Ako úspešne zapísať rozostavanú stavbu do katastra nehnuteľností: Podmienky a jednoduchý postup - Domov dôchodcov a Domov sociálnych služieb Tornaľa

27. February 2026

Úvod

Evidencia v katastri nehnuteľností sa netýka len dokončených stavieb, ale aj tých, ktoré sú v procese výstavby. Tieto stavby sa označujú ako rozostavané. Zápis rozostavanej stavby do katastra nehnuteľností má zásadný význam pre možnosť disponovania s ňou, ako je napríklad predaj, darovanie alebo zaťaženie záložným právom. Tento článok poskytuje komplexný prehľad o podmienkach a postupe pri zápise rozostavanej stavby do katastra nehnuteľností na Slovensku.

Čo je Rozostavaná Stavba?

Rozostavanou stavbou sa rozumie každá existujúca stavba, ktorej proces výstavby nebol ukončený vydaním kolaudačného rozhodnutia a rozhodnutia o určení súpisného a orientačného čísla (ak sa pre daný typ stavby vydáva). Pre určenie, či stavbu možno považovať za rozostavanú alebo dokončenú, nie je rozhodujúce, či boli dokončené všetky stavebné práce, ale to, či došlo k riadnemu skolaudovaniu stavby a určeniu príslušného súpisného čísla.

Prečo Zapísať Rozostavanú Stavbu do Katastra?

Zápis rozostavanej stavby do katastra nehnuteľností umožňuje vlastníkovi s ňou disponovať. S každou existujúcou stavbou, ktorá má povahu nehnuteľnosti, je možné disponovať len v prípade, ak je evidovaná v katastri nehnuteľností (okrem zákonných výnimiek, ako sú napr. líniové stavby a pod.). To znamená, že na to, aby bolo možné stavbu napr. predať, darovať či zaťažiť záložným právom, musí byť táto stavba evidovaná v katastri nehnuteľností, inak takýto úkon urobiť nemožno. V tejto súvislosti je pritom nepodstatné, v akom stupni rozostavanosti sa stavba nachádza, t.j. či ide napr. o hrubú stavbu, stavbu tesne pred dokončením alebo už dokončenú skolaudovanú stavbu. Vo všetkých prípadoch platí, že na dispozíciu s ňou musí byť táto stavba zapísaná v katastri nehnuteľností.

Predaj rozostavanej stavby: Ak chcete predať rozostavaný rodinný dom pred jeho kolaudáciou, je nevyhnutné, aby ste podali na kataster návrh na zápis predmetnej rozostavanej stavby do katastra nehnuteľností, inak by totiž kataster nemohol povoliť vklad vlastníckeho práva v prospech kupujúceho.
Financovanie hypotékou: Rovnako napr. v prípade, ak chcete výstavbu novostavby financovať z prostriedkov hypotekárneho úveru, ktorý má byť zabezpečený záložným právnom banky na predmetnej novej stavbe, bude skôr či neskôr potrebné, aby došlo k zápisu predmetnej rozostavanej stavby do katastra nehnuteľností, aby bolo možné v prospech banky zriadiť na rozostavanej stavbe záložné právo.

Kedy je Možné Zapísať Rozostavanú Stavbu?

Stavba môže byť evidovaná ako rozostavaná v zásade okamžite po jej vzniku. V zmysle judikatúry i zákona ide o stavbu v právnom zmysle vtedy, ak je aspoň v takom stupni rozostavanosti, že už je zrejmé stavebnotechnické a funkčné usporiadanie jej prvého nadzemného podlažia. Nestačí teda to, že má stavba položené základy, ale musí byť vyhotovená aspoň v takom štádiu výstavby, kedy je už zrejmé usporiadanie jej prvého podlažia. V praxi sa tým rozumie väčšinou postavenie múrov prvého nadzemného podlažia aspoň do úrovne jedného metra nad zemou.

Od tohto okamihu stavba existuje z právneho hľadiska, a teda je aj zapísateľná do katastra nehnuteľností ako rozostavaná stavba.

Prečítajte si tiež: Postup pri vrátení návrhu na kúpeľnú starostlivosť

Náležitosti Návrhu na Zápis

Zákon neurčuje žiadne osobitné náležitosti žiadosti o zápis rozostavanej stavby. Platí však, že na to, aby sa kataster mohol návrhom zaoberať a uskutočniť na jeho základe zápis rozostavanej stavby do katastra nehnuteľností, musí byť z návrhu minimálne zrejmé to, kto ho podáva a akej rozostavanej stavby sa návrh týka. Bez týchto základných informácií by totiž kataster nevedel zápis vykonať a návrhu by preto nemohol vyhovieť.

V návrhu musí byť uvedené meno, priezvisko, rodné priezvisko, dátum narodenia, rodné číslo, adresa trvalého pobytu a štátna príslušnosť fyzickej osoby alebo názov, adresa sídla a identifikačné číslo (IČO) právnickej osoby, ktorá návrh podáva (vlastníka zapisovanej stavby). Tieto údaje sa totiž zapisujú do katastra a preto musia byť z návrhu zrejmé.

Rozostavanú stavbu treba opísať jej druhom (napr.

Potrebné Dokumenty pre Zápis

Pre zápis rozostavanej stavby do katastra nehnuteľností budete potrebovať nasledujúce dokumenty:

Znalecký posudok o stupni rozostavanosti stavby: Základným dokladom nevyhnutným pre zápis rozostavanej stavby do katastra je znalecký posudok o stupni rozostavanosti stavby. V znaleckom posudku znalec posúdi štádium v akom sa nachádza výstavba a uvedie záver či je stavbu už možné evidovať v katastri nehnuteľností. Znalecký posudok musí byť, prirodzene, vypracovaný znalcom pre príslušné odvetvie zapísaným v zozname znalcov vedenom Ministerstvom spravodlivosti SR. Z posudku musí byť zrejmé stavebnotechnické usporiadanie a funkčné usporiadanie jej prvého nadzemného podlažia.
Geometrický plán: Ďalším nevyhnutným dokladom je geometrický plán, ktorým dôjde k zameraniu rozostavanej stavby pre účely jej zakreslenia v katastrálnej mape. Od okamihu zápisu stavby do evidencie katastra nehnuteľností sa totiž stavba zakreslí aj do katastrálnej mapy. Geometrický plán na tento účel vie vypracovať každý autorizovaný geodet. Ak bol geometrický plán úradne overený do 30. septembra 2018, je potrebné ho pripojiť k návrhu.
Právoplatné stavebné povolenie: Posledným dokladom, ktorý je potrebné predložiť na účely zápisu rozostavanej stavby do katastra nehnuteľností je právoplatné stavebné povolenie na predmetnú stavbu. Kataster na základe toho vie, že ide o stavbu, ktorá bola povolená a teda je legálna. Kataster zapíše ako vlastníka rozostavanej stavby osobu uvedenú v stavebnom povolení, ak navrhovateľ nepreukáže, že vlastníkom je niekto iný (napr. že vlastníkom je v zmysle uzatvorenej zmluvy o dielo zhotoviteľ stavby a nie stavebník).
Písomný návrh na zápis rozostavanej stavby do katastra: Všetky vyššie uvedené dokumenty je potrebné podať na príslušný okresný úrad (katastrálny odbor) v pôsobnosti ktorého sa stavba nachádza spolu s jednoduchým písomným návrhom na zápis rozostavanej stavby do katastra. V návrhu je potrebné uviesť aj rodné číslo fyzickej osoby alebo identifikačné číslo právnickej osoby, ktorá sa má zapísať ako vlastník novostavby - táto osoba musí byť totožná s osobou, ktorá je uvedená v stavebnom povolení.

Poplatky a Lehoty

Za návrh na zápis rozostavanej stavby do katastra nehnuteľností sa neplatí žiadny správny poplatok. Konanie o zápise môže v zmysle zákona trvať až 60 dní. Ak bol návrh na začatie konania podaní elektronicky, okresný úrad zapíše rozostavanú stavbu v lehote 30 dní.

Prečítajte si tiež: Návrh zmien dôchodkového veku 1958