Odstúpenie od sprostredkovateľskej zmluvy: Ako chrániť svoje práva a čo môžete urobiť - Domov dôchodcov a Domov sociálnych služieb Tornaľa

05. March 2026

V dnešnej dobe je bežné využívať služby sprostredkovateľov pri kúpe alebo predaji nehnuteľností. Na tento účel sa uzatvára sprostredkovateľská zmluva. Čo však robiť, ak sa rozhodnete od zmluvy odstúpiť? Tento článok sa zaoberá problematikou odstúpenia od sprostredkovateľskej zmluvy, s dôrazom na Obchodný zákonník a súvisiacu legislatívu.

Sprostredkovateľská Zmluva a Právna Regulácia

Slovenský právny poriadok ponúka duplicitnú právnu úpravu zmluvných vzťahov, čo môže v praxi spôsobovať nejasnosti. Zmluva o sprostredkovaní nie je výnimkou. Najčastejšie je sprostredkovateľ podnikateľom a záujemca o kúpu nie. V zmysle ustanovenia § 261 Obchodného zákonníka, daný právny vzťah nespadá pod ustanovenia Obchodného zákonníka.

Je potrebné zdôrazniť, že predmetom záväzku je sprostredkovanie uzavretia zmluvy. Samotná nehnuteľnosť a jej kúpa sú predmetom sprostredkúvanej zmluvy, ktorá musí byť v režime občianskeho práva.

Odstúpenie od Zmluvy: Kedy je to Možné?

Odstúpenie od zmluvy je jednostranný právny úkon, ktorý spôsobuje zánik zmluvy. Odstúpiť od zmluvy je možné iba z dôvodov uvedených v zákone alebo v samotnej zmluve.

Rozdiel medzi odstúpením od zmluvy a výpoveďou zmluvy:

Odstúpenie od zmluvy: Zmluva zaniká od počiatku, akoby nikdy neexistovala. Strany si musia vrátiť všetko, čo si vzájomne plnili.
Výpoveď zmluvy: Zmluva sa ruší uplynutím výpovednej lehoty. Výpoveď sa nedotkne práv a povinností, ktoré predchádzali jej účinnosti.

Odmena Sprostredkovateľa a Príčinná Súvislosť

V súlade s ustanovením § 774 Občianskeho zákonníka je odmena sprostredkovateľa viazaná na skutočnosť, že došlo k splneniu účelu sprostredkovania, a to k uzavretiu sprostredkúvanej zmluvy pričinením sprostredkovateľa. Medzi uzavretím zmluvy a konaním sprostredkovateľa musí existovať príčinná súvislosť. Ak k uzavretiu zmluvy nedôjde, nárok na odmenu sprostredkovateľovi nevzniká.

Prečítajte si tiež: Viac o náhrade škody a odstúpení

Zmluvná Pokuta a Rezervačný Poplatok

Účinným zabezpečovacím inštitútom je zmluvná pokuta, upravená v Občianskom i Obchodnom zákonníku. Judikatúra však zaujala stanovisko, že neuzavretie sprostredkúvanej zmluvy nemôže byť klasifikované ako porušenie zmluvnej povinnosti. Ne/uzavretie zmluvy je právom, za výkon ktorého nie je možné osobu sankcionovať.

V sprostredkovateľských zmluvách sa často vyskytuje aj cena rezervácie. Ak je táto ponechaná sprostredkovateľovi ako zmluvná pokuta v prípade neuzavretia kúpnej zmluvy, ide o kumuláciu dvoch zmluvných dojednaní: zmluvy o rezervácii (nepomenovanej zmluvy) a zmluvy sprostredkovateľskej. Najvyšší súd Českej republiky dospel k záveru, že takéto dojednanie je nemožné a rezervačný poplatok nemôže byť prepadnutý v prospech sprostredkovateľa ako zmluvná pokuta.

Všeobecné Podmienky Sprostredkovania (VPS)

Všeobecné podmienky sprostredkovania upravujú práva a povinnosti sprostredkovateľa a záujemcu v súvislosti so sprostredkovaním kúpy, predaja, nájmu alebo prenájmu nehnuteľnosti. VPS sú neoddeliteľnou súčasťou zmluvy o sprostredkovaní. Právne vzťahy sa riadia ustanoveniami zmluvy, ustanoveniami VPS a príslušnými právnymi predpismi.

Dôležité pojmy vo VPS:

Nehnuteľnosť: Nehnuteľnosť určená v úvode zmluvy, ktorej sa týka sprostredkovanie obchodu.
Sprostredkovaná zmluva: Zmluva o prevode vlastníckeho práva k nehnuteľnosti alebo Nájomná zmluva, ktorej uzatvorenie s treťou osobou je predmetom zmluvy medzi záujemcom a sprostredkovateľom.
Provízia: Odmena sprostredkovateľa za obstaranie uzavretia Sprostredkovanej zmluvy.

Povinnosti Sprostredkovateľa a Záujemcu

Všeobecné povinnosti sprostredkovateľa:

Obstarávať záujemcovi za províziu uzavretie Zmluvy v súlade s podmienkami ustanovenými v Zmluve.
Postupovať s odbornou starostlivosťou a v súlade s platnými právnymi predpismi.
Oznamovať záujemcovi všetky dôležité skutočnosti, ktoré môžu ovplyvniť jeho rozhodnutie uzavrieť Sprostredkovanú zmluvu.

Všeobecné povinnosti záujemcu:

Zaplatiť sprostredkovateľovi províziu v zmysle podmienok podľa Zmluvy.
Zaplatiť províziu vtedy, ak bola Sprostredkovaná zmluva uzatvorená s pričinením Sprostredkovateľa.
Oznamovať sprostredkovateľovi všetky dôležité skutočnosti súvisiace so sprostredkovaním.
Poskytnúť sprostredkovateľovi potrebnú súčinnosť.

Praktické Rady a Upozornenia

Pozorne si prečítajte zmluvu: Pred podpisom sprostredkovateľskej zmluvy si ju dôkladne prečítajte a uistite sa, že rozumiete všetkým jej podmienkam.
Informujte sa o možnostiach odstúpenia: Zistite si, za akých podmienok môžete od zmluvy odstúpiť a aké sú s tým spojené dôsledky.
Overte si informácie: Nenechajte sa ovplyvniť tvrdeniami makléra a overte si všetky dôležité informácie u právnika.
Dbajte na písomnú formu: Všetky dôležité úkony (napr. odstúpenie od zmluvy) vykonávajte písomne.

Ukončenie Zmluvy o Spolupráci: Vzor Dohody

Ak nemáte záujem na ďalšej spolupráci, môžete zmluvu ukončiť dohodou. Nižšie je uvedený vzor dohody o ukončení zmluvy o spolupráci:

Dohoda o ukončení zmluvy o spolupráci## Účastníci dohody:

1/ Obchodné meno: ABC, s.r.o.Sídlo: Veselá 12, 020 01 Púchov, Slovenská republikaIČO: 12 345 67Registrácia: Obchodný register Okresného súdu Trenčín, Oddiel: Sro, Vložka číslo: 12345/RZastúpená: Jozef Novák, konateľ(ďalej len „účastník 1“)

Prečítajte si tiež: Odstúpenie od kúpnej zmluvy autoúveru

2/ Obchodné meno: DEF, s.r.o.Sídlo: Okružná 20, 020 01 Púchov, Slovenská republikaIČO: 76 543 21Registrácia: Obchodný register Okresného súdu Trenčín, Oddiel: Sro, Vložka číslo: 54321/RZastúpená: Peter Novák, konateľ(ďalej len „účastník 2“)

(účastník 1 a účastník 2 spolu aj ako „účastníci dohody“ a každý samostatne aj ako „účastník dohody“)

sa dohodli na tejto Dohode o ukončení zmluvy o spolupráci (ďalej len „dohoda“) v zmysle ust. § 269 ods. 2 zákona č. 513/1991 Zb. Obchodný zákonník v platnom znení, za nasledovných podmienok:

Článok I. Predmet dohody

Účastníci dohody uzatvorili dňa 02.01.2015 zmluvu o spolupráci, predmetom ktorej bola spolupráca zmluvných strán pri organizovaní kultúrno-spoločenského podujatia „Deň zdravia 2015“, ktoré sa malo uskutočniť v termíne 22.01.2015 v prevádzke účastníka 1, ktoré sa nachádzajú na Okružnej 20, 020 01 Púchov.

Prečítajte si tiež: Odstúpenie od zmluvy a reklamácia

Účastníci dohody sa dohodli, že platnosť a účinnosť zmluvy o spolupráci sa končí dňom účinnosti tejto dohody.

Článok II. Záverečné ustanovenia

Dohoda je vyhotovená v dvoch (2) rovnopisoch, každý účastník obdrží jeden (1) rovnopis.

Dohoda nadobúda platnosť a účinnosť dňom jej podpisu účastníkmi dohody.

Účastníci dohody vyhlasujú, že si dohodu riadne prečítali a potvrdzujú, že dohoda je zrozumiteľná a určitá a vyjadruje ich skutočnú, slobodnú a vážnu vôľu, nie je uzatvorená v tiesni za nápadne nevýhodných podmienok a na znak súhlasu ju vlastnoručne podpísali.

Púchov, dňa 02.01.2015

Účastník 1: _ABC, s.r.o.