Neplatnosť vkladu do katastra nehnuteľností: Dôvody a súvislosti

Vklad do katastra nehnuteľností je kľúčový moment pri prevode vlastníckeho práva k nehnuteľnosti. Avšak, existujú situácie, kedy môže byť tento vklad spochybnený a vyhlásený za neplatný. Tento článok sa zaoberá dôvodmi neplatnosti vkladu do katastra nehnuteľností, pričom zohľadňuje relevantnú legislatívu a judikatúru.

Úvod do problematiky vkladov do katastra nehnuteľností

Kataster nehnuteľností slúži na zverejnenie údajov o vlastníkoch nehnuteľností, na ochranu ich práv a na posilnenie právnej istoty na trhu s nehnuteľnosťami. Obchodovanie s nehnuteľnosťami je obchodovaním s veľkými materiálnymi hodnotami a neraz má vplyv na základné životné podmienky občanov (bývanie), preto je tu právna istota zvlášť potrebná. Práve z tohto jediného dôvodu je zmena vlastníka viazaná na vklad (zápis) do katastra nehnuteľností, pretože práve zápisom sa zverejňuje kto je novým vlastníkom nehnuteľností. Týmto spôsobom sa predchádza vzniku neplatných zmlúv uzavretých s nevlastníkom, a teda aj mnohým sporom a konfliktom.

Vklad je jedným z troch druhov zápisov (poznámka, záznam, vklad), ktorými sa do katastra nehnuteľností zapisujú práva k nehnuteľnosti (§ 4 ods. 1 katastrálneho zákona). Dôležitosť vkladu spočíva v tom, že vkladom dochádza k zmene vlastníka nehnuteľnosti.

Právne účinky vkladu

Po prečítaní ustanovenia § 133 ods. 2 Občianskeho zákonníka by sa mohlo zdať, že je nesporné, kedy dochádza k nadobudnutiu nehnuteľnosti, t. j. že vlastníctvo prechádza zápisom (vkladom) nového vlastníka do katastra nehnuteľností, konkrétne na list vlastníctva.

Názory, že vlastnícke právo prechádza na nadobúdateľa právoplatnosťou rozhodnutia o povolení vkladu, podľa nášho názoru vyplývajú z nesprávneho výkladu ustanovenia § 28 ods. 3 katastrálneho zákona, ktorý ustanovuje: „Právne účinky vkladu vznikajú na základe právoplatného rozhodnutia správy katastra o jeho povolení.“ Pri aplikácii § 29 ods. 3 katastrálneho zákona štátne orgány, ale aj súkromné osoby nesprávne vykladajú slovné spojenie „na základe právoplatného rozhodnutia“ ako „právoplatným rozhodnutím.“ Podľa nášho názoru však k zmene vlastníka nedochádza „právoplatným rozhodnutím“, ale až vkladom, teda fyzickým zapísaním nového vlastníka do originálu listu vlastníctva. Slovné spojenie „na základe právoplatného rozhodnutia“ treba podľa nás vykladať tak, že podmienkou právnych účinkov vkladu je právoplatné rozhodnutie o jeho povolení. Ak by bol zápis do listu vlastníctva (vklad) vykonaný bez toho, že by bol predtým povolený, nemal by právne účinky, t. j. nedošlo by k zmene vlastníka.

Prečítajte si tiež: Pracovný pomer a nemocenské dávky

Dôvody neplatnosti vkladu

Absolútna neplatnosť právneho úkonu

Podľa ustálenej judikatúry absolútna neplatnosť právneho úkonu (§ 39 OZ) pôsobí od začiatku, prihliada sa na ňu z úradnej povinnosti, nemôže byť zhojená ani dodatočným schválením a nemôže sa konvalidovať ani dodatočným odpadnutím dôvodu neplatnosti.

Neplatný je právny úkon, ktorý trpí vadami, s ktorými zákon spája jeho neplatnosť. Občiansky zákonník okrem iných dôvodov v § 39 za neplatné vymenúva právne úkony, ktoré svojim obsahom alebo účelom odporujú zákonu, alebo ho obchádzajú, alebo sa priečia dobrým mravom. Platnosť či neplatnosť právneho úkonu možno posudzovať len so zreteľom na okolnosti, ktoré existovali v čase jeho urobenia. Znamená to, že právny úkon, ktorý v čase urobenia zodpovedal všetkým zákonným požiadavkám a bol preto platný, sa v dôsledku skutočností, ktoré nastali po jeho vzniku, nemôže dodatočne stať neplatným (a naopak).

Nedostatok súhlasu súdu v dedičskom konaní

Podľa § 175r OSP dedičia môžu veci patriace do dedičstva počas dedičského konania predať alebo urobiť iné opatrenia presahujúce rámec obvyklého hospodárenia len s privolením súdu. Otázkou je, či uzavretie kúpnej alebo darovacej zmluvy ohľadom nehnuteľnosti patriacej do pozostalosti po poručiteľovi dedičom ešte počas prebiehajúceho dedičského konania bez privolenia súdu podľa § 175r OSP zakladá neplatnosť takejto zmluvy podľa § 39 OZ.

Argumentácia pre platnosť zmluvy bez súhlasu súdu:

1. Zákon tento nedostatok (rozhodnutie o neprivolení) nesankcionuje neplatnosťou, keďže ani OSP ani iný zákon s touto vadou (neprivolením ku zmluve) neplatnosť zmluvy nespájajú. Sankcia neplatnosti by musela vyplývať priamo zo zákona, ako je to v iných prípadoch (napr. pri správe majetku štátu alebo vnútrozemskej plavbe).
2. Kúpna, či darovacia zmluva ohľadom nehnuteľnosti je tzv. konsenzuálnou zmluvou, t.j. zmluva vzniká (je platná), keď sa zmluvné strany zhodli (dosiahli konsenzus) na podstatných náležitostiach, a to na predmete kúpy/daru a cene/bezodplatnosti. K vzniku tejto zmluvy sa nevyžaduje aj reálny akt - odovzdanie veci/vklad práva do katastra nehnuteľností. Samotná zmluva k prevodu vlastníctva nepostačuje. Zmluva o prevode vlastníckeho práva k nehnuteľnej veci nie je titulom nadobudnutia vlastníctva. Vlastnícke právo (iné vecné právo) k prevádzanej nehnuteľnosti sa nenadobúda (obligačno-právnou) účinnosťou zmluvy. Samotnou zmluvou totiž vlastnícke alebo iné vecné právo nevzniká, ale nadobúdateľovi vzniká záväzkový nárok požadovať od prevodcu predovšetkým prevedenie vlastníckeho práva k veci. Takáto zmluva je len základom/predpokladom pre nadobudnutie vlastníctva, ku ktorému dôjde vkladom do katastra nehnuteľností. Až tento (vklad) je nadobúdacím titulom.
3. Občiansky súdny poriadok ako procesný kódex už len logicky nemôže určovať nové, ďalšie podmienky platnosti, či obligačno-právnej účinnosti právneho úkonu. Tie určujú výlučne normy hmotného práva. Žiaden procesný úkon nemá vplyv na platnosť a (obligačno-právnu) účinnosť právneho úkonu.
4. Privolenie možno dať i dodatočne. Keby privolenie malo mať vplyv na platnosť zmluvy, muselo by byť koncipované ako hmotnoprávna podmienka vzniku úkonu. Tým, že ho (privolenie) možno dať i dodatočne sa preukazuje to, že nejde o hmotnoprávnu podmienku.

Ak absencia privolenia podľa § 175r OSP vyvolá právne následky, potom sa privolenie vyžaduje ku predaju, resp. inému opatreniu (darovaniu), čo je podstatou zmluvného plnenia a nie zmluvy samotnej, lebo momentom uzavretia zmluvy ku predaju/darovaniu nedochádza, ale až následným plnením vykonaným na základe zmluvy (odovzdanie hnuteľnej veci/vklad u nehnuteľností).

Prečítajte si tiež: Čo robiť pri neplatnom ukončení nemocenského

Relatívna neplatnosť právneho úkonu

Právny úkon, ktorý má vadu majúcu za následok jeho tzv. relatívnu neplatnosť v zmysle ustanovenia § 40a Občianskeho zákonníka, sa považuje za platný (so všetkými právnymi dôsledkami z neho vyplývajúcimi), pokiaľ ten, na ochranu ktorého je dôvod neplatnosti právneho úkonu určený (oprávnená osoba), sa neplatnosti nedovolá. Ak sa oprávnená osoba relatívnej neplatnosti právneho úkonu dovolá, je právny úkon neplatný od svojho začiatku (ex tunc). To platí i tam, kde na základe tohto relatívne neplatného právneho úkonu vzniklo vkladom do katastra nehnuteľností vecné právo.

Pri dovolaní sa neplatnosti ide o jednostranný právny úkon, ktorý sa musí adresovať druhému účastníkovi právneho úkonu, resp. všetkým účastníkom právneho úkonu, ak ten, kto sa dovoláva relatívnej neplatnosti právneho úkonu, nie je účastníkom tohto právneho úkonu. Dôjdením dovolania sa neplatnosti ostatným účastníkom právneho úkonu sa končí relatívna neplatnosť právneho úkonu a nastáva neplatnosť, ktorú svojimi účinkami možno prirovnať k absolútnej neplatnosti.

Zákon pre to, aby nastali účinky tzv. relatívnej neplatnosti právneho úkonu neustanovuje žiadnu formu dovolania sa tejto neplatnosti. Možno tak urobiť i žalobou (vzájomnou žalobou) podanou na súde alebo námietkou v rámci obrany proti uplatnenému právu (nároku) v konaní pred súdom. Otázku relatívnej neplatnosti je možné v občianskom súdnom konaní vždy riešiť ako otázku predbežnú.

Porušenie predkupného práva

Príkladom relatívnej neplatnosti je porušenie predkupného práva spoluvlastníkov. Ak spoluvlastník previedol svoj spoluvlastnícky podiel na tretiu osobu bez toho, aby ho ponúkol ostatným spoluvlastníkom, títo sa môžu dovolať relatívnej neplatnosti kúpnej zmluvy. Právne účinky dovolania sa neplatnosti kúpnej zmluvy nastanú okamihom, keď prejav vôle navrhovateľov, obsiahnutý v návrhu na začatie konania, bol doručený odporcom. Kúpna zmluva sa tak stane neplatnou od počiatku.

Omyl

V súlade s 49 zákona č. 40/1964 Zb. Právny úkon je takisto neplatný, ak omyl táto osoba vyvolala úmyselne. Omyl v pohnútke nerobí právny úkon neplatným.

Prečítajte si tiež: Záložná zmluva a dražby

Vecné bremená a ich vplyv na vklad

Do katastra nehnuteľností je možné zapísať aj vecné bremeno spočívajúce v práve doživotného užívania nehnuteľností. Vecné bremená vždy obmedzujú vlastníka veci vo výkone jeho vlastníckeho práva v prospech niekoho iného. Nehnuteľnosť s vecným bremenom sa dá v zásade predať tretej osoby. Zriadenie vecného bremena sa v zmysle ustanovenia § 8 ods. 1 písm. Vo všeobecnosti, vecné bremená na strane povinného subjektu pôsobia vždy in rem (voči všetkým), pričom na strane oprávneného subjektu môžu pôsobiť im rem alebo in personam (voči konkrétnej osobe).

Právo doživotného užívania (najčastejšie bytu / domu) bude na strane oprávneného subjektu pôsobiť in personam. Znamená to, že privlastňovanie úžitkovej hodnoty sa uskutočňuje v záujme spokojovania potrieb individualizovaného subjektu. Toto právo neprechádza na právneho nástupcu, pretože je viazané na konkrétnu osobu.

Predmetom práva doživotného užívania môže byť vždy len nehnuteľná vec v zmysle ustanovenia § 119 ods. 2 Občianskeho zákonníka, čiže byt alebo dom, na ktoré sa vzťahuje právny režim nehnuteľností. Predmetom vecného bremena spočívajúceho v práve doživotného užívania nehnuteľností môže byť celá nehnuteľnosť, ale aj len jej časť. Táto skutočnosť sa v zmysle ustanovenia § 67 ods. 2 Katastrálneho zákona vyznačuje v geometrickom pláne. Keďže jednu nehnuteľnosť je možné zaťažiť aj viacerými druhmi bremien, možno zriadiť aj viacero doživotných práv užívania k jednej nehnuteľnosti.

Praktické rady a odporúčania

• Pred podpisom kúpnej zmluvy si dôkladne preverte všetky skutočnosti týkajúce sa nehnuteľnosti, vrátane jej právneho stavu a prípadných vecných bremien.
• V prípade, že kupujete nehnuteľnosť v dedičskom konaní, uistite sa, že predávajúci má súhlas súdu na predaj.
• Ak máte podozrenie na vadu nehnuteľnosti, nechajte si ju preveriť odborníkom a uplatnite si nároky voči predávajúcemu včas.
• V prípade akýchkoľvek pochybností sa obráťte na advokáta, ktorý vám poskytne odbornú pomoc a ochráni vaše práva.

tags: #neplatnosť #vkladu #do #katastra #dôvody