Neplatnosť kúpnej zmluvy v kontexte neuvedenia ťarchy a judikáty

Každý z nás sa aspoň raz v živote zamýšľal nad vlastným bývaním, či už ide o byt alebo rodinný dom. Nie každý má však to šťastie, že si dokáže našetriť dostatok finančných prostriedkov na kúpu nehnuteľnosti. V takýchto prípadoch sa záujemcovia o vlastné bývanie často obracajú na banky, ktoré im poskytujú úvery. V minulosti boli banky ochotné prefinancovať až sto percent hodnoty nehnuteľnosti, no v súčasnosti sa táto ochota pohybuje okolo osemdesiatich percent. Banky si na zabezpečenie poskytnutého úveru vyžadujú zriadenie záložného práva na nadobúdanej nehnuteľnosti alebo na inej hodnotovo podobnej nehnuteľnosti kupujúceho, prípadne tretej osoby.

K nadobudnutiu nehnuteľnosti dochádza najčastejšie na základe kúpnej zmluvy podľa ustanovenia § 588 a nasl. zákona č. 40/1964 Zb. Občiansky zákonník v znení neskorších predpisov (ďalej len ako „OZ"), darovacej zmluvy podľa ustanovenia § 628 a nasl.

Kúpna zmluva a jej náležitosti

Kúpna zmluva je základným dokumentom pri prevode vlastníctva nehnuteľnosti. Je dôležité, aby bola vyhotovená správne a obsahovala všetky potrebné náležitosti. Realitné kancelárie by mali spolupracovať s advokátmi alebo notármi pri vyhotovovaní týchto zmlúv, aby sa predišlo prípadným problémom. Dlhodobá prax však ukazuje, že veľmi veľa slovenských realitných kancelárii vôbec nespolupracuje pri vyhotovovaní predmetných zmlúv so žiadnou osobou na tento účel oprávnenou a dokonca ani nespolupracujú so žiadnou fyzickou osobou, ktorá má ukončené vysokoškolské vzdelanie druhého stupňa v odbore právo na akreditovanej slovenskej vysokej škole.

Vo väčšine prípadov disponujú slovenské realitné kancelárie len vzormi zmlúv stiahnutými z internetu, prípadne nadobudnutými od svojich klientov v pripomienkovom konaní danej zmluvy. Tieto zmluvy, vyhotovené na špecifický účel (špecifickú nehnuteľnosť), prípadne obsahujúce len základné zákonné náležitosti, sa svojpomocne snažia upraviť na prebiehajúci prípad predaja nehnuteľnosti. V tomto prípade je nutné byť veľmi obozretný, nakoľko ide o „zlátaniny", ktoré sú vyhotovené osobami, ktoré nemajú právne vzdelanie a nechápu právne súvislosti, prípadne zákonné postupy. Práve na základe takýchto zmlúv často nastávajú situácie, ktoré si vyžadujú kvalifikovanú právnu pomoc, pretože ich následkom je v tom lepšom prípade len oprava zmluvy vo forme písomných dodatkov k jej pôvodnému zneniu, ktorým sa odstránia vadné ustanovenia pôvodnej zmluvy. V tom horšom prípade takéto situácie končia tým, že kupujúci, prípadne predávajúci môže prísť aj o peniaze (kúpnu cenu) aj o nehnuteľnosť.

Dôležitosť právneho poradenstva

Predísť takýmto situáciám je jednoduché. Odmena advokáta alebo notára za vyhotovenie predmetných zmlúv pritom nepredstavuje ani štvrtinu percenta z kúpnej ceny nehnuteľnosti, keď vychádzame z toho, že priemerné ceny dvoj- až troj- izbových bytov sa pohybujú niekde na úrovni sto až stopäťdesiat tisíc eur. Z poukazom na vyššie uvedené skutočnosti a sumu, za ktorú sa nehnuteľnosť nadobúda do vlastníctva, odmena advokáta alebo notára naozaj predstavuje takmer zanedbateľný výdavok a ešte k tomu máte nárok, aby tento výdavok na advokáta alebo notára uhradila Vaša realitná kancelária, ktorej sprostredkovateľskú činnosť využívate na kúpu alebo predaj nehnuteľnosti. V prípade, ak nehnuteľnosť kupujete alebo predávate bez účasti realitnej kancelárie, je ešte dôležitejšie využiť právne služby slovenských advokátov alebo notárov, nakoľko sa preventívne (okrem už vyššie spomenutých negatív) vyhnete aj rôznym špekulantom a podvodníkom, ktorých oblasť pôsobnosti sú práve nehnuteľnosti. Ich počet v dnešnej dobe nie je vôbec zanedbateľný, preto je nutné preventívne predchádzať akejkoľvek takejto negatívnej skúsenosti.

Prečítajte si tiež: Pracovný pomer a nemocenské dávky

Bohužiaľ prax je zase taká, že pomerne veľa vlastníkov nehnuteľností (predávajúcich) alebo kupujúcich šetrí na nesprávnom mieste (aj keď ide o zanedbateľnú položku z poukazom na cenu nehnuteľnosti a províziu realitnej kancelárie) a služby advokáta vyhľadávajú už po zrealizovanom predaji alebo kúpe nehnuteľnosti, keď zistili, že niečo nie je v poriadku (stáva sa, že nemajú ani peniaze, ani nehnuteľnosť).

Platobné podmienky a ťarchy na nehnuteľnosti

Pri zmluvách, ktorými je možné nadobudnúť vlastnícke právo k nehnuteľnosti je potrebné osobitnú pozornosť venovať platobným podmienkam a to za akých podmienok bude uvoľnená kúpna cena za nehnuteľnosť predávajúcemu. Existuje viacero možných kompromisov, na ktorých sa môžu dohodnúť predávajúci a kupujúci. Banky, ktoré poskytujú kupujúcim úvery, sú ochotné uvoľniť peniaze - kúpnu cenu predávajúcemu už po zápise záložného práva k nehnuteľnosti v prospech banky, ktorá úver kupujúcemu poskytla. Predávajúci na tento účel musí súhlasiť so zriadením záložného práva na nehnuteľnosti, ktorá je ešte v jeho vlastníctve. Následne by sa mal kupujúci zaviazať, že prevezme všetky záväzky spočívajúce na nehnuteľnosti, nakoľko banky sú ochotné poskytnúť úver kupujúcemu aj vtedy, ak je poskytnutý úver zabezpečený nehnuteľnosťou tretej osoby.

Kúpna cena môže byť prevedená bankovým prevodom na účet predávajúceho zo strany banky poskytujúcej úver kupujúcemu. Kúpna cena môže byť vinkulovaná na určitom účte v určitej banke s podmienkou, že táto kúpna cena bude uvoľnená na účet predávajúceho po splnení vopred dohodnutých podmienok zo strany kupujúceho a predávajúceho. Alternatívou vinkulácie je notárska úschova, ktorá vo svojej podstate funguje na rovnakom princípe ako vinkulácia s tým rozdielom, že notársku úschovu zabezpečuje príslušný notársky úrad, resp. notár. Z hľadiska priemernej ceny je zriadenie vinkulácie v banke o niečo lacnejšie ako notárska úschova zriadená u príslušného notára. Tak notárska úschova ako aj vinkulácia slúžia na zabezpečenie toho, že po splnení určitej vzájomne dohodnutej podmienka nastane určitá vopred dohodnutá skutočnosť zo strany zmluvných strán - najčastejšie uvoľnenie kúpnej ceny, prípadne jej časť za nehnuteľnosť v prospech predávajúceho.

Doporučuje sa venovať osobitnú pozornosť najmä tejto časti (platobné podmienky) predmetnej zmluvy, nakoľko je v nej upravené či, koľko a za akých podmienok dostane predávajúci kúpnu cenu za svoju nehnuteľnosť od kupujúceho, prípadne od banky.

Ťarchy a ich vplyv na neplatnosť zmluvy

Osobitnú pozornosť treba tiež venovať tomu, či nadobúdaná nehnuteľnosť je bez akýchkoľvek tiarch uvedených v časti C: Ťarchy na predmetnom liste vlastníctva, na ktorom je zapísaná daná nehnuteľnosť, prípadne či na predmetnom liste vlastníctva nespočívajú určité iné údaje poznámky alebo plomby (prebiehajúce konanie ohľadom danej nehnuteľnosti), ktoré môžu mať podstatný vplyv na nehnuteľnosť, prípadne jej vlastníctvo. Z dôvodu, že kataster nehnuteľností aktualizuje svoj katastrálny portál na internetovej stránke www.katasterportal.sk len raz za týždeň, najlepšie je ísť osobne na príslušnú Správu katastra nehnuteľností a vybrať si daný výpis z listu vlastníctva v deň podpisu predmetnej zmluvy o prevode vlastníctva k nehnuteľnosti, prípadne pred podaním návrhu na vklad záložného práva v prospech banky a/alebo návrhu na vklad vlastníckeho práva.

Prečítajte si tiež: Čo robiť pri neplatnom ukončení nemocenského

V prípade, že na danej nehnuteľnosti spočíva akákoľvek ťarcha zapísaná na predmetnom liste vlastníctva k nehnuteľnosti, doporučuje sa vyhľadať právne služby advokáta, ktorý zabezpečí ich vyporiadanie, za predpokladu, že to je z právneho pohľadu možné. V prípade výkonu súdneho rozhodnutia, resp. exekúcie, výkonu záložného práva alebo dobrovoľnej dražby to už nemusí byť možné vyporiadať sa právne s ťarchami spočívajúcimi na predmetnej nehnuteľnosti. V takýchto prípadoch kupujúci riskuje, že jednak príde o svoje peniaze a jednak ani nebude mať nehnuteľnosť.

Neznalosť existencie ťarchy na nehnuteľnosti môže mať za následok neplatnosť kúpnej zmluvy. Ak predávajúci zamlčí existenciu ťarchy, kupujúci má právo domáhať sa neplatnosti zmluvy a požadovať náhradu škody.

Judikáty a ich význam

Judikáty, teda rozhodnutia súdov v obdobných prípadoch, majú významný vplyv na interpretáciu a aplikáciu práva. V kontexte kúpnych zmlúv a ťarchy na nehnuteľnosti je dôležité sledovať judikatúru, ktorá sa týka neplatnosti zmlúv z dôvodu zamlčania alebo nesprávneho uvedenia ťarchy.

Príklad judikátu:

Okresný súd Žilina rozsudkom z 15. apríla 2009 č. k. 7 C 120/2005-181 určil, že kúpna zmluva uzatvorená vo forme notárskej zápisnice medzi žalobcom ako predávajúcim a žalovanými 1/ a 2/ ako kupujúcimi, ktorej predmetom bol prevod vlastníctva nehnuteľností v katastrálnom území Š., je neplatná. Po vykonanom dokazovaní dospel k záveru, že v danom prípade boli dané dôvody neplatnosti právneho úkonu v zmysle § 40 ods. 1 a 5 Občianskeho zákonníka. Mal za jednoznačne preukázané, že v čase uzavretia predmetnej kúpnej zmluvy bol žalobca nevidomý, v dôsledku čoho bol osobou trvale neschopnou čítať. Kúpna zmluva bola síce spísaná formou notárskej zápisnice, neobsahovala však náležitosti, ktoré vyžaduje § 49 a § 52 Notárskeho poriadku pri spisovaní právneho úkonu s osobou, ktorá nemôže čítať. Vzhľadom na to, že nedodržanie zákonom ustanovenej formy právneho úkonu spôsobuje jeho absolútnu neplatnosť, podanej žalobe vyhovel.

Tento judikát poukazuje na dôležitosť dodržania zákonných náležitostí pri uzatváraní kúpnej zmluvy, najmä ak je jedna zo strán znevýhodnená (napr. nevidiaca osoba). Nedodržanie týchto náležitostí môže viesť k absolútnej neplatnosti zmluvy.

Prečítajte si tiež: Záložná zmluva a dražby

Predkupné právo a jeho porušenie

Ďalším aspektom, ktorý môže ovplyvniť platnosť kúpnej zmluvy, je predkupné právo. Spoluvlastník, ktorý je oprávnený z predkupného práva (§ 140 Občianskeho zákonníka), má pri porušení povinnosti zo strany spoluvlastníka, ktorý je povinný z predkupného práva, na výber, či:

• sa bude žalobou domáhať vyslovenia relatívnej neplatnosti zmluvy o prevode podielu zo spoluvlastníka na tretiu osobu (§ 40a Občianskeho zákonníka); jeho žaloba musí v takomto prípade smerovať voči všetkým účastníkom zmluvy o prevode spoluvlastníckeho podielu, pri ktorej bolo porušené jeho predkupné právo, lebo tí sú pasívne legitimovaní,
• sa bude domáhať voči nadobúdateľovi (tretej osobe alebo singulárnemu právnemu zástupcovi pôvodného podielového spoluvlastníka), aby mu nadobudnutý sp.

V prípade porušenia predkupného práva má oprávnený spoluvlastník právo domáhať sa neplatnosti kúpnej zmluvy.

tags: #neplatnosť #kúpnej #zmluvy #neuvedenie #ťarchy #judikáty