Nebytový Priestor ako Ubytovacie Zariadenie: Definícia a Kontext

Mnohí z nás sa stretávajú s pojmom "apartmán" pri hľadaní nehnuteľnosti, často v inzerátoch, kde sa toto slovo používa na zvýšenie atraktivity ponuky. Avšak, rozdiel medzi apartmánom a bytom nie je vždy jasný, čo môže viesť k nejasnostiam pri kúpe. Tento článok sa zameriava na definíciu nebytového priestoru ako ubytovacieho zariadenia, konkrétne apartmánu, a na jeho odlišnosti od bytu.

Byt vs. Apartmán: Základné Rozdiely

Byt je definovaný v § 43b ods. 4 Stavebného zákona ako obytná miestnosť alebo súbor obytných miestností s vlastným príslušenstvom a uzavretím, trvalo určených na bývanie rozhodnutím stavebného úradu. Byty sa zvyčajne nachádzajú v zónach IBV (individuálna bytová výstavba) alebo v oblastiach občianskej vybavenosti. Na liste vlastníctva sú evidované ako byty, v bytových alebo polyfunkčných domoch, prípadne na pozemku, kde je stavba umiestnená.

Na druhej strane, definícia apartmánu je uvedená vo vyhláške č. 277/2008 Z. z. ako súčasť ubytovacieho zariadenia - apartmánového domu alebo hotela. Apartmán predstavuje súbor dvoch alebo viacerých miestností na ubytovanie hostí, pričom jedna z nich spĺňa podmienky obývacej miestnosti a súčasťou je hygienické zariadenie. V apartmánovom dome býva apartmán vybavený kuchynkou alebo kuchynským kútom, a preto ho možno označiť aj ako apartmánový byt.

Apartmán ako Nástroj Obchádzania Územného Plánu

V stavebníctve developeri často používajú pojem apartmán, aby obišli územný plán. Vydávajú byty za apartmány v prípadoch, keď chcú postaviť obytnú budovu v lokalite, kde územný plán povoľuje len občiansku vybavenosť alebo rekreačnú oblasť. Pri kolaudácii sa potom posudzuje, či je nebytový priestor určený na individuálne bývanie alebo na prechodné ubytovacie služby. V liste vlastníctva je takýto apartmán vedený ako nebytový priestor, druh: iný nebytový priestor, s poznámkou "apartmán". Najčastejšie sa tieto typy nehnuteľností vyskytujú v Bratislave.

Financovanie Kúpy Apartmánu

Hoci apartmány môžu byť vzhľadovo a funkčne podobné bytom, pri ich kúpe existujú riziká spojené s financovaním. Nie všetky banky sú ochotné prefinancovať kúpu apartmánu. Pri posudzovaní sa berie do úvahy účel využitia. Ak je apartmán určený na bývanie v meste a stavebný úrad potvrdí, že je vhodný aj na trvalé bývanie, je možné ho financovať hypotékou. Doba splatnosti sa môže líšiť; pri apartmánoch v mestách, ako je Bratislava, môže byť lehota štandardná (cca 30 rokov), zatiaľ čo pri apartmánoch určených na rekreačné alebo prechodné ubytovanie je doba splatnosti úveru obmedzená (napríklad na 8 rokov). Banky tiež pristupujú rozdielne k výške poskytnutého úveru.

Prečítajte si tiež: Súvislosti medzi rodinným domom a nebytovým priestorom

Reakcie na Rozhodnutie Magistrátu o Apartmánoch

Rozhodnutie Magistrátu neuznávať apartmány v Územnom pláne Hlavného mesta SR ako občiansku vybavenosť vyvolalo v minulom roku mimoriadnu reakciu odbornej verejnosti. Spoločnosť Atrios zorganizovala pracovné raňajky, na ktorých odborníci diskutovali o tejto téme. Účastníci sa zhodli, že aktuálny Územný plán Bratislavy je príliš rigidný a neodráža potreby rozvoja mesta. Kvôli tejto neflexibilite developeri realizujú apartmány, ktoré nie sú priamo definované zákonom, aby obišli predpisy Územného plánu.

Juraj Suchánek z Inštitútu urbánneho rozvoja zdôraznil, že apartmán by mal byť v územnom pláne definovaný, čo v prípade Bratislavy neplatí. Nový prístup Magistrátu má za cieľ vniesť do tejto nejasnej situácie poriadok, hoci prichádza v nevhodnom čase. Urbanista Pavol Čechvala uviedol, že súčasná podoba Územného plánu HMBA má rozsiahle plochy pre občiansku vybavenosť, ktoré nezodpovedajú súčasným nárokom na využitie územia.

Pohľad Hlavného Mesta a Pripravované Zmeny

Andrej Leontiev z Hlavného mesta vysvetlil, že mesto si je vedomé, že také množstvo občianskej vybavenosti v Územnom pláne už nie je potrebné. Pripravované Zmeny a doplnky 06 by mali priniesť metodické zmeny, vrátane úpravy podielu bývania v rámci funkcie 501 - Bývanie a občianska vybavenosť mestského a nadmestského významu, kde sa má zvýšiť podiel bývania. Mesto tiež pripravuje preklasifikovanie niektorých území v meste v rámci ZaD 06 s cieľom budovania nájomného bývania.

Magistrát pripomína, že už prijal viaceré kroky na zlepšenie fungovania povoľovania a výstavby v Bratislave. Patrí sem vznik komisie, ktorá posudzuje vhodnosť území pre výstavbu pri snahe o zmenu ÚP, a zavedenie elektronického podávania žiadostí o záväzné stanovisko.

Mesto potvrdzuje, že má víziu zmeniť podobu Územného plánu na flexibilnejší plán, ktorý bude schopný lepšie reagovať na aktuálne potreby a dopyt. Príprava takéhoto plánu však môže trvať až desať rokov.

Prečítajte si tiež: Inzercia nebytových priestorov

Praktické Aspekty Kúpy Apartmánu

Developeri a realitné kancelárie ponúkajú byty aj apartmány, pričom rozdiel medzi nimi nie je vždy jasný. Označovanie apartmánu ako bytu zo strany predávajúcich a ich maklérov, neporozumenie tomuto pojmu zo strany kupujúcich a nedostatok informácií o apartmánoch môžu viesť k problémom pri kúpe nehnuteľnosti.

Pojem apartmán špecifikuje vyhláška Ministerstva hospodárstva SR ako súbor dvoch alebo viacerých miestností na ubytovanie hostí, pričom jedna z nich spĺňa podmienky obývacej miestnosti a súčasťou je hygienické zariadenie. V prípade apartmánového domu je apartmán vybavený kuchynkou alebo kuchynským kútom. Toto chápanie je podobné pojmu dovolenkového a rekreačného ubytovania. Na slovenskom realitnom trhu sa pomenovanie apartmán používa na označenie nebytového priestoru, v ktorom sa dá trvalo bývať, ale bez trvalého pobytu.

Územný Plán a Parkovanie

Územný plán určuje rozloženie priestorov a pomer bytových a nebytových priestorov. Predaj kancelárií v bytových domoch je náročnejší, preto je pre developera výhodnejšie navrhnúť a pripraviť tieto priestory na bývanie a predávať ich ako apartmány. Mestá sa snažia vyriešiť problém s parkovaním prostredníctvom kvót, ktoré sú priamo naviazané na počet bytov, zatiaľ čo na nebytové priestory sa tak striktne nevzťahujú. Ak developer nemá možnosť postaviť viac parkovacích miest, postaví menej bytov a viac nebytových priestorov, ktoré sa následne predávajú ako apartmány.

Trvalý Pobyt a Hypotéka

V bytoch je možné mať trvalý pobyt, zatiaľ čo v apartmánoch, ktoré sú nebytovými priestormi, to nie je možné. Niektorí developeri to riešia tak, že v projekte nechajú jeden bytový priestor, kde si vlastníci nebytových priestorov môžu zapísať trvalý pobyt.

Hypotekárny úver nie je možné získať na apartmán, ak je určený na rekreáciu, ktorá nie je umožnená počas celého roka. Ak je priestor vhodný na celoročné bývanie, získanie hypotéky je jednoduchšie, no banka sa na takýto priestor bude pozerať prísnejšie. Treba rátať s nižším LTV, vyššou úrokovou sadzbou alebo požiadavkou banky na založenie iného bytu alebo domu.

Prečítajte si tiež: Prevádzate byt? Všetko, čo potrebujete vedieť o zmluve

Správa Apartmánových Domov

Správcovia bytových domov sa často stretávajú s otázkou, ako postupovať v prípade, ak sa v budove nachádzajú apartmány alebo ateliéry. Je potrebné mať v apartmánovom dome správcu? Musí správca budov, v ktorých sa nachádzajú výlučne nebytové priestory a nemajú charakter bytového domu, spĺňať podmienky podľa zákona č. 246/2015 Z. z. o správcoch bytových domov?

V súčasnosti pojmy apartmán a ateliér nemajú v slovenskom právnom poriadku legálnu definíciu. V minulosti bola definícia apartmánu upravená vo vyhláške Ministerstva hospodárstva č. 277/2008 Z. z., ktorá však už nie je platná. V praxi tieto pojmy spôsobujú nejasnosti v tom, o aký priestor ide. Vo väčšine prípadov sú apartmán i ateliér nebytovými priestormi, čo je uvedené v kolaudačnom rozhodnutí stavebného úradu a zapísané v katastri nehnuteľností na liste vlastníctva.

Riešenie Problémov s Územným Plánovaním

Ak ide o prípad, že územný plán povoľuje iba určitý pomer bytov a nebytových priestorov, môže nastať situácia, že stavebný úrad vydá kolaudačné rozhodnutie, v ktorom bude apartmán označený ako "priestor určený na bývanie", pretože spĺňa všetky technické normy. V takom prípade je možné si v apartmáne nahlásiť aj trvalý pobyt.

Ateliér býva označený za nebytový priestor z dôvodu nesplnenia podmienok na bytovú jednotku, napríklad kvôli nedosiahnutiu limitu denného svetla, hygienických podmienok alebo hlukových noriem. V praxi je bežné, že sa v budove nachádza viac nebytových priestorov, apartmánov, ateliérov, než bytov, prípadne iba nebytové priestory.

Potreba Správy v Apartmánových Domoch

Podľa zákona č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov, vlastníci bytov a nebytových priestorov v dome sú povinní zabezpečiť správu domu spoločenstvom alebo správcom. Ustanovenia tohto zákona sa vzťahujú aj na budovy, ktoré nemajú charakter bytového domu, ak je v nich najmenej jedna tretina podlahovej plochy určená na bývanie a majú najmenej štyri byty. Na správcu týchto budov sa nevzťahuje osobitný predpis, ktorým je zákon č. 246/2015 Z.z. o správcoch bytových domov.

Pri správe iných budov, teda tých, v ktorých je menej tretina podlahovej plochy určená na bývanie a nie sú v nich najmenej štyri byty, sa neuplatňujú ustanovenia § 29 a §29a ods. 1 BytZ a požiadavky na správcu podľa zákon č. 246/2015 Z.z.

Obchádzanie Územného Plánu a Dôležitosť Definovania Účelu

Pojem apartmán je v stavebníctve často používaný na obchádzanie územného plánu. Stavebníci niekedy vydávajú byty za apartmány a žiadajú povoliť obytnú budovu aj v časti obce, kde územný plán pripúšťa len občiansku vybavenosť. Preto je dôležité rešpektovať účel apartmánu pri posudzovaní súladu medzi stavebným zámerom a územným plánom. Ak apartmán neslúži na ubytovacie služby, ale na prechodné bývanie, pôjde o obytný objekt, ktorý nepatrí do občianskej vybavenosti.

Nový Trend Výstavby Apartmánov

Nový trend výstavby apartmánov, ateliérov, štúdií alebo iných nebytových priestorov v mestách namiesto bytov a razenie polyfunkčných komplexov developermi namiesto klasických bytových domov je na trhu nehnuteľností čoraz väčšia samozrejmosť. Hoci zákon o katastri nehnuteľností, stavebný zákon ani zákon o vlastníctve bytov a nebytových priestorov nepozná pojem "apartmán", v zmysle stanoviska Úradu geodézie, kartografie a katastra SR sa apartmány v bytovom dome zapisujú na listy vlastníctva ako byt - vec určená na bývanie, s poznámkou, že ide o apartmán.

Technické a Hygienické Normy

Najpodstatnejší rozdiel medzi bytom a apartmánom je v oblasti spĺňania technických a hygienických noriem, ktoré sú najčastejším dôvodom existencie apartmánov namiesto bytov. Ide najmä o nedostatok denného svetla alebo prekročenie povolených limitov hluku. Ak priestor nespĺňa zákonný a normový štandard bytu, nemožno ho skolaudovať ako byt. Požiadavka na "svetlotechniku" je u apartmánov voľnejšia než pri bytoch.

Preslnenie a Insolácia

Byty musia spĺňať zákonné požiadavky na denné osvetlenie a preslnenie. Preslnenie budov sa posudzuje podľa vyhlášky č. 259/2008 Z.z. MZ SR a slovenskej technickej normy STN 73 4301. Doba presvietenia bytu priamym slnečným lúčom je jedna z najvýznamnejších potrieb pre kritériá stanovenia bytu bytom.

Trvalý Pobyt a Parkovanie

Trvalý pobyt možno mať v budove, ktorá je označená súpisným číslom a je určená na bývanie, ubytovanie alebo na individuálnu rekreáciu. Bytové domy musia mať určitý počet miest na parkovanie, zatiaľ čo pri apartmánoch sú tieto požiadavky voľnejšie.

Výhody Apartmánov pre Podnikateľov

Apartmány sú oceniteľnou entitou pre fyzické osoby - podnikateľov a obchodné spoločnosti, ktoré sú platiteľmi DPH. Apartmán je možné využiť na investíciu či podnikanie a podnikatelia si takýto priestor môžu dať do nákladov a odpisovať ho.

tags: #nebytovy #priestor #ubytovacie #zariadenie #definícia