Odstúpenie od kúpnej zmluvy podľa § 48 Občianskeho zákonníka

24. February 2026

Článok sa zaoberá problematikou odstúpenia od kúpnej zmluvy podľa § 48 Občianskeho zákonníka (OZ), pričom zohľadňuje súvisiacu judikatúru a právnu teóriu. Cieľom je poskytnúť komplexný pohľad na túto problematiku, analyzovať účinky odstúpenia od zmluvy a poukázať na praktické aspekty a možné komplikácie.

Úvod do problematiky zániku záväzkov

Pri typickom priebehu záväzkovo-právnych vzťahov záväzok zaniká najmä jeho splnením, resp. spôsobom nahrádzajúcim splnenie napr. zápočtom, uložením do úradnej úschovy. Avšak, Občiansky zákonník a iné zákony umožňujú aj odstúpenie od zmluvy pri jednotlivých typoch zmlúv. Možnosť odstúpenia od zmluvy dávajú viaceré ustanovenia OZ pri jednotlivých typoch zmlúv, ako aj iné zákony. Obdobnú formuláciu odstúpenia od zmluvy obsahuje aj § 344 Obchodného zákonníka (ObZ), podľa ktorého od zmluvy možno odstúpiť iba v prípadoch, ktoré ustanovuje zmluva alebo tento alebo iný zákon. Základným predpokladom možnosti odstúpenia od zmluvy (bez ohľadu na to, či sa jedna o odstúpenie podľa OZ, ObZ alebo iného zákona) je skutočnosť, že zmluva, od ktorej chceme odstúpiť je platná. Ak by totiž zmluva nebola platná, nie je možné ju ani zrušiť prostredníctvom odstúpenia.

Všeobecné aspekty odstúpenia od zmluvy

Odstúpenie od zmluvy predstavuje jednostranný právny úkon, ktorý nevyžaduje súhlas druhej zmluvnej strany. Je však prípustná aj dohoda o odstúpení od zmluvy na základe vzájomnej dohody zmluvných strán. Podľa súdnej praxe nie je možná súčasná aplikácia jednostranného odstúpenia od zmluvy a súčasná dohoda o odstúpení a to z dôvodu rozdielnych účinkov odstúpenia od zmluvy vzhľadom na čas. Odstúpenie je v zásade možné dojednať pre akýkoľvek dôvod, ktorý nie je v rozpore so zákonom alebo dobrými mravmi (platí pre oblasť občianskoprávnych vzťahov), v prípade obchodnoprávnych vzťahov, by dojednanie možnosti odstúpenia od zmluvy nemalo byť v rozpore so zásadami poctivého obchodného styku.

Odstúpenie od kúpnej zmluvy na nehnuteľnosť

Podľa súdnej praxe, aj keď v samotnej kúpnej zmluve na nehnuteľnosť nie je uvedená možnosť odstúpenia od zmluvy, v zmysle § 517 OZ ak kupujúci, ako dlžník, neuhradí kúpnu cenu ani v dodatočnej primeranej lehote poskytnutej mu predávajúcim ako veriteľom, ma veriteľ právo od zmluvy odstúpiť (rozhodnutie OS Nitra sp.zn.: 7C/94/2012 z 26. 2. 2013).

Špecifické prípady kúpnych zmlúv

Predaj tovaru na objednávku (§ 613 OZ): Objednávateľ je oprávnený od zmluvy odstúpiť ak predávajúci objednaný tovar neobstará v dohodnutej lehote, a ak lehota nie je dohodnutá, v lehote primeranej okolnostiam.
Kúpna zmluva (§ 436 ObZ): Ak dodaním tovaru s vadami je porušená zmluva podstatným spôsobom, môže kupujúci o.i. odstúpiť od zmluvy.

Odstupné ako osobitný spôsob zrušenia zmluvy

Osobitným spôsobom zrušenia zmluvy je zaplatenie tzv. odstupného, ktoré upravuje tak OZ ako aj ObZ. Podľa § 497 OZ každý z účastníkov si môže vymieniť odstúpenie od zmluvy a dojednať pre ten prípad odstupné. Kto zmluvu splní aspoň sčasti alebo prijme hoci len čiastočne plnenie, nemôže už od zmluvy odstúpiť, ani, keď poskytne odstupné. Obdobne § 355 ObZ uvádza, že ak strany zahrnú do zmluvy dojednanie, že jedna zo strán alebo ktorákoľvek zo strán je oprávnená zmluvu zrušiť zaplatením určitej sumy, ako odstupného, zrušuje sa zmluva od doby svojho uzavretia, keď oprávnená osoba oznámi druhej strane, že svoje právo využíva a určené odstupné zaplatí. Odstúpenie od zmluvy podľa ObZ sa však nedotýka nároku na náhradu škody vzniknutej porušením zmluvy, ani zmluvných ustanovení týkajúcich sa voľby práva, voľby ObZ podľa § 262, riešenia sporov a iných ustanovení, ktoré majú trvať aj po ukončení zmluvy. Inštitút odstupného tak predstavuje možnosť "vykúpiť sa" zo zmluvy za dohodnuté odstupné, musí byt však v zmluve osobitne dohodnuté, bez dohody nemožno od zmluvy odstúpiť zaplatením odstupného.

Prečítajte si tiež: Podmienky pre občiansky preukaz Tvrdošín

Náležitosti a realizácia odstúpenia od zmluvy

Všeobecne platí, že z právneho úkonu odstúpenia od zmluvy musí vyplývať vôľa spôsobiť zánik zmluvy alebo jej časti. Je možné požiť aj iný termín než "odstúpenie od zmluvy", je však nutné, aby z tohto úkonu vyplývala vôľa dosiahnuť účinky odstúpenia od zmluvy. Potom je však spravidla potrebné resp. nutné uviesť dôvod, ktorý zodpovedá dôvodom na odstúpenie od zmluvy. Inak samotný právny úkon označený ako odstúpenie od zmluvy nevyžaduje, aby v ňom boli obsiahnuté dôvody na odstúpenie od zmluvy. OZ v žiadnom ustanovení nehovorí, že treba uviesť dôvod odstúpenia. Súdna prax však zastáva ten názor, že ak by bol dôvod odstúpenia uvedený v listine o odstúpení, tento dôvod je možné meniť.

Pre náležitosti samotného odstúpenia treba vedieť, že sa jedna o jednostranný právny úkon, pri ktorom sa žiadne osobitne náležitosti nevyžadujú a na inštitút odstúpenia sa vzťahujú všeobecne ustanovenia o právnych úkonoch. Odstúpenie od zmluvy sa môže realizovať ústne, písomnou formou musí byť vykonané vždy v prípade, ak samotná zmluva, od ktorej sa odstupuje bola uzavretá písomne. Neexistencia dôvodov odstúpenia deklarovaných v odstúpení spravidla nemusí vylučovať platnosť odstúpenia z iných skutočne existujúcich dôvodov.

Na nastúpenie účinkov odstúpenia je nevyhnutné jeho riadne doručenie druhej zmluvnej strane ako adresátovi, ak ten nebol fyzicky prítomný pri jeho vykonaní. Otázka doručenia odstúpenia je často predmetom sporov medzi zmluvnými stranami. Zmluvne strany zvyčajne uvádzajú spôsob doručovania listín v príslušnej zmluvy, prípadne otázka doručovania vyplýva zo zákonných ustanovení o príslušnej zmluve. Samotné odstúpenie od zmluvy musí byť realizované v lehote podľa zmluvy alebo zákona, inak druhá zmluvná strana môže namietnuť premlčanie tohto práva a nenastúpia účinky, ktoré sú spojené s odstúpením.

Právne účinky odstúpenia od zmluvy

Podľa ust. OZ platí, že odstúpením od zmluvy sa zmluva od počiatku zrušuje, ak nie je právnym predpisom alebo účastníkmi dohodnuté inak, čo znamená, že účinky odstúpenia od zmluvy nastupujú od počiatku, spätne (ex tunc), t.j., akoby k uzatvoreniu zmluvy ani nedošlo. Po odstúpení od zmluvy v zmysle § 457 OZ je každý z účastníkov zrušenej zmluvy povinný vrátiť druhému všetko, čo podľa zmluvy dostal v rámci zásad o bezdôvodnom obohatení. Aj pre oblasť obchodnoprávnych vzťahov platí, že odstúpením od zmluvy zanikajú všetky práva a povinnosti strán zo zmluvy, pričom odstúpenie od zmluvy sa však nedotýka nároku na náhradu škody. Na rozdiel od OZ plnenie poskytnuté pred odstúpením od zmluvy podľa ObZ sa nepovažuje za bezdôvodne obohatenie, nakoľko účinky odstúpenia od zmluvy nastávajú okamihom odstúpenia, t.j. ex nunc. Strana, ktorej pred odstúpením od zmluvy poskytla plnenie druhá zmluvná strana, je povinná toto plnenie vrátiť; pri peňažnom záväzku spolu s úrokmi podľa zmluvy, inak § 502 ObZ. Pre lehotu na vrátenie plnenia, ktoré bolo poskytnuté pred odstúpením od zmluvy, je stanovená lehota podľa § 394 ObZ, ktorá plynie odo dna keď oprávnený od zmluvy odstúpil. Z týchto ustanovení vyplýva vzájomne podmienená povinnosť všetkých účastníkov zrušenej zmluvy odstúpením vrátiť si všetko, čo podľa zmluvy dostali (OZ).

Judikatúra a právne vety k odstúpeniu od zmluvy

Právna veta: Odstúpenie od zmluvy je jednostranným právnym úkonom adresovaným druhej zmluvnej strane, ktorým sa ruší zmluvný záväzkový vzťah. Uvedený právny úkon nadobúda účinnosť okamihom, kedy dôjde do dispozičnej sféry druhého subjektu. Jeho účinnosť nie je podmienená súhlasom druhého účastníka, ani rozhodnutím súdu. Odstúpiť od zmluvy je možné len vtedy, ak je to v zákone stanovené, alebo účastníkmi dohodnuté (§ 48 ods. 1 O.z.). Úmrtie účastníka zmluvy nie je zákonným dôvodom pre odstúpenie. Navyše vylučuje možnosť, aby sa takýto prejav vôle odstupujúceho účastníka reálne dostal do dispozičnej sféry druhého subjektu.
Právna veta: Platným odstúpením od zmluvy sa zmluva o prevode vlastníctva k nehnuteľnosti od začiatku zrušuje (ak nie je právnym predpisom ustanovené alebo účastníkmi dohodnuté inak). Týmto zrušením zaniká právny titul, na základe ktorého nadobúdateľ získal vlastnícke právo k nehnuteľnosti. Medzi účastníkmi je po zrušení zmluvy z hľadiska obligačných a vecnoprávnych účinkov taký právny stav, ako keby k uzavretiu zmluvy nedošlo. Vlastnícke právo prevodcu sa obnovuje zo zákona. Táto zmena sa do katastra nehnuteľností zapisuje záznamom. Predpokladom takéhoto obnovenia vlastníctva prevodcu je však skutočnosť.
Právna veta: Podľa § 48 ods. 1 Občianskeho zákonníka od zmluvy môže účastník odstúpiť, ak to ustanovuje zákon, alebo sa na tom účastníci dohodli. Podľa § 48 ods. 2 Občianskeho zákonníka odstúpením od zmluvy sa zmluva od začiatku zrušuje, ak nie je právnym predpisom ustanovené alebo účastníkmi dohodnuté inak. V danej veci však odporkyňa ako budúca predávajúca ešte za života R. B. ako budúceho kupujúceho platne odstúpila od zmluvy, pretože budúci kupujúci porušil povinnosti, ktoré mu vyplývali z bodu 3 zmluvy o budúcej zmluve, pretože platby spojené s užívaním bytu neplnil riadne a včas. V dôsledku toho došlo.
Právna veta: Podľa § 31b písm. b/ katastrálneho zákona, konanie o návrhu na vklad sa zastaví, ak účastník konania odstúpil od zmluvy pred vydaním rozhodnutia o návrhu na vklad. Zákonné ustanovenie § 48 je zaradené do prvej časti štvrtej hlavy Občianskeho zákonníka. Má teda všeobecnú platnosť, a preto ho treba aplikovať aj na úkony, ktorých dôsledkom je prevod nehnuteľností. Žiadne zákonné ustanovenie preto účastníkovi zmluvy o prevode nehnuteľnosti nebráni využiť právo na odstúpenie od zmluvy, ak má pre takýto postup zákonný dôvod, a to bez zreteľa na to, či tento dôvod nastal pred alebo po vykonaní vkladu.

Praktické otázky a rady v súvislosti s odstúpením

Písomná forma odstúpenia: Odporúča sa realizovať odstúpenie od zmluvy písomne. Zákon pritom neurčuje presné náležitosti odstúpenia od zmluvy. Z odstúpenia od zmluvy musí byť predovšetkým zrejmá vôľa zmluvu ukončiť. Odstúpenie od zmluvy pritom musí byť ako každý právny úkon urobený slobodne, vážne, určite a zrozumiteľne.
Dôvod odstúpenia: Na odstúpenie od zmluvy síce musí existovať zákonný alebo zmluvný dôvod, avšak podľa judikatúry nie je potrebné tento dôvod uvádzať. Prípadné uvedenie dôvodov odstúpenia v písomnom (prípadne aj ústnom) odstúpení od zmluvy neznamená viazanosť týmito dôvodmi.
Doručenie odstúpenia: Odstúpenie od zmluvy je jednostranný, adresovaný právny úkon, ktorý sa stáva účinným tým, že dôjde do dispozičnej sféry adresáta.
Skryté vady nehnuteľnosti: Ak kupujúci zistí po prebraní nehnuteľnosti skryté závady, o ktorých nebol informovaný, má právo na primeranú zľavu z dojednanej ceny zodpovedajúcu povahe a rozsahu vady; ak ide o vadu, ktorá robí vec neupotrebiteľnou, má tiež právo od zmluvy odstúpiť.
Neuhradenie kúpnej ceny: Ak kupujúci neuhradí kúpnu cenu podľa kúpnej zmluvy, ide o podstatné porušenie zmluvy zo strany kupujúcich, a predávajúci má právo od zmluvy odstúpiť.
Rezervačná zmluva a rezervačný poplatok: Ak je podpísaná rezervačná zmluva a zaplatený rezervačný poplatok, kupujúci má nárok na vrátenie zálohy aj vtedy, keď v zmluve bolo jasne uvedené, že poplatok sa nevracia, ak samotná rezervačná zmluva oprávňovala budúceho kupujúceho, aby od rezervačnej zmluvy odstúpil, prípadne možnosť odstúpenia od zmluvy vyplýva zo zákona.
Zmluva uzatvorená pod nátlakom: Ak bola zmluva uzatvorená pod nátlakom, tak táto je absolútne neplatná a nie je potrebné od nej odstupovať.
Neinformovanie o podstatných skutočnostiach: Ak predávajúci neoboznámi kupujúceho so skutočnosťou, že nehnuteľnosť sa nachádza v záplavovej oblasti, kupujúci má možnosť odstúpiť od zmluvy.
Prístup k nehnuteľnosti: Ak predávajúci ubezpečoval kupujúceho o prístupe k nehnuteľnosti cez cudzí pozemok, ale tento prístup sa ukáže ako nemožný, kupujúci má právo odstúpiť od zmluvy.

Účinky odstúpenia od zmluvy o prevode nehnuteľnosti a kataster nehnuteľností

Rozhodnutie Najvyššieho súdu Slovenskej republiky zo dňa 20. júla 2011 pod spisovou značkou 6 Sžo 229/2010 sa týka posúdenia účinkov odstúpenia od zmluvy o prevode vlastníckeho práva k nehnuteľnosti. Podľa tohto rozhodnutia má odstúpenie od zmluvy vecnoprávne účinky, čo znamená, že sa obnovuje vlastnícke právo prevodcu priamo zo zákona a táto zmena sa zapisuje do katastra nehnuteľností záznamom. Súd pri výklade právneho úkonu „dohody o odstúpení“ uprednostnil vôľu konajúcej osoby pred jeho pomenovaním, a preto považoval dohodu o odstúpení za jednostranný právny úkon. Označenie „dohoda“ malo len vyjadrovať skutočnosť, že druhá strana odstúpenie nerozporovala.

Prečítajte si tiež: Registrácia na úrade práce bez dokladu totožnosti: Čo robiť?

Alternatívne názory a komplikácie

V právnej teórii a judikatúre existujú dva protichodné názory v chápaní následkov odstúpenia od zmluvy o prevode nehnuteľnosti. Podľa prvého názoru dochádza na základe odstúpenia od zmluvy k zániku zmluvy od počiatku, v dôsledku čoho sa na zmluvu hľadí akoby k jej uzatvoreniu nikdy nedošlo, a zároveň na vlastnícke právo prevodcu akoby jeho prevod nikdy nenastal. Vlastnícke právo prevodcu sa automaticky obnovuje, pričom správa katastra by mala zmenu zapísať do katastra nehnuteľností formou záznamu. Uvedená teória však nerieši situáciu, keď prevodca úspešne odstúpil od zmluvy, avšak nehnuteľnosť bola medzičasom prevedená na tretiu osobu. V súdnej praxi sa preto vytvorila doktrína ochrany práv tretích osôb založená na podmienke dobromyseľnosti pri kúpe nehnuteľnosti. Ak teda bola tretia osoba dobromyseľná pri nadobudnutí nehnuteľnosti, neobnovuje sa vlastnícke právo prvého prevodcu.

Prečítajte si tiež: ZŤP: Poplatky a benefity

tags: #občiansky #zákonník #§ #48 #odstúpenie #od