Odstúpenie od kúpnej zmluvy: Podmienky a aspekty

V realitných obchodoch sa často stáva, že jedna zo strán chce odstúpiť od kúpnej zmluvy. Súčasná legislatíva vychádza zo zásady, že zmluvy sa majú dodržiavať, čo znamená rešpektovanie uzavretých zmlúv a ich dohodnutého obsahu. Zákon č. 40/1964 Zb. to však umožňuje za určitých okolností. Odstúpenie od zmluvy je jednostranný právny úkon, ktorým účastník prejavuje vôľu zmluvu zrušiť.

Všeobecné podmienky odstúpenia od zmluvy

Pri odstúpení od kúpnej zmluvy, ktorej predmetom je nehnuteľnosť, je dôležité dodržať zákonom predpísanú formu. Ustanovenie § 49 Občianskeho zákonníka umožňuje odstúpiť od zmluvy uzavretej v tiesni za nápadne nevýhodných podmienok.

Tiesni a nápadne nevýhodné podmienky

Toto ustanovenie neobsahuje definíciu pojmu tieseň, a preto je potrebné vychádzať zo súdnej praxe. Súdna prax považuje za tieseň hospodárske, sociálne alebo obdobné pomery, v ktorých sa účastník ocitol z objektívnych príčin a ktoré ho nútia uzavrieť zmluvu, ktorú by inak neuzavrel. O nápadne nevýhodných podmienkach možno hovoriť, ak ide o evidentný nepomer vzájomne poskytnutých plnení alebo o očividnú nevýhodnosť iných podmienok, ktoré musia objektívne existovať v dobe právneho úkonu.

Vady nehnuteľnosti ako dôvod na odstúpenie

Právna úprava kúpnej zmluvy viaže možnosť odstúpenia od zmluvy najmä na výskyt vád. V praxi si však účastníci môžu dohodnúť aj iné podmienky odstúpenia od zmluvy nad rámec zákonnej úpravy, pričom dôvody na odstúpenie by mali byť jasne definované. Ak dodatočne vyjde najavo vada, na ktorú predávajúci kupujúceho neupozornil, má kupujúci právo na primeranú zľavu z dohodnutej ceny. Ak sa na nehnuteľnosti ukážu vady, ktoré možno odstrániť, nie sú dôvodom na odstúpenie od zmluvy v zmysle zákona.

Deklarácia vlastností nehnuteľnosti

V prípade, že predávajúci jasne deklaroval, že nehnuteľnosť nemá žiadne vady a má určité vlastnosti, a táto deklarácia sa ukáže ako nepravdivá, môže kupujúci odstúpiť od zmluvy aj vtedy, ak je vec upotrebiteľná.

Prečítajte si tiež: Odstúpenie od kúpnej zmluvy autoúveru

Práva kupujúceho pri odstúpení od zmluvy

Popri práve na odstúpenie od zmluvy má kupujúci aj právo na náhradu nevyhnutných nákladov, ktoré mu vznikli v súvislosti s uplatnením práv zo zodpovednosti za vady, ako aj právo na náhradu škody podľa všeobecných ustanovení v zmysle § 600 v spojení s § 420 a nasl. Občianskeho zákonníka.

Účinky odstúpenia od zmluvy

Odstúpením od zmluvy sa zmluva zrušuje priamo zo zákona, bez potreby súhlasu druhej strany alebo schválenia súdom. Zmluva sa považuje za zrušenú od samého začiatku, hoci zmluvné strany si môžu dohodnúť aj niečo iné. Pri odstúpení od zmluvy a jej zrušení od počiatku zákon počíta s tým, že účastníci právneho vzťahu sa vzájomne vysporiadajú podľa zásad o bezdôvodnom obohatení.

Rozhodnutie Najvyššieho súdu SR

Najvyšší súd SR v rozhodnutí zo dňa 20. I. uviedol, že platným odstúpením od zmluvy sa zmluva o prevode vlastníctva k nehnuteľnosti od začiatku zrušuje (ak nie je právnym predpisom ustanovené alebo účastníkmi dohodnuté inak). Týmto zrušením zaniká právny titul, na základe ktorého nadobúdateľ získal vlastnícke právo k nehnuteľnosti. Medzi účastníkmi je po zrušení zmluvy z hľadiska obligačných a vecnoprávnych účinkov taký právny stav, ako keby k uzavretiu zmluvy nedošlo. Vlastnícke právo prevodcu sa obnovuje zo zákona a táto zmena sa do katastra nehnuteľností zapisuje záznamom.

Spor o platnosť odstúpenia od zmluvy

Kataster je povinný skúmať, či je odstúpenie od zmluvy medzi stranami sporné. Ak jedna strana doručí na kataster odstúpenie od zmluvy, kataster musí druhú stranu vyzvať, aby sa v určenej lehote vyjadrila, či s odstúpením súhlasí alebo nie. Ak nastane spor o platnosť odstúpenia od zmluvy, jedná sa o občianskoprávny spor, ktorý je oprávnený rozhodnúť jedine súd.

Odstúpenie od zmluvy uzavretej na diaľku

Kupujúci je oprávnený odstúpiť od kúpnej zmluvy uzatvorenej na diaľku prostredníctvom internetového obchodu bez uvedenia dôvodu a to do 14 dní odo dňa prevzatia tovaru. Toto ustanovenie sa nevzťahuje na tovar, ktorý je objednávaný od výrobcu špeciálne pre kupujúceho, alebo je kupujúcemu na mieru upravovaný, alebo ho kupujúci objednáva vo väčšom množstve než je obvyklá skladová zásoba u predávajúceho. Kupujúci môže odstúpiť od kúpnej zmluvy, predmetom ktorej je kúpa tovaru aj pred začatím plynutia lehoty na odstúpenie od zmluvy. Lehota na odstúpenie od zmluvy sa považuje za zachovanú, ak oznámenie o odstúpení od zmluvy bolo odoslané predávajúcemu najneskôr v posledný deň 14-dňovej lehoty na odstúpenie od zmluvy.

Prečítajte si tiež: Odstúpenie od zmluvy a reklamácia

Povinnosti predávajúceho a kupujúceho pri odstúpení od zmluvy

Odstúpením od zmluvy sa táto zrušuje od počiatku a zmluvné strany sú povinné navzájom si vrátiť prijaté plnenia. Predávajúci je povinný bez zbytočného odkladu, najneskôr do 14 dní odo dňa doručenia oznámenia o odstúpení od zmluvy vrátiť kupujúcemu všetky platby za tovar, ktoré od neho prijal. Kupujúci je povinný najneskôr do 14 dní odo dňa odstúpenia od zmluvy zaslať tovar späť alebo ho odovzdať osobe poverenej predávajúcim na prevzatie tovaru. Pri odstúpení od zmluvy spotrebiteľ znáša náklady na vrátenie tovaru predávajúcemu. Spotrebiteľ je povinný vrátiť tovar nepoužívaný, nepoškodený, ani inak znehodnotený, vrátane dokumentácie zaslanej mu predávajúcim.

Odstúpenie od zmluvy z dôvodu nedostupnosti tovaru

Ak z dôvodu vypredania zásob alebo nedostupnosti tovaru nie je schopný predávajúci dodať tovar kupujúcemu v lehote dohodnutej v kúpnej zmluve alebo za dohodnutú kúpnu cenu, je predávajúci povinný ponúknuť kupujúcemu náhradné plnenie alebo možnosť pre kupujúceho odstúpiť od kúpnej zmluvy (stornovať objednávku). V prípade, ak kupujúci v primeranej lehote neprijme náhradné plnenie ponúkané predávajúcim ani neodstúpi od kúpnej zmluvy, je predávajúci oprávnený odstúpiť od kúpnej zmluvy.

Špecifické situácie a otázky týkajúce sa odstúpenia od zmluvy

Skryté závady na nehnuteľnosti

Ak kupujúci zistí po prebraní nehnuteľnosti skryté závady, o ktorých nebol informovaný, závisí možnosť odstúpenia od zmluvy od ustanovení v zmluve a od povahy závad. Podľa § 596 Občianskeho zákonníka, ak vec má vady, o ktorých predávajúci vie, je povinný kupujúceho pri dojednávaní kúpnej zmluvy na ne upozorniť. Ak dodatočne vyjde najavo vada, na ktorú predávajúci kupujúceho neupozornil, má kupujúci právo na primeranú zľavu z dojednanej ceny alebo právo od zmluvy odstúpiť, ak ide o vadu, ktorá robí vec neupotrebiteľnou.

Neuhradenie kúpnej ceny

Ak kupujúci neuhradí kúpnu cenu podľa kúpnej zmluvy, ide o podstatné porušenie zmluvy zo strany kupujúcich a predávajúci má právo od zmluvy odstúpiť. Odstúpenie od zmluvy musí byť urobené písomne. Čo sa týka rezervačnej zálohy, je potrebné rozlišovať, či bola záloha poskytnutá ako záloha na úhradu kúpnej ceny, alebo ako zádržné, prípadne ako zmluvná pokuta alebo preddavok.

Kúpa nehnuteľnosti pod nátlakom

Ak bola kúpno-predajná zmluva na nehnuteľnosť podpísaná pod nátlakom a hrozbou, tak táto je absolútne neplatná a nie je potrebné od nej odstupovať. V praxi je však veľmi náročné toto tvrdenie preukázať.

Prečítajte si tiež: Rozdiely medzi odstúpením a zrušením zmluvy

Neinformovanosť o vlastnostiach pozemku

Ak kupujúci nebol oboznámený so skutočnosťou, že nehnuteľnosť sa nachádza v záplavovej oblasti alebo ide o chránenú vodohospodársku oblasť, môže mať možnosť odstúpiť od zmluvy, ak táto podstatná skutočnosť nebola uvedená v kúpnej zmluve.

Problémy s prístupom k nehnuteľnosti

Ak prístup k zakúpenej chate s pozemkom sa zabezpečuje cez pozemky patriace iným vlastníkom a títo vlastníci odmietajú vpustiť na svoj pozemok, môže to byť dôvod na odstúpenie od zmluvy, ak predávajúci ubezpečoval o bezproblémovom prístupe. Alternatívou pre odstúpenie od zmluvy a vyriešenie tejto situácie je podať na súd žalobu o zriadenie vecného bremena.

Ochrana pred problémami pri odstúpení od zmluvy

V prípade úhrady kúpnej ceny z voľných zdrojov je vhodné využiť bezpečnejšie formy úhrady kúpnej ceny. Ak chcete mať istotu, že vaše odstúpenie bude platné a účinné, je vhodné obrátiť sa na advokátsku kanceláriu so špecializáciou na realitné právo.

tags: #odstupenie #od #kupnej #zmluvy #podmienky