Neplatnosť hypotekárnej zmluvy: Dôvody a právne aspekty

Hypotekárna zmluva predstavuje významný právny akt, ktorý má zásadný vplyv na finančnú situáciu dlžníka a zároveň zabezpečuje pohľadávku veriteľa. Je preto kľúčové, aby bola táto zmluva platná a v súlade s platnou legislatívou. V opačnom prípade môže dôjsť k jej neplatnosti, čo má vážne dôsledky pre obe strany.

Úvod do problematiky úverových zmlúv

Úverové zmluvy sú základným pilierom moderného bankovníctva a obchodu. Rôzne právne systémy pristupujú k inštitútu úveru diferencovane. Napríklad, v anglickom práve sa úver chápe ako pôžička peňazí alebo odklad platenia. Taliansky Občiansky zákonník v čl. 1842 a nasl. pojmovo jasne vymedzuje úverovú zmluvu, kde otvorenie bankového úveru zakladá záväzok banky pripraviť a uchovávať pre druhú zmluvnú stranu určitú peňažnú čiastku na určitý čas alebo na dobu neurčitú. Na Slovensku sa úprava úverových zmlúv nachádza v Obchodnom zákonníku a v zákone o bankách. Zmluva o úvere je upravená v ustanoveniach § 497 až 507 ObchZ.

Charakteristika zmluvy o úvere podľa Obchodného zákonníka

Podľa Obchodného zákonníka sa zmluvou o úvere zaväzuje veriteľ, že na požiadanie dlžníka poskytne v jeho prospech peňažné prostriedky do určitej čiastky a dlžník sa zaväzuje poskytnuté peňažné prostriedky vrátiť a zaplatiť úroky (§ 497 ObchZ). Na základe zmluvy o úvere vzniká obchodnoprávny záväzkový vzťah, ktorého obsahom je záväzok veriteľa na požiadanie dlžníka a v jeho prospech poskytnúť dohodnutú sumu peňažných prostriedkov a záväzok dlžníka poskytnuté peňažné prostriedky vrátiť a zaplatiť úroky. Zmluva o úvere vzniká už dohodou strán o jej obsahu a je teda zmluvou konsenzuálnou, predmetom ktorej môžu byť výlučne len peňažné prostriedky.

Podstatné a obvyklé časti zmluvy o úvere

Úverovou zmluvou sa veriteľ zaväzuje na požiadanie dlžníka poskytnúť peňažnú čiastku, a teda sa zaväzuje mať túto čiastku pripravenú, aby mohol dlžníkovmu požiadaniu vyhovieť. Dohoda o týchto častiach zmluvy je nevyhnutná na jej vznik. Okrem podstatných častí zmluvy si zmluvné strany zvyčajne dohodnú aj ostatné časti, tzv. obvyklé časti zmluvy. Zmluvné strany si pri úvere môžu dohodnúť, že peňažné prostriedky sa môžu poskytnúť aj v inej ako slovenskej mene, pokiaľ to nie je v rozpore s devízovými predpismi.

Devízové aspekty úverových zmlúv

V rámci vstupu do OECD a EÚ došlo k uvoľneniu pohybu kapitálu vo vzťahu so zahraničím, ktorý sa odzrkadlil aj v zmenách devízových predpisov. Devízový zákon definuje pojem „finančný úver", ktorým podľa § 2 písm. i) devízového zákona je poskytnutie peňažných prostriedkov v slovenskej mene alebo cudzej mene, s ktorým je spojená povinnosť vrátiť ho v peňažnej forme.

Prečítajte si tiež: Premlčanie pohľadávky z hypotéky

Odplata za uzavretie úverovej zmluvy

Za dojednanie záväzku veriteľa poskytnúť na požiadanie peňažné prostriedky možno dohodnúť odplatu, ak poskytovanie úveru je predmetom podnikania veriteľa (§ 499 ObchZ). Toto ustanovenie v Obchodnom zákonníku je jediným kogentným ustanovením v úprave zmluvy o úvere a určuje, že platne možno dohodnúť odplatu za uzavretie úverovej zmluvy len vtedy, ak veriteľ poskytuje úver ako predmet svojho podnikania.

Čerpanie úveru a jeho výpoveď

Nárok na poskytnutie peňažných prostriedkov je dlžník oprávnený uplatniť lehote určenej v zmluve, pričom ak táto lehota nie je zmluvne určená, môže dlžník tento nárok uplatniť, dokiaľ niektorá strana poskytnutie úveru nevypovie (§ 500 ods. 1 ObchZ). Dlžník môže poskytnutie úveru vypovedať s okamžitou účinnosťou, veriteľ ku koncu kalendárneho mesiaca nasledujúceho po mesiaci, v ktorom bola výpoveď doručená dlžníkovi, ak zmluva neurčuje iné výpovedné lehoty (§ 500 ods. 2 ObchZ).

Poskytnutie peňažných prostriedkov a účelové použitie úveru

Ak je veriteľ dlžníkom v súlade s úverovou zmluvou požiadaný, musí mu poskytnúť peňažné prostriedky v čase určenom v požiadavke dlžníka, ak tento čas nie je určený, plní bez zbytočného odkladu (§ 501 ods. 1 ObchZ). V prípade, že zmluva určí účelové použitie úveru, môže veriteľ obmedziť poskytnutie peňažných prostriedkov len na plnenie záväzkov dlžníka prevzatých v súvislosti s týmto účelom (§ 501 ods. 2 ObchZ).

Úroky a ich výška

Dlžník je povinný od doby poskytnutia peňažných prostriedkov platiť z nich úroky v dojednanej výške, ak výška dojednaná nie je v najvyššej prípustnej výške ustanovenej zákonom alebo na základe zákona. Ak úroky nie sú takto určené, je dlžník povinný platiť obvyklé úroky požadované za úvery, ktoré poskytujú banky v mieste sídla dlžníka v čase uzavretia zmluvy. Ak strany dojednajú úroky vyššie než prípustné podľa zákona alebo na základe zákona, je dlžník povinný platiť úroky v najvyššie prípustnej výške (§ 502 ods. 1 ObchZ).

Neplatnosť právnych úkonov a zmlúv

Dôsledkom absolútnej neplatnosti právneho úkonu (napr. zmluvy alebo výpovede) je, že právny úkon nemá žiadne právne účinky. Ak ide napríklad o zmluvu, absolútne neplatná zmluva nikoho nezaväzuje. Ak právnym úkonom má byť zastretý iný právny úkon, platí tento iný úkon, ak to zodpovedá vôli účastníkov a ak sú splnené všetky jeho náležitosti. Neplatnosť právneho úkonu môže byť spôsobená formálnymi (napr. v zmluvu o predaji bytu bola uzavretá ústne, hoci zákon predpisuje písomnú formu) aj obsahovými nedostatkami. Najvšeobecnejšie sú dôvody neplatnosti formulované v ustanovení § 39 Občianskeho zákonníka, kde sa uvádza, že neplatný je právny úkon, ktorý svojím obsahom alebo účelom odporuje zákonu alebo ho obchádza alebo sa prieči dobrým mravom.

Prečítajte si tiež: Pracovný pomer a nemocenské dávky

Zákon o úveroch na bývanie a jeho význam

Zákon č. 129/2010 Z.z. o spotrebiteľských úveroch a o iných úveroch a pôžičkách pre spotrebiteľov upravuje podmienky poskytovania úverov, vrátane úverov na bývanie. Tento zákon definuje úver na bývanie ako úver s lehotou splatnosti najmenej 5 rokov a najviac 30 rokov zabezpečený záložným právom k tuzemskej nehnuteľnosti, a to aj rozostavanej.

Povinnosti veriteľa a práva spotrebiteľa

Veriteľ má povinnosti voči spotrebiteľovi, ktoré zabezpečujú transparentnosť a ochranu spotrebiteľa. Medzi tieto povinnosti patrí sprístupňovanie informácií o úvere na bývanie, posúdenie schopnosti spotrebiteľa splácať úver, uplatňovanie zásad odmeňovania riadne, čestne, spravodlivo, transparentne a profesionálne, a aby sa pri nich zohľadňovali práva a záujmy spotrebiteľov. Spotrebiteľ má právo na premyslenie pred uzavretím zmluvy o úvere na bývanie a odstúpenie od zmluvy o úvere na bývanie podľa § 14 ods. 1 Zákona o úveroch na bývanie.

Náležitosti zmluvy o úvere na bývanie

Zmluva o úvere na bývanie musí mať písomnú formu, inak je neplatná. Podstatné náležitosti zmluvy o úvere na bývanie je možné meniť len formou uzavretia dodatku k zmluve alebo uzavretím novej zmluvy; to neplatí, ak ide o zmenu úrokovej sadzby od okamihu uplynutia doby fixácie úrokovej sadzby.

Odstúpenie od zmluvy o úvere na bývanie

Ak spotrebiteľ odstúpi od zmluvy o úvere na bývanie do 14 kalendárnych dní odo dňa uzavretia zmluvy o úvere na bývanie alebo odo dňa, keď je spotrebiteľovi doručená zmluva o úvere na bývanie vrátane súvisiacich dokumentov, ktorú uzavrel s veriteľom, ak tento deň nasleduje po dni uzavretia zmluvy o úvere na bývanie, ustanovenia osobitných predpisov42) o práve na odstúpenie od zmluvy sa nepoužijú.

Dôvody neplatnosti zmluvy o úvere na bývanie

Zmluva o úvere na bývanie je neplatná, ak zmluva o úvere na bývanie nemá písomnú formu podľa § 13 ods. 2 Zákona o úveroch na bývanie alebo zmluva o úvere na bývanie neobsahuje náležitosti podľa § 13 ods. 4 Zákona o úveroch na bývanie. Ak osoba v zmluve o úvere na bývanie označená ako veriteľ neoprávnene poskytne úver na bývanie bez povolenia podľa osobitných predpisov,43) uzatvorená zmluva o úvere na bývanie je neplatná.

Prečítajte si tiež: Čo robiť pri neplatnom ukončení nemocenského

Predčasné splatenie úveru na bývanie

Spotrebiteľ má právo kedykoľvek počas doby trvania zmluvy o úvere na bývanie úver na bývanie pred dohodnutou lehotou splatnosti úplne alebo čiastočne splatiť.

Praktické prípady a riešenia

Z praxe vyplývajú rôzne situácie, ktoré môžu viesť k sporom v súvislosti s úverovými zmluvami. Napríklad, ak sa osoba stane ručiteľom pre úver a následne má problémy so splácaním, je dôležité poznať svoje práva a možnosti. Odstúpenie ručiteľa od úveru je možné len v prípade, ak s tým súhlasia všetky zúčastnené strany, ako aj banka.

Problémy s ručením a spoludlžníctvom

Ak má niekto na zmluve o hypotekárnom úvere vystupovať ako spoludlžník, je na mieste si to dobre premyslieť. Ak na zmluve budú dvaja dlžníci, táto skutočnosť predovšetkým zabezpečuje lepšiu pozíciu pre veriteľa - banku. Pritom hoci nie je vylúčené, aby sa spoludlžník z úveru neskôr vyňal, tak bez súhlasu banky to nepôjde.

Zmeny vlastníctva nehnuteľnosti a hypotéka

Prepísanie nehnuteľnosti na inú osobu aj v prípade, že na nej je hypotéka, je možné. Je však potrebné mať na pamäti, že v prípade existujúcej hypotéky bude zväčša potrebný súhlas banky alebo iného veriteľa s prepisom vlastníckeho práva.

tags: #neplatnost #hypotekarnej #zmluvy #dôvody