Nájom bytu a § 710 Občianskeho zákonníka: Práva a povinnosti nájomcov a prenajímateľov

Nájom bytu predstavuje dôležitý právny vzťah, ktorý upravuje Občiansky zákonník Slovenskej republiky. Tento článok sa zameriava na analýzu § 710 Občianskeho zákonníka a súvisiacich ustanovení, ktoré definujú práva a povinnosti nájomcov a prenajímateľov, ako aj možnosti ukončenia nájomného vzťahu. Cieľom je poskytnúť komplexný prehľad o tejto problematike a pomôcť čitateľom lepšie sa orientovať v právnych aspektoch nájmu bytu.

Vznik a trvanie nájmu bytu

Nájomný pomer vzniká uzavretím nájomnej zmluvy medzi prenajímateľom a nájomcom. Náležitosti nájomnej zmluvy upravuje § 686 Občianskeho zákonníka. Nájomná zmluva musí obsahovať označenie predmetu, rozsah užívania, výšku nájomného a výšku úhrady za plnenia spojené s užívaním bytu alebo spôsob ich výpočtu. Nájomná zmluva by mala taktiež obsahovať aj opis príslušenstva a opis stavu bytu. Občiansky zákonník výslovne neurčuje, že nájomná zmluva musí byť písomná. Písomnú formu musí mať, len ak to vyplýva zo zákona alebo si to účastníci dohodli. Písomnú formu nájomnej zmluvy musí mať napr. zmluva o nájme a podnájme nebytových priestorov. V prípade, ak nájomná zmluva nie je v písomnej forme, ústne dohodnutý obsah by mal byť spísaný vo forme zápisnice. Nájomná zmluva je platná v momente, ak sa strany dohodnú na nájomnej zmluve. Účinnosť zmluvy nastáva súčasne s jej vznikom, ak tento deň je aj prenechaný predmet nájmu na dočasné užívanie nájomcovi. Ak strany dohodnú, že nájomná zmluva bude určitá od konkrétneho dátumu, tak nastáva účinnosť nájomnej zmluvy vtedy, keď nastane deň vzniku. Ak prenajímateľ v danom dni dá do užívania nájomcovi prenajatú vec, tak aj nájomcovi vzniká povinnosť platiť nájomné, to znamená, že nájomná zmluva je od toho okamihu účinná. Na vznik nájmu sa vyžaduje dohoda strán o podstatných náležitostiach nájomnej zmluvy, ktorými sú predmet nájmu, nájomné a jeho výška. Predmet nájmu musí byť špecifikovaný už pri uzavretí zmluvy. Samozrejme z nájomnej zmluvy nesmie chýbať presné označenie zmluvných strán (meno, priezvisko, dátum narodenia a adresa trvalého pobytu pri fyzických osôb; obchodné meno, sídlo, IČO a zápis v príslušnom obchodnom registri pri právnických osôb.

Nájom môže byť dohodnutý na dobu určitú alebo neurčitú. Ak je nájom dohodnutý na dobu určitú, zaniká uplynutím tejto doby. Podľa § 676 ods. 2 OZ sa nájomná zmluva v prípadoch, ak prenajímateľ do 30 dní odo dňa skončenia nájmu riadnym uplynutím doby nájmu nepodá na súde návrh na vydanie veci alebo na vypratanie nehnuteľností a nájomca užíva predmet nájmu aj po skončení nájmu, automaticky obnoví. Nájomná zmluva sa v takomto prípade obnovuje za tých istých podmienok, za akých bola dojednaná pôvodne, avšak maximálne na obdobie jedného kalendárneho roka a to aj v prípade, že pôvodne bola dojednaná na dlhšiu dobu. Toto ustanovenie OZ sa však použije len v prípade skončenia nájmu dojednaného na dobu určitú a len v prípade, ak sa nájom skončil uplynutím doby, na ktorú bol dojednaný. Pokiaľ bol nájom dojednaný na dobu určitú, ale skončil sa napríklad výpoveďou, ustanovenia o automatickom predĺžení nájomnej zmluvy sa nepoužije.

Ukončenie nájmu bytu

Nájom bytu môže zaniknúť niekoľkými spôsobmi:

• Písomnou dohodou: Prenajímateľ a nájomca sa môžu dohodnúť na ukončení nájmu k určitému dátumu.

  Prečítajte si tiež: Podmienky pre občiansky preukaz Tvrdošín

• Písomnou výpoveďou: Nájomnú zmluvu na dobu neurčitú je možné ukončiť písomnou výpoveďou doručenou nájomcovi. Občiansky zákonník upravuje viacero dôležitých aspektov, ktoré musí prenajímateľ dodržať, aby mohol platne ukončiť nájomný vzťah.

  • Vo výpovedi je v zmysle právnej doktríny vhodné uviesť presný dátum, ku ktorému skončí nájom.

  • Podľa ustanovenia § 710 ods. (3) Ak bola daná písomná výpoveď, skončí sa nájom bytu uplynutím výpovednej lehoty. Výpovedná lehota je tri mesiace a začína plynúť prvým dňom mesiaca nasledujúceho po mesiaci, v ktorom bola nájomcovi doručená výpoveď. Prenajímateľ môže nájomcovi písomne určiť dlhšiu výpovednú lehotu. Podľa právnej doktríny, ak nájomná zmluva upravuje kratšiu výpovednú lehotu, tak je táto časť (toto ustanovenie) nájomnej zmluvy neplatné. Tzn. Podľa ustanovenia § 710 ods. (3) Ak bola daná písomná výpoveď, skončí sa nájom bytu uplynutím výpovednej lehoty. Výpovedná lehota je tri mesiace a začína plynúť prvým dňom mesiaca nasledujúceho po mesiaci, v ktorom bola nájomcovi doručená výpoveď. Prenajímateľ môže nájomcovi písomne určiť dlhšiu výpovednú lehotu.

  • Prenajímateľ nemôže bezdôvodne alebo z akéhokoľvek dôvodu vypovedať nájomnú zmluvu. Tzn. že prenajímateľ jednak môže nájomnú zmluvu vypovedať iba z dôvodov upravených v ustanovení § 711 ods. 1 Občianskeho zákonníka a na druhej strane musí tento dôvod výpovede uviesť priamo vo výpovedi, ktorý Vám doručil. Podľa ustanovenia § 711 ods. V prípade, že jeho výpoveď neobsahuje žiadny dôvod, je neplatný. Neplatnosť výpovede však musíte v lehote troch mesiacov od jej doručenia napadnúť na súde, inak sa neplatnosť konvaliduje a výpoveď sa bude považovať za platnú. Podľa ustanovenia § 711 ods. Neplatnosť výpovede môže nájomca uplatniť na súde do troch mesiacov odo dňa doručenia výpovede.

• Uplynutím doby: Ak bol nájom dohodnutý na dobu určitú, zaniká uplynutím tejto doby.

  Prečítajte si tiež: Registrácia na úrade práce bez dokladu totožnosti: Čo robiť?

• Ďalšie dôvody: Občiansky zákonník upravuje aj ďalšie dôvody zániku nájmu, napríklad zánik predmetu nájmu, zmenu vlastníctva (kde zmenu vlastníctva k nehnuteľnej veci, môže z tohto dôvodu vypovedať nájomnú zmluvu iba nájomca, a to aj vtedy, ak bola zmluva uzavretá na dobu určitú; výpoveď však musí podať v najbližšom výpovednom období, pokiaľ je zákonom alebo dohodou ustanovené.) a pod.

Výpovedné dôvody zo strany prenajímateľa (§ 711 OZ)

Prenajímateľ môže vypovedať nájom bytu len z dôvodov taxatívne vymenovaných v § 711 Občianskeho zákonníka. Medzi najčastejšie dôvody patria:

• Hrubé porušovanie povinností nájomcom: Ak nájomca hrubo porušuje svoje povinnosti vyplývajúce z nájmu bytu najmä tým, že nezaplatil nájomné alebo úhradu za plnenia poskytované s užívaním bytu za dlhší čas ako tri mesiace, alebo tým, že prenechal byt alebo jeho časť inému do podnájmu bez písomného súhlasu prenajímateľa.
• Potreba bytu pre prenajímateľa alebo jeho blízkych: Ak prenajímateľ potrebuje byt pre seba, svojich rodinných príslušníkov alebo ak je potrebné z dôvodu verejného záujmu s bytom naložiť tak, že byt nemožno užívať.
• Iné závažné dôvody: Ak nájomca alebo ten, kto je členom jeho domácnosti, hrubo poškodzuje prenajatý byt, jeho príslušenstvo, spoločné priestory alebo spoločné zariadenia v dome alebo sústavne narušuje pokojné bývanie ostatných nájomcov alebo vlastníkov bytov, ohrozuje bezpečnosť alebo porušuje dobré mravy v dome.

Dôvod výpovede sa musí vo výpovedi skutkovo vymedziť tak, aby ho nebolo možné zameniť s iným dôvodom, inak je výpoveď neplatná. Dôvod výpovede nemožno dodatočne meniť.

Bytová náhrada

Ak prenajímateľ vypovedal nájomnú zmluvu z dôvodov uvedených v § 711 ods. 1 písm. a), e) alebo písm. f) alebo z dôvodu podľa § 711 ods. 1 písm. b) nájomcovi, ktorý prestal vykonávať prácu, na ktorú je nájom služobného bytu viazaný, z dôvodu na strane zamestnávateľa alebo z dôvodu, za ktorý zamestnávateľ zodpovedá podľa osobitných predpisov, nájomca má právo na náhradný byt, ktorý je veľkosťou obytnej plochy, vybavením, umiestnením a výškou nájomného primeraný bytu, ktorý má vypratať, a to s prihliadnutím na jeho životné a pracovné potreby. Nájomca má tiež právo na úhradu nevyhnutných výdavkov spojených so sťahovaním.

Ak sa nájomný pomer skončil z dôvodu podľa § 711 ods. 1 písm. c), nájomca nemá právo na bytovú náhradu.

Prečítajte si tiež: ZŤP: Poplatky a benefity

Ak sa nájomný pomer skončil z dôvodu podľa § 711 ods. 1 písm. d) nájomcovi, ktorý preukáže, že je v hmotnej núdzi z objektívnych dôvodov, nájomca má právo len na náhradné ubytovanie. V iných prípadoch skončenia nájomného pomeru z dôvodu podľa § 711 ods. 1 písm. d) nájomca nemá právo na bytovú náhradu, ak ide o dôvod hodný osobitného zreteľa, má nájomca právo na prístrešie.

Zabezpečenie adekvátnej bytovej náhrady je základným prvkom ochrany nájomcov a ich práv na dôstojné a stabilné bývanie. Je to dôležitá súčasť právneho systému, ktorá prispieva k sociálnej spravodlivosti a harmonickým vzťahom medzi nájomcami a prenajímateľmi.

Zabezpečením bytovej náhrady sa rozumie predloženie písomného vyhlásenia osoby, ktorá poskytne náhradné ubytovanie o tom, že uzavrie zmluvu o nájme alebo podnájme bytu s osobou, ktorá má byt vypratať. Nájomca, ktorý má byt vypratať, musí zmluvu o bytovej náhrade uzavrieť do 30 dní od doručenia uvedeného písomného vyhlásenia.

Ochranná lehota

Ak nájomca, ktorý je v hmotnej núdzi z objektívnych dôvodov, pred uplynutím ochrannej lehoty (§ 710 ods. 9) zaplatí dlžné nájomné, dôvod výpovede zanikne. Ochranná lehota je šesť mesiacov.

Jednotlivec je teda v hmotnej núdzi, ak má mesačný príjem nižší ako 268,88 €, manželia sú v hmotnej núdzi, ak ich spoločný mesačný príjem nedosahuje sumu 456,45 €. V prípade, že majú deti, ich životné minimum sa zvyšuje o 122,77 € mesačne na každé dieťa, t. j. Takto si viete zhruba určiť, či je nájomca v hmotnej núdzi alebo nie. Ak sa jedná o nájomcu, ktorý nemá rodinu a bol riadne zamestnaný, potom aj v čase poberania PN by sa nemal dostať do stavu hmotnej núdze.

Práva a povinnosti po skončení nájmu

Po skončení nájmu je nájomca povinný byt vypratať a odovzdať prenajímateľovi v stave, v akom ho prevzal, s prihliadnutím na obvyklé opotrebenie. Ak nájomca odmieta byt vypratať, prenajímateľ môže podať na súd žalobu o vypratanie nehnuteľnosti.

Pokiaľ teda nájomca po skončení nájmu odmieta vrátiť prenajímateľovi predmet nájmu bez zbytočného odkladu, prenajímateľ môže podať návrh na súd na vypratanie nehnuteľnosti. V rozhodnutí súd určí lehotu, do ktorej nájomca musí predmet nájmu vypratať. V zásade prenajímateľ by nemal použiť svojpomoc a priestory vypratať sám bez dodržania predchádzajúceho postupu. Napriek tomu, že prenajímateľ by po skončení nájmu nemal priestory vypratať svojpomocne, ale mal by podať žalobu na vypratanie nehnuteľnosti, súdy uznali aj takéto svojpomocné vypratanie, pokiaľ bolo zachytené v notárskej zápisnici a pokiaľ nájomca užíval predmet nájmu neoprávnene, za súladné s právom a dobrými mravmi. Prenajímateľ sa môže domáhať bezdôvodného obohatenia a náhrady škody, ktorá mu vznikla tým, že nájomca nevypratal nehnuteľnosť načas. Osobou poverenou súdom môže byť aj súdny exekútor.

Na základe vyššie uvedeného odporúčame nájomcom po skončení nájmu bezodkladne predmet nájmu vypratať a odovzdať prenajímateľovi, najlepšie na základe písomného preberacieho protokolu.

Krátkodobý nájom bytu

Zákon č. 98/2014 Z. z. o krátkodobom nájme bytu upravuje špecifické podmienky pre krátkodobý nájom bytu, ktorý vzniká uzavretím nájomnej zmluvy, ktorou prenajímateľ prenecháva nájomcovi za nájomné byt alebo jeho časť do užívania, a to na dobu určitú, najdlhšie na dva roky.

Nájom podľa tohto zákona sa nespravuje ustanoveniami § 663, § 666 ods. 1, § 671, § 672 ods. 2 druhej vety, § 676, 677, 679, § 680 ods. 1, § 685, 686, § 687 ods. 3, § 696, § 703 ods. 2, § 704 ods. 2, § 705 ods. 2, § 706, § 707 ods. 2, § 709, 710, § 711 ods. 1, 3 až 6, § 712, 712a, 712c až 714 a § 717 až 719 Občianskeho zákonníka ak tento zákon v § 3 ods.

Zmluvné strany si dohodnú aj výšku platieb, rozsah, spôsob výpočtu úhrady za plnenia poskytované s užívaním bytu a príslušenstva, spôsob ich platenia, ako aj prípady, v ktorých je prenajímateľ oprávnený jednostranne zmeniť výšku nájomného a úhrad za plnenia poskytované s užívaním bytu a jeho príslušenstva. Výška zábezpeky nesmie prekročiť trojnásobok mesačného nájomného a úhrad za plnenia poskytované s užívaním bytu.

Ak bola daná písomná výpoveď, skončí sa krátkodobý nájom bytu uplynutím výpovednej lehoty. Výpovedná lehota začína plynúť dňom nasledujúcim po dni, v ktorom bola druhej zmluvnej strane doručená výpoveď. Výpovedná lehota nesmie byť kratšia ako jeden mesiac, v prípade písomnej výpovede z dôvodov podľa odseku 1 písm. a) alebo písm. b) alebo odseku 2 písm. a) kratšia ako pätnásť dní. V prípade, ak sa v dôsledku porušenia registračnej povinnosti prenajímateľa podľa osobitného predpisu5) uplatní režim podľa § 3 ods.

Prenajímateľ môže vypovedať krátkodobý nájom bytu ak má daný iný dôvod výpovede dohodnutý v nájomnej zmluve, pre ktorý nemožno spravodlivo požadovať trvanie nájomného pomeru - vo Vašom prípade predaj bytu.

Ak nájomca byt nevyprace alebo neodovzdá prenajímateľovi ani v lehote desiatich kalendárnych dní odo dňa skončenia nájmu alebo v lehote piatich kalendárnych dní odo dňa skončenia nájmu, ak nájomný pomer skončil odstúpením od nájomnej zmluvy, je prenajímateľ oprávnený na účely zabezpečenia pohľadávok podľa § 5 ods. 1 zadržať hnuteľné veci nájomcu nachádzajúce sa v byte, okrem vecí, ktoré sú vylúčené z exekúcie. Prenajímateľ je oprávnený zadržať hnuteľné veci nájomcu nachádzajúce sa v byte len vtedy, ak nespotrebovaná časť peňažnej zábezpeky nepostačuje na uspokojenie pohľadávok podľa § 5 ods.

Neplatnosť skončenia krátkodobého nájmu bytu má zmluvná strana právo uplatniť na súde v lehote dvoch mesiacov odo dňa doručenia výpovede z krátkodobého nájmu bytu alebo odstúpenia od nájomnej zmluvy. V prípade neplatného skončenia nájmu je zmluvná strana, ktorá neplatné skončenie nájmu spôsobila, povinná napraviť tento stav uvedením do predošlého stavu a nahradiť škodu, ktorá druhej strane vznikla. Ak nie je uvedenie do predošlého stavu možné, zmluvnej strane nevznikne nárok na náhradu škody alebo náhrada škody nie je s ohľadom na závažnosť spôsobenej ujmy postačujúca, má zmluvná strana, ktorá na súde neplatné skončenie nájmu úspešne uplatní, právo na primerané finančné zadosťučinenie.

tags: #občiansky #zákonník #§ #710 #nájom #bytu