Notársky Zápis: Bezpečný Prevod Majetku

Úvod

Notársky zápis predstavuje dôležitý nástroj v slovenskom právnom systéme, ktorý zabezpečuje istotu a právnu ochranu pri prevodoch majetku, najmä nehnuteľností. Vďaka novele zákona o notároch a notárskej činnosti je tento proces rýchlejší a bezpečnejší. Tento článok poskytuje komplexný pohľad na notársky zápis pri prevode majetku, jeho výhody, proces a súvisiace aspekty.

Čo je Notársky Zápis?

Notársky zápis je verejná listina, ktorú vyhotovuje notár pri právnych úkonoch, ako sú zmluvy o prevode nehnuteľností, darovacie zmluvy, závet a iné dôležité dokumenty. Má vyššiu právnu silu ako súkromné listiny a poskytuje zvýšenú ochranu občanom.

Výhody Notárskeho Zápisu pri Prevodoch Nehnuteľností

  1. Rýchlejší a bezpečnejší prevod: Od 1. septembra je prevod nehnuteľností na základe zmluvy spísanej u notára rýchlejší a bezpečnejší. Kataster bude skúmať, či údaje v zmluve súhlasia s údajmi katastra. Zameria sa na to, či napríklad vkladu nebráni obmedzujúca poznámka, alebo či predávaný byt alebo pozemok v skutočnosti existujú. Zmluvu na prevod nehnuteľnosti, ktorú pripravil notár alebo advokát, zapíše kataster za dvadsať dní.
  2. Vyššia právna sila: Notárska zápisnica má ako verejná listina vyššiu právnu silu ako súkromnoprávne akty, čo je jej výhodou najmä pri prípadnom dokazovaní pred súdom.
  3. Ochrana pred podvodmi: Občan má pri spísaní zápisnice u notára vyššiu ochranu. Notár nesie za takto spísanú zmluvu zodpovednosť a zo zákona je povinne poistený. Náhradu prípadnej škody bude môcť občan žiadať od ministerstva spravodlivosti, pretože notárska činnosť je výkonom verejnej moci a za tú zodpovedá štát.
  4. Zabezpečenie majetku: Kúpno-predajná zmluva spísaná formou notárskej zápisnice občanovi zaručuje, že pri prevode nehnuteľnosti nepríde o majetok.
  5. Elektronické podanie: Ak spíšeme formou notárskej zápisnice darovaciu zmluvu, zabezpečíme jej elektronické podanie na príslušný katastrálny odbor. Prevod nehnuteľností prostredníctvom notára je v súčasnosti najbezpečnejším spôsobom nadobudnutia vlastníctva k nehnuteľnosti.
  6. Notárska úschova: Zriadením notárskej úschovy kúpnej ceny sú chránené práva a oprávnené záujmy všetkých zmluvných strán a zabezpečená maximálna miera právnej istoty do doby, pokiaľ dôjde k zápisu vlastníckeho práva na katastrálnom odbore. Notár vykonáva podanie na katastrálne odbory elektronicky, čím klient šetrí peniaze a svoj čas tým, že všetky úkony vykoná len na jednom mieste - notárskom úrade.
  7. Efektívne vymáhanie pohľadávok: Notárska zápisnica, ako exekučný titul, spísaná notárom, je efektívnym nástrojom vymáhania pohľadávok v budúcnosti, jej výhodou je jej priama vykonateľnosť. V prípade nedobrovoľného plnenia právneho záväzku dlžníka sa notárska zápisnica predloží súdnemu exekútorovo priamo na vymáhanie, bez potreby ďalších úkonov.
  8. Osvedčovanie právne významných skutočností: Pri osvedčovaní právne významných skutočností notár osvedčí určitú skutočnosť alebo dej na určitom mieste v určitom čase a písomne zachytí, že určitá skutočnosť nastala resp. nenastala. Jeho úlohou je zachytiť všetko relevantné, čo sa v jeho prítomnosti udeje, je zodpovedný za to, že osvedčovaný dej prebehol tak, ako ho písomne zachytil.
  9. Vyvážené zmluvy: Notár nevyhotovuje listinu len v prospech jednej strany. Dbá na záujmy všetkých účastníkov právneho vzťahu aj iných dotknutých tretích osôb. Napríklad notár nevyhotoví kúpnu zmluvu, ktorá by bola jednostranne výhodná len pre kupujúceho, ale poskytne garancie obom stranám. Notár totiž dbá na vyváženosť právnych vzťahov.
  10. Informovanosť klientov: Pred spísaním klientov oboznámime o právnych následkoch úkonov, ktoré chcú urobiť. Dozvedia sa aj, aké práva a povinnosti budú vyplývať z obsahu zmluvy tak, ako si ju nastavili. Dostanú od nás právnu radu počas celého procesu predaja alebo darovania.

Proces Prevodu Nehnuteľnosti s Notárskym Zápisom

  1. Príprava zmluvy: Zmluvu o prevode nehnuteľnosti pripraví notár alebo advokát. Pri príprave kúpnej zmluvy je potrebné vychádzať z ustanovení o kúpnej zmluve podľa § 588 a nasl. Občianskeho zákonníka (zákon č. 40/1964 Zb. K základným a nevyhnutným náležitostiam takejto zmluvy patrí presné označenie prevádzanej nehnuteľnosti a uvedenie kúpnej ceny. V prípade prevodu vlastníckeho práva k bytu a nebytovému priestoru v bytovom dome je nutné prednostne vychádzať z ustanovení zákona č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov v platnom znení. Tento zákon upravuje náležitosti zmluvy o prevode vlastníctva bytu a zmluvy o prevode vlastníctva nebytového priestoru v bytovom dome.
  2. Spísanie notárskej zápisnice: Notár overí totožnosť účastníkov zmluvy a spíše notársku zápisnicu. Pokiaľ je zjavné, že zmluva odporuje zákonu, obchádza zákon, alebo sa prieči dobrým mravom, notár je povinný odmietnuť vyhotovenie zápisnice. Notár musí predpísaným spôsobom zistiť totožnosť účastníkov zmluvy. Pokiaľ sa mu nepodarí zistiť ich skutočnú totožnosť a vyhotovenie notárskej zápisnice neodmietne, nemôže sa zbaviť zodpovednosti za škodu spôsobenú zneužitím totožnosti účastníkov.
  3. Podanie návrhu na vklad: Notár elektronicky podá návrh na vklad vlastníckeho práva do katastra nehnuteľností. Ešte pred podaním návrhu na vklad je možné podať oznámenie o návrhu na vklad v elektronickej podobe tlačiva, ktoré nájdete na internetovej stránke Úradu geodézie, kartografie a katastra SR. Na tejto stránke je to v zozname služieb ako úplne posledná služba č. 59 Oznámenie o návrhu na vklad. Toto oznámenie sa zašle elektronicky na príslušný katastrálny odbor okresného úradu. Pred podaním návrhu na vklad v elektronickej podobe alebo v listinnej podobe môže účastník konania vyplniť oznámenie o návrhu na vklad v elektronickej podobe. V prípade podania v papierovej podobe je prílohou k návrhu na vklad oznámenie o návrhu na vklad v papierovej podobe. V prípade podania v elektronickej podobe sa číslo oznámenia o návrhu na vklad uvádza vo formulári návrhu na vklad. Ak do 90 dní od vyplnenia oznámenia o návrhu na vklad účastník konania nepodá návrh na vklad, na oznámenie sa neprihliada.
  4. Konanie na katastri: Katastrálny odbor preskúma zmluvu a ak sú splnené všetky podmienky, povolí vklad vlastníckeho práva. Katastrálny odbor okresného úradu rozhodne o návrhu na vklad do 30 dní odo dňa doručenia návrhu na vklad. Ak zmluva o prevode nehnuteľnosti bola vyhotovená vo forme notárskej zápisnice alebo bola autorizovaná advokátom, nie je v rozpore s katastrálnym operátom a sú splnené procesné podmienky na povolenie vkladu, okresný úrad rozhodne o návrhu na povolenie vkladu do 20 dní. Ak sú podmienky na vklad splnené, vklad sa povolí a rovnopis rozhodnutia o povolení vkladu zašle účastníkom konania do 15 dní odo dňa rozhodnutia. V prípade zamietnutia vkladu sa rozhodnutie doručí všetkým účastníkom konania, pričom proti tomuto rozhodnutiu je možné podať odvolanie. Odvolanie sa podáva na katastrálnom odbore okresného úradu, ktorý rozhodnutie vydal, a to v lehote 30 dní od doručenia rozhodnutia účastníkovi.
  5. Vklad do katastra: Vlastnícke právo k nehnuteľnosti vzniká, mení sa a zaniká vkladom do katastra nehnuteľností. Právne účinky vkladu vznikajú na základe právoplatného rozhodnutia katastrálneho odboru okresného úradu o jeho povolení. Konanie o povolení vkladu sa začína na návrh účastníka konania.

Poplatky za Notársky Zápis a Katastrálne Konanie

Za notársky zápis sa platí odmena podľa vyhlášky Ministerstva spravodlivosti SR. Poplatky notárov upravuje vyhláška Ministerstva spravodlivosti SR, ktorá sa v súvislosti s novelou zákona o notároch nemenila. Ak je za notársky úkon určená odmena podľa ceny, základom odmeny je cena predmetu notárskeho úkonu. (1) Ak ide o zmluvu o výmene vecí, základom odmeny je cena veci, ktorá je najvyššia. (2) Ak je predmetom notárskeho úkonu opakujúce sa plnenie, základom odmeny je súčet cien všetkých opakujúcich sa plnení. Ak ide o plnenie na neurčitý čas, na čas dlhší ako päť rokov alebo na čas života, za jeho cenu sa považuje päťnásobok ceny ročného plnenia.

Návrh na začatie konania o povolení vkladu práva k nehnuteľnosti do katastra nehnuteľností je spoplatnený sumou 100 € bez ohľadu na cenu nehnuteľnosti. V prípade, že účastník konania pri doručení návrhu na vklad do katastra nehnuteľností žiada o urýchlené rozhodnutie o vklade do 15 dní, výška poplatku predstavuje sumu 300 €. Ak účastník podá „urýchlený“ návrh na vklad do katastra elektronicky, vyberá sa poplatok vo výške 150 €.

Alternatívy k Notárskemu Zápisu

Hoci notársky zápis poskytuje vysokú mieru istoty, existujú aj alternatívy, ako napríklad autorizácia zmluvy advokátom. Advokáti vykonávajú tzv. autorizáciu zmlúv o prevode nehnuteľnosti, ktorá spočíva v spísaní zmluvy, zistení totožnosti jej účastníkov a ich zástupcov a posúdení, či zmluva neodporuje zákonu, neobchádza zákon, neprieči sa dobrým mravom a či jej uzavretím nedôjde ku skutočnosti zakladajúcej vznik škody. Advokát musí predpísaným spôsobom zistiť totožnosť účastníkov zmluvy. Pokiaľ sa mu nepodarí zistiť ich skutočnú totožnosť a právnu službu neodmietne, nemôže sa zbaviť zodpovednosti za škodu spôsobenú zneužitím totožnosti. Poškodenému účastníkovi teda musí túto škodu nahradiť. Aj v tomto prípade je riziko podvodov a vzniku prípadnej škody výrazne znížené.

Prečítajte si tiež: Slovenská medzivojnová próza a Okolický

Dedičské Konanie a Notár

Notár má pri dedičskom konaní špecifické postavenie ako súdny komisár. Koná samostatne na základe poverenia súdu prvej inštancie. Jeho rozhodnutia sú rozhodnutiami súdu prvej inštancie. Konanie o dedičstve sa môže začať na základe princípu oficiality, ale aj na návrh. V druhej fáze nazvanej prejednanie dedičstva notár vydá upovedomenie o dedičskom práve, ak nedošlo k zastaveniu konania. V tretej fáze, ktorou sa konanie o dedičstve končí možné uzavrieť dohodu dedičov a veriteľov o prenechaní predĺženého dedičstva veriteľom na úhradu dlhov (týka sa to len tých veriteľov, ktorých dlhy boli zaradené do prejednania dedičstva), táto dohoda podlieha schváleniu súdnym komisárom. Notár ako súdny komisár ju však neschváli, ak odporuje zákonu (napr. dedičstvo nie je predĺžené).

Notár ako súdny komisár:

  • potvrdí nadobudnutie dedičstva jednému dedičovi
  • potvrdí odúmrť štátu, ak dedičstvo nenadobudol žiadny dedič
  • schváli dohodu dedičov o vyporiadaní dedičstva, ak neodporuje zákonom alebo dobrým mravom (musia byť zmluvnými stranami všetci dediči a musí sa týkať celého dedičstva poručiteľa, nie len jeho časti, pričom súčasťou dohody fakultatívne môže byť aj zodpovednosť za dlhy poručiteľa)
  • schváli dohodu dedičov a veriteľov o prenechaní dedičstva na úhradu dlhov
  • potvrdí nadobudnutie dedičstva podľa výšky nadobudnutých dedičských podielov, ak nedošlo k dohode dedičov
  • vykoná vyporiadanie medzi dedičmi a rozhodne o tom, čo ktorý z dedičov nadobudol, pričom nemôže rozhodnúť svojvoľne (toto vyporiadanie prichádza do úvahy napr.

Závet a Notársky Zápis

Závet je jednostranný právny úkon poručiteľa pre prípad smrti. Podstatné náležitosti, ktoré musí obsahovať, sú definované v Občianskom zákonníku. Najvhodnejšou formou je závet spísaný formou notárskej zápisnice. V dedičských konaniach sa často stáva, že predložený závet, ktorý nie je spísaný vo forme notárskej zápisnice, je neplatný z rôznych dôvodov, najčastejšie chýba dátum závetu, obsah je nečitateľný, vlastnoručný závet nepísala osoba závetcu, ale iná osoba a závetca ho len podpísal, a podobne.

Ak je závet spísaný vo forme notárskej zápisnice, je to najbezpečnejšia forma jeho zriadenia, a to z viacerých dôvodov. Notár ručí za to, že závet bude mať všetky zákonom vyžadované formálne aj obsahové náležitosti a za právnu kvalitu ním vyhotovených listín. Taktiež, že bude korešpondovať s právnym poriadkom. Konštatuje, že osoba je spôsobilá na právne úkony, garantuje to, že sa presvedčil, že je miestne a časovo orientovaná, úkon pochopila a schválila ho a následne osobne podpísala.

Darovanie a Notársky Zápis

Darovanie predstavuje pre darcu možnosť rozhodnúť sa ešte počas svojho života, kto bude vlastniť a užívať jeho majetok. Darovacia zmluva ponúka možnosť previesť majetok na konkrétnu osobu a vylúčiť tak niektoré osoby alebo príbuzných z nadobudnutia tohto konkrétneho majetku dedením.

Prečítajte si tiež: Právne Aspekty Vyporiadania Pozemku

Ak si necháte vypracovať darovaciu zmluvu u notára vo forme notárskej zápisnice, rátajte so sumou od 150,- Eur a správny poplatok vo výške 18,- Eur za vkladové konanie na katastri. Podpisi už overovať nemusíte. Notár Vás bude zastupovať v katastrálnom konaní na katastri a naviac budete mať istotu, že je všetko v poriadku.

V rámci darovacej zmluvy si môžete zriadiť pre seba vecné bremeno spočívajúce v práve doživotného bývania a užívania nehnuteľnosti, ktorú ste sa rozhodli darovať. Vzhľadom na uvedené ako vhodné sa javí darovanie počas života vo forme darovacej zmluvy s vecným bremenom.

Usporiadanie Majetkových Pomerov

Každý človek chce usporiadať svoje majetkové pomery. Majetok môžete odkázať urobením právneho úkonu pre prípad smrti - závetom, ktorý je známy aj pod názvom posledná vôľa alebo testament. Závet umožňuje závetcovi, aby usporiadal svoje majetkové pomery pre prípad smrti inak ako ustanovuje zákonné dedenie. Aby odkázal konkrétny majetok alebo celý majetok konkrétnemu dedičovi resp. dedičom v rôznych podieloch. Darovanie predstavuje pre darcu možnosť rozhodnúť sa ešte počas svojho života, kto bude vlastniť a užívať jeho majetok. Darovacia zmluva ponúka možnosť previesť majetok na konkrétnu osobu a vylúčiť tak niektoré osoby alebo príbuzných z nadobudnutia tohto konkrétneho majetku dedením.

Prečítajte si tiež: Dôležité informácie o osvedčovacej doložke

tags: #notársky #zápis #prevod #majetku

Ďalšie články