Nehnuteľnosť v Majetku Firmy: Daňové Hľadisko

Kúpa nehnuteľnosti na firmu je dôležitou a finančne náročnou operáciou, ktorá má svoje špecifické náležitosti z pohľadu daní a odpisov. Tento článok poskytuje komplexný pohľad na daňové aspekty spojené s nehnuteľnosťami v majetku firmy na Slovensku, vrátane otázok DPH, dane z príjmov, odpisov a špecifických situácií, ktoré môžu nastať.

Všeobecný pohľad na nehnuteľnosti a podnikanie

Podnikateľský subjekt využíva na uskutočňovanie svojich aktivít majetok rôzneho druhu, predovšetkým hmotný majetok, ako sú budovy, stavby, strojné zariadenia, ale aj materiál, tovar a iné druhy majetku. K svojim podnikateľským aktivitám nevyhnutne potrebuje aj majetok nehmotného charakteru - napr. patenty, licencie, softvéry, pohľadávky, teda aj majetok charakteru nehmotných práv. Súhrn všetkých foriem majetku sa nazýva „obchodný majetok“. Do obchodného majetku patrí hmotný majetok, nehmotný majetok, pohľadávky, rôzne práva a peniazmi oceniteľné hodnoty, ktoré patria podnikateľskému subjektu a slúžia a sú určené na podnikanie. Dôležitou časťou obchodného majetku sú nehnuteľnosti.

DPH a nehnuteľnosti

Dodanie nehnuteľnosti

Dodanie nehnuteľnosti je oslobodené od dane za podmienok uvedených v ustanovení § 38 ods. 1 zákona o DPH. Platiteľ, ktorý dodáva stavbu alebo časť stavby, ktorá spĺňa podmienky na oslobodenie od dane, sa môže rozhodnúť, že dodanie stavby alebo časti stavby nebude oslobodené od dane; to neplatí pri dodaní stavby určenej na bývanie, dodaní jednotlivého bytu a dodaní jednotlivého apartmánu v bytovom dome. Ak platiteľ dodá stavbu, ktorá je určená na bývanie a aj na účel iný ako na bývanie, môže sa rozhodnúť, že dodanie stavby nebude oslobodené od dane len v časti, ktorá nie je určená na bývanie (§ 38 ods. 8 zákona o DPH).

Predaj pozemku

Predaj samostatného pozemku (napr. orná pôda) je oslobodený od dane (§ 38 ods. 2 zákona o DPH). Naopak, predaj samostatného stavebného pozemku sa vždy zdaňuje (§ 38 ods. 2 zákona o DPH). Predaj stavebného pozemku spolu so stavbou alebo časťou stavby sa posudzuje rovnako ako predaj nehnuteľnosti podľa § 38 ods. 1 zákona o DPH.

Nájom nehnuteľnosti

Platiteľ, ktorý prenajíma nehnuteľnosť alebo jej časť zdaniteľnej osobe, sa môže rozhodnúť, že nájom nebude oslobodený od dane okrem nájmu bytu, rodinného domu a nájmu apartmánu v bytovom dome alebo ich častí (§ 38 ods. 5 zákona o DPH).

Prečítajte si tiež: Správa cudzieho majetku a povinnosti

Príklady z praxe

• Príklad 1: Spoločnosť s r.o. neplatiteľ dane dostane do daru byt, ktorý je zaradený do majetku spoločnosti. V nasledujúcom období sa stane spoločnosť platiteľom dane a chce byt predať. Ak nie sú splnené podmienky pre oslobodenie od dane podľa § 38 ods. 1 zákona o DPH, predaj bytu podlieha DPH.
• Príklad 2: Platiteľ dane vlastní priemyselnú budovu od roku 2015. Táto budova bola skolaudovaná v roku 2011. Pri nadobudnutí priemyselnej budovy si uplatnil odpočítanie dane. V auguste 2020 chce platiteľ dane predať túto budovu inému platiteľovi dane. V tomto prípade ide o nehnuteľnosť, u ktorej od prvej kolaudácie uplynulo viac ako 5 rokov, to znamená, že tento predaj je podľa § 38 ods. 1 písm. a) zákona o DPH oslobodený od dane a dodávateľ - platiteľ dane nie je povinný k cene uplatniť daň. Zákon v súvislosti s prevodom nehnuteľnosti, ktorá spĺňa podmienku pre oslobodenie od dane, umožňuje dodávateľovi - platiteľovi dane, aby sa rozhodol previesť nehnuteľnosť s uplatnením dane na výstupe (§ 38 ods. 8 zákona o DPH). V prípade, ak sa tak rozhodne, uplatní sa prenos daňovej povinnosti podľa § 69 ods. 12 písm. c) zákona o DPH na odberateľa, nakoľko má odberateľ tiež postavenie platiteľa dane, t. j. dodanie predmetnej nehnuteľnosti je povinný zdaniť odberateľ.
• Príklad 3: Platiteľ dane predáva v tuzemsku inému platiteľovi dane nehnuteľnosť, ktorá bola prvýkrát skolaudovaná jeden mesiac pred jej dodaním. V tomto prípade ide o predaj nehnuteľnosti, od ktorej prvej kolaudácie neuplynulo 5 rokov, preto tento predaj nie je podľa § 38 ods. 1 písm. a) zákona o DPH oslobodený od dane. Dodávateľ k cene dodanej nehnuteľnosti uplatní DPH bez ohľadu na to, aké postavenie má kupujúci (platiteľ dane, zdaniteľná osoba, občan).
• Príklad 4: Platiteľ dane predáva nehnuteľnosť (administratívnu budovu), ktorú nadobudol v roku 2015, pričom si uplatnil odpočítanie dane. Ide o nehnuteľnosť, u ktorej od prvej kolaudácie uplynulo viac ako 5 rokov. Túto nehnuteľnosť predáva neplatiteľovi dane. Nakoľko však došlo k zmene účelu použitia nehnuteľnosti, platiteľ dane je povinný upraviť odpočítanú daň podľa § 54 zákona o DPH (obdobie na úpravu odpočítanej dane pri zmene účelu použitia je 20 rokov).
• Príklad 5: Platiteľ mal prenajatú časť nehnuteľnosti od iného platiteľa DPH, ktorú využíval výlučne na činnosti s plným nárokom na odpočet DPH. Túto časť nehnuteľnosti so súhlasom prenajímateľa počas doby nájmu technicky zhodnotil (vykonali rekonštrukciu) a technické zhodnotenie odpisoval. Z rekonštrukcie boli uplatnené odpočty DPH na vstupe. Pri ukončení nájmu sa platiteľ s prenajímateľom dohodol na odkúpení zostatkovej ceny technického zhodnotenia. V prípade dodania technického zhodnotenia nehnuteľnosti nejde o dodanie stavby alebo časti stavby, a preto sa na dodanie technického zhodnotenia neuplatní daňový režim v zmysle § 38 a prenos daňovej povinnosti na kupujúceho v zmysle § 69 ods. 12 písm. c) zákona o DPH.
• Príklad 6: Platiteľ dane - predávajúci nadobudol stavebný pozemok, pri ktorom si odpočítal DPH. Na stavebnom pozemku vybudoval výrobnú halu, ktorú využíval na účely svojho podnikania. Po 8-ich rokoch od jej kolaudácie sa rozhodol nehnuteľnosť predať s DPH inému platiteľovi dane. Podľa § 38 ods. 8 zákona o DPH, ak sa predávajúci rozhodol nehnuteľnosť zdaniť (od prvej kolaudácie uplynulo 5 rokov), prenesie daňovú povinnosť na odberateľa v zmysle § 69 ods.12 písm. c) zákona o DPH. Z uvedeného vyplýva, že pri fakturácii neuplatní DPH. Vo faktúre musí uviesť poznámku „prenesenie daňovej povinnosti“ (§ 74 ods. 1 písm. j) zákona o DPH).
• Príklad 7: Platiteľ dane v roku 2015 kúpil nehnuteľnosť, ktorá bola prvýkrát skolaudovaná v roku 1998. Následne v roku 2019 nehnuteľnosť zrekonštruoval a zmenil účel využitia tejto nehnuteľnosti na bytový dom, v ktorom vzniklo niekoľko nových bytov, ktoré boli aj skolaudované. Ak platiteľ dane predáva jednotlivé byty (časti stavby), ktorých prvá kolaudácia (začatie prvého užívania) je pred menej ako 5 rokmi, potom predaj jednotlivých bytov podlieha DPH, pretože ich predaj je uskutočnený do 5 rokov od ich prvej kolaudácie (§ 38 ods. 1 zákona o DPH).
• Príklad 8: Živnostník - platiteľ dane ide predať samostatný stavebný pozemok občanovi v tuzemsku. Podľa § 38 ods. 2 zákona o DPH oslobodené od DPH je dodanie pozemku okrem dodania stavebného pozemku.
• Príklad 9: Platiteľ dane predáva na základe zmluvy o prevode vlastníckeho práva a na základe znaleckého posudku stavebný pozemok. Súčasťou stavebného pozemku je oplotenie. Vzhľadom k tomu, že podľa zmluvy o prevode vlastníckeho práva k nehnuteľnosti a podľa znaleckých posudkov je podstatou dodania nehnuteľnosti stavebný pozemok a nie stavba, nie je možné podmienky oslobodenia od dane pri dodaní stavby vzťahovať na oslobodenie od dane pri dodaní stavebného pozemku. V zmysle uvedeného dodanie stavebného pozemku, ktorý sa dodáva so stavbou ako je plot, nespĺňa podmienky oslobodenia od dane podľa § 38 ods. 1 zákona o DPH.
• Príklad 10: S.r.o., platiteľ DPH, fakturuje inej s.r.o., platiteľovi DPH, predaj bytu. Pri predaji bytu sa prenos daňovej povinnosti neaplikuje v zmysle § 69 ods. 12 písm. c) zákona o DPH (ani po 5 rokoch od kolaudácie). Byt musí byť v danom prípade predaný s DPH, a to v zmysle § 38 ods. 1 zákona o DPH.
• Príklad 11: Prenajímateľ - platiteľ DPH uzavrie zmluvu na prenájom nebytových priestorov s firmou so sídlom v Dánsku. Keďže ide o služby, ktoré si objednala zahraničná osoba z iného členského štátu, je potrebné určiť miesto dodania danej služby. Podľa § 16 ods. 1 zákona o DPH je miestom dodania služby miesto, kde má zdaniteľná osoba, ktorej sa služba dodáva, sídlo alebo miesto podnikania. V prípade, ak platiteľ dane prenajíma nebytový priestor, tak tento prenájom je oslobodený od dane. Rozhodnúť sa, že prenájom nebytového priestoru alebo jeho časť nebude oslobodený od dane, môže platiteľ dane len v prípade, že prenajíma tento priestor alebo jeho časť zdaniteľnej osobe (§ 38 ods. 5 zákona o DPH). Uplatní sa prenos daňovej povinnosti na slovenského príjemcu služby podľa § 69 ods. 2 písm. a) zákona o DPH a španielsky podnikateľ nie je povinný sa registrovať pre DPH podľa § 5 zákona o DPH.
• Príklad 12: Podnikateľ, platiteľ dane, na základe uzavretej zmluvy na 3 roky prenajíma rodinný dom občanovi. Nájom rodinného domu voči občanovi na základe § 38 ods. 3 a ods. 5 zákona o DPH je oslobodený od dane, t. j. platiteľ dane nemá dôvod k cene nájomného uplatňovať DPH.
• Príklad 13: Obchodná spoločnosť - platiteľ DPH prenajíma nehnuteľnosť (kancelárske priestory) inému platiteľovi dane v tuzemsku s uplatnením oslobodenia od dane podľa § 38 ods. 3 zákona o DPH. Súčasne mu prenajíma aj miesta na parkovanie pred danou nehnuteľnosťou. Ak však platiteľ dane, ktorý je vlastníkom nehnuteľnosti, prenajíma budovu, ktorá stojí na pozemku, na ktorom prenajímateľ dodatočne zriadil niekoľko parkovacích miest na účely parkovania nájomcu v súvislosti s užívaním budovy na základe zmluvy o nájme budovy, pri fakturovaní nájomného za užívanie budovy spolu s príslušnými parkovacími miestami sa uplatní § 38 ods. 3 zákona o DPH, t. j. prenájom nehnuteľnosti je oslobodený od dane.
• Príklad 14: Spoločnosť - platiteľ DPH si objednala pre svojho zamestnanca z dôvodu pracovnej cesty ubytovanie v penzióne v tuzemsku. Poskytovanie ubytovania v penzióne je ubytovacou službou, ktorá nie je v tuzemsku oslobodená od dane, t. j. podlieha DPH.
• Príklad 15: Ak služby vymedzené v skupine 55.9 štatistickej klasifikácie poskytuje platiteľ platiteľovi na obdobie dlhšie ako 3 mesiace, potom nejde o ubytovacie služby (pre účely § 38 zákona o DPH), ale o poskytovanie služby nájmu, ktorý je podľa § 38 ods. 3 zákona o DPH oslobodený od dane a v prípade, že nájomcom je zdaniteľná osoba, platiteľ sa môže rozhodnúť, že tento nájom nebude oslobodený od dane - § 38 ods. 5 zákona o DPH a v nadväznosti na § 27 ods. 2 písm. f) zákona o DPH.

Daň z príjmov a nehnuteľnosti

Príjmy z predaja nehnuteľností

Príjmy z predaja nehnuteľností, ktoré sú súčasťou príjmov podľa § 6 ods. 1 a 2 zákona o dani z príjmov ako príjmy z podnikania a z inej samostatnej zárobkovej činnosti, ktorými je aj príjem z akéhokoľvek nakladania s obchodným majetkom, nie sú nikdy oslobodenými príjmami a vždy ide o zdaniteľný príjem. Takýto príjem sa môže znížiť o zostatkovú cenu, v súlade s § 19 ods. 3 písm. b) zákona o dani z príjmov.

Paušálne výdavky

Daňovník s príjmami podľa § 6 ods. 1 a 2 ZDP môže uplatňovať výdavky percentom z príjmov (tzv. "paušálne výdavky") vo výške 60 % z príjmov v max. sume 20 000 €.

Príklady z praxe

• Príklad 1: Živnostník vlastní od roku 2011 výrobnú halu. Halu využíva v súvislosti s výkonom živnosti a má ju zahrnutú do obchodného majetku. Pretože ide o predaj nehnuteľnosti zahrnutej do obchodného majetku, príjem z jej predaja nie je oslobodený od dane.
• Príklad 2: Manželia obidvaja živnostníci majú od roku 2010 v bezpodielovom spoluvlastníctve výrobnú halu, ktorú využívajú na vykonávanie živnosti, a to v rovnakom pomere. V januári 2017 manžel zaradil predmetnú nehnuteľnosť do svojho obchodného majetku. Nakoľko ide o predaj nehnuteľnosti zahrnutej do obchodného majetku, príjem z jej predaja nie je oslobodený od dane. Manželia vyžívajú nehnuteľnosť na podnikateľskú činnosť v rovnakom pomere, to znamená, že každý z nich zahrnie do základu dane (čiastkového základu dane) z príjmov zo živnosti podľa § 6 ods. 1 písm. b) ZDP polovicu príjmu a polovicu výdavkov.
• Príklad 3: Daňovník predal v roku 2022 nehnuteľnosť za 400 000 €. Nehnuteľnosť nadobudol do vlastníctva v roku 2006. Vzhľadom na to, že nehnuteľnosť je zahrnutá z časti (vo výške jednej polovice) v obchodnom majetku, príjem zodpovedajúci sume 200 000 € (polovica príjmu dosiahnutého z predaja nehnuteľnosti) nie je oslobodený od dane a daňovník je túto časť príjmu povinný zahrnúť do základu dane (čiastkového základu dane) zo živnosti podľa § 6 ods. 1 písm. b) ZDP. K predaju došlo po piatich rokoch od nadobudnutia nehnuteľnosti, t.j. príjem z predaja druhej polovice nehnuteľnosti je oslobodený od dane.

Kúpa bytu na firmu: Výhody a riziká

Kúpa nehnuteľnosti na firmu má niekoľko výhod, okrem samotnej skutočnosti, že je spoločnosť vlastníkom, čo zvyšuje jej hodnotu, to sú aj výhody daňové. Existuje viac spôsobov, ako využiť možností, ktoré ponúka náš právny a finančný systém.

Účtovné a daňové aspekty

V prípade, ak sa nehnuteľnosť účtuje ako o dlhodobom hmotnom majetku, zaraďuje sa do odpisovej skupiny 6. Celková doba odpisovania je až 40 rokov. Pozor si treba dávať na rozdiel medzi technickým zhodnotením nehnuteľnosti a opravami. Technické zhodnotenie síce zvyšuje obstarávaciu cenu, ale odpisuje sa len postupne. Odpočet DPH pri nehnuteľnostiach podlieha niekoľkým režimom. Najdôležitejšou podmienkou je, že sa nehnuteľnosť musí používa na zdaniteľné plnenie pre účely DPH.

Nevýhody

S vlastníctvom nehnuteľnosti je okrem pozitívnych vecí spojených aj niekoľko náležitostí, na ktoré by ste si mali dať pozor. Pri účtovaní predaja nehnuteľnosti treba poznať rozdiel medzi daňovou zostatkovou cenou, účtovnou zostatkovou cenou a samotnou cenou, za ktorú bola predaná. Dôležitou súčasťou vlastníctva je povinná administratíva s ním spojená. Pri administrácii a predaji treba mať na pamäti aj pomerne zložité účtovanie odpočtov DPH, hlavne vtedy, ak sa počas trvania vlastníctva menil účel využívania nehnuteľnosti. Každá nehnuteľnosť vo vlastníctve firmy je jej súčasťou a preto si treba uvedomiť, že v prípade problémov bude aj ona predmetom finančného vyrovnania. Platí to tak v prípade ručenia majetkom, ako aj v prípade ručenia za nejaký úver.

Prečítajte si tiež: Užívanie nehnuteľnosti manželkou: Prehľad

Domáca kancelária a daňové náklady

V zákone o dani z príjmov (ani inom podobnom predpise) sa možnosť uplatniť si náklady súvisiace s domácou kanceláriou, resp. akokoľvek definovanou prácou “doma” - v byte či dome - explicitne nenachádza. Daňovým nákladom je všetko, čo podnikateľ vynaložil na dosiahnutie svojich príjmov (základná definícia) a žiadne iné pravidlo zo zákona o dani z príjmov ho neobmedzuje či nezakazuje.

Spôsoby uplatnenia nákladov

• Pomerové náklady: Najprirodzenejším kritériom pre vyčíslenie pomeru je výmera - teda výmera domácej kancelárie a jej podiel na celkovej výmere/bytu domu. Pomer tejto plochy voči celej ploche nehnuteľnosti sa použije na uplatnenie pomernej časti nákladov (napr. nájom, vykurovanie). Energie, ako napr. voda, môžu byť sporné a v prípade, ak je nehnuteľnosťou byt, je vhodné ich neuplatňovať.
• Nájom od spoločníka: Spoločník ako majiteľ nehnuteľnosti prenajme jej časť (prípadne celú) “svojej” eseročke. Týmto spôsobom dostane náklady súvisiace s bytom/domom jej spoločníka do daňových nákladov eseročky.
• Vlastné merače: Vlastné merače na elektrickú energiu, teplo či vodu (a ich fakturácia na eseročku) jasne oddelia podnikateľské od nepodnikateľského a nie je potrebné riešiť komplikovaný prenájom.

Nadobudnutie nehnuteľnosti a jej ocenenie

Dlhodobý majetok - nehnuteľnosti, je možné v praxi obstarať viacerými spôsobmi a každý z nich má svoje špecifiká a tiež rozdielny spôsob ocenenia, stanovenia vstupnej ceny a účtovania vzhľadom na druh majetku a zohľadňuje aj účtovnú sústavu podnikateľského subjektu.

Kúpa nehnuteľnosti

Pri tomto spôsobe nadobudnutia nehnuteľností sa pri oceňovaní postupuje v súlade s § 24 a § 25 zákona o účtovníctve. V súlade s § 24 ods. 1 písm. a) sa nehnuteľnosť oceňuje ku dňu uskutočnenia účtovného prípadu v súlade s § 25 zákona o účtovníctve. Obstarávacia cena je cena, za ktorú sa majetok obstaral, včítane nákladov súvisiacich s jeho obstaraním.

Vlastná výstavba

V súlade s § 24 zákona o účtovníctve sa určuje vstupná cena ku dňu uskutočnenia účtovného prípadu, ku dňu kolaudácie, resp. ešte presnejšie ku dňu uvedenia do užívania. Ustanovenie § 25 zákona o účtovníctve definuje v ods. 1 písm. b), že vlastnou činnosťou vytvorený hmotný majetok - nehnuteľnosti, sa oceňujú vlastnými nákladmi.

Bezodplatné nadobudnutie

Hmotný majetok - nehnuteľnosti nadobudnuté bezodplatne, sa v súlade s § 25 ods. 1 písm. d) oceňujú reprodukčnou obstarávacou cenou. Zákon o účtovníctve definuje reprodukčnú obstarávaciu cenu ako cenu, za ktorú by sa majetok obstaral v čase, keď sa o ňom účtuje.

Prečítajte si tiež: Sprievodca pre vlastníkov

Finančný prenájom nehnuteľnosti

Podľa § 2 písm. s) bod 2 zákona o dani z príjmov sa už za zdaňovacie obdobie roka 2005 umožňuje formou finančného prenájmu obstarať aj pozemok, pričom doba trvania nájmu pozemku musí byť najmenej 60 % doby odpisovania hmotného majetku zaradeného do 4. odpisovej skupiny, t. j. 72 mesiacov (6 rokov). Zásadná zmena je v tom, že právo odpisovania predmetu finančného prenájmu počas doby nájmu je prenesené na nájomcu.

Dotácie a príspevky

Dotácie na obstarávanie dlhodobého majetku sa poskytujú na rozvoj podnikateľskej činnosti účtovnej jednotky, t. j. na obstaranie dlhodobého hmotného, resp. nehmotného majetku.

tags: #nehnutelnost #v #majetku #firmy #danove #hladisko