Neplatnosť zmluvy pre zmenu kúpnej ceny: Judikáty a právne aspekty

Úvod

Kúpna cena je jednou z podstatných náležitostí kúpnej zmluvy. Jej určenie a prípadné zmeny môžu mať vplyv na platnosť celej zmluvy. Tento článok sa zaoberá problematikou neplatnosti zmluvy v kontexte zmeny kúpnej ceny, a to s odkazom na relevantné judikáty a právne predpisy. Cieľom je poskytnúť komplexný pohľad na túto oblasť, a to ako pre právnikov, tak aj pre bežných občanov.

Všeobecné zásady určenia kúpnej ceny

Občiansky zákonník v ust. § 589 uvádza, že cenu treba dojednať v súlade so všeobecne záväznými právnymi predpismi, inak je zmluva neplatná. Týmito predpismi sa rozumie najmä zákon č. 18/1996 Z. z. o cenách. V prípadoch, na ktoré sa nevzťahuje cenová regulácia, majú účastníci zmluvy voľnosť dojednať kúpnu cenu vo výške, ktorá je buď vyššia alebo nižšia ako cena obvyklá (trhová).

Zmluvná voľnosť a dojednanie nízkej kúpnej ceny

Súdna prax sa zhoduje na názore, že v rámci zmluvnej voľnosti nie je právnym poriadkom zakázané ani dojednanie príliš nízkej kúpnej ceny, resp. dojednanie, pri ktorom je „zvlášť hrubý nepomer medzi plnením a protiplnením pri kúpe nehnuteľnosti“. Samotná skutočnosť, že účastníci kúpnej zmluvy dohodli nízku kúpnu cenu (napríklad 0,60 eur/m2), nepredstavuje rozpor so zákonom a nezakladá absolútnu neplatnosť tohto právneho úkonu v zmysle § 39 Občianskeho zákonníka.

Rozpor s dobrými mravmi

Námietka rozporu právneho úkonu s dobrými mravmi je často uplatňovaná v prípadoch, keď je dojednaná kúpna cena výrazne nízka. Ak by mal súd posúdiť otázku rozporu kúpnej zmluvy s dobrými mravmi iba z pohľadu dojednanej nízkej kúpnej ceny, je potrebné konštatovať, že súdna prax sa už zhodla na názore, že sa „neprieči zákonu, pokiaľ účastníci kúpnej zmluvy v prípade, na ktorý sa nevzťahuje cenová regulácia, dojednajú na kúpnej cene vo výške, ktorá je buď vyššia alebo nižšia, ako cena obvyklá (trhová)“.

Judikáty Najvyššieho súdu SR

Najvyšší súd Slovenskej republiky sa opakovane zaoberal otázkou platnosti zmlúv, pri ktorých bola dojednaná nízka kúpna cena. V jednom z prípadov konštatoval, že neprieči sa zákonu, pokiaľ účastníci kúpnej zmluvy v prípade, na ktorý sa nevzťahuje cenová regulácia, dojednajú kúpnu cenu vo výške, ktorá je buď vyššia alebo nižšia ako cena obvyklá (trhová). V rámci zmluvnej voľnosti nie je v týchto prípadoch právnym poriadkom zakázané ani dojednanie príliš nízkej kúpnej ceny, resp. sama skutočnosť, že účastníci kúpnej zmluvy dohodli príliš nízku kúpnu cenu (napríklad 1 €), nepredstavuje rozpor so zákonom a nezakladá absolútnu neplatnosť tohto právneho úkonu v zmysle § 39 Občianskeho zákonníka.

Prečítajte si tiež: Pracovný pomer a nemocenské dávky

Symbolická kúpna cena

Všeobecný súd konal v medziach svojej právomoci a postupoval správne, keď kúpnu zmluvu, ktorej predmetom bol prevod nehnuteľnosti, len vzhľadom na nízku dojednanú kúpnu cenu 1 Sk nepovažoval za simulovaný právny úkon, ktorým malo byť zastreté darovanie. Uzavretá kúpna zmluva obsahuje podstatné náležitosti (dohoda o predmete kúpy a dohoda o kúpnej cene) a, naopak, nemá náležitosti darovacej zmluvy, keďže v nej bola dohodnutá kúpna cena (aj keď nízka), keď podstatnou náležitosťou darovacej zmluvy je, naopak, bezodplatnosť.

Zmena kúpnej ceny a odstúpenie od zmluvy

Odstúpenie od zmluvy je jednostranný právny úkon adresovaný druhej zmluvnej strane, ktorým sa ruší zmluvný záväzkový vzťah. Uvedený právny úkon nadobúda účinnosť okamihom, kedy dôjde do dispozičnej sféry druhého subjektu. Jeho účinnosť nie je podmienená súhlasom druhého účastníka, ani rozhodnutím súdu. Odstúpiť od zmluvy je možné len vtedy, ak je to v zákone stanovené, alebo účastníkmi dohodnuté (§ 48 ods. 1 O.z.).

Platným odstúpením od zmluvy sa zmluva o prevode vlastníctva k nehnuteľnosti od začiatku zrušuje (ak nie je právnym predpisom ustanovené alebo účastníkmi dohodnuté inak). Týmto zrušením zaniká právny titul, na základe ktorého nadobúdateľ získal vlastnícke právo k nehnuteľnosti. Medzi účastníkmi je po zrušení zmluvy z hľadiska obligačných a vecnoprávnych účinkov taký právny stav, ako keby k uzavretiu zmluvy nedošlo. Vlastnícke právo prevodcu sa obnovuje zo zákona. Táto zmena sa do katastra nehnuteľností zapisuje záznamom.

Podľa § 48 ods. 1 Občianskeho zákonníka od zmluvy môže účastník odstúpiť, ak to ustanovuje zákon, alebo sa na tom účastníci dohodli. Podľa § 48 ods. 2 Občianskeho zákonníka odstúpením od zmluvy sa zmluva od začiatku zrušuje, ak nie je právnym predpisom ustanovené alebo účastníkmi dohodnuté inak.

Zastavenie konania o návrhu na vklad

Podľa § 31b písm. b/ katastrálneho zákona, konanie o návrhu na vklad sa zastaví, ak účastník konania odstúpil od zmluvy pred vydaním rozhodnutia o návrhu na vklad. Zákonné ustanovenie § 48 je zaradené do prvej časti štvrtej hlavy Občianskeho zákonníka. Má teda všeobecnú platnosť, a preto ho treba aplikovať aj na úkony, ktorých dôsledkom je prevod nehnuteľností. Žiadne zákonné ustanovenie preto účastníkovi zmluvy o prevode nehnuteľnosti nebráni využiť právo na odstúpenie od zmluvy, ak má pre takýto postup zákonný dôvod, a to bez zreteľa na to, či tento dôvod nastal pred alebo po vykonaní vkladu do katastra nehnuteľností.

Prečítajte si tiež: Čo robiť pri neplatnom ukončení nemocenského

Vplyv vnútorného presvedčenia účastníka na platnosť právneho úkonu

Otázka posudzovania (ne)platnosti alebo (ne)existencie právneho úkonu je kategóriou objektívnou a súvisí s tým, ako relevantná právna úprava normatívne reguluje určitú časť ľudského konania, a preto jej autoritatívne právne posúdenie nezávisí od subjektívnych predstáv účastníkov tohto právneho úkonu, ktoré súvisia s jeho právnym hodnotením, t. j. vnútorné presvedčenie účastníka právneho úkonu nijakým spôsobom neovplyvňuje otázku platnosti alebo existencie tohto právneho úkonu.

Platnosť dodatku k zmluve

Len zo skutočnosti, že dodatok ku zmluve nebol očíslovaný, hoci si strany číslovanie dodatkov dohodli, nemožno vyvodzovať neplatnosť takéhoto dodatku.

Preferencia výkladu právneho úkonu v prospech jeho platnosti

Úloha všeobecného súdu pri hľadaní riešenia súdenej právnej veci a interpretácii relevantných právnych úkonov totiž nespočíva vo ,,vyhľadávaní“ dôvodov neurčitosti predmetu zmluvy (prípadne iných dôvodov jeho neplatnosti), ale v poskytnutí súdnej ochrany účastníkom občianskeho súdneho konania.

Ďalšie relevantné právne inštitúty

• Omeškanie dlžníka: Podľa § 517 ods. 1 Občianskeho zákonníka (v znení platnom od 1.1.1992) dlžník, ktorý svoj dlh riadne a včas nesplní, je v omeškaní.
• Postúpenie pohľadávky: Ako vyplýva z ustanovenia § 525 ods. 1 Občianskeho zákonníka, z postúpenia sú vylúčené len tie pohľadávky, ktoré sú späté s osobou pôvodného veriteľa do takej miery, že ich plnenie je nemožné úplne alebo je nemožné bez toho, aby došlo k zmene ich obsahu. Uvedené ustanovenie zabezpečuje dlžníkovi ochranu pred zhoršením jeho postavenia v záväzkovom právnom vzťahu.
• Rozväzovacia podmienka: Rozväzovacia podmienka je taká podmienka, kedy jej splnením už medzičasom existujúce právne účinky právneho úkonu (práva a povinnosti), zaniknú. Do splnenia alebo zmarenia takejto podmienky existuje neistota, či právny úkon, ktorý je platný, záväzný a účinný, nestratí už právne účinky, ktoré nastali.
• Zabezpečovací prevod práva: O zabezpečovací prevod práva ide vtedy, ak dlžník prevedie na veriteľa svoje právo (napríklad vlastnícke) s rozväzovacou podmienkou, že zabezpečený záväzok bude splnený. Zabezpečovacím prevodom tak dochádza k („dočasnej“) zmene v subjekte práva do momentu splnenia záväzku; v prípade jeho splnenia sa obnovuje pôvodný stav.
• Zmluva o pôžičke: Podľa ustanovenia § 657 Občianskeho zákonníka zmluvou o pôžičke prenecháva veriteľ dlžníkovi veci určené podľa druhu, najmä peniaze, a dlžník sa zaväzuje vrátiť po uplynutí dohodnutej doby veci rovnakého druhu. Z citovaného zákonného ustanovenia teda vyplýva, že pre uzavretie dohody o pôžičke sa nevyžaduje písomná forma, takže táto zmluva môže byť uzavretá i ústne alebo konkludentným spôsobom.

Prečítajte si tiež: Záložná zmluva a dražby

tags: #neplatnosť #zmluvy #pre #zmenu #kúpnej #ceny