Neznámy vlastník pôdy: Doklady preukazujúce nárok

Slovensko sa v dôsledku historického vývoja stretáva s problémom rozdrobenosti pozemkov a nejasnej vlastníckej štruktúry. Tento stav spôsobuje komplikácie pri uplatňovaní vlastníckych práv po predkoch, pri kúpe pozemku s neznámym vlastníkom alebo pri jeho využívaní. Cieľom tohto článku je poskytnúť komplexný prehľad o problematike nezistených vlastníkov pôdy a o dokladoch, ktoré môžu preukázať nárok na vlastníctvo.

Historický kontext evidencie vlastníctva

Predchodcom súčasného katastra nehnuteľností boli pozemkové knihy zavedené počas Rakúsko-Uhorska, do ktorých sa štandardne zapisovali mená a priezviská vlastníkov pozemkov. S nástupom socializmu prichádzalo k postupnému potlačovaniu vlastníckych práv, ktoré vyvrcholilo v roku 1951, kedy prišlo k zrušeniu povinnosti evidovať vlastníkov v pozemkových knihách, keďže vlastnícke právo už nevznikalo zápisom do pozemkovej knihy. O trinásť rokov neskôr prišlo k úplnému zrušeniu pozemkových kníh, a tak už nebolo možné pokračovať ani v dobrovoľnom zapisovaní vlastníckych práv. Kataster nehnuteľností bol následne zriadený až v roku 1992 s účinnosťou od 1. januára 1993.

Na zmiernenie následkov, ktoré zapríčinila chýbajúca evidencia vlastníkov nehnuteľnosti, mali od roku 1995 slúžiť konania o obnove evidencie niektorých pozemkov a právnych vzťahov k nim, v ktorom sa zisťujú dostupné údaje o pozemkoch a právnych vzťahoch k nim, a na ich základe sa zostavuje a schvaľuje register obnovenej evidencie pozemkov (ďalej len „ROEP“).

Kategórie nezistených vlastníkov

Medzi nezistených vlastníkov patria osoby, pri ktorých v katastri nehnuteľností chýbajú identifikačné údaje, alebo osoby, ktorých meno a priezvisko je síce známe, ale nemožno ich identifikovať ako konkrétnu osobu.

Správa pozemkov nezistených vlastníkov

Správa lesných pozemkov nezistených vlastníkov prináleží Lesom Slovenskej republiky, štátnemu podniku (ďalej len „LSR”). Oprávnenie SPF a LSR pri správe pozemkov nezistených vlastníkov nespočíva len v možnosti pozemky užívať alebo ich prenajímať, ale zahŕňa aj zriadenie vecného bremena, zrušenie spoluvlastníctva a vzájomné vyporiadanie alebo prevod vlastníctva z taxatívne vymedzených dôvodov. Vlastnícke právo neznámeho vlastníka je, s poukazom na právomoci SPF a LSR, chránené iba čiastočne.

Prečítajte si tiež: Domovy dôchodcov a ich povinnosti

Ak SPF alebo LSR prevedie vlastníctvo k pozemkom s nezisteným vlastníkom, alebo zriadi vecné bremeno, či vyporiada spoluvlastníctvo a vlastník si uplatní svoje právo, patrí mu náhrada vo výške, ktorú SPF alebo LSR prijal podľa cenových predpisov platných v čase uskutočnenia týchto právnych úkonov. Náhrada je splatná najneskôr do dvoch rokov odo dňa uplatnenia práva.

Napriek tomu, že vlastníctvo sa nadobúda zápisom do katastra nehnuteľností, oprávnenie SPF a LSR k pozemkom s neznámym vlastníkom nezaniká zápisom (v tom čase už známeho) vlastníka pozemku do katastra, ale až doručením výpisu z katastra nehnuteľností, ktorým vlastník preukáže vlastníctvo k takémuto pozemku.

Identifikácia nezisteného vlastníka

Zistiť identifikačné údaje nezisteného vlastníka môže ktorákoľvek fyzická alebo právnická osoba z verejne dostupných zdrojov. Ak bude takáto osoba pri jej pátraní úspešná, Okresný úrad, katastrálny obor, na základe jej žiadosti o vykonanie záznamu vlastníka identifikuje a do katastra zapíše.

Najjednoduchšie by mala identifikácia prebiehať pri pozemkoch so zapísaným živým vlastníkom bez ďalších identifikačných údajov, no ani v tomto prípade sa možno nebudete vedieť vyhnúť pátraniu v archívoch súdov, obcí, krajov, či iných štátnych alebo neštátnych organizácií, ktoré by mohli disponovať listinou, ktorá vám pomôže neznámeho vlastníka identifikovať. Ideálnymi dokumentmi sú rodný list, sobášny list, či kópia občianskeho preukazu alebo cestovného pasu, no prijatý by mal byť akýkoľvek dokument, ktorý dokáže zabezpečiť riadnu identifikáciu nezisteného vlastníka. Problém môže nastať, ak v danej lokalite žije menovec identifikovaného vlastníka. V takom prípade môže Okresný úrad, katastrálny odbor, žiadať napr. ďalšie doplňujúce informácie.

V prípade, že osoba, ktorá je v katastri zapísaná ako nezistený vlastník, už nežije, je potrebné overiť, či k pozemku po poručiteľovi prebehlo dedičské konanie. Najjednoduchšie je obrátiť sa na príslušný okresný súd, ktorý by mal informáciou o ukončenom alebo prebiehajúcom dedičskom konaní disponovať. Ak dedičské konanie po poručiteľovi neprebehlo, je potrebné podať návrh na začatie dedičského konania alebo návrh na začatie dodatočného dedičského konania, ak neprebehlo dedičstvo iba k danej nehnuteľnosti. Návrh na začatie dedičského konania môže podať iba dedič poručiteľa. Dedičské konanie sa však začína aj z úradnej povinnosti a bez návrhu. Ak nie ste dedičom, ale máte záujem na začatí dedičského konania, v ktorom bude vlastník pozemku identifikovaný, môžete podať na príslušný súd podnet na začatie dedičského konania. Ak budú dané dôvody na začatie dedičského konania, súd rozhodne o jeho začatí bez návrhu, ale na základe Vášho podnetu.

Prečítajte si tiež: Definícia celkového dôchodku

Ak nie je známe ani meno a priezvisko nezisteného vlastníka, najvhodnejším zdrojom informácii bude pozemková kniha, predchodca súčasného katastra nehnuteľností, v ktorej by mohli byť aspoň niektoré údaje k minulým alebo súčasným vlastníkom zapísané. Na poskytnutie údajov z pozemkovej knihy je potrebné podať žiadosť, čo už je v súčasnosti možné aj elektronicky, pomocou eID karty.

Doklady preukazujúce nárok na vlastníctvo

Medzi doklady, ktoré môžu preukázať nárok na vlastníctvo k pozemku nezisteného vlastníka, patria:

• Listiny z pozemkovej knihy: Výpisy z pozemkovej knihy, ktoré preukazujú vlastníctvo pred rokom 1951.
• Rozhodnutia o dedičstve: Rozhodnutia o dedičstve, ktoré preukazujú prechod vlastníctva na dedičov.
• Darovacie zmluvy: Darovacie zmluvy, ktoré preukazujú prevod vlastníctva na obdarovaného.
• Kúpne zmluvy: Kúpne zmluvy, ktoré preukazujú nadobudnutie vlastníctva kúpou.
• Iné listiny: Akékoľvek iné listiny, ktoré preukazujú právny vzťah k pozemku, napr. potvrdenia o zaplatení dane z nehnuteľnosti, stavebné povolenia, a pod.
• Rodné, sobášne listy a úmrtné listy: Tieto dokumenty sú kľúčové pre preukázanie príbuzenských vzťahov a dedičských nárokov.
• Potvrdenia od archívov: Dokumenty získané z archívov, ktoré môžu obsahovať informácie o vlastníctve pozemku.
• Geometrické plány a mapy: Tieto dokumenty môžu pomôcť pri identifikácii pozemku a jeho hraníc.

Snahy o riešenie problematiky nezistených vlastníkov

Problém nezistených vlastníkov sprevádza Slovensko od nepamäti, a tak za čas existencie samostatnej Slovenskej republiky boli viackrát predložené návrhy zákonov, ktorých cieľom bolo problematiku nezistených vlastníkov vyriešiť, či už čiastočne alebo komplexne.

Posledným pokusom o úpravu vlastníckych práv k pozemkom nezistených vlastníkov bola Predbežná informácia k návrhu zákona o pozemkoch nezistených vlastníkov PI/2022/109 z dielne Ministerstva pôdohospodárstva a rozvoja vidieka Slovenskej republiky („MH“) zo dňa 12. augusta 2022. Návrh zákona mal priniesť správne konanie, ktoré by upravilo prechod práv k pozemkom nezistených vlastníkov na štát. V konaní má byť poskytnutý dostatočný čas na uplatnenie vlastníckych práv právnych nástupcov nezistených vlastníkov.

Po začatí konania správny orgán vytvorí zostavu pozemkov s nezisteným vlastníkom, ktorá bude obsahovať všetky dostupné údaje o predmetných pozemkoch a spoluvlastníckych podieloch. Správny orgán zverejní túto zostavu verejnou vyhláškou aj v spolupráci s obcou na lehotu, ktorou sa zabezpečí dostatočný čas na uplatnenie individuálnych nárokov právnych nástupcov nezistených vlastníkov k pozemkom, ktoré budú predmetom konania.

Prečítajte si tiež: Všetko o Zmluvách o Dielo

Prvú skupinu majú tvoriť pozemky, ku ktorým právny nástupca pôvodných nezistených vlastníkov žiaden nárok neuplatnil. Výsledkom takéhoto konania bude rozhodnutie príslušného orgánu, ktorým prejde vlastníctvo pozemkov a spoluvlastníckych podielov nezistených vlastníkov na štát. Druhá skupina pozemkov sa bude skladať z pozemkov nezistených vlastníkov, ku ktorým bol nárok právneho nástupcu nezisteného vlastníka na vlastnícke právo k pozemku uplatnený a vlastníctvo takéhoto pozemku na štát neprejde. Návrh myslel aj na situácie, keď pozemok nebude možné vydať do vlastníctva právneho nástupcu.

Je zrejmé, že MH si uvedomuje, že svojím návrhom môže zasiahnuť do mimoriadne citlivého základného ľudského práva, akým vlastnícke právo nepochybne je, a preto v záujme zmiernenia intenzity zásahu bude možné konanie obnoviť v lehote 10 rokov odo dňa vydania rozhodnutia o pozemkoch v prvej skupine. Do času zverejnenia Právneho žurnálu prebehlo pripomienkové konanie predbežnej informácie, ktoré bolo skončené 25. mája 2022.

Dôležitosť identifikácie vlastníka pred prevodom pozemku

Ak plánujete predať pozemok, o ktorom ste si mysleli, že je vo vašom vlastníctve alebo ste sa rozhodli odkúpiť susedov pozemok, či uskutočniť investičnú alebo developerskú činnosť, môže sa vám samotný proces kúpy alebo predaja vo veľkej miere skomplikovať, pokiaľ natrafíte na pozemok neznámeho alebo nezisteného vlastníka. Situácia ohľadom pozemkov je na Slovensku mimoriadne zložitá a do dnešná dňa stále komplexne nevyriešená. V praxi sa možno stretnúť s tým, že na liste vlastníctva nie sú uvedené úplné, prípadne žiadne informácie o vlastníkovi pozemku. Ide o tzv. nezistených vlastníkov, ktorých definuje zákon č. 180/1995 Z. z. o niektorých opatreniach na usporiadanie vlastníctva k pozemkom (ďalej len “zákon”). Takéto nedostatky v evidencií vlastníckych práv k nehnuteľnostiam súvisia s legislatívnymi zmenami uskutočnenými v priebehu našej histórie.

Postup pri identifikácii vlastníka

Na to, aby bolo možné pozemok nezisteného vlastníka scudziť, je potrebné takúto osobu najprv identifikovať a následne ju alebo jej právneho nástupcu zapísať ako vlastníka do katastra nehnuteľností. V prípade, ak ide o žijúceho neznámeho vlastníka, ktorý má na liste vlastníctva uvedené iba meno a priezvisko, je potrebné príslušnému Okresnému úradu, katastrálnemu odboru predložiť doklad preukazujúci ďalšie identifikačné údaje. Takýmito listinami môžu byť napr. overené fotokópie občianskych preukazov, rodných listov, sobášnych listov, a pod. Môže sa však vyskytnúť situácia, že v danej obci sa nachádza viacero osôb s rovnakým menom a ani predložené doklady neposkytnú hodnoverný dôkaz o vlastníkovi a jeho práve k danému pozemku. V záujme predchádzania chybnému zápisu si zamestnanec Okresného úradu môže v takom prípade vyžiadať aj listinu, ktorou daná osoba nadobudla nehnuteľnosť podľa údaja uvedeného v pozemkovoknižnej vložke (ekvivalent súčasného listu vlastníctva). Takáto listina sa však s najväčšou pravdepodobnosťou nebude nachádzať v zbierke listín príslušného Okresného úradu, a v takom prípade je vhodné obrátiť sa so žiadosťou o dopyt na príslušné archívy, ako napr. štátny archív.

Ak je na liste vlastníctva uvedené meno a priezvisko osoby, ktorá už nežije, je potrebné v prvom rade vlastníka vyššie uvedeným postupom identifikovať a následne zistiť, či bol pozemok predmetom dedičského konania. Môže nastať situácia, že dedičstvo sa prejednalo, ale rozhodnutie nebolo zapísané do pozemkovej knihy, resp. katastra nehnuteľností. Informáciu o dedičskom konaní je možné zistiť na príslušnom okresnom súde, nakoľko súdy okrem iného archivujú aj spisy bývalých štátnych notárstiev, ktoré prejednávali dedičstvá do roku 1992. Ak pozemok nebol predmetom dedičstva, je potrebné podať na okresný súd návrh na prejednanie novoobjaveného dedičstva. Navrhovateľom môže byť iba dedič, ktorý vzhľadom na súdne poplatky a prípadnú nízku hodnotu pozemku nemusí byť motivovaný takýto návrh podať. Konanie o dodatočnom prejednaní dedičstva však možno začať aj bez návrhu, a preto máme za to, že aj developer alebo vlastník susedného pozemku môže podať na súd podnet, z ktorého keď súd zistí, že sú dané dôvody na začatie konania, začne konanie z úradnej povinnosti.

tags: #nezistený #vlastník #pôdy #doklady #preukazujúce #nárok