Odstúpenie od záložnej zmluvy: Podmienky a dôsledky

Článok sa zaoberá problematikou odstúpenia od záložnej zmluvy, konkrétne podmienkami a dôsledkami tohto právneho úkonu. Venuje sa analýze rôznych právnych názorov a súdnych rozhodnutí, ktoré sa týkajú tejto problematiky na Slovensku.

Úvod do problematiky odstúpenia od zmluvy o prevode nehnuteľnosti

Odstúpenie od zmluvy o prevode nehnuteľností je právny inštitút, ktorý umožňuje jednej zo strán zmluvy jednostranne zrušiť zmluvu, ak sú splnené zákonom alebo zmluvou stanovené podmienky. Táto téma je v právnej praxi často diskutovaná a existuje viacero odlišných názorov na jej interpretáciu.

Dve hlavné školy interpretácie: Česká a Záväzková

V právnej teórii a praxi sa vyprofilovali dva odlišné prístupy k chápaniu následkov odstúpenia od zmluvy o prevode nehnuteľností:

Česká škola

Podľa "českej školy" odstúpením od zmluvy dochádza k jej zániku ex tunc, teda od samotného začiatku. To znamená, že sa automaticky obnovuje vecnoprávna pozícia existujúca pred účinnosťou zmluvy a pred zápisom práva do katastra. Inými slovami, ak prevodca platne a účinne odstúpi od zmluvy, automaticky sa opäť stáva vlastníkom a správa katastra túto zmenu zapíše záznamom.

Táto škola sa opiera o § 48 ods. 2 OZ ("od začiatku zrušuje") a o princíp kauzality, podľa ktorého bez platného záväzkového vzťahu (titulu) nemôže platne dôjsť ani k zmene vecnoprávnej pozície. Ak titul odstúpením zanikne spätne, musí zaniknúť aj vecnoprávna pozícia.

Prečítajte si tiež: Viac o náhrade škody a odstúpení

Problémom tejto školy je, že vedie k absurdnému dôsledku, kedy o vlastnícke právo v dôsledku odstúpenia medzi prevodcom (A) a nadobúdateľom (B) automaticky prichádza aj tretia osoba (C), ktorá vec medzitým nadobudla od osoby B. Tento dôsledok musel korigovať Ústavný súd Českej republiky.

Korigovaná česká škola

Podľa "korigovanej českej školy" odstúpením síce dochádza k automatickému obnoveniu vlastníckeho práva prevodcu, to však neplatí, ak je potrebné chrániť dobromyseľne konajúcu tretiu osobu.

Záväzková škola

Alternatívou je "záväzková škola", ktorá akcentuje záväzkový charakter následkov odstúpenia. Podľa tejto školy nie je dôvod myslieť si, že zrušenie zmluvy v dôsledku odstúpenia automaticky navracia vecnoprávnu pozíciu.

Ustanovenie § 48 ods. 2 OZ hovorí o "zrušení", na čo nadväzuje § 457 OZ, podľa ktorého si majú strany "zrušenej" zmluvy vrátiť čo dostali. Nadobúdateľ zo zrušenej zmluvy dostal vlastnícke právo, mal by ho teda vrátiť. Zo zákona však nevyplýva, že by k návratu dochádzalo automaticky ex lege. Túto povinnosť by mal kupujúci splniť vecnoprávnym (solučným) úkonom. Zjednodušene povedané overeným podpisom na papieri, ktorým prevádza vlastnícke právo späť na pôvodného prevodcu a tým plní svoj záväzok vzniknutý ex lege na základe § 457 OZ. Zápis v katastri by mal byť vo forme vkladu, nie záznamu.

Ak nadobúdateľ odmietne tento záväzok splniť, môže ho prevodca žalovať na plnenie ("žalovaný je povinný spätne previesť vlastnícke právo …"), pričom rozhodnutie súdu podľa § 161 ods. 3 OSP nahradí solučný úkon nadobúdateľa (citované ustanovenie OSP sa zväčša aplikuje len na zmluvy o budúcich zmluvách, podľa gramatického aj systematického výkladu by sa však malo aplikovať širšie).

Prečítajte si tiež: Odstúpenie od kúpnej zmluvy autoúveru

Táto škola vedie k logickejším dôsledkom, keďže nezakladá problém dobromyseľného nadobúdateľa a nevzniká spätná fikcia, že kupujúci vlastne prestáva byť vlastníkom ku dňu uzavretia zmluvy. Riešenie je symetrickejšie, pretože v prípade odstúpenia vzniknú dve symetrické obligačnoprávne povinnosti - nadobúdateľ musí spätne previesť vlastnícke právo a prevodca musí vrátiť kúpnu cenu. Ani vo vzťahu ku kúpnej cene nedochádza k automatickému vráteniu (musí sa žalovať na plnenie), identicky by sa teda malo riešiť aj vecné právo.

Postoj slovenských súdov

Postoj slovenských súdov k tejto otázke nebol vždy jednoznačný. Najčastejšie citovaným rozhodnutím bol rozsudok Najvyššieho súdu Slovenskej republiky z 21. augusta 1997, sp. zn. 3 Cdo 151/96, ktorý bol však vnútorne nekonzistentný a nelogický.

K otázke odstúpenia sa dvakrát vyjadril aj Ústavný súd Slovenskej republiky, ktorý sa prihlásil ku korigovanej českej škole. V ani jednom prípade však nešlo primárne o otázku následkov odstúpenia, len o rozšírenie argumentácie v odôvodnení. Ústavný súd v oboch prípadoch judikoval, že tretia osoba nemôže v dôsledku odstúpenia prísť o dobromyseľne nadobudnuté vlastnícke právo, tento záver však vyplýva rovnako z korigovanej českej školy ako aj zo záväzkovej školy.

Rozhodnutie správneho senátu Najvyššieho súdu SR

Zaujímavé je rozhodnutie správneho senátu Najvyššieho súdu Slovenskej republiky, ktorý sa prihlásil ku korigovanej českej škole a argumentoval nasledovne:

Keďže odstúpením sa zmluva zrušuje ex tunc a keďže vecnoprávne účinky nemôžu nastať bez obligačnoprávnych, dochádza medzi stranami v dôsledku odstúpenia k právnemu stavu,"ako keby k uzatvoreniu zmluvy vôbec nedošlo a to nielen z hľadiska obligačných účinkov ale i účinkov vecnoprávnych". Najvyšší súd judikoval, že obligačné účinky zmluvy spočívajúce v záväzku predávajúceho previesť nehnuteľnosť do vlastníctva kupujúceho už zápisom do katastra aj tak zanikli, pretože boli nahradené účinkami vecnoprávnymi.

Prečítajte si tiež: Odstúpenie od zmluvy a reklamácia

Najvyšší súd ju však následne s odkazom na českú ústavnú judikatúru koriguje a dopĺňa, že automatické obnovenie vlastníckeho práva predávajúceho nastáva len vtedy, ak vlastníctvo nebolo pred odstúpením dobromyseľne nadobudnuté treťou osobou.

Z uvedeného logicky vyplýva, že k zápisu spätného prechodu vlastníckeho práva dochádza záznamom, ktorého podkladom je listina o odstúpení (jednostranný adresovaný právny úkon), ktoré si nevyžaduje súhlas príjemcu ani rozhodnutie súdu. Správa katastra nie je oprávnená skúmať platnosť odstúpenia (či došlo k naplneniu dôvodov na odstúpenie), je však povinná skúmať, či platnosť odstúpenia je medzi účastníkmi sporná. Ak áno, bude musieť rozhodnúť súd (na základe určovacej žaloby, nie žaloby na plnenie). Ak platnosť odstúpenia nie je sporná, správa katastra vykoná zápis vo forme záznamu.

Záver a diskusia

Rozhodnutie Najvyššieho súdu je logické a konzistentné. Po prihlásení sa ku korigovanej českej škole logicky a konzistentne načrtáva dôsledky pre katastrálne konanie. Tento výklad sa asi v najbližšom období stane rozhodujúcim vodítkom pre správy katastra (najmä pri absencii úpravy v katastrálnej vyhláške a nekonzistentnosti staršieho rozhodnutia 59/1997 ZSP).

S východiskami však nemožno súhlasiť. Názor, že odstúpením sa automaticky ex lege obnovuje vlastníctvo prevodcu podľa mňa nemá oporu v zákone. Zákon naopak pomerne jednoznačne v § 48 ods. 2 v spojení s § 457 OZ normuje záväzkový charakter dôsledkov zrušenia zmluvy. Tento záver je konzistentný s tým, ako následky odstúpenia interpretujú v podstate všetky príbuzné právne poriadky (s výnimkou Českej republiky) a je konzistentný s interpretáciou odstúpenia v slovenskom obchodnom práve.

Okrem toho je táto interpretácia systematická v tom, že následkom odstúpenia je vznik dvoch symetrických obligačných nárokov (spätný prevod vlastníckeho práva a spätný prevod kúpnej ceny). Na druhej strane česká škola predpokladá asymetrickú situáciu, kedy po odstúpení predávajúcemu automaticky vznikne vecné právo (a priestor na vindikačnú žalobu), zatiaľ čo kupujúcemu ostane "len" obligačný nárok na vrátenie kúpnej ceny. Asymetrickosť tohto riešenia by sa ukázala najmä v prípade, ak by jedna zo strán medzitým spadla do konkurzu, kde by automatické obnovenie vecného práva zakladalo superprioritnú pozíciu, zatiaľ čo kupujúci by sa s nárokom na vrátenie kúpnej ceny musel zaradiť medzi ostatných veriteľov.

Záložné právo a jeho zánik

Záložné právo je vecné právo, ktoré slúži na zabezpečenie pohľadávky. Ak dlžník nesplní svoj záväzok, veriteľ má právo uspokojiť svoju pohľadávku z hodnoty založenej veci.

Zánik záložného práva

Záložné právo zaniká rôznymi spôsobmi, napríklad:

• Splnením dlhu, ktorý bol záložným právom zabezpečený.
• Vzdaním sa záložného práva zo strany záložného veriteľa.
• Zánikom predmetu záložného práva.
• Uplynutím času, na ktorý bolo záložné právo zriadené.
• Rozhodnutím súdu alebo správneho orgánu.

Po zániku záložného práva je potrebné vykonať výmaz záložného práva z katastra nehnuteľností.

Výmaz záložného práva z katastra nehnuteľností

Výmaz záložného práva z katastra nehnuteľností sa vykonáva na základe žiadosti, ktorú podáva záložný veriteľ alebo záložca. K žiadosti je potrebné priložiť doklad o zániku záložného práva, napríklad potvrdenie o splatení dlhu alebo vyhlásenie záložného veriteľa o vzdaní sa záložného práva.

Správny poplatok za výmaz záložného práva je stanovený platným sadzobníkom správnych poplatkov.

Záver

Problematika odstúpenia od záložnej zmluvy a zániku záložného práva je komplexná a vyžaduje si dôkladnú znalosť príslušných právnych predpisov a judikatúry. V prípade akýchkoľvek nejasností alebo sporov je vhodné obrátiť sa na odbornú právnu pomoc.

Dodatok: Ďalšie aspekty zmluvného práva v kontexte nehnuteľností

Pre zmluvné právo je charakteristická zásada slobodného uzatvárania súkromnoprávnych zmlúv. Ako náhle sa subjekty súkromného práva rozhodnú vstúpiť do zmluvného vzťahu (a takto aj skutočne učinia), sú povinní rešpektovať ďalšiu súkromnoprávnu zásadu, a to pacta sunt servanda. Zásada povinnosti dodržiavať záväzky vyplývajúce z uzatvorenej zmluvy, a tým zabezpečovať stabilitu a potrebnú istotu v súkromnoprávnom styku, znamená povinnosť uzatvorenú zmluvu nielen plniť, ale zároveň aj povinnosť plniť ju náležite, t. j. riadne a včas. Ak dôjde k porušeniu zmluvnej povinnosti ktoroukoľvek zo zmluvných strán, ide o správanie v rozpore s právom, s ktorým normy súkromného práva spájajú určité, pre subjekt porušujúci povinnosť nepriaznivé, právne následky.

Kúpna zmluva na nehnuteľnosť

Kúpna zmluva na nehnuteľnosť musí obsahovať minimálne údaje, ktoré nazývame podstatnými náležitosťami zmluvy. Medzi tieto náležitosti patrí identifikácia zmluvných strán - predávajúci a kupujúci, predmet zmluvy - špecifikácia nehnuteľnosti a výška kúpnej ceny.

V prípade prevodu vlastníckeho práva k bytu je nevyhnutné v zmluve uviesť aj popis bytu, označenie čísla bytu, čísla vchodu, určenie rozsahu podlahovej plochy a vybavenia bytu, vymedzenie veľkosti spoluvlastníckeho podielu vlastníka bytu na spoločných častiach domu, spoločných zariadeniach domu, na príslušenstve, na pozemku zastavanom domom a na priľahlom pozemku, určenie a popis spoločných častí domu, spoločných zariadení domu a príslušenstva domu vyhlásenie nadobúdateľa bytu o pristúpení k zmluve o spoločenstve vlastníkov alebo k zmluve o výkone správy a úpravu práv k zariadeniam civilnej ochrany.

Okrem podstatných náležitostí by dobrá zmluva mala obsahovať napríklad aj bezpečný spôsob úhrady kúpnej ceny alebo ubezpečenie o tom, že na nehnuteľnosti neviaznu ťarchy.

Podpisy predávajúcich na kúpnej zmluve musia byť úradne osvedčené u notára alebo na miestnom úrade. Ak sú predávajúci zastúpení na základe plnomocenstva, ich podpis na splnomocnení musí byť tiež osvedčený.

Podľa zákona o obmedzení platieb v hotovosti je maximálna výška hotovostnej transakcie medzi fyzickými osobami - nepodnikateľmi nastavená na 15 000 eur. V prípade, ak by aspoň jedna zo strán kúpnej zmluvy bola podnikateľom, limit pre hotovostnú transakciu je najviac 5 000 eur.

Ak dodatočne vyjde najavo vada, na ktorú predávajúci kupujúceho neupozornil, má kupujúci právo na primeranú zľavu z dojednanej ceny zodpovedajúcu povahe a rozsahu vady. Ak má vec, ktorá je predmetom kúpnej zmluvy vadu, ktorá robí vec neupotrebiteľnou, má kupujúci právo od zmluvy aj odstúpiť.

Právo odstúpiť od zmluvy má kupujúci aj vtedy, ak ho predávajúci ubezpečil, že vec má určité vlastnosti, najmä vlastnosti vymienené kupujúcim, alebo že nemá žiadne vady, a toto ubezpečenie sa ukáže nepravdivým.

Vlastnícke právo k nehnuteľnosti sa nadobúda až vkladom do katastra. Vkladové konanie sa začína na návrh, ku ktorému sa ako príloha pripojí kúpna zmluva v dvoch originálnych vyhotoveniach s osvedčenými podpismi predávajúcich. Ak je predmetom kúpnej zmluvy byt, okrem kúpnych zmlúv sa ako príloha priloží jeden originál vyhlásenia správcu bytového domu o tom, že vlastník bytu nemá žiadne nedoplatky na úhradách za plnenia spojené s užívaním bytu a na tvorbe fondu prevádzky, údržby a opráv.

Správny poplatok za vklad vlastníckeho práva je 66,- € a vkladové konanie trvá 30 dní. V prípade záujmu o zrýchlený vklad vlastníckeho práva je možné uhradiť ďalších 200,- €. Zrýchlené vkladové konanie potom trvá 15 dní.

Darovacia zmluva

Nehnuteľnosť možno darovať na základe darovacej zmluvy uzatvorenej medzi darcom a obdarovaným. Darovacia zmluva je bezodplatná, to znamená, že plnenie prichádza len od darcu k obdarovanému. Ak je predmetom darovacej zmluvy nehnuteľnosť, vlastnícke právo prechádza až vkladom do katastra nehnuteľností, obdobne ako pri kúpnych zmluvách. Aj vklad darovacej zmluvy je spoplatnený vo výške 66,- €.

V praxi sa často stretávame so situáciou, kedy je namiesto darovacej zmluvy uzatváraná kúpna zmluva s kúpnou cenou vo výške 1,- €. Takéto konanie možno považovať za obchádzanie zákona, čo Občiansky zákonník sankcionuje absolútnou neplatnosťou takéhoto právneho úkonu. Z uvedeného dôvodu odporúčame namiesto kúpnej zmluvy za 1,- € vždy uzatvoriť darovaciu zmluvu.

Darca sa môže domáhať vrátenia daru, ak sa obdarovaný správa k nemu alebo členom jeho rodiny tak, že tým hrubo porušuje dobré mravy. Pojem dobré mravy, ani čo si môžeme predstaviť pod ich hrubým porušením zákon neuvádza. Z rozhodovacej praxe súdov vyplýva, že hrubým porušením dobrých mravov je napríklad psychický nátlak, fyzické násilie či neposkytnutie potrebnej pomoci. Závisí však vždy od konkrétnych skutkových okolností. Za hrubé porušenie dobrých mravov obdarovaným nemožno považovať predaj darovanej veci cudzej osobe, alebo nenavštevovanie darcu pri príležitosti sviatkov a jeho životných jubileí.

Na druhej strane je obdarovaný oprávnený vec vrátiť, ak darca neupozornil obdarovaného na vady darovanej veci.

Nájomná zmluva

Základnú úpravu nájomnej zmluvy obsahuje Občiansky zákonník, ktorý okrem všeobecných ustanovení platných pre všetky typy nájomných zmlúv obsahuje aj osobitné ustanovenia týkajúce sa len nájmu bytov. Prenajímateľ a nájomca sa môžu dohodnúť, že ich nájomný vzťah na byt sa bude spravovať osobitným zákonom o krátkodobom nájme bytu. Zákon o krátkodobom nájme bytu môžu zmluvné strany naplno využiť v prípade, ak si prenajímateľ splnil povinnosť registrácie na daň z príjmu z prenájmu nehnuteľnosti.

Nájomná zmluva musí obsahovať označenie zmluvných strán, označenie predmetu nájmu a rozsah užívania, výšku nájomného a výšku úhrady za plnenia spojené s užívaním bytu alebo spôsob ich výpočtu. Mala by tiež obsahovať aj opis príslušenstva a opis stavu bytu. Vhodné je upraviť si aj dobu nájmu, pretože v prípade, ak doba nájmu nie je určená považuje sa nájomná zmluva za uzatvorenú na dobu neurčitú.

Prenajímateľ môže vypovedať nájom bytu, ak:

• prenajímateľ potrebuje byt pre seba, manžela, pre svoje deti, vnukov, zaťa alebo nevestu, svojich rodičov alebo súrodencov,
• nájomca prestal vykonávať prácu, na ktorú je nájom služobného bytu viazaný,
• nájomca alebo ten, kto je členom jeho domácnosti, hrubo poškodzuje prenajatý byt, jeho príslušenstvo, spoločné priestory alebo spoločné zariadenia v dome alebo sústavne narušuje pokojné bývanie ostatných nájomcov alebo vlastníkov bytov, ohrozuje bezpečnosť alebo porušuje dobré mravy v dome,
• nájomca hrubo porušuje svoje povinnosti vyplývajúce z nájmu bytu najmä tým, že nezaplatil nájomné alebo úhradu za plnenia poskytované s užívaním bytu za dlhší čas ako tri mesiace, alebo tým, že prenechal byt alebo jeho časť inému do podnájmu bez písomného súhlasu prenajímateľa,
• je potrebné z dôvodu verejného záujmu s bytom alebo s domom naložiť tak, že byt nemožno užívať, alebo ak byt alebo dom vyžaduje opravy, pri ktorých vykonávaní nemožno byt alebo dom najmenej počas šiestich mesiacov užívať,
• nájomca prestal spĺňať predpoklady užívania bytu osobitného určenia alebo predpoklady užívania bytu vyplývajúce z osobitného určenia domu,
• nájomca využíva byt bez súhlasu prenajímateľa na iné účely ako na bývanie.

Výpovedná doba závisí od právneho režimu, podľa ktorého bola nájomná zmluva uzatvorená. Ak bola nájomná zmluva uzatvorená podľa Občianskeho zákonníka, výpovedná doba je najmenej tri mesiace. V prípade uzatvorenia nájomnej zmluvy podľa zákona o krátkodobom nájme bytu nesmie byť kratšia ako jeden mesiac (v niektorých zákonom stanovených prípadoch porušenia povinností prenajímateľom či nájomcom môže byť výpovedná doba dokonca pätnásťdňová).

Zmluvné strany sa vždy môžu dohodnúť na výpovednej dobe v dlhšom trvaní, než je zákonné minimum.

Ťarchy

Pod pojmom ťarchy môžeme rozumieť práva iných osôb než vlastníka nehnuteľnosti, ktoré obmedzujú jeho vlastnícke právo. Ťarchy k nehnuteľnosti nájdeme v časti C listu vlastníctva. Typickými príkladmi tiarch sú záložné právo a vecné bremeno. Záložné právo slúži na zabezpečenie pohľadávky tým, že záložného veriteľa oprávňuje uspokojiť svoju pohľadávku z predmetu záložného práva (zálohu), ak pohľadávka nie je riadne a včas splnená. Vecné bremená na druhej strane obmedzujú vlastníka nehnuteľnej veci v prospech niekoho iného tak, že je povinný niečo trpieť, niečoho sa zdržať alebo niečo konať.

Vecné bremeno môže vzniknúť niektorým z nasledujúcich spôsobov:

• písomnou zmluvou,
• na základe závetu,
• schválenou dohodou dedičov,
• rozhodnutím príslušného orgánu (súdu či stavebného úradu),
• zo zákona,
• vydržaním.

Vecné bremená zanikajú zmluvou, rozhodnutím príslušného orgánu alebo zo zákona. K zániku práva zodpovedajúceho vecnému bremenu zmluvou je potrebný aj vklad do katastra nehnuteľností. Vecné bremeno taktiež zanikne, ak nastanú také trvalé zmeny, že vec už nemôže slúžiť potrebám oprávnenej osoby alebo prospešnejšiemu užívaniu jej nehnuteľnosti (napr. v dôsledku vyschnutia studne). Ak právo zodpovedajúce vecnému bremenu patrí určitej osobe, vecné bremeno zanikne najneskôr jej smrťou alebo zánikom.

Záložná zmluva alebo zmluva o zriadení záložného práva je zmluvou, na základe ktorej si veriteľ môže zabezpečiť svoju pohľadávku. Vkladom záložnej zmluvy do katastra nehnuteľností vzniká k nehnuteľnosti ťarcha - záložné právo.

Exekučné záložné právo

Exekučné záložné právo na nehnuteľnosť je upravené v ustanovení § 168 a nasl. zákona č. 233/1995 Z. z. o súdnych exekútoroch a exekučnej činnosti v znení neskorších právnych predpisov (ďalej len „Exekučný poriadok“). Ide o tzv. nútené záložné právo, ktoré sa zriaďuje len na návrh oprávneného z exekučného titulu a len ak sa preukáže, že nehnuteľnosť je vo vlastníctve povinného.

V zmysle ustanovenia § 168 Exekučného poriadku, ktorý upravuje procesné úkony súdneho exekútora, je exekútor povinný zrealizovať prvý procesný úkon smerujúci k zriadeniu exekučného záložného práva. Týmto úkonom je vydanie upovedomenia o začatí exekúcie zriadením exekučného záložného práva. Toto upovedomenie môže mať charakter samostatného dokumentu, najmä vtedy ak oprávnený podal návrh na zriadenie exekučného záložného práva až po začatí exekúcie. Upovedomenie o začatí exekúcie zriadením exekučného záložného práva môže byť aj súčasťou všeobecného upovedomenia o začatí exekúcie.

tags: #odstupenie #od #zaloznej #zmluvy #podmienky