Úvod

Článok sa zaoberá problematikou neplatnosti zmluvy o prevode nehnuteľnosti v prípadoch, keď sa o nadobudnutie usiluje viacero záujemcov. Analyzuje právnu úpravu a judikatúru, najmä s ohľadom na princíp ochrany dobromyseľného nadobúdateľa a kolíziu práv pôvodného vlastníka a nadobúdateľa.

Dobromyseľnosť nadobúdateľa a ochrana vlastníckeho práva

Ústavný súd Slovenskej republiky (ďalej len „Ústavný súd SR“) sa vo svojej judikatúre zaoberal otázkou nadobudnutia nehnuteľnosti od nevlastníka. Konkrétne, nález Ústavného súdu SR zo dňa 16. marca 2016, sp. zn. I. ÚS 549/2015, riešil situáciu, kedy prevodca nebol vlastníkom nehnuteľnosti.

Nález Ústavného súdu SR

Ústavný súd SR v tomto náleze vyslovil, že samotná absencia vlastníckeho práva prevodcu (dominum auctoris) automaticky nevedie k neplatnosti zmluvy o prevode vlastníckeho práva. Súdy sú povinné poskytovať ochranu aj dobromyseľným nadobúdateľom, ktorí odvodzujú svoje vlastnícke právo k nehnuteľnostiam evidovaným v katastri nehnuteľností od právneho úkonu, ktorý by bol neskôr posúdený hoci aj absolútne neplatným.

Tým sa dostávajú do vzájomnej kolízie princíp ochrany dobrej viery ďalšieho nadobúdateľa (princíp dobrej viery, dôvery v akty štátu a právnej istoty v demokratickom právnom štáte) a princíp ochrany vlastníckeho práva pôvodného vlastníka (princíp nemo plus iuris).

Dobrá viera nadobúdateľa

Možnosť nadobudnúť nehnuteľnosť aj od nevlastníka na základe dobromyseľnosti alebo dobrej viery nadobúdateľa Občiansky zákonník vyslovene neupravuje. Výnimku tvorí vydržanie v zmysle § 130 ods. 1 Občianskeho zákonníka v spojení s § 134 - v prípade, ak je držiteľ so zreteľom na všetky okolnosti dobromyseľný o tom, že mu vec alebo právo patrí, je držiteľom oprávneným.

Prečítajte si tiež: Pracovný pomer a nemocenské dávky

Predkupné právo spoluvlastníkov

Ak je nehnuteľnosť v podielovom spoluvlastníctve, vzniká pri prevode spoluvlastníckeho podielu predkupné právo ostatných spoluvlastníkov.

Základná právna úprava

Základná právna úprava o podielovom spoluvlastníctve je obsiahnutá v ustanoveniach Občianskeho zákonníka. Podielové spoluvlastníctvo je charakterizované podielovosťou, kde podiel vyjadruje mieru, akou sa spoluvlastníci podieľajú na právach a povinnostiach vyplývajúcich zo spoluvlastníctva k spoločnej veci. Ak nie je právnym predpisom ustanovené alebo účastníkmi dohodnuté inak, sú podiely všetkých spoluvlastníkov rovnaké. Podstata podielového spoluvlastníctva tkvie v tom, že spoluvlastníci nevlastnia určité konkrétne časti veci, ale takzvaný ideálny podiel. Podielový spoluvlastník teda nevlastní žiadnu konkrétnu časť pozemku. Ak by napríklad chcel niekto na takomto pozemku stavať, potreboval by aj súhlas ďalších spoluvlastníkov. Ak je vec, hnuteľná, nehnuteľná, v podielovom spoluvlastníctve, platí, že patrí súčasne viacerým osobám. Ich vzájomný spoluvlastnícky vzťah je vymedzený podielom, ktorý môže byť určený zlomkom alebo percentom. Právna úprava podielového spoluvlastníctva sa nachádza v ustanoveniach Občianskeho zákonníka. Podiel je miera, akou sa spoluvlastníci podieľajú na právach a povinnostiach vyplývajúcich zo spoluvlastníctva k spoločnej veci, teda právo vec držať, brať plody a úžitky z veci. Spoluvlastníci sa podieľajú nielen na právach, ale aj na povinnostiach v súvislosti so spoločnou vecou, napríklad platiť elektrinu, vodu a náklady na opravu.

Porušenie predkupného práva

Spoluvlastník, ktorý je oprávnený z predkupného práva (§ 140 Občianskeho zákonníka), má pri porušení povinností zo strany spoluvlastníka, ktorý je povinný z predkupného práva, na výber, či:

• sa bude žalobou domáhať vyslovenia relatívnej neplatnosti zmluvy o prevode podielu zo spoluvlastníka na tretiu osobu (§ 40a Občianskeho zákonníka); jeho žaloba musí v takomto prípade smerovať voči všetkým účastníkom zmluvy o prevode spoluvlastníckeho podielu, pri ktorej bolo porušené jeho predkupné právo, lebo tí sú pasívne legitimovaní,
• sa bude domáhať voči nadobúdateľovi (tretej osobe ako singulárnemu právnemu nástupcovi pôvodného podielového spoluvlastníka), aby mu nadobudnutý spoluvlastnícky podiel ponúkol na kúpu za rovnakých podmienok, za ktorých ich kúpil od pôvodného podielového spoluvlastníka; ak nadobúdateľ jeho výzve nevyhovie, má oprávnený spoluvlastník právo domáhať sa na súde žalobou voči nadobúdateľovi, aby bol nahradený prejav vôle nadobúdateľa; žalobe vyhovujúce rozhodnutie súdu nahradí v tomto prípade chýbajúci zmluvný prejav nadobúdateľa (§ 161 ods. 3 O.s.p.),
• sa uspokojí s tým, že mu zostáva predkupné právo, avšak už voči nadobúdateľovi.

Rozsudok Najvyššieho súdu SR z 22. septembra 2010, sp. zn. 2 Cdo 130/2009

Okresný súd Veľký Krtíš rozsudkom z 31. júla 2008 č. k. 1 C 284/2007-234 určil, že 1/ je neplatná kúpna zmluva uzavretá 4. septembra 2006 medzi žalovanou 1/ ako predávajúcou a žalovaným 2/ ako kupujúcim, ktorej vklad bol povolený Správou katastra vo Veľkom Krtíši pod sp. zn. V. v časti o prevode spoluvlastníckych podielov k nehnuteľnostiam zapísaným v katastrálnom území Š. na listoch vlastníctva č. X., X., X., X. a X., ktoré sú vo výroku presne špecifikované, 2/ je neplatný právny úkon žalovaného 2/ zo 17. decembra 2007, ktorým odstúpil od kúpnej zmluvy uzavretej 4. septembra 2006, 3/ vo zvyšku žalobu zamietol. Žiadnemu z účastníkom nepriznal právo náhradu trov konania. Rozhodnutie odôvodnil tým, že žalovaná 1/ ako predávajúca a žalovaný 2/ ako kupujúci uzavreli 4. septembra 2006 predmetnú kúpnu zmluvu, avšak pri jej uzatváraní porušili zákonné predkupné právo v zmysle § 140 Občianskeho zákonníka, ktoré žalobcom 1/ až 6/ prislúcha ako podielovým spoluvlastníkom vo výroku rozsudku presne uvedených nehnuteľností. Žalobcovia 1/ až 6/ ako oprávnení z porušenia predkupného práva sa dovolali relatívnej neplatnosti časti predmetnej kúpnej zmluvy týkajúcej sa prevodu spoluvlastníckych podielov žalovanej 1/ na žalovaného 2/, keď bola žaloba, ktorá je predmetom tohto konania, doručená žalovaným (čo nastalo 5. decembra 2007), od ktorého okamihu sa kúpna zmluva stala od počiatku neplatnou. Z dôvodu, že kúpna zmluva je neplatná od počiatku, považoval následný právny úkon žalovaného 2/ zo 17. decembra 2007, ktorým odstúpil od kúpnej zmluvy, za neplatný, pričom poukázal aj na to, že neboli splnené ani hmotnoprávne podmienky na strane žalovaného 2/ pre platné odstúpenie od zmluvy tak, ako sú uvedené v § 49 Občianskeho zákonníka. Pokiaľ sa žalobcovia domáhali, aby súd nahradil vyhlásenie vôle žalovanej 1/ uzavrieť s nimi ako kupujúcimi kúpnu zmluvu o prevode spoluvlastníckych podielov za rovnakých podmienok, ako boli uvedené v kúpnej zmluve zo 4. septembra 2006, ktorú uzavrela so žalovaným 2/, považoval v tejto časti žalobu za nedôvodnú, nakoľko realizácia predkupného práva voči pôvodnému spoluvlastníkovi žalovanej 1/ nie je možná, nakoľko by došlo k porušeniu jej ústavného práva vlastniť majetok (čl. 20 Ústavy Slovenskej republiky). Žalovaná 1/ sa opätovne stala spoluvlastníčkou sporných spoluvlastníckych podielov a predkupné právo žalobcov zostalo zachované. Výrok o náhrade trov konania odôvodnil § 142 ods.

Na základe odvolania žalobcov 1/ až 6/ a žalovaných 1/ a 2/ Krajský súd v Banskej Bystrici rozsudkom z 19. novembra 2008 sp. zn. 15 Co 223/2008 napadnutý rozsudok súdu prvého stupňa zmenil vo výroku, ktorým určil, že je neplatná časť kúpnej zmluvy uzavretej medzi žalovanými 1/ a 2/ dňa 4. septembra 2006, ktorej vklad bolo povolený Správou katastra vo Veľkom Krtíši pod sp. zn. V. a vo výroku, ktorým určil, že je neplatné odstúpenie žalovaného 2/ zo 17. decembra 2007 od kúpnej zmluvy uzavretej so žalovanou 1/ dňa 4. septembra 2006, tak, že žalobu v týchto častiach zamietol. Výrok napadnutého rozsudku súdu prvého stupňa v časti, ktorým vo zvyšku žalobu zamietol, potvrdil. Žalobcov 1/ až 6/ zaviazal zaplatiť žalovaným 1/ a 2/ náhradu trov prvostupňového a odvolacieho konania v sume 34 072,40 Sk. Na rozdiel od súdu prvého stupňa dospel k záveru, že žalobcovia nepreukázali naliehavý právny záujem na určení neplatnosti kúpnej zmluvy ani na určení neplatnosti odstúpenia od kúpnej zmluvy v zmysle § 80 písm. c/ O.s.p. Vychádzal zo skutočnosti, že došlo k obnoveniu právneho stavu pred porušením predkupného práva žalobcov kúpnou zmluvou uzavretou medzi žalovanými 1/ a 2/ dňa 4. septembra 2006 a žalovaná 1/ je v príslušnom katastri nehnuteľností v súčasnosti zapísaná ako spoluvlastníčka podielov sporných nehnuteľností. V čase rozhodovania súdov (§ 154 ods. l O.s.p.) je právny stav taký, aký by nastal, ak by žalobe o určenie neplatnosti kúpnej zmluvy v časti, v ktorej sa žalobcovia dovolali relatívnej neplatnosti, bolo vyhovené. Podľa názoru odvolacieho súdu nie je rozhodujúce, či tento právny stav by nastal v dôsledku rozhodnutia súdu o neplatnosti kúpnej zmluvy alebo v dôsledku odstúpenia od kúpnej zmluvy. Poukázal na § 34 ods. 2 zákona č. 162/1995 Z.z. o katastri nehnuteľností a o zápise vlastníckych a iných práv k nehnuteľnostiam (katastrálny zákon) v znení neskorších predpisov, podľa ktorého právo k nehnuteľnosti podľa § 1 ods. l, ktoré vzniklo rozhodnutím súdu o neplatnosti právneho úkonu, sa do katastra nezapíše, ak právo k nehnuteľnosti bolo dotknuté ďalšou právnou zmenou. Preto bol toho názoru, že v súčasnosti nie je žiaden dôvod na to, aby titul nadobudnutia spoluvlastníctva žalovanou 1/ v dôsledku odstúpenia od kúpnej zmluvy zaznamenaný v katastri nehnuteľností bol nahradený iným titulom - rozsudkom o určení neplatnosti kúpnej zmluvy, čím by sa na právnom postavení žalobcov nič nezmenilo. Preto z dôvodu, že žalobcovia nemajú naliehavý právny záujem na určení neplatnosti časti kúpnej zmluvy zo 4. septembra 2006 a ani na určení neplatnosti odstúpenia žalovaného 2 od kúpnej zmluvy zo 17. decembra 2007 v zmysle § 80 písm. c/ O.s.p. (aj s prihliadnutím na rozhodnutie Najvyššieho súdu Slovenskej republiky sp. zn. 2 Cdo 50/2000 a sp. zn. 3 Cdo 112/2004), rozsudok súdu prvého stupňa vo vyhovujúcej časti zmenil a žalobu zamietol. Pokiaľ ide o žalobu v časti, ktorou sa žalobcovia domáhajú nahradenia prejavu vôle žalovanej 1/ uzavrieť s nimi kúpnu zmluvu o prevode spoluvlastníckych podielov sporných nehnuteľností za podmienok uvedených v kúpnej zmluve, ktorú zavrela so žalovaným 2/ dňa 4. septembra 2006, v tejto časti považoval rozsudok súdu prvého stupňa za vecne správny. Odvolací súd sa stotožnil s názorom prvostupňového súdu, že žalovanej 1/, ktorá síce porušila ponukovú povinnosť v zmysle § 140 Občianskeho zákonníka, avšak protiprávny stav bol napravený, nemožno takúto povinnosť - predať svoje spoluvlastnícke podiely na nehnuteľnostiach - uložiť, lebo takáto povinnosť žalovanej 1/ nevyplýva zo žiadneho právneho predpisu, ani zo zmluvy ani z porušenia práva. Výrok o náhrade trov konania odôvodnil § 224 ods. 1, 2 O.s.p. a § 142 ods. l O.s.p. Zároveň vyhovel návrhu žalobcov a samostatným výrokom vyslovil, že proti rozsudku (jeho potvrdzujúcemu výroku) je prípustné dovolanie (§ 238 ods. 3 O.s.p.). Proti uvedenému rozsudku odvolacieho súdu podali žalobcovia 1/ až 6/ dovolanie s odôvodnením, že ich opravný prostriedok je prípustný podľa § 238 ods. 1, 3 O.s.p. a opodstatnený z dovolacích dôvodov podľa § 241 ods. 2 písm. a/ až c/ O.s.p. Pokiaľ ide o odvolacím súdom pripustenú dovolaciu otázku uviedli, že v tejto časti je rozhodnutie odvolacieho súdu nepreskúmateľné, keďže odvolací súd neuviedol svoj právny názor na jej riešenie, čím jeho rozhodnutie nie je v súlade so zásadou preskúmateľnosti, presvedčivosti a zrozumiteľnosti a je tak postihnuté inou vadou konania, ktorá má za následok nesprávnosť rozhodnutia v tejto časti. Žalobcovia namietali, že napadnuté rozhodnutie spočíva na nesprávnom právnom posúdení veci, nakoľko odvolací súd nesprávne posúdil otázku naliehavého právneho záujmu na určení neplatnosti kúpnej zmluvy a určení neplatnosti odstúpenia od kúpnej zmluvy, keď uviedol, že vyhovením žalobe v týchto častiach by sa obnovilo vlastnícke právo žalovanej 1/ a takýto stav pritom už existuje. Podľa nich je právny záujem na požadovaných určeniach daný, pretože ide o jediný spôsob (právnu cestu) ako dosiahnuť realizáciu ich predkupného práva. Ďalej uviedli, že sa účinne dovolali relatívnej neplatnosti kúpnej zmluvy, čím sa kúpna zmluva zrušila od počiatku. Akékoľvek právne úkony žalovaných, ktoré nastali po okamihu účinného dovolania sa relatívnej neplatnosti kúpnej zmluvy, považovali za právne irelevantné. Preto odstúpenie žalovaného 2/ od kúpnej zmluvy zo 17. decembra 2007 nemôže požívať právnu ochranu a tento úkon je neplatný. Boli toho názoru, že skutočný právny stav má logicky aj právne prednosť pred stavom deklarovaným v katastri nehnuteľností, a preto riešenie otázky (ne)platnosti odstúpenia od kúpnej zmluvy s poukazom na stav v katastri nehnuteľností a § 154 O.s.p. tak, ako to urobil odvolací súd, nie je správne. Mali za to, že po účinnom dovolaní sa neplatnosti kúpnej zmluvy nie je môžné ich predkupné právo realizovať inak, než domáhaním sa nahradenia prejavu vôle žalovanej 1/, ktorá porušila povinnosť vyplývajúcu pre ňu z § 140 Občianskeho zákonníka (§ 161 ods. 3 O.s.p. v spojení s § 80 písm. b/ O.s.p.) uzavrieť s nimi kúpnu zmluvu za rovnakých podmienok, za akých sa uskutočnil prevod nehnuteľností kúpnou zmluvou, ktorej neplatnosti sa ako podieloví spoluvlastníci, ktorých predkupné právo bolo porušené, dovolali. Podľa ich názoru z § 140 Občianskeho zákonníka vyplýva prevádzajúcemu spoluvlastníkovi (spoluvlastníkovi, ktorý prejaví vôľu previesť svoj spoluvlastnícky podiel) povinnosť ponúknuť svoj spoluvlastnícky podiel na kúpu spoluvlastníkom, ako i povinnosť previesť svoj spoluvlastnícky podiel spoluvlastníkovi, ktorý prejaví vôľu spoluvlastnícky podiel prevádzajúceho spoluvlastníka nadobudnúť. Dodali, že právu, ktoré je v § 140 Občianskeho zákonníka formulované tak, že „ak sa spoluvlastnícky podiel prevádza, majú spoluvlastníci predkupné právo", zodpovedá na strane prevádzajúceho povinnosť previesť na spoluvlastníka spoluvlastnícky podiel, a ak toto právo spoluvlastník uplatní, aj nahradením vôle prevádzajúceho spoluvlastníka rozhodnutím súdu. Žalobcovia uviedli výhrady aj proti správnosti rozhodnutia odvolacieho súdu o náhrade trov konania. Najvyšší súd Slovenskej republiky, ako súd dovolací (§ 10a ods. 1 O.s.p.), po zistení, že dovolanie podali včas účastníci konania (§ 240 ods. 1 O.s.p.) zastúpení advokátom (§ 241 ods. 1 O.s.p.), proti rozhodnutiu, v prípade ktorého prípustnosť dovolania vyplýva z§ 238 ods. 1, 3 O.s.p., preskúmal napadnutý rozsudok bez nariadenia dovolacieho pojednávania (§ 243a ods. V zmysle § 241 ods. 2 O.s.p. môže byť dovolanie podané iba z dôvodov, že a/ v konaní došlo k vadám uvedeným v § 237 O.s.p., b/ konanie je postihnuté inou vadou, ktorá mala za následok nesprávne rozhodnutie vo veci, c/ rozhodnutie spočíva na nesprávnom právnom posúdení veci. Dovolací súd je viazaný nielen rozsahom dovolania, ale i v dovolaní uplatnenými dôvodmi. Obligatórne (§ 242 ods. 1 O.s.p.) sa zaoberá procesnými vadami uvedenými v § 237 O.s.p. a tiež tzv. inými vadami konania, pokiaľ mali za následok nesprávne rozhodnutie vo veci. Vzhľadom na zákonnú povinnosť dovolacieho súdu (§ 242 ods. 1 druhá veta O.s.p.) skúmať vždy, či napadnuté rozhodnutie odvolacieho súdu nebolo vydané v konaní postihnutom niektorou z procesných vád uvedených v § 237 O.s.p., zaoberal sa dovolací súd otázkou, či v danej veci nejde o prípad nedostatku právomoci súdu, nedostatku spôsobilosti účastníka byť účastníkom konania, nedostatku riadneho zastúpenia procesne nespôsobilého účastníka, o prekážku veci právoplatne rozhodnutej alebo už prv začatého konania, prípad nedostatku návrhu na začatie konania tam, kde konanie sa mohlo začať len na takýto návrh, prípad odňatia možnosti účastníka pred súdom konať, alebo prípad rozhodovania vylúčeným sudcom či súdom nesprávne obsadeným). Procesné vady konania v zmysle § 237 O.s.p., napriek tomu, že bola v dovolaní namietaná existencia vady podľa písm. 1. Pokiaľ ide o výrok rozsudku odvolacieho súdu, ktorým bol zmenený rozsudok prvostupňového súdu a zamietnutá žaloba o určenie neplatnosti kúpnej zmluvy a neplatnosti odstúpenie od kúpnej zmluvy, dovolací súd v zmysle § 242 ods. 1 O.s.p. skúmal aj, či v konaní o týchto žalobcami uplatnených nárokoch nedošlo k tzv. inej procesnej vade konania majúcej za následok nesprávne rozhodnutie veci; žalobcovia v dovolaní existenciu procesnej vady konania v zmysle § 241 ods. 2 písm. b/ O.s.p. Žalobcovia namietali nesprávne právne posúdenie veci odvolacím súdom v otázke naliehavého právneho záujmu na určení neplatnosti kúpnej zmluvy a určení neplatnosti odstúpenia od kúpnej zmluvy (§ 80 písm. c/ O.s.p.), keď trvali na tom, že naliehavý právny záujem na požadovanom určení preukázali tým, že len určením neplatnosti týchto právnych úkonov môžu dosiahnuť realizáciu ich predkupného práva, aby im žalovaná 1/ predala spoluvlastnícke podiely nehnuteľností, ktoré boli predmetom kúpnej zmluvy uzavretej so žalovaným 2/ dňa 4. Odvolací súd v prejednávanej veci dospel k záveru, že žalobcovia nemôžu mať naliehavý právny záujem na určení neplatnosti kúpnej zmluvy a určení neplatnosti odstúpenia od kúpnej zmluvy, nakoľko v čase rozhodovania súdov došlo k obnoveniu právneho stavu pred porušením predkupného práva žalobcov kúpnou zmluvou uzavretou medzi žalovanými 1/ a 2/ dňa 4. septembra 2006 a žalovaná 1/ je v príslušnom katastri nehnuteľností v súčasnosti zapísaná ako spoluvlastníčka podielov sporných nehnuteľností, keď s poukazom na § 34 ods. 2 zákona č. 162/1995 Z.z. V zmysle § 80 O.s.p. Určovacia žaloba (§ 80 písm. c/ O.s.p.) má predovšetkým preventívny charakter - jej účelom je spravidla poskytnúť ochranu právam žalobcu skôr, než dôjde k porušeniu právneho vzťahu alebo práva [určovacia žaloba preto vo všeobecnosti nie je opodstatnená tam, kde už právny vzťah alebo právo boli porušené a kde je namieste žaloba o splnenie povinnosti (§ 80 písm. b/ O.s.p.)]. V prípade možnosti žalovať priamo splnenie povinnosti treba preto vždy považovať za neprípustnú určovaciu žalobu, ktorá neslúži potrebám praktického života, spornosť nerieši (neodstraňuje) a len vedie k nárastu počtu súdnych sporov. Uvedená zásada, že žalobca sa nemôže žalobou úspešne domáhať určenia právneho vzťahu alebo práva tam, kde sa môže domáhať splnenia povinnosti podľa § 80 písm. b/ O.s.p., však neplatí vtedy, ak žalobca (napriek možnosti domáhať sa priamo splnenia povinnosti) pre…

Prečítajte si tiež: Čo robiť pri neplatnom ukončení nemocenského

Problém výkladu § 140 Občianskeho zákonníka

Otázka správneho výkladu druhej vety § 140 OZ, ktorá rieši uplatňovanie predkupného práva viacerými spoluvlastníkmi, je dlhodobo predmetom diskusií.

Pomerný princíp

Najvyšší súd v rozhodnutí 2 Cdo 91/2008 uplatnil „pomerný princíp“.[1] Podľa tohto princípu, ak spoluvlastníci neuzavrú osobitnú dohodu o výkone predkupného práva, každý z nich môže uplatniť predkupné právo len v pomere k veľkosti svojho spoluvlastníckeho podielu k podielom ostatných. Uplatňovanie pomerného princípu prináša rôzne rozpory a komplikácie. Už v samotnom rozhodnutí 2 Cdo 91/2008 je rozpor. Daný princíp odporuje aj rozhodnutiu 8 Cdo 208/2019, v ktorom najvyšší súd v prípade dovolania sa neplatnosti pre porušenie predkupného práva zaujal názor, že ak sa čo i len jeden spoluvlastník dovolá neplatnosti, je neplatný celý prevod, a nie len jeho pomerná časť.

Nedeliteľnosť predkupného práva

V tomto článku predstavujem riešenie založené na nedeliteľnej povahe predkupného práva. Nedeliteľnosť vyplýva z § 606 Občianskeho zákonníka (OZ), podľa ktorého oprávnený má právo kúpiť vec len za podmienok, ktoré ponúkla tretia osoba.[4] Musí teda kúpiť celý podiel a zaplatiť zaň celú kúpnu cenu. Odkúpenie časti podielu je vylúčené - platí princíp „všetko alebo nič“. Navrhované riešenie rešpektuje vyššie uvedený nedeliteľný charakter predkupného práva, je v súlade s § 140 druhou vetou OZ[5] a umožňuje konzistentne riešiť všetky sporné situácie. Zároveň lepšie zodpovedá požiadavkám praktického života.

Na úvod približujem podstatu pomerného princípu, ktorý použil najvyšší súd v rozhodnutí 2 Cdo 91/2008. Podľa tohto prístupu môže každý spoluvlastník vykonať predkupné právo len v pomere veľkosti svojho podielu k podielom ostatných oprávnených spoluvlastníkov. Pomerný princíp sa opiera o § 140 druhú vetu OZ, podľa ktorej, ak sa spoluvlastníci nedohodnú inak, majú právo vykúpiť podiel pomerne podľa veľkosti svojich podielov. Najvyšší súd toto ustanovenie interpretuje tak, že ak spoluvlastníci neuzavrú osobitnú dohodu, každý z nich uplatňuje predkupné právo len v časti, ktorá zodpovedá jeho podielu.

#

Prečítajte si tiež: Záložná zmluva a dražby

tags: #neplatnost #zmluvy #o #prevode #nehnutelnosti #viacerym