Obrat pre Účely DPH: Prenájom Nehnuteľnosti a Povinnosti Platiteľov Dane

Prenájom nehnuteľností predstavuje významný zdroj príjmov pre mnohých, a to ako pre podnikateľov, tak aj pre občanov. Z pohľadu zákona o dani z pridanej hodnoty (DPH) sú prenajímatelia nehnuteľností považovaní za zdaniteľné osoby. V tejto súvislosti je každá zdaniteľná osoba povinná sledovať svoj obrat, teda výšku príjmov, pre účely registrácie za platiteľa DPH.

DPH a Nájom Nehnuteľností

Uplatňovanie DPH pri nájme nehnuteľností upravuje § 38 zákona č. 222/2004 Z.z. o dani z pridanej hodnoty. Od 1. apríla 2009 umožňuje zákon platiteľovi dane (prenajímateľovi) rozhodnúť sa, či nájom nehnuteľnosti bude podliehať režimu DPH alebo bude od dane oslobodený. Táto možnosť je však podmienená tým, že nájomcom je zdaniteľná osoba.

Nájomná Zmluva a DPH

Nájom nehnuteľností vzniká na zmluvnom základe, dohodnutý na dobu určitú alebo neurčitú. Všeobecnú úpravu nájomnej zmluvy obsahuje § 663 Občianskeho zákonníka, podľa ktorého prenajímateľ prenecháva za odplatu nájomcovi vec, aby ju dočasne užíval alebo z nej bral aj úžitky. Zmluva by mala obsahovať predmet a účel nájmu, výšku nájomného, splatnosť, spôsob platenia a obdobie, na ktoré sa uzatvára. Ak je prenajímateľ platiteľom DPH, je dôležité v zmluve uviesť, či ide o nájom oslobodený od DPH alebo zdaňovaný. Odporúča sa tiež zmluvne ošetriť doúčtovanie energií, zvyšovanie cien a zodpovednosť za škodu.

Nehnuteľnosť ako Tovar a Služba

Zákon o DPH pojem nehnuteľnosť osobitne nedefinuje. Podľa § 8 ods. 1 písm. a) zákona o DPH sa nehnuteľnosti považujú za tovar. Tovarom sa rozumie hmotný majetok, ktorým sú na účely DPH hnuteľné veci, nehnuteľné veci vrátane pozemkov, ale aj elektrina, plyn voda, teplo a pod. Časťou stavby sú priestory, ktoré sú jej súčasťou, napr. byty, nebytové priestory, spoločné časti a spoločné zariadenia bytového domu.

Nájom nehnuteľnosti sa z hľadiska vymedzenia zdaniteľných obchodov považuje za službu. Podľa § 9 ods. 1 písm. b) zákona o DPH sa za dodanie služby považuje aj poskytnutie práva užívať hmotný majetok (napr. nájom nehnuteľnosti).

Prečítajte si tiež: ÚPSVaR a obrat DPH: Prehľad

Podnájom a Miesto Dodania Služby

Z hľadiska uplatňovania DPH sa podľa § 38 ods. 6 zákona o DPH rovnako, ako nájom nehnuteľnosti alebo jej časti, posudzuje aj podnájom nehnuteľnosti alebo jej časti. Podľa § 666 Občianskeho zákonníka je nájomca oprávnený dať predmet nájmu do podnájmu, ak zmluva neurčuje inak.

Miestom dodania služby, ktorej predmetom je nájom nehnuteľnosti, je podľa § 16 ods. 1 zákona o dani z pridanej hodnoty miesto, kde sa nehnuteľnosť nachádza. To znamená, že ak sa prenajímaná nehnuteľnosť nachádza na území Slovenskej republiky, považuje sa nájom nehnuteľnosti za zdaniteľné plnenie dodané v tuzemsku (bez ohľadu na osobu nájomcu) a daň z pridanej hodnoty, ktorá sa na službu nájmu vzťahuje, patrí Slovenskej republike.

Služby Spojené s Nájmom

Okrem samotnej služby nájmu môže prenajímateľ poskytovať nájomcovi aj ďalšie služby a dodávať tovary, ktoré sú spojené s nájmom nehnuteľnosti. Ide napríklad o:

• dodanie tovaru (refakturácia elektrickej energie, tepla, vody alebo plynu nájomcovi na základe skutočnej spotreby) - vznik daňovej povinnosti podľa § 19 ods. 3 písm. f) zákona o DPH,
• poskytnutie služby podľa § 9 ods. 4 zákona o DPH (prenajímateľ môže poskytovať, resp. obstarávať pre nájomcu ďalšie služby ako napr. upratovacie, telekomunikačné služby, odvoz komunálneho odpadu a pod.) - vznik daňovej povinnosti podľa § 19 ods. 2 zákona o DPH.

Prenájom Nehnuteľnosti Fyzickou Osobou (Nepodnikateľom)

Prenájom nehnuteľnosti fyzickou osobou (nepodnikateľom) sa v praxi môže realizovať dvoma spôsobmi:

• Ak fyzická osoba poskytuje prenájom nehnuteľnosti bez živnostenského oprávnenia (t. j. poskytuje iba základné služby súvisiace s prenájmom), dosahuje príjem z prenájmu nehnuteľnosti podľa § 6 ods. 3 ZDP.
• Ak fyzická osoba poskytuje prenájom nehnuteľnosti na základe živnostenského oprávnenia podľa § 4 ods. 1 zákona č. 455/1991 Zb. o živnostenskom podnikaní (živnostenský zákon).

Obrat pre Účely DPH

Každá zdaniteľná osoba je povinná sledovať svoj obrat (výšku príjmov, resp. výnosov) pre účely DPH. Obratom sa v súlade s § 4 ods. 9 zákona o DPH rozumejú výnosy (príjmy) bez dane z dodávaných tovarov a služieb v tuzemsku okrem výnosov (príjmov) z tovarov a služieb, ktoré sú oslobodené od dane podľa § 28 až § 36 a podľa § 40 až § 42 zákona o DPH. Vzhľadom na to, že podľa definície obratu sa príjmy (výnosy) z dosiahnutého nájmu do obratu započítajú, je prenajímateľ nehnuteľnosti povinný sledovať obrat pre účely registrácie za platiteľa DPH.

Prečítajte si tiež: Úrad práce a finančná pomoc

Sledovanie Obratu Fyzickou Osobou

Fyzická osoba, ktorá prenajíma nehnuteľnosť, si uplatňuje preukázateľne vynaložené daňové výdavky podľa § 6 ods. 11 zákona o dani z príjmov. Počas celého zdaňovacieho obdobia vedie evidenciu o príjmoch a daňových výdavkoch v časovom slede a ďalšie evidencie predpísané zákonom o dani z príjmov. Obratom fyzickej osoby sú dosiahnuté príjmy z prenájmu. Tieto príjmy sa na účely registrácie k dani z pridanej hodnoty nesledujú za kalendárny rok, ale za obdobie najviac 12 nasledujúcich mesiacov bez ohľadu na účtovné a zdaňovacie obdobie.

Viaceré Ekonomické Činnosti

Ak zdaniteľná osoba vykonáva viaceré ekonomické činnosti a dosahuje obrat na základe živnostenského oprávnenia aj na základe prenájmu nehnuteľnosti, ktorý nie je živnosťou, do obratu sa počítajú všetky ekonomické činnosti. Ak je prenajímaná nehnuteľnosť v bezpodielovom spoluvlastníctve manželov, považuje zákon o dani z pridanej hodnoty príjem z prenájmu nehnuteľnosti ako nezávislú ekonomickú činnosť (t. j. príjem z podnikania) v rovnakom pomere u každého z manželov, ak sa manželia nedohodnú inak.

Registrácia za Platiteľa DPH

Zdaniteľná osoba je povinná podať žiadosť o registráciu pre daň, ak jej obrat dosiahne 49 790 eur za najviac 12 predchádzajúcich po sebe nasledujúcich kalendárnych mesiacov. § 4 zákona o DPH umožňuje zdaniteľným osobám aj dobrovoľnú registráciu pred dosiahnutím obratu 49 790 eur.

Práva a Povinnosti Platiteľa DPH

Platiteľ dane z pridanej hodnoty je povinný podať daňové priznanie v súlade s § 78 ods. 1 zákona o dani z pridanej hodnoty do 25 dní po skončení zdaňovacieho obdobia.

Zmeny v Sledovaní Obratu pre DPH od Roku 2025

DPH sa od 1.1.2025 bude obrat sledovať za jeden kalendárny rok (od 1.1. do 31.12.) namiesto doterajších 12 kalendárnych mesiacov.

Prečítajte si tiež: Použitie potvrdenia o príjme pre ZŤP

Príklady z Praxe

Príklad 1: Spoločnosť ABC, s. r. o. bola založená dňa 1.1.2024. Za obdobie od 1.1.2024 do 31.12.2024 dosiahla ABC, s. r. o. obrat vo výške 50 200 eur. Spoločnosť ABC, s. r. o. je povinná podať žiadosť o registráciu na DPH najneskôr do 20.1.2025.

Príklad 2: Spoločnosť ABC, s. r. o. dosiahla v tuzemsku obrat vo výške 52 000 eur. Pred dosiahnutím obratu nebola povinná sa registrovať za platiteľa DPH. Spoločnosť ABC, s. r. o. je povinná podať žiadosť o registráciu na DPH.

Dobrovoľná Registrácia pre DPH

Spoločnosť ABC, s. r. o. sa môže rozhodnúť o dobrovoľnú registráciu pre DPH.

Dôsledky Neregistrovania sa včas

Ak si zdaniteľná osoba nesplní povinnosť registrácie v stanovenej lehote, hrozia jej dodatočné povinnosti a zároveň daňový úrad uloží pokutu za správny delikt.

tags: #obrat #pre #účely #dph #prenájom #nehnuteľnosti