Kúpna Zmluva na Dom: Dôležitý Krok k Vlastnému Bývaniu

Určite sa každý aspoň raz za život zaoberal myšlienkou mať svoj vlastný byt a v tom lepšom prípade svoj rodinný dom. Bohužiaľ, nie každý má to šťastie, že sa mu podarí našetriť toľko vlastných finančných prostriedkov, aby mohol do svojho vlastníctva nadobudnúť či už byt, alebo rodinný dom. V tomto článku sa zameriame na kúpnu zmluvu, ktorá je kľúčovým dokumentom pri nadobúdaní vlastníctva nehnuteľnosti.

Financovanie Vlastného Bývania

Záujemca o vlastné bývanie má v podstate na výber dve možnosti, buď má šťastie a zarába dostatok peňazí, alebo si peniaze bude musieť požičať od banky poskytujúcej úvery. Minulosť bola v tomto smere opäť zhovievavejšia, lebo pár rokov spätne, banky boli ochotné prefinancovať sto percent z hodnoty nadobúdanej nehnuteľnosti. V súčasnosti sa ochota bánk prefinancovať nehnuteľnosť na základe úveru pohybuje niekde na úrovni osemdesiat percent z hodnoty nehnuteľnosti určenej znaleckým posudkom. Banky požadujú na zabezpečenie poskytnutého úveru kupujúcemu, aby kupujúci v prospech banky, zriadil záložné právo na kupovanej nehnuteľnosti alebo na inej hodnotovo podobnej nehnuteľnosti kupujúceho, prípadne inej tretej osoby.

Kúpna Zmluva a Nadobudnutie Nehnuteľnosti

K nadobudnutiu nehnuteľnosti vo väčšine prípadov dochádza na základe kúpnej zmluvy podľa ustanovenia § 588 a nasl. zákona č. 40/1964 Zb. Občiansky zákonník v znení neskorších predpisov (ďalej len ako „OZ"), darovacej zmluvy podľa ustanovenia § 628 a nasl.

Riziká Spojené s Neodborným Vyhotovením Zmluvy

Realitné kancelárie na Slovensku by si mali nechávať vyhotovovať vyššie uvedené zmluvy, ktorými je možné nadobúdať nehnuteľnosti do osobného vlastníctva, osobami na tento účel zo zákona oprávnenými, a to advokátmi alebo notármi. Dlhodobá prax však ukazuje, že veľmi veľa slovenských realitných kancelárii vôbec nespolupracuje pri vyhotovovaní predmetných zmlúv so žiadnou osobou na tento účel oprávnenou a dokonca ani nespolupracujú so žiadnou fyzickou osobou, ktorá má ukončené vysokoškolské vzdelanie druhého stupňa v odbore právo na akreditovanej slovenskej vysokej škole (ak by táto osoba nebola zamestnancom, v tomto prípade by išlo pravdepodobne o nedovolené podnikanie, aj tak by to však bolo z pohľadu účastníkov zmluvného vzťahu prijateľnejšie ako nasledujúce).

Avšak vo väčšine prípadov disponujú slovenské realitné kancelárie len vzormi zmlúv stiahnutými z internetu, prípadne nadobudnutými od svojich klientov v pripomienkovom konaní danej zmluvy. Tieto zmluvy, vyhotovené na špecifický účel (špecifickú nehnuteľnosť), prípadne obsahujúce len základné zákonné náležitosti, sa svojpomocne snažia upraviť na prebiehajúci prípad predaja nehnuteľnosti. V tomto prípade je nutné byť veľmi obozretný, nakoľko ide o „zlátaniny", ktoré sú vyhotovené osobami, ktoré nemajú právne vzdelanie a nechápu právne súvislosti, prípadne zákonné postupy.

Prečítajte si tiež: Slovenská medzivojnová próza a Okolický

Práve na základe takýchto zmlúv často nastávajú situácie, ktoré si vyžadujú kvalifikovanú právnu pomoc, pretože ich následkom je v tom lepšom prípade len oprava zmluvy vo forme písomných dodatkov k jej pôvodnému zneniu, ktorým sa odstránia vadné ustanovenia pôvodnej zmluvy. V tom horšom prípade takéto situácie končia tým, že kupujúci, prípadne predávajúci môže prísť aj o peniaze (kúpnu cenu) aj o nehnuteľnosť.

Ako Predísť Problémom?

Predísť takýmto situáciám je jednoduché. Odmena advokáta alebo notára za vyhotovenie predmetných zmlúv pritom nepredstavuje ani štvrtinu percenta z kúpnej ceny nehnuteľnosti, keď vychádzame z toho, že priemerné ceny dvoj- až troj- izbových bytov v Bratislave sa pohybujú niekde na úrovni sto až stopäťdesiat tisíc eur. Z poukazom na vyššie uvedené skutočnosti a sumu, za ktorú sa nehnuteľnosť nadobúda do vlastníctva, odmena advokáta alebo notára naozaj predstavuje takmer zanedbateľný výdavok a ešte k tomu máte nárok, aby tento výdavok na advokáta alebo notára uhradila Vaša realitná kancelária, ktorej sprostredkovateľskú činnosť využívate na kúpu alebo predaj nehnuteľnosti.

V prípade, ak nehnuteľnosť kupujete alebo predávate bez účasti realitnej kancelárie, je ešte dôležitejšie využiť právne služby slovenských advokátov alebo notárov, nakoľko sa preventívne (okrem už vyššie spomenutých negatív) vyhnete aj rôznym špekulantom a podvodníkom, ktorých oblasť pôsobnosti sú práve nehnuteľnosti. Ich počet v dnešnej dobe nie je vôbec zanedbateľný, preto je nutné preventívne predchádzať akejkoľvek takejto negatívnej skúsenosti.

Bohužiaľ prax je zase taká, že pomerne veľa vlastníkov nehnuteľností (predávajúcich) alebo kupujúcich šetrí na nesprávnom mieste (aj keď ide o zanedbateľnú položku z poukazom na cenu nehnuteľnosti a províziu realitnej kancelárie) a služby advokáta vyhľadávajú už po zrealizovanom predaji alebo kúpe nehnuteľnosti, keď zistili, že niečo nie je v poriadku (stáva sa, že nemajú ani peniaze, ani nehnuteľnosť).

Platobné Podmienky a Ťarchy

Pri zmluvách, ktorými je možné nadobudnúť vlastnícke právo k nehnuteľnosti je potrebné osobitnú pozornosť venovať platobným podmienkam a to za akých podmienok bude uvoľnená kúpna cena za nehnuteľnosť predávajúcemu. Existuje viacero možných kompromisov, na ktorých sa môžu dohodnúť predávajúci a kupujúci. Banky, ktoré poskytujú kupujúcim úvery, sú ochotné uvoľniť peniaze - kúpnu cenu predávajúcemu už po zápise záložného práva k nehnuteľnosti v prospech banky, ktorá úver kupujúcemu poskytla.

Prečítajte si tiež: Právne Aspekty Vyporiadania Pozemku

Predávajúci na tento účel musí súhlasiť so zriadením záložného práva na nehnuteľnosti, ktorá je ešte v jeho vlastníctve. Následne by sa mal kupujúci zaviazať, že prevezme všetky záväzky spočívajúce na nehnuteľnosti, nakoľko banky sú ochotné poskytnúť úver kupujúcemu aj vtedy, ak je poskytnutý úver zabezpečený nehnuteľnosťou tretej osoby.

Rizikové Scenáre

V praxi by teoreticky mohla nastať taká podvodná situácia, že "predávajúci" zriadi záložné právo k nehnuteľnosti v prospech banky, ktorá poskytne kupujúcemu peniaze, avšak kupujúci nevyužije tieto poskytnuté peniaze na kúpu nehnuteľnosti predávajúceho, ale ich využije inak a nespláca úver, predávajúci by musel znášať všetky záväzky voči banke a to buď zaplatiť sumu vo výške úveru poskytnutého kupujúcemu, alebo by mu banka speňažila nehnuteľnosť formou dobrovoľnej dražby v zmysle zákona č. 527/2002 Z.z. o dobrovoľných dražbách a o doplnení zákona Slovenskej národnej rady č. 323/1992 Zb. o notároch a notárskej činnosti (Notársky poriadok) v znení neskorších predpisov.

Aj takéto situácie môžu reálne nastať v prípade, že sa kupujúci alebo predávajúci vystavuje riziku, že predmetná zmluva nie je vyhotovená na tento účel oprávnenou osobou - advokátom alebo notárom. Kúpna cena môže byť prevedená bankovým prevodom na účet predávajúceho zo strany banky poskytujúcej úver kupujúcemu. Kúpna cena môže byť vinkulovaná na určitom účte v určitej banke s podmienkou, že táto kúpna cena bude uvoľnená na účet predávajúceho po splnení vopred dohodnutých podmienok zo strany kupujúceho a predávajúceho.

Alternatívou vinkulácie je notárska úschova, ktorá vo svojej podstate funguje na rovnakom princípe ako vinkulácia s tým rozdielom, že notársku úschovu zabezpečuje príslušný notársky úrad, resp. notár. Z hľadiska priemernej ceny je zriadenie vinkulácie v banke o niečo lacnejšie ako notárska úschova zriadená u príslušného notára. Tak notárska úschova ako aj vinkulácia slúžia na zabezpečenie toho, že po splnení určitej vzájomne dohodnutej podmienka nastane určitá vopred dohodnutá skutočnosť zo strany zmluvných strán - najčastejšie uvoľnenie kúpnej ceny, prípadne jej časť za nehnuteľnosť v prospech predávajúceho. Doporučuje sa venovať osobitnú pozornosť najmä tejto časti (platobné podmienky) predmetnej zmluvy, nakoľko je v nej upravené či, koľko a za akých podmienok dostane predávajúci kúpnu cenu za svoju nehnuteľnosť od kupujúceho, prípadne od banky.

Kontrola Ťarchy a Iných Údajov

Osobitnú pozornosť treba tiež venovať tomu, či nadobúdaná nehnuteľnosť je bez akýchkoľvek tiarch uvedených v časti C: Ťarchy na predmetnom liste vlastníctva, na ktorom je zapísaná daná nehnuteľnosť, prípadne či na predmetnom liste vlastníctva nespočívajú určité iné údaje poznámky alebo plomby (prebiehajúce konanie ohľadom danej nehnuteľnosti), ktoré môžu mať podstatný vplyv na nehnuteľnosť, prípadne jej vlastníctvo. Z dôvodu, že kataster nehnuteľností aktualizuje svoj katastrálny portál na internetovej stránke www.katasterportal.sk len raz za týždeň, najlepšie je ísť osobne na príslušnú Správu katastra nehnuteľností a vybrať si daný výpis z listu vlastníctva v deň podpisu predmetnej zmluvy o prevode vlastníctva k nehnuteľnosti, prípadne pred podaním návrhu na vklad záložného práva v prospech banky a/alebo návrhu na vklad vlastníckeho práva.

Prečítajte si tiež: Dôležité informácie o osvedčovacej doložke

V prípade, že na danej nehnuteľnosti spočíva akákoľvek ťarcha zapísaná na predmetnom liste vlastníctva k nehnuteľnosti, doporučuje sa vyhľadať právne služby advokáta, ktorý zabezpečí ich vyporiadanie, za predpokladu, že to je z právneho pohľadu možné. V prípade výkonu súdneho rozhodnutia, resp. exekúcie, výkonu záložného práva alebo dobrovoľnej dražby to už nemusí byť možné vyporiadať sa právne s ťarchami spočívajúcimi na predmetnej nehnuteľnosti. V takýchto prípadoch kupujúci riskuje, že jednak príde o svoje peniaze a jednak ani nebude mať nehnuteľnosť.

Právna Pomoc a Jej Opodstatnenie

Právne služby a právne poradenstvo advokátov a notárov má svoje opodstatnenie aj pri kúpe alebo predaji nehnuteľnosti. Cena za poskytnuté právne služby v dnešnej dobe predstavuje zanedbateľnú čiastku z ceny nehnuteľnosti. Navyše má každý kupujúci alebo predávajúci právo požiadať svoju realitnú kanceláriu o to, aby z provízie poskytnutej za sprostredkovanie predaja nehnuteľnosti predmetná realitná kancelária nechala vyhotoviť kúpnu zmluvu, resp. inú predmetnú zmluvu advokátom alebo notárom. Každý jednotlivec má tiež možnosť si objednať právne služby advokáta alebo notára za týmto účelom vo vlastnom záujme, nakoľko väčšina ľudí nadobúda svoju vlastnú nehnuteľnosť v priemere raz za život.

Náležitosti Kúpnej Zmluvy

Kúpa nehnuteľnosti (pozemku alebo budovy) je významným okamihom v živote každého človeka. Kúpe nehnuteľnosti by sa mala preto venovať náležitá pozornosť a aj napriek tomu, že celý proces nie je zložitý, v prípade neznalosti je lepšie obrátiť sa na odborne zdatnú osobu, aby sa predišlo možným problémom.

Každá kúpna zmluva, predmetom ktorej je predaj nehnuteľnosti, má svoj právny základ v ustanovení § 588 a nasl. Občianskeho zákonníka. Aj v prípade, že ide o kúpnu zmluvu medzi dvoma podnikateľmi, aplikuje sa Občiansky zákonník. Napriek tomu, že pri právnych vzťahoch medzi podnikateľmi sa vo všeobecnosti aplikuje Obchodný zákonník.

Povinné Náležitosti Kúpnej Zmluvy

Každá zmluva má svoje náležitosti, ktoré musí obsahovať, aby bola platná. Pre kúpnu zmluvu na nehnuteľnosť sú to tieto náležitosti:

• Kúpna zmluva musí byť písomná.
• Označenie zmluvných strán - kto je predávajúci a kupujúci, a to označením ich mena, priezviska, vrátane rodného priezviska, dátumu narodenia, rodného čísla a trvalého pobytu (takéto označenie je potrebné pre potreby katastrálneho úradu).
• Označenie predmetu kúpy - samozrejme, je potrebné presne špecifikovať, aká nehnuteľnosť sa predáva. Pri pozemku je potrebné označiť katastrálne územie, obec, okres, register, číslo parcely, výmeru, druh pozemku a číslo LV. Pri budovách je potrebné uviesť súpisné číslo, číslo LV a na akej parcele je budova postavená.
• Uvedenie kúpnej ceny - teda za akú sumu sa predáva nehnuteľnosť
• Záväzok predávajúceho odovzdať kupujúcemu predmet kúpy.
• Záväzok kupujúceho prevziať od predávajúceho predmet kúpy a zaplatiť zaň dohodnutú sumu.

V prípade, že niektorá náležitosť nebude splnená, má to za následok absolútnu neplatnosť kúpnej zmluvy. Má sa teda za to, že zmluva ani nebola uzatvorená. Preto je potrebné všetky tieto povinné náležitosti zahrnúť do kúpnej zmluvy.

Odporúčané Náležitosti Kúpnej Zmluvy

Okrem týchto náležitostí, je do zmluvy ešte dobré uviesť:

• Určenie lehoty na zaplatenie kúpnej ceny a spôsob zaplatenia - v prípade ak kúpna zmluva nebude zaplatená v celosti pri podpise kúpnej zmluvy, je dobré špecifikovať v kúpnej zmluvy lehotu, do ktorej musí kupujúci zaplatiť zvyšnú časť kúpnej ceny. V prípade zaplatenia kúpnej ceny formou schválenia úveru je taktiež dobré to uviesť do zmluvy.
• Určenie lehoty na odovzdanie nehnuteľnosti - teda určenie lehoty, do ktorej má predávajúci odovzdať dom kupujúcemu.
• Uvedenie stavu meračov energií - taktiež odporúčam v prípade predaja domu, bytu alebo inej budovy uviesť aj stav meračov. Predídete tak možným budúcim problémom, napr. Ak sa následne dozviete, že predávajúci neuhradil faktúry za dodané energie.
• Prehlásenia predávajúceho, že môže s nehnuteľnosťou voľne nakladať, že nehnuteľnosť nie je zaťažená žiadnym právom inej osoby, že k nehnuteľnosti sa neviažu žiadne nezaplatené dane alebo poplatky.

Avšak ako som vyššie uviedol, ide o dobrovoľné náležitosti kúpnej zmluvy, ktoré môžete do zmluvy zahrnúť, ale nemusíte. Ak ich nezahrnutie, nebude to mať dopad na platnosť kúpnej zmluvy.

Špecifiká Kúpnej Zmluvy na Byt

Predaj bytu má oproti inej nehnuteľnosti určité špecifiká. Zákon č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov totižto kladie zvýšené požiadavky na zmluvu, predmetom ktorej je prevod (predaj alebo darovanie) bytu. V zmysle tohto zákona, kúpna zmluva, ktorej predmetom je predaj bytu, musí obsahovať okrem vyššie uvedených náležitosti aj údaje uvedené v § 5 ods. 1 zákona o vlastníctve bytov. Tieto náležitosti kúpnej zmluvy sú povinné. To znamená, že ak nebudú uvedené v kúpnej zmluve na byt, táto zmluva bude absolútne neplatná, čiže bude sa na ňu hľadieť, ako keby neexistovala.

Kúpna zmluva, predmetom ktorej je predaj bytu, musí preto obsahovať:

• Popis bytu alebo nebytového priestoru v dome a príslušenstva bytu, vymedzenie polohy bytu alebo nebytového priestoru v dome označením čísla bytu, čísla vchodu a opisom nebytového priestoru, určenie rozsahu podlahovej plochy a vybavenia bytu a nebytového priestoru v dome.
• Vymedzenie veľkosti spoluvlastníckeho podielu vlastníka bytu alebo nebytového priestoru v dome na spoločných častiach domu, spoločných zariadeniach domu, na príslušenstve, na pozemku zastavanom domom a na priľahlom pozemku, pričom veľkosť spoluvlastníckeho podielu je určená podielom podlahovej plochy bytu alebo nebytového priestoru k úhrnu podlahových plôch všetkých bytov a nebytových priestorov v dome, ak sa pri priľahlom pozemku nepostupuje podľa písmena e).
• Určenie a popis spoločných častí domu, spoločných zariadení domu, príslušenstva a priľahlého pozemku a prípadné určenie, ktoré spoločné časti domu a spoločné zariadenia domu, časti príslušenstva a priľahlého pozemku užívajú len niektorí vlastníci bytov a niektorí vlastníci nebytových priestorov.
• Úpravu práv k pozemku zastavanému domom a k priľahlému pozemku.
• Vymedzenie veľkosti spoluvlastníckeho podielu na priľahlom pozemku dohodou nadobúdateľa bytu alebo nebytového priestoru s vlastníkom domu.
• Zistenie technického stavu bytu a nebytového priestoru podľa znaleckého posudku s uvedením opráv, ktoré treba nevyhnutne vykonať v najbližších dvanástich mesiacoch, ak o to nadobúdateľ bytu alebo nebytového priestoru požiada.
• Vyhlásenie nadobúdateľa bytu alebo nebytového priestoru v dome o pristúpení k zmluve o spoločenstve vlastníkov alebo k zmluve o výkone správy.
• Úpravu práv k zariadeniam civilnej ochrany, ak sú také objekty v dome, po predchádzajúcom súhlase príslušných orgánov.

Čo Nasleduje Po Podpísaní Kúpnej Zmluvy?

Právne neznalé osoby sa mýlia, keď si myslia, že už samotným uzatvorením kúpnej zmluvy sa kupujúci stáva vlastníkom nehnuteľnosti. Na to aby sa celý proces kúpy nehnuteľnosti dokončil, je potrebné podať ešte tzv. návrh na vklad vlastníckeho práva do katastra nehnuteľností. Kupujúci nadobúda vlastnícke právo k nehnuteľnosti až vtedy, keď kataster povolí vklad vlastníckeho práva do katastra nehnuteľností a nie už samotným podpísaním kúpnej zmluvy.

Po uzatvorení kúpnej zmluvy je preto potrebné ešte:

• Overiť podpisy
• Podať tzv. návrh na vklad vlastníckeho práva do katastra

Overenie Podpisov

Overiť podpisy predávajúceho je možné buď u notára, alebo na matričnom úrade. Notár má výhodu v tom, že je dostupnejší, keďže existuje veľa notárov na území celej SR. Je však o trochu drahší (pár centov za každý podpis). Taktiež niektorý notári nemajú problém dôjsť aj k vám domov, ak sa nemôžete dostaviť k notárovi, napr. pre zdravotné problémy. Matričný úrad je oproti notárovi o trochu lacnejší. V prípade, ak chcete ušetriť, stačí overiť podpis predávajúceho na kúpnej zmluve (na dvoch rovnopisoch, ktoré predkladáte katastru). Podpis kupujúceho nemusíte nevyhnutne úradne overiť.

Návrh na Vklad Vlastníckeho Práva do Katastra

Posledným krokom je podanie návrhu na vklad vlastníckeho práva do katastra nehnuteľnosti. Návrh môže podať buď predávajúci, alebo kupujúci. Nie je potrebné aby ho podali obe strany súčasne. K návrhu je potrebné pripojiť kúpnu zmluvu v dvoch vyhotoveniach.

Podanie návrhu na vklad vlastníckeho práva je spojené so zaplatením súdneho poplatku. Tento poplatok je spravidla vo výške 66 Eur. Ak chcete, aby kataster konal rýchlejšie (aby rozhodol do 15 dní), je potrebné zaplatiť poplatok vo výške 266 Eur. Ak chcete ušetriť, môžete podať návrh na vklad elektronicky, vtedy zaplatíte súdny poplatok 33 eur, resp. 133 eur, ak žiadate urýchlené rozhodnutie. Ak nemáte možnosť podať návrh elektronicky, môžete ešte pred podaním návrhu na vklad vlastníckeho práva podať tzv. oznámenie o zamýšľanom návrh na vklad. Po tomto oznámení musíte do 90 dní podať návrh na vklad vlastníckeho práva do katastra. Podstatou oznámenia je, že kataster upozorníte na podanie návrhu na vklad. Ak podáte aj oznámenie o zamýšľanom návrhu, platí sa poplatok len vo výške 51 Eur.

Kataster by následne mal o návrhu na vklad rozhodnúť do 30 dní od doručenia návrhu v prípade, ak návrh neobsahuje žiadne chyby. Ak je všetko v poriadku, kataster vydá rozhodnutie o vklade. Na základe tohto rozhodnutia kataster zapíše kupujúceho ako vlastníka predmetnej nehnuteľnosti do katastra. Týmto rozhodnutím sa celý proces predaja nehnuteľností končí. V prípade ak kataster nevydá rozhodnutie do 30 dní (v súčasnosti je to bežný jav, nakoľko katastre nehnuteľností sú zahltené), môžete žiadať o vrátenie poplatku, ktorý ste zaplatili.

Záver: Dôležitosť Odbornej Pomoci

Kúpa nehnuteľnosti je obzvlášť dôležitou záležitosťou. Pri kúpe nehnuteľností dochádza k investícii nemalého množstva peňažných prostriedkov. Preto je potrebné dbať na to, aby sa celý proces uskutočnil v súlade so zákonom. Ako môžete vidieť, proces pri kúpe nehnuteľností nie je veľmi náročný. Pozostáva len z uzatvorenia kúpnej zmluvy, overenia podpisov a podania návrhu na vklad. Mať dobre napísanú kúpnu zmluvu je však úplný základ. Preto napísanie kúpnej zmluvy nepodceňujte. Ak však nechcete mať pochyby o tom, či ste urobili všetko správne, obráťte sa radšej na právne vzdelanú osobu, ktorá vám môže v konečnom dôsledku ušetriť nemalé množstvo peňazí, problémov a predíde možnej neplatnosti kúpnej zmluvy len kvôli tomu, že táto zmluva neobsahuje niečo, čo podľa zákona musí obsahovať.

tags: #notár #kúpna #zmluva #na #dom #vzor