Notársky Poplatok za Kúpnu Zmluvu: Komplexný Prehľad

Kúpa alebo predaj nehnuteľnosti predstavuje významný krok v živote každého človeka. Hoci sa v dnešnej dobe zdá jednoduché nájsť vzory zmlúv online a prispôsobiť ich vlastným potrebám, pri tak dôležitých transakciách, ako je prevod nehnuteľnosti, je obozretnosť na mieste. Jednou z možností, ako minimalizovať riziká, je spísanie kúpnej zmluvy u notára. Tento článok poskytuje komplexný pohľad na notárske poplatky spojené s kúpnou zmluvou, výhody notárskeho spísania a ďalšie relevantné informácie.

Rozdiel medzi Súkromnou a Verejnou Listinou

V prvom rade je dôležité rozlišovať medzi súkromnou a verejnou listinou. Ak si zmluvu upravíte sami podľa vzoru z internetu a necháte si len overiť podpisy, ide o súkromnú listinu. V tomto prípade nesiete zodpovednosť za obsah zmluvy vy sami. Naopak, ak zmluvu spíše notár, ide o verejnú listinu, za ktorej obsah nesie zodpovednosť notár. Notár je zároveň povinne poistený pre prípad škody, ktorá by mohla zmluvným stranám vzniknúť napríklad podvodom.

Prečo Spísať Kúpnu Zmluvu u Notára?

Spísanie kúpnej zmluvy u notára prináša niekoľko významných výhod:

• Zodpovednosť notára: Notár zodpovedá za správnosť vyhotovenej zmluvy. V prípade pochybenia a vzniku škody je poistený a zaisťuje návratnosť finančných prostriedkov cez inštitút náhrady škody. Notár je povinný oznámiť účastníkom zmluvy o prevode nehnuteľností výšku svojho poistného krytia a poisťovňu, v ktorej je poistený pre prípad škody.
• Dôkazná sila: Notárske zápisnice a ich osvedčené odpisy sú verejnými listinami, ktoré majú zvláštnu dôkaznú silu.
• Overenie totožnosti: Notár ručí za zistenie totožnosti účastníkov zmluvy pre prípad podvodu. Nemusíte potom platiť za osvedčenie podpisov na kúpnych zmluvách. Jeden podpis na jednej listine stojí 2,87 eura.
• Právna spôsobilosť: Notár má prístup do notárskeho centrálneho registra listín, ktorý na žiadosť súdu registruje rozsudky o obmedzení spôsobilosti na právne úkony. Potvrdenie o spôsobilosti alebo nespôsobilosti osoby, ktoré si tak notár zistí, je dôležité pre spísanie kúpnej zmluvy.
• Prístup k informáciám: Ak sa spisuje kúpna zmluva, predmetom ktorej sú nehnuteľnosti, je potrebné zabezpečiť výpis z listu vlastníctva z okresného úradu odboru katastrálneho, príslušného podľa katastrálneho územia, v obvode ktorého sa nehnuteľnosť nachádza. Katastrálny odbor si za každý výpis z listu vlastníctva - za každých aj začatých 20 parciel alebo stavieb - účtuje správny poplatok 8,5 eura .
• Formálno-právna istota: Centrálny informačný systém Notárskej komory SR garantuje formálno - právnu istotu notárskych zápisníc, ktoré nemožno antidatovať. Od 1.1.2003 je v prevádzke Notársky centrálny register notárskych zápisníc, ktorý každej notárskej zápisnici spísanej notárom centrálne prideľuje jej spisovú značku. Od 1.1.2005 je v prevádzke Notársky centrálny register listín. Zaručuje nezmeniteľnosť notárskych zápisníc, pretože každá notárska zápisnica po podpísaní zmluvnými stranami a notárom je uložená v elektronickej podobe do NCRls.
• Priama vykonateľnosť: Zmluvné strany si môžu v notárskej zápisnici zaručiť priamu vykonateľnosť notárskej zápisnice. Je to v prípadoch, ak jedna strana neplní dohodnuté povinnosti ako napríklad vyplatenie kúpnej ceny, ale aj vypratanie bytu alebo nebytového priestoru.
• Pomoc hendikepovaným osobám: Výhodou kúpnej zmluvy vo forme notárskej zápisnice je fakt, že jej účastníkom, či už je to kupujúci alebo predávajúci môže byť aj osoba, ktorá je telesne hendikepovaná - napríklad hluchá, nemá, nemôže písať. Za ne podpisujú zmluvu pred notárom svedkovia či aj dôverník.
• Eliminácia rizík: Notár zároveň disponuje možnosťami, ktoré pomáhajú eliminovať riziká, ako notárska úschova, exekučný titul atď. Ak Vám niekto dá do rúk hotovú zmluvu, ťažko ju nepovažovať za jednostranne výhodnú.

Notárska Úschova

Pri kúpe a predaji majetku môže dôjsť k situácii, keď kupujúci musí zaplatiť predávajúcemu, ale stále ešte musí prebehnúť nejaký čas na úkony, kým sa kupujúci stane vlastníkom daného majetku. V tomto čase predávajúci vlastní zaplatené peniaze a zároveň aj predávaný majetok, čím je kupujúci odkázaný na jeho čestnosť. Práve na taký účel sa dá využiť notárska úschova, kde sa notárskou zápisnicou napr. dohodne úschova peňažnej hodnoty majetku až do povolenia vkladu na katastri, alebo splní iná podmienka, na ktorej sa zmluvné strany dohodli.

Exekučný Titul

Ak sa pri kúpe dohodnete na splátkach a kupujúci po určitom čase prestane splácať splátky, neostáva Vám iné, ako obrátiť sa na advokáta, alebo priamo súd a prejsť celým súdnym procesom a poplatkami s tým súvisiacimi, kým budete mať súdne rozhodnutie a budete sa môcť konečne obrátiť na exekútora. Ak však spíšete zmluvu ako notársku zápisnicu s exekučným titulom, budete sa môcť, ak dôjde k takejto situácii, obrátiť priamo na exekútora.

Prečítajte si tiež: Slovenská medzivojnová próza a Okolický

Notárske Poplatky: Ako Sa Vypočítavajú?

Odmenu za výkon notárskej činnosti určuje štát vyhláškou Ministerstva spravodlivosti SR č. 31/1993 Z. z. o odmenách a náhradách notárov v znení neskorších predpisov. Výška odmeny je teda vopred stanovená a všade rovnaká.

Ak je za notársky úkon určená odmena podľa ceny, základom odmeny je cena predmetu notárskeho úkonu.

• Ak ide o zmluvu o výmene vecí, základom odmeny je cena veci, ktorá je najvyššia.
• Ak je predmetom notárskeho úkonu opakujúce sa plnenie, základom odmeny je súčet cien všetkých opakujúcich sa plnení. Ak ide o plnenie na neurčitý čas, na čas dlhší ako päť rokov alebo na čas života, za jeho cenu sa považuje päťnásobok ceny ročného plnenia.

Pri notárskych úkonoch, ktoré notár vykonáva na žiadosť účastníka alebo z nevyhnutných dôvodov v čase od 18.00 h do 8.00 h, patrí notárovi odmena zvýšená o 25 %.

Notárovi nepatrí odmena za notársky úkon, ktorý má jeho zavinením neodstrániteľné vady, ak tieto vady majú za následok neplatnosť právneho úkonu.

Za vydanie alebo zmenu európskeho osvedčenia o dedičstve patrí notárovi odmena vo výške 66 eur.

Prečítajte si tiež: Právne Aspekty Vyporiadania Pozemku

Ak je správcom dedičstva notár (ďalej len „správca dedičstva“), základom odmeny je všeobecná hodnota poručiteľovho majetku, na správu ktorého bol správca dedičstva ustanovený.

Za vykonávanie správy majetku patrí odmena vo výške 10 % hrubého ročného príjmu zo spravovaného majetku.

Základ odmeny podľa tejto vyhlášky sa zaokrúhľuje na celé eurá nahor a vypočítaná odmena na najbližších 50 eurocentov nahor.

Ďalšie Notárske Služby

Okrem spísania kúpnych zmlúv poskytuje notár aj ďalšie služby, ktoré môžu byť pri prevode nehnuteľností užitočné:

• Právne poradenstvo: Notár Vám vie poskytnúť komplexné právne poradenstvo ohľadne darovania. Pri darovacej zmluve existujú riziká, ktoré Vám pred spísaním zmluvy notár vie vysvetliť. Napríklad, ak chcete darovať dom potomkovi, ale chcete mať istotu, že v ňom môžete zostať bývať do konca života, notár Vám vie pomôcť vypracovať darovaciu zmluvu s vecným bremenom.
• Exekučné tituly: Notár môže spísať exekučné tituly - vyhlásenie povinnej osoby o súhlase s vykonateľnosťou notárskej zápisnice podľa § 274 písm. e) O.s.p- a s exekúciou podľa § 41 Exekučného poriadku a dohody podľa § 74 ods.
• Vyhlásenie o vydržaní: Notár môže spísať vyhlásenie o vydržaní podľa § 63 zák. č.
• Notársky centrálny register záložných práv: Notár v ňom registruje záložné práva k hnuteľným veciam, pohľadávkam, k podniku, resp. častí podniku, zmeny v údajoch registra, výkon alebo výmaz záložného práva. Notár vydáva za poplatok aj výpisy z tohto registra. Záložné právo možno zriadiť na základe zmluvy, zákona, rozhodnutia súdu alebo správneho orgánu alebo osvedčenia o dedičstve v zmysle príslušných ustanovení Občianskeho zákonníka.
• Overovanie podpisov: V bežnom občianskom, ale najmä podnikateľskom živote občas potrebujeme úradne overiť podpis pod zmluvou, žiadosťou alebo uznaním dlhu. Pre overenie pravosti podpisu je nevyhnutná osobná prítomnosť osoby, ktorej podpis sa má overiť.

Vklad na Kataster

Po spísaní kúpnej zmluvy je potrebné vykonať vklad na kataster nehnuteľností. Pri nehnuteľnostiach je poplatok za vklad na kataster 100€. V prípade urýchleného návrhu na vklad je klasický správny poplatok 300 € a v prípade elektronického podania na kataster advokátkou je poplatok za urýchlený návrh na vklad vo výške 150 €. Zmluva sa uloží do notárskeho centrálneho registra zmlúv a je možné ju kedykoľvek porovnať.

Prečítajte si tiež: Dôležité informácie o osvedčovacej doložke

Alternatívy k Notárskej Zmluve

Je dôležité si uvedomiť, že spísanie kúpnej zmluvy u notára nie je vždy nevyhnutné. Ak si veríte a nemáte obavy z právnych komplikácií, môžete si zmluvu spísať aj sami. Dôležité je dodržať všetky povinné náležitosti kúpnej zmluvy, aby vklad na katastri prebehol bez problémov.

Provízia Realitnej Kancelárie

Pri predaji nehnuteľnosti prostredníctvom realitnej kancelárie je potrebné počítať aj s províziou. Výška provízie pri predaji nehnuteľnosti je približne okolo 3-4 % + príslušná DPH z predajnej ceny nehnuteľnosti v závislosti od výšky ceny nehnuteľnosti, rozsahu a náročnosti nutných súvisiacich úkonov, ale zväčša vzájomnou dohodou s predávajúcim, resp. vlastníkom nehnuteľnosti. Odplatu uhrádza predávajúci sprostredkovateľovi, resp. realitnej kancelárii po uskutočnení vkladu do Katastra nehnuteľností. Pri prenájme nehnuteľností je provízia individuálna a to vo výške jedno až trojmesačného nájmu, príp. Cena dohodou, orientačne asi 1 % z kúpnej ceny nehnuteľnosti.

Provízia realitnej kancelárie zvyčajne zahŕňa:

• Inzerciu nehnuteľnosti na najznámejších realitných portáloch na Slovensku.
• Zabezpečenie vyhotovenia kúpnych zmlúv a návrhu na vklad do katastra. Tieto zmluvy pre Vás vypracuje priamo advokátka, s ktorou spolupracujeme.
• Poplatok za overenie podpisov na kúpnych zmluvách.

Cena za Vypracovanie Kúpno-Predajnej Zmluvy

Cena za zabezpečenie vypracovania kúpno-predajnej alebo darovacej zmluvy na nehnuteľnosť je len orientačná a závisí od ostatných okolností prevodu:

• treba viesť komplikované rokovania s protistranou (predávajúcim)?
• sú alebo majú sa na nehnuteľnosti zriadiť, alebo vymazať nejaké vecné bremená?
• má pozemok veľa vlastníkov, alebo sa jedná o zložitú pozemkovú vec?
• treba rokovať aj s bankou (napr. o poskytnutí/splatení úveru, vinkulácii, akreditíve a pod.)?
• máte nejaké špeciálne požiadavky na priebeh transakcie?

tags: #notársky #poplatok #kúpna #zmluva