Podmienky prenájmu nebytových priestorov

Tento článok sa zaoberá podmienkami prenájmu nebytových priestorov, pričom zohľadňuje špecifiká slovenskej legislatívy a judikatúry. Analyzuje vzťah medzi Občianskym zákonníkom a zákonom o nájme a podnájme nebytových priestorov, ako aj práva a povinnosti prenajímateľov a nájomcov v rôznych situáciách.

Vstup nového vlastníka do nájomného vzťahu

Situácia, kedy nový vlastník nebytového priestoru vstupuje do existujúceho nájomného vzťahu, môže byť zložitá. Nový vlastník môže mať vlastné plány s priestorom, ktoré nekorešpondujú s existujúcim nájmom, alebo sa mu nemusia pozdávať aktuálne podmienky nájmu. Preto sa môže snažiť nájom predčasne ukončiť, alebo naopak, ak sú podmienky výhodné, môže chcieť, aby nájomca pokračoval v nájme až do uplynutia dohodnutej doby.

Právna úprava tejto situácie nie je jednoznačná. Občiansky zákonník (§ 680 ods. 2 a 3) hovorí, že nový vlastník vstupuje do právneho postavenia prenajímateľa a nájom môže vypovedať len pri hnuteľnej veci. Pri nehnuteľnosti to môže urobiť len nájomca. Otázkou je, či sa toto ustanovenie vzťahuje aj na nebytové priestory, keďže zákon o nájme a podnájme nebytových priestorov túto otázku výslovne nerieši.

Právna teória a judikatúra sa v tejto otázke rôznia. Niektoré názory sa prikláňajú k aplikácii § 680 ods. 3 Občianskeho zákonníka aj na nebytové priestory, argumentujúc tým, že Občiansky zákonník je vo vzťahu k zákonu o nájme lex generalis. Iné názory zdôrazňujú, že zákon o nájme je lex specialis a ak danú otázku neupravuje, nemôže sa aplikovať Občiansky zákonník.

Vzťah Občianskeho zákonníka a zákona o nájme nebytových priestorov

Vzťah medzi Občianskym zákonníkom a zákonom č. 116/1990 Zb. o nájme a podnájme nebytových priestorov je kľúčový pre určenie práv a povinností strán nájomného vzťahu. Občiansky zákonník upravuje majetkové vzťahy, pokiaľ ich neupravujú iné zákony (§ 1 ods. 2 OZ). Zákon o nájme a podnájme nebytových priestorov je špeciálnym zákonom, ktorý upravuje nájom a podnájom nebytových priestorov (§ 720 OZ).

Prečítajte si tiež: Judikáty k prenájmu nebytových priestorov

To znamená, že Občiansky zákonník sa použije subsidiárne, teda podporne, pri riešení otázok, ktoré vznikajú zo zmluvy o nájme a podnájme nebytových priestorov, len ak nie sú upravené samotným zákonom č. 116/1990 Zb. Ak zákon o nájme upravuje danú problematiku, prednostne sa aplikujú jeho ustanovenia.

Zníženie nájomného v dôsledku obmedzeného užívania

V prípade obmedzeného užívania nebytového priestoru, napríklad v dôsledku opatrení súvisiacich s ochorením COVID-19, vzniká otázka, či má nájomca právo na zníženie nájomného.

Podľa § 8 zákona č. 116/1990 Zb. má nájomca nárok na pomernú zľavu z nájomného len vtedy, ak môže nebytový priestor užívať obmedzene preto, že prenajímateľ neplní svoje povinnosti zo zmluvy alebo zo zákona. Vplyv vyššej moci, ako napríklad epidémia, nezakladá právo na zľavu z nájomného.

Vzťah medzi Občianskym zákonníkom a zákonom o nájme je aj v tejto otázke relevantný. Občiansky zákonník v § 673 umožňuje nájomcovi neplatiť nájomné, pokiaľ pre vady veci, ktoré nespôsobil, nemôže prenajatú vec užívať dohodnutým spôsobom. Avšak, keďže zákon o nájme upravuje túto otázku, prednostne sa aplikujú jeho ustanovenia, čo znamená, že nájomca nemá právo na zľavu z nájomného v prípade obmedzeného užívania z dôvodu vyššej moci. Toto právo však môže vyplývať z dohody medzi prenajímateľom a nájomcom.

Nájom budovy ako celku

Odlišná situácia nastáva, ak je predmetom nájmu celá budova, ktorej súčasťou sú nebytové priestory. V takom prípade sa nájomný vzťah spravuje ustanoveniami Občianskeho zákonníka (§ 663 a nasl.), a nie zákonom o nájme a podnájme nebytových priestorov. Nájomca sa tak môže domáhať primeranej zľavy z nájomného v zmysle § 674 OZ, ak pre vady veci môže prenajatú vec užívať len obmedzene.

Prečítajte si tiež: Prenájom priestorov pre kávomaty v Trebianke

Judikatúra však pripúšťa, že aj v týchto prípadoch sa môže aplikovať zákon o nájme, napríklad v otázke posudzovania platnosti nájomnej zmluvy bez predchádzajúceho súhlasu obce, ak to vyžadovalo staršie znenie zákona.

Možnosti súdneho vymáhania zníženia nájomného

Ak sa zmluvné strany nedohodli na znížení alebo odpustení nájomného pre prípad, kedy v dôsledku vyššej moci nie je možné užívať prenajatý nebytový priestor v dohodnutom rozsahu, možnosti súdneho vymáhania nároku na zníženie nájomného sú obmedzené.

Súd v zásade nemá oprávnenie dopĺňať či meniť obsah zmluvy, keďže sa uplatňuje zásada zmluvnej voľnosti. Uplatnenie analógie práva s odvolaním sa na rozpor nároku prenajímateľa na nájomné v plnej výške so zásadou poctivosti v obchodných stykoch alebo s dobrými mravmi je neisté. Rovnako neistá je aj snaha o uplatnenie analógie zákona s odvolaním sa na § 674 Občianskeho zákonníka.

Odporúčania pre nájomcov

Nájomcom sa odporúča dôsledne si preštudovať nájomnú zmluvu, zamerať sa na ustanovenie, podľa akého zákona je zmluva uzavretá, ako je definovaný predmet nájmu a či zmluva obsahuje ustanovenia o nároku na zníženie nájomného.

Môže nastať situácia, že zmluva sa spravuje Občianskym zákonníkom a nárok na zníženie nájomného zmluva nevylučuje, v takom prípade nárok vzniká a je súdne vymáhateľný v rozsahu zákona. Ak sa zmluva spravuje Občianskym zákonníkom, ale nárok na zníženie nájomného zmluva výslovne vylučuje alebo obmedzuje, nárok buď nevzniká, alebo vzniká a je vymáhateľný len v intenciách zmluvy.

Prečítajte si tiež: Inzercia nebytových priestorov

Ak sa zmluva spravuje zákonom č. 116/1990 Zb. a zároveň obsahuje dohodu o priznaní nároku na zníženie nájomného, nárok vzniká a je súdne vymáhateľný v intenciách zmluvy. Ak sa zmluva spravuje zákonom č. 116/1990 Zb. a neobsahuje dohodu o nároku na zníženie nájomného, v zásade nárok priamo zo zákona nevzniká, preto možnosti jeho súdneho vymáhania nie sú zaručené.

Dohoda o zmene rozsahu plnenia

Ak nájomná zmluva neobsahuje ustanovenie o vyššej moci, zmluvné strany sa môžu dohodnúť na zmene rozsahu plnenia v zmysle § 516 Občianskeho zákonníka. Ide o klasickú dohodu o zmene vzájomných práv a povinností.

Zákaz jednostranného ukončenia nájmu a štátna dotácia

Novela zákona č. 62/2020 Z. z. o niektorých mimoriadnych opatreniach v súvislosti so šírením ochorenia COVID-19 ustanovila zákaz prenajímateľa, aby do 31.12.2020 jednostranne ukončil nájom nehnuteľnosti, a to aj nebytového priestoru, pre omeškanie nájomcu s platením nájomného splatného v období od 01.04.2020 do 30.06.2020, ak omeškanie vzniklo v dôsledku okolností súvisiacich s ochorením COVID-19.

Okrem toho bola prijatá novela zákona č. 71/2013 Z. z. o poskytovaní dotácií, ktorá zaviedla možnosť poskytnutia dotácií na úhradu nájomného. Výška dotácie zodpovedá výške zľavy, ktorú nájomcovi poskytol prenajímateľ, najviac však môže dosiahnuť 50% sumy nájomného.

Platnosť nájomnej zmluvy a jej náležitosti

Na platnosť nájomnej zmluvy uzavretej podľa Občianskeho zákonníka stačí, aby bol určený predmet nájmu. Pri uzatváraní zmluvy podľa zákona o nájme nebytových priestorov je dôležité presne a dôkladne určiť podstatné náležitosti tejto zmluvy a predísť tak absolútnej neplatnosti zmluvy.

Medzi podstatné náležitosti patrí vymedzenie účelu nájmu, ktorý musí byť v súlade so stavebnotechnickým určením nebytového priestoru. Ďalším podstatným znakom je určenie výšky nájomného, ktoré je potrebné presne špecifikovať a určiť splatnosť a spôsob platenia. Ak by do ceny nájomného bola zahrnutá aj cena služieb spojených s užívaním nebytových priestorov, bola by nájomná zmluva neplatná. Výška odplaty za tieto služby musí byť stanovená samostatne.

Nájom budovy s nebytovými priestormi a nájom s parkovacími miestami

Ak je predmetom nájmu budova ako celok, pričom v tejto budove sa nachádzajú nebytové priestory, nájomný vzťah sa spravuje ustanoveniami Občianskeho zákonníka a nie ustanoveniami zákona o nájme a podnájme nebytových priestorov.

Zaujímavý je tiež prípad, keď predmetom nájmu je nebytový priestor spolu s parkovacími miestami. Ak sa nebytový priestor spolu s parkovacími miestami považujú za vec hromadnú, nájomný vzťah sa bude spravovať ustanoveniami Občianskeho zákonníka a nie ustanoveniami zákona o nájme a podnájme nebytových priestorov.

Obnovenie nájomnej zmluvy

V zmysle § 676 ods. 2 Občianskeho zákonníka, ak nájomca užíva veci aj po skončení nájmu a prenajímateľ proti tomu nepodá návrh na vydanie veci alebo na vypratanie nehnuteľnosti na súde do 30 dní, obnovuje sa nájomná zmluva za tých istých podmienok, za akých bola dojednaná pôvodne.

Avšak, podľa ustálenej judikatúry Najvyššieho súdu SR, ustanovenie § 676 ods. 2 Občianskeho zákonníka o obnovení nájmu sa nepoužije na nájom nebytového priestoru, ktorý skončil uplynutím dojednaného času podľa ustanovenia § 9 ods. 1 zákona č. 116/1990 Zb.

Uvedenie nebytového priestoru do pôvodného stavu

Ak nájomca so súhlasom prenajímateľa vykonal zmeny v nebytovom priestore, napríklad postavil priečky a vymaľoval steny, nie je povinný po skončení nájmu tieto zmeny odstrániť a uviesť priestor do pôvodného stavu, pokiaľ sa na tom zmluvné strany nedohodli inak.

Zákon o nájme nerieši otázku zmien resp. úprav nebytových priestorov, preto platí ust. § 667 ods. 1 OZ, podľa ktorého je nájomca oprávnený vykonávať zmeny na veci len so súhlasom prenajímateľa. Ak nájomca vykoná zmeny na veci bez súhlasu prenajímateľa, je povinný po skončení nájmu uviesť vec na svoje náklady do pôvodného stavu.

tags: #nebytove #priestory #nájom #podmienky