Nevyhnutné náklady na podielové spoluvlastníctvo: Definícia a riešenia

Podielové spoluvlastníctvo je vlastnícky vzťah, v ktorom má viacero osôb (minimálne dve) vlastnícke práva k tej istej veci. Občiansky zákonník Slovenskej republiky tento typ spoluvlastníctva upravuje a definuje práva a povinnosti jednotlivých spoluvlastníkov. V praxi sa často stretávame s otázkami týkajúcimi sa zrušenia a vyporiadania podielového spoluvlastníctva, najmä v prípade nehnuteľností. Tento článok sa zameriava na nevyhnutné náklady spojené s podielovým spoluvlastníctvom, ich definíciu a možné riešenia sporov, ktoré môžu v tejto súvislosti vzniknúť.

Definícia podielového spoluvlastníctva

Podielové spoluvlastníctvo možno definovať ako spoločenstvo vlastníckych práv a povinností spoluvlastníkov k predmetu spoluvlastníctva. Vychádzajúc z Občianskeho zákonníka, podielové spoluvlastníctvo k veciam môže vzniknúť najmä na základe zmluvy medzi spoluvlastníkmi (napríklad darovacia zmluva, kúpna zmluva) alebo na základe rozhodnutia súdu či iného štátneho orgánu. Výnimočne môže podielové spoluvlastníctvo vzniknúť aj priamo zo zákona, napríklad pokiaľ si bývalí manželia nevysporiadajú ich zaniknuté bezpodielové spoluvlastníctvo v zákonnej lehote troch rokov od rozvodu manželstva dohodou alebo podaním návrhu na súd.

Dôležitým aspektom podielového spoluvlastníctva je, že každý spoluvlastník má presne určený podiel (napr. polovicu, tretinu) a svoj podiel môže samostatne spravovať, predať či darovať. Pri niektorých úkonoch je však potrebný súhlas ostatných spoluvlastníkov.

Zánik podielového spoluvlastníctva

Podielové spoluvlastníctvo zaniká jeho zrušením a vysporiadaním buď na základe dohody spoluvlastníkov alebo na základe rozhodnutia súdu. K zániku podielového spoluvlastníctva však môže dôjsť aj prevodom spoluvlastníckeho podielu, pokiaľ výsledkom tohto prevodu je zánik spoluvlastníckych podielov, t.j. pokiaľ vec nadobudne jediný vlastník.

Zrušenie a vysporiadanie podielového spoluvlastníctva dohodou

Pokiaľ sa všetci spoluvlastníci veci dokážu dohodnúť na zrušení, no najmä na vysporiadaní podielového spoluvlastníctva, uzatvárajú tzv. dohodu o zrušení a vysporiadaní spoluvlastníctva. Občiansky zákonník bližšie nešpecifikuje žiadne formálne náležitosti takejto dohody, dokonca pripúšťa, aby takáto dohoda mala len ústnu formu, avšak s tým, že každý zo spoluvlastníkov je povinný vydať ostatným na požiadanie písomné potvrdenie o tom, ako sa vysporiadali. Základnou a nevyhnutnou obsahovou náležitosťou každej dohody o zrušení a vysporiadaní podielového spoluvlastníctva je jasný a zrozumiteľný spôsob vysporiadania, t.j. jednoznačné určenie práv a povinností účastníkov dohody.

Prečítajte si tiež: Podielové spoluvlastníctvo a súvisiace náklady

V prípade, že predmetom dohody o zrušení a vysporiadaní podielového spoluvlastníctva je nehnuteľnosť, musí takáto písomná dohoda mať aj formálne a obsahové náležitosti ustanovené nielen v Občianskom zákonníku, ale aj náležitosti ustanovené Katastrálnym zákonom príp. Zákonom o vlastníctve bytov a nebytových priestorov.

Zrušenie a vysporiadanie podielového spoluvlastníctva súdom

Na rozdiel od dohody všetkých spoluvlastníkov môže súd zrušiť a vysporiadať podielové spoluvlastníctvo na základe zákonných zásad uvedených v Občianskom zákonníku.

• Rozdelenie veci: V prvom rade súd musí vždy skúmať, či je možné vec, ktorá je predmetom spoluvlastníctva, dobre rozdeliť medzi spoluvlastníkov. Pokiaľ je možné vec dobre rozdeliť, súd musí vždy postupovať tak, že vec rozdelí, a to aj v prípade, že rozdelenie veci žiaden zo spoluvlastníkov nenavrhuje. V prípade nehnuteľností je možné rozdelenie aj vertikálne, ale aj horizontálne, pokiaľ výsledkom takéhoto delenia sú samostatné buď bytové alebo nebytové jednotky, príp. pozemky. Súd spravidla za týmto účelom ustanoví znalca, ktorý určí, či je možné nehnuteľnosť technicky rozdeliť a ak áno, aké náklady by s tým boli spojené. Zdôrazňujeme, že zákon vyžaduje, aby rozdelenie bolo „dobre“ možné. To znamená, že súd prihliada nielen na to, či je rozdelenie technicky možné, ale aj na to, či takémuto rozdeleniu nebránia iné objektívne alebo subjektívne skutočnosti. Napríklad, pokiaľ by s prípadným rozdelením nehnuteľnosti boli spojené neprimerane vysoké náklady na stavebné úpravy, tak súd môže skonštatovať, že za takých podmienok nie je rozdelenie dobre možné.
• Prikázanie veci za náhradu: Ak nie je rozdelenie veci dobre možné, prikáže súd vec za primeranú náhradu jednému alebo viacerým spoluvlastníkom; prihliadne pritom na to, aby sa vec mohla účelne využiť a na násilné správanie podielového spoluvlastníka voči ostatným spoluvlastníkom. Súd sa spravidla snaží usporiadať majetkové vzťahy medzi spoluvlastníkmi tak, že celú vec prikáže jednému z nich za primeranú finančnú náhradu v prospech ostatných odstupujúcich spoluvlastníkov. Súd však môže postupovať aj tak, že vec prikáže viacerým spoluvlastníkom, nielen jednému. Pri rozhodovaní o tom, komu vec prikáže, ako aj pri rozhodovaní o výške primeranej finančnej náhrady prihliada súd nielen na veľkosti podielov, ale aj na účelné vyžitie veci a na násilné správanie spoluvlastníkov. Účelnosť sa posudzuje najmä podľa toho, ktorý spoluvlastník vec užíva. Pokiaľ je predmetom napríklad byt, tak pokiaľ jeden zo spoluvlastníkov tento byt sám užíva, tak je účelné, aby bol prikázaný jemu do vlastníctva. Násilné správanie jedného zo spoluvlastníkov súd vždy vyhodnocuje v neprospech toho, kto sa násilia dopúšťa. Pokiaľ je predmetom spoluvlastníctva byt, v ktorom žijú dvaja spoluvlastníci a jeden z nich pácha násilie na druhom spoluvlastníkovi, tak byt prikáže do výlučného vlastníctva toho, ktorý je obeťou tohto násilia. Násilné správanie je nevyhnutné v konaní preukázať.
• Predaj veci: Ak vec žiadny zo spoluvlastníkov nechce, súd nariadi jej predaj a výťažok rozdelí podľa podielov. Predaj prichádza do úvahy výlučne v prípade, že žiaden zo spoluvlastníkov v konaní neprejaví záujem vec nadobudnúť do vlastníctva. Súd nemôže vec prikázať do vlastníctva osoby, ktorá nechce vlastníctvo nadobudnúť. Nikto nemôže byť nútený nadobudnúť vlastníctvo.

Nevyhnutné náklady na podielové spoluvlastníctvo

Medzi nevyhnutné náklady na podielové spoluvlastníctvo patria najmä náklady na bežnú údržbu a správu spoločnej veci. Každý spoluvlastník je povinný podieľať sa na týchto nákladoch podľa veľkosti svojho podielu, čo vyplýva z Občianskeho zákonníka. Medzi tieto náklady patria napríklad:

• Daň z nehnuteľnosti: Každý spoluvlastník je povinný platiť daň z nehnuteľnosti podľa výšky svojho spoluvlastníckeho podielu.
• Náklady na energie: Náklady na energie (elektrina, plyn, voda) by mali byť hradené v podiele zodpovedajúcom veľkosti spoluvlastníckych podielov.
• Náklady na údržbu a opravy: Náklady na bežnú údržbu a opravy spoločnej veci by mali byť hradené spoluvlastníkmi v pomere k ich podielom.
• Poistenie nehnuteľnosti: Aj keď nie je povinné, poistenie nehnuteľnosti je odporúčané a náklady na poistné by mali byť rozdelené medzi spoluvlastníkov.

Investície do spoločnej veci

Investície do spoločnej veci sú častou témou v podielovom spoluvlastníctve. Ak väčšina spoluvlastníkov rozhodne o tom, že sa bude do veci investovať, povinní prispieť sú aj spoluvlastníci, ktorí hlasovali proti investícii a boli prehlasovaní. Ak sa spoluvlastníci nedohodnú, ale prebehne rozhodovanie podľa Občianskeho zákonníka, tak v takom prípade má investujúci spoluvlastník právo požadovať od tých, ktorí do nehnuteľnosti neinvestovali náhradu už počas trvania spoluvlastníckeho vzťahu.

V prípade ak investícia do spoločnej veci bola vynaložená bez akejkoľvek dohody, či rozhodnutia, rozlišujeme náklady nevyhnutné a ostatné (nie nevyhnutné). Pri nevyhnutných nákladoch, je neinvestujúci spoluvlastník povinný zaplatiť investujúcemu spoluvlastníkovi náhradu už počas trvania spoluvlastníctva.

Prečítajte si tiež: Prehľad príspevkov na réžiu škôlok

Riešenie sporov a právne rady

Pred podaním návrhu na súd dôrazne odporúčame pokúsiť sa dohodnúť so všetkými spoluvlastníkmi na zrušení a vysporiadaní podielového spoluvlastníctva. Treba si uvedomiť, že pokiaľ o zrušení a vysporiadaní rozhoduje súd, tak sa môže stať, že súd rozhodne inak, ako si to žalujúci spoluvlastník predstavuje. Okrem toho treba počítať s tým, že súdne konanie je spojené so zvýšenými nákladmi na súdne poplatky, trovy dokazovania a prípadnú odmenu advokátovi.

Ak sa neviete s ostatnými spoluvlastníkmi dohodnúť, odporúčame obrátiť sa na právnika, ktorý sa môže pokúsiť dohodu spoluvlastníkov vo Vašom mene sprostredkovať.

Prečítajte si tiež: Zariadenia pre seniorov a ich náklady

tags: #nevyhnutné #náklady #na #podielové #spoluvlastníctvo #definícia