak vlastníci nespolupracujú pri spoločnom hospodárení, môžu sa dohodnúť na zrušení a vyporiadaní podielového vlastníctva formou dohody.

Náročnosť zrušenia a vyporiadania

Dohoda o vyporiadaní je náročná, pretože je ťažké nájsť "spoločnú reč" pri delení. Ak je predmetom delenia pozemok, skúsený maklér a geodet môžu navrhnúť funkčné usporiadanie novovytvorených pozemkov. Rozdelenie bytu alebo rodinného domu je menej komplikované. Dohoda o zrušení a vyporiadaní musí byť písomná a podáva sa do katastra vkladom.

Rozhodnutie súdu

Ak k dohode nedôjde, rozhoduje súd, ktorý zohľadňuje veľkosť podielov a účelné využitie veci. Ak je to možné, súd nariadi rozdelenie nehnuteľnosti. Ak rozdelenie nie je možné, prikáže súd vec za primeranú náhradu jednému alebo viacerým spoluvlastníkom.

Prečítajte si tiež: Podmienky pre podporu v nezamestnanosti a invalidný dôchodok

Pozemkové úpravy ako riešenie

Pri pozemkoch existujú riešenia ako pozemkové úpravy alebo jednoduché pozemkové úpravy.

Pozemkové úpravy

Pozemkové úpravy sú náročný proces, ktorý vykonávajú osoby s osvedčením na projektovanie pozemkových úprav. Proces býva dozorovaný štátom, obcami alebo developerskými subjektmi a môže trvať 5-7 rokov.

Jednoduché pozemkové úpravy

Jednoduché pozemkové úpravy sú ústretové úpravy aplikované na požiadavky fyzických osôb - podielových vlastníkov. Vykonáva ich autorizovaný geodet. Dokumentácia je jednoduchšia a na odsúhlasenie navrhovaného riešenia stačí nadpolovičná väčšina podielových vlastníkov.

Úloha realitného poradcu

Realitný poradca sa stretáva s podielovými spoluvlastníkmi takmer denne a vie, ako postupovať pri predaji nehnuteľnosti v spoluvlastníctve, vypracovať dohodu o zrušení podielového spoluvlastníctva alebo ponuku predkupného práva. Dôležitá je ochota spoluvlastníkov spolupracovať a komunikovať, individuálny prístup a trpezlivosť.

Definícia podielového spoluvlastníctva

Legislatíva definuje podielové spoluvlastníctvo ako právny stav, pri ktorom je jedna vec súčasne vlastnená viacerými osobami alebo subjektmi. Spoluvlastníkmi môžu byť fyzické aj právnické osoby. Všetci spoluvlastníci disponujú určitým podielom na veci, z ktorého im vyplývajú práva a povinnosti v rozsahu, ktorý im určuje veľkosť spoluvlastníckeho podielu.

Prečítajte si tiež: Výpočet dávky v nezamestnanosti

Vznik podielového spoluvlastníctva

Občiansky zákonník umožňuje previesť vlastníctvo súčasne niekoľkým spoluvlastníkom pri akejkoľvek veci, ktorá môže byť predmetom vlastníckeho práva. Podielové spoluvlastníctvo vzniká, keď si spoluvlastnícke právo na nadobudnutie predmetnej veci uplatnia minimálne 2 osoby bez ohľadu na ich vzájomný vzťah. Majetok sa zveruje do ich spoluvlastníctva na základe oprávneného spôsobu. Zákon definuje aj špecifické spôsoby nadobudnutia spoluvlastníckeho podielu, ako je dražba.

Určenie výšky spoluvlastníckeho podielu

Každý spoluvlastník má právny podiel, ktorý môže byť presne kvantifikovaný a nezávislý od podielov ostatných spoluvlastníkov. Výpočet podielu závisí od dohody medzi spoluvlastníkmi alebo od právnych predpisov, ak je majetok získaný dedením alebo darovaním. Ak dohoda alebo právny nárok na väčší podiel na základe dedičstva alebo daru neexistuje, pristúpi sa k určeniu podielu v rovnakom rozsahu. Výška spoluvlastníckeho podielu určuje rozsah práv a povinností spoluvlastníkov pri nakladaní s nehnuteľnosťou.

Práva a povinnosti menšinového spoluvlastníka

Povinnosť získať súhlas všetkých spoluvlastníkov pri nakladaní s nehnuteľnosťou je potrebná aj v prípade nerovnomerného rozdelenia vlastníctva medzi väčšinových a menšinových spoluvlastníkov. Menšinový spoluvlastník má právo zúčastňovať sa na rozhodovacích procesoch a jeho súhlas môže byť nevyhnutný pri kľúčových rozhodnutiach. Má právo namietať proti rozhodnutiam, ktoré by mohli negatívne ovplyvniť jeho vlastný podiel alebo použitie majetku pri podstatných zásahoch do spoločnej veci. Má tiež právo na podiel zo zisku alebo iného príjmu generovaného majetkom a na jeho informovanosť o všetkom, čo sa týka správy a využívania spoločného majetku.

Dohoda o užívaní spoločnej veci

Bezproblémové užívanie nehnuteľnosti v podielovom spoluvlastníctve môže zabezpečiť dohoda podielových spoluvlastníkov o užívaní spoločnej veci podpísaná všetkými stranami. V nej sa definujú konkrétne podmienky užívania aj financovania nehnuteľnosti.

Zrušenie podielového spoluvlastníctva: Dohoda alebo súd

Cieľom vysporiadania podielového spoluvlastníctva je jeho zrušenie, prípadne prevod niektorých podielov do vlastníctva iných spoluvlastníkov. Ak chcú zúčastnené strany podielové spoluvlastníctvo zrušiť, podpíšu dohodu o zrušení a vysporiadaní podielového spoluvlastníctva, na základe ktorej sa nehnuteľnosť rozdelí a každému vlastníkovi pripadne dohodnutá časť. Ak sa vlastníci na zrušení podielového spoluvlastníctva nedohodnú, o vyriešenie situácie môžu požiadať súd. Súd vždy najskôr zisťuje, či je vec deliteľná. Ak zistí, že áno, potom rozhodne o rozdelení. Ak by zistil, že vec nie je deliteľná, potom sa bude pýtať, kto zo spoluvlastníkov chce vec do svojho vlastníctva. Ak nikto neprejaví záujem, vec môže skončiť na dražbe.

Predaj nehnuteľnosti v podielovom spoluvlastníctve

Zrušiť podielové spoluvlastníctvo je možné aj predajom nehnuteľnosti, avšak len so súhlasom všetkých spoluvlastníkov. Každý z nich musí súhlasiť s výškou ceny a rozdelením zisku. Pri predaji nehnuteľnosti v podielovom spoluvlastníctve môžu spoluvlastníci využiť svoje predkupné právo.

Predkupné právo pri pozemkoch

Pri pozemkoch v podielovom spoluvlastníctve sa predkupné právo môže rozšíriť na susedov alebo vlastníkov susedných pozemkov.

Podiel nevyjadruje konkrétnu časť veci

Podielové spoluvlastníctvo sa vyznačuje tým, že spolumajitelia poznajú veľkosť svojich spoluvlastníckych podielov. Každému zo spoluvlastníkov (vrátane menšinových) v skutočnosti patrí celá vec. Podiel totiž nevyjadruje konkrétnu časť veci, ktorú má spolumajiteľ vlastniť, ale len mieru, akou sa spoluvlastníci podieľajú na právach a povinnostiach súvisiacich so spoločným majetkom.

Hospodársky prospech zo spoločnej veci

Hospodársky prospech zo spoločnej veci nemusí byť dosiahnutý len užívaním jej určitej časti. Spoluvlastníci môžu postupovať napr. aj tak, že vec budú užívať len niektorí z nich a ostatní za to získajú peňažnú náhradu alebo sa v užívaní veci budú po určitých časových úsekoch striedať, prípadne celú vec dajú do nájmu tretej osoby a výťažok z nájomného si rozdelia podľa veľkosti podielov.

Užívanie veci len jedným spoluvlastníkom a kompenzácia

Hoci existujú rôzne možnosti riešenia spoluvlastníckych vzťahov, často sa stáva, že vo výsledku vec fakticky užíva len jeden z nich. Podmienkou vzniku nároku na náhradu je len také užívanie spoločnej veci, ktoré je nad rámec veľkosti spoluvlastníckeho podielu.

Určenie výšky náhrady za užívanie veci nad rámec podielu

Výška kompenzácie za užívanie nad rozsah podielu sa odvíja od čiastky, ktorú by bolo nevyhnutné vynaložiť v danom mieste a čase za porovnateľné užívanie veci.

Premlčanie nároku na peňažnú náhradu

Pri vymáhaní nároku na peňažnú náhradu za užívanie spoločnej veci nad rozsah spoluvlastníckeho podielu nezabudnite na jeho včasné uplatnenie. Podobne ako iné peňažné pohľadávky, aj tento sa premlčiava. Dĺžka premlčacej doby nároku záleží na jeho právnej kvalifikácii.

Spoluvlastníctvo a náklady na údržbu

Ak ste spoluvlastníci domu, platí, že každý spoluvlastník je povinný podieľať sa na nákladoch spojených s bežnou údržbou a správou spoločnej veci podľa veľkosti svojho podielu.

Súdne riešenie sporov

V prípade, že sa spoluvlastníci nevedia dohodnúť na spôsobe hospodárenia so spoločnou vecou, môže rozhodnúť súd.

Predkupné právo: Postup pri predaji podielu

Ak chce niektorý zo spoluvlastníkov nehnuteľnosti podiel predať, je povinný ponúknuť ho ostatným spoluvlastníkom. Ponuka musí byť písomná. Ak nie je dohodnutá doba, dokedy sa má predaj uskutočniť, platí zákonná dvojmesačná lehota. Kúpna cena musí byť taká istá, aká je ponúknutá za spoluvlastnícky podiel treťou osobou.

Zrušenie spoluvlastníctva: Dohoda alebo súdne rozhodnutie

Podieloví spoluvlastníci sa môžu kedykoľvek dohodnúť o zrušení ich vzťahu a následnom vyrovnaní. Ak sa spoluvlastníkom nepodarí dospieť k dohode, rozhodne na návrh ktoréhokoľvek z nich súd.

Zákaz drobenia pozemkov

Zákaz drobenia sa podľa zákona vzťahuje na lesné a poľnohospodárske pozemky v extraviláne (mimo zastavaného územia obce).

Bezpodielové spoluvlastníctvo manželov (BSM)

Vznik BSM upravuje Občiansky zákonník a podľa neho je z hľadiska vzniku BSM je rozhodujúce, kedy došlo k nadobudnutiu vlastníctva k veci. Do BSM nepatria veci získané dedičstvom alebo darom, ako aj veci, ktoré podľa svojej povahy slúžia osobnej potrebe alebo výkonu povolania len jedného z manželov, a veci vydané v rámci predpisov a reštitúcii majetku jednému z manželov, ktorý mal vydanú vec vo vlastníctve pred uzavretím manželstva alebo ktorému bola vec vydaná ako právnemu nástupcovi pôvodného vlastníka.

Zánik BSM a vyrovnanie

Ak zanikne BSM, vykoná sa vyrovnanie podľa zásad uvedených v § 150 Občianskeho zákonníka.

tags: #nárok #na #podiel #na #majetku #z