Odstúpenie od zmluvy o predaji nehnuteľnosti: Práva, možnosti a praktické aspekty

Odstúpenie od kúpnej zmluvy patrí medzi často riešené otázky v právnej praxi. Hoci sa na prvý pohľad môže zdať, že ide o jednoduchý úkon, nesprávny postup môže mať pre zmluvné strany vážne právne aj finančné následky. Aby ste sa vyhli zbytočným komplikáciám, je nevyhnutné poznať nielen dôvody odstúpenia, ale aj jeho formu, správny postup a následky, ktoré z neho vyplývajú.

Právny základ odstúpenia od zmluvy

Právna úprava problematiky odstúpenia od zmluvy o predaji nehnuteľnosti je obsiahnutá predovšetkým v Občianskom zákonníku (zákon č. 40/1964 Zb.). Dôležité je rozlišovať medzi odstúpením od platnej zmluvy a situáciou, keď je zmluva neplatná. Odstúpiť sa totiž dá len od platnej zmluvy. Od neplatnej zmluvy sa nedá odstúpiť, nakoľko neplatná zmluva je právne neúčinná od počiatku, bez ohľadu na to, či ide o absolútnu alebo relatívnu neplatnosť. Samozrejme, v prípade sporu eventuálnu platnosť alebo neplatnosť posúdi súd. O absolútnu neplatnosť právneho úkonu by išlo napr. v prípade, ak by kúpnu zmluvu podpísala osoba duševne nespôsobilá v čase podpisovania zmluvy; a o relatívnu neplatnosť, ak by kúpnu zmluvu podpísal len jeden z manželov bez súhlasu a vedomia druhého manžela, (za predpokladu, že takýto manžel sa dovolá relatívnej neplatnosti právneho úkonu v trojročnej lehote od podpisu zmluvy).

Podľa § 48 ods. 1 Občianskeho zákonníka, od podpísanej kúpnej zmluvy je možné odstúpiť zo zákonných dôvodov alebo ak to je medzi účastníkmi zmluvy dohodnuté. Odstúpenie od zmluvy je jednostranný adresovaný právny úkon. Nakoľko kúpna zmluva o prevode nehnuteľnosti musí byť písomná, aj odstúpenie od takejto zmluvy musí byť písomné. Platným odstúpením od zmluvy dochádza k zrušeniu zmluvy priamo zo zákona. V praxi teda napr. Z hľadiska platnosti kúpnej zmluvy nie je rozhodujúce, aké výrazové prostriedky účastník zmluvy pri uplatnení tohto práva použil (napr. „zrušujem zmluvu“, alebo „stornujem zmluvu“), ak je vôľa konajúceho nespochybniteľná. Na preukázanie doručenia odstúpenia od zmluvy však odporúčame presne identifikovať kúpnu zmluvu tak, aby nemohla byť zameniteľná s prípadnou inou zmluvou, ako aj vyjadriť jasný prejav vôle.

Podmienkou odstúpenia od zmluvy je existencia niektorého z právnych dôvodov uvedených v Občianskom zákonníku, prípadne v inom zákone alebo zmluvné dojednanie vyhradené v kúpnej zmluve jednej, prípadne obom stranám. Odstúpenie od zmluvy sa ako jednostranný adresovaný právny úkon stáva perfektným už tým, že dôjde do dispozície (sféry) adresáta (napr. list predávajúceho o odstúpení od zmluvy bol doručený kupujúcemu). To však v praxi neznamená, že prípad nakoniec neskončí na súde.

Dôvody na odstúpenie od zmluvy

Medzi najčastejšie dôvody na odstúpenie od zmluvy patria:

Prečítajte si tiež: Viac o náhrade škody a odstúpení

• Porušenie zmluvných povinností: Ak jedna zo strán poruší svoje povinnosti vyplývajúce zo zmluvy (napr. predávajúci neodovzdá nehnuteľnosť v dohodnutom stave, kupujúci nezaplatí kúpnu cenu včas), druhá strana má právo odstúpiť od zmluvy.
• Vady nehnuteľnosti: Právna úprava kúpnej zmluvy viaže možnosť odstúpenia od zmluvy najmä na výskyt vád. Ak dodatočne vyjde najavo vada, na ktorú predávajúci kupujúceho neupozornil, má kupujúci právo na primeranú zľavu z dohodnutej ceny s prihliadnutím na povahu a rozsah vady. V prípade, že by predávajúci jasne deklaroval, že nehnuteľnosť nemá žiadne vady a má určité vlastnosti a táto deklarácia by sa neskôr ukázala ako nepravdivá, môže kupujúci odstúpiť od zmluvy aj vtedy, ak je vec upotrebiteľná.
• Tieseň a nápadne nevýhodné podmienky: Ustanovenie § 49 Občianskeho zákonníka umožňuje účastníkovi právneho vzťahu odstúpiť od zmluvy, ktorú uzavrel v tiesni za nápadne nevýhodných podmienok. Súdna prax považuje za tieseň napríklad také hospodárske, sociálne alebo obdobné pomery účastníka právneho vzťahu, v ktorých sa tento ocitol z objektívnych príčin a ktoré na neho pôsobia takým spôsobom, že prejaví vôľu uzavrieť zmluvu aj v prípade, že keby nebol v takejto tiesni, tak by zmluvu neuzavrel. O nápadne nevýhodných podmienkach možno hovoriť vtedy, ak ide o evidentný nepomer vzájomne poskytnutých plnení alebo o očividnú nevýhodnosť nejakých ďalších podmienok. Takéto podmienky musia objektívne existovať v dobe právneho úkonu a nemôžu spočívať v subjektívnom cítení dotknutej osoby.
• Dohoda zmluvných strán: Účastníci zmluvy si môžu dohodnúť aj iné podmienky, za ktorých možno odstúpiť od zmluvy nad rámec zákonnej úpravy, pričom je vždy dôležité, aby boli dôvody na odstúpenie od zmluvy jasne definované.

Forma a postup pri odstúpení od zmluvy

Odstúpenie od zmluvy musí mať písomnú formu a musí byť doručené druhej strane. V odstúpení je potrebné presne identifikovať zmluvu, od ktorej sa odstupuje, a uviesť dôvod odstúpenia. Odporúča sa, aby bolo odstúpenie doručené doporučene s doručenkou, aby bolo možné preukázať, že druhá strana odstúpenie obdržala.

Následky odstúpenia od zmluvy

Odstúpením od zmluvy sa zmluva zrušuje priamo zo zákona, nie je teda na potrebný ešte ďalší súhlas druhej zmluvnej strany, ani iné schválenie napríklad zo strany súdu. Odstúpením od zmluvy sa zmluva zrušuje od samého začiatku, zmluvné strany si však môžu dohodnúť aj niečo iné. Pri odstúpení od zmluvy a jej zrušení od počiatku zákon počíta s tým, že účastníci právneho vzťahu sa vzájomne vysporiadajú podľa zásad o bezdôvodnom obohatení. To znamená, že si musia vrátiť všetko, čo si na základe zmluvy poskytli (napr. predávajúci vráti kupujúcemu kúpnu cenu a kupujúci vráti predávajúcemu nehnuteľnosť).

Odstúpenie od zmluvy a kataster nehnuteľností

Pri realitných obchodoch dochádza v praxi k rôznym prípadom, pri ktorých sa situácia jednej zo zmluvných strán môže zmeniť natoľko, že bude chcieť odstúpiť od kúpnej zmluvy, ktorej predmetom je nehnuteľnosť. Súčasná platná a účinná legislatíva vychádza pri akýchkoľvek zmluvných vzťahoch zo zásady, ktorá hovorí o tom, že zmluvy sa majú dodržiavať. Je to všeobecná zásada, ktoré hovorí o rešpektovaní uzavretých zmlúv s obsahom, ktorý si medzi sebou dohodli zmluvné strany daného právneho vzťahu. ak to umožňuje zákon č. 40/1964 Zb.

Okresné úrady si v tejto veci osvojili postup prezentovaný v jednom z rozhodnutí Najvyššieho súdu SR. Kataster je povinný skúmať, či je odstúpenie od zmluvy medzi stranami sporné. To znamená, že ak jedna strana doručí na kataster odstúpenie od zmluvy, kataster musí druhú strana vyzvať, aby sa v určenej lehote (spravidla 15 dní) vyjadrila, či s odstúpením súhlasí alebo nie. V predmetnej výzve okresného úradu je zároveň uvedené, že ak nastane opačná situácia a druhá strana nesúhlasí s daným odstúpením, katastru nebude postačovať len slovné vyjadrenie takéhoto nesúhlasu. Tento účastník zmluvy bude musieť v určenej lehote zároveň preukázať, že podal na súd žalobu o určenie neplatnosti odstúpenia od zmluvy, resp.

Katastrálne úrady by mali v prípade, ak pôvodný vlastník nehnuteľnosti po odstúpení od zmluvy požiada o zápis svojho vlastníckeho práva, doručiť odstúpenie od zmluvy druhej zmluvnej strane (kupujúcemu) a vyzvať ju, aby sa v určenej lehote vyjadrila, či s odstúpením súhlasí. Súčasne, Katastrálny úrad poučí kupujúceho, že ak s odstúpením od zmluvy nesúhlasí, je povinný podať v určenej lehote príslušnú žalobu, inak dôjde k zapísaniu vlastníckeho práva pôvodného majiteľa. Ak dôjde k včasnému preukázaniu podania žaloby, Katastrálny úrad záznam nevykoná, ale na liste vlastníctva vyznačí plombu o začatom záznamovom konaní. V prípade, ak je kupujúci pasívny a odstúpenie od zmluvy nenamieta, Katastrálny úrad zapíše záznamom vlastnícke právo pôvodného majiteľa.

Prečítajte si tiež: Odstúpenie od kúpnej zmluvy autoúveru

Podľa stanoviska Úradu geodézie, kartografie a katastra SR je však potrebné rozlišovať okamih, kedy dôjde k odstúpeniu od zmluvy. Ak dôjde k odstúpeniu od zmluvy predtým ako Katastrálny úrad rozhodne o povolení vkladu vlastníckeho práva, kupujúci by mal podať žalobu o určenie neplatnosti odstúpenia od zmluvy. Ak dôjde k odstúpeniu od zmluvy až potom, čo je kupujúci zapísaný ako vlastník nehnuteľnosti, mal by tento podať žalobu o určenie vlastníckeho práva. Podľa uvedeného názoru by sa malo rovnako postupovať aj v prípade zrušenia darovacej zmluvy.

Dohoda o zrušení kúpnej zmluvy

Zmluvné strany sa môžu dohodnúť, že nesplnený záväzok alebo jeho časť sa zrušuje bez toho, aby vznikol nový záväzok. Ak z dohody nevyplýva niečo iné, zrušovaný záväzok zaniká, keď návrh na jeho zrušenie prijala druhá strana.

Vzor dohody o zrušení kúpnej zmluvy:

Zmluvné strany:

1/ Meno a priezvisko: Jozef Novák, rod. NovákBydlisko: Veselá 12, 020 01 Púchov, Slovenská republikaDátum narodenia: 01.01.1990Rodné číslo: 900101/1234Štátna príslušnosť: SR(ďalej len „predávajúci“)

a

Prečítajte si tiež: Odstúpenie od zmluvy a reklamácia

2/ Meno a priezvisko: Peter Novák, rod. NovákBydlisko: Okružná 20, 020 01 Púchov, Slovenská republikaDátum narodenia: 01.01.1990Rodné číslo: 900101/1234Štátna príslušnosť: SR(ďalej len „kupujúci“)

(predávajúci a kupujúci spolu aj ako „zmluvné strany“ a každý samostatne aj ako „zmluvná strana“)

sa dohodli na uzatvorení tejto Dohody o zrušení kúpnej zmluvy (ďalej len „dohoda“) v zmysle ust. § 572 ods. 2 a nasl. zákona č. 40/1964 Zb. Občiansky zákonník v platnom znení, za nasledovných podmienok:

Článok I.Predmet dohody

1. Medzi predávajúcim a kupujúcim bola dňa 01.09.2014 uzatvorená kúpna zmluva č. 123/2014 predmetom ktorej bol predaj zámkovej dlažby č. 12345, rozmery 30x45 cm.
2. V súlade s ust. § 572 ods. 2 a nasl. Občianskeho zákonníka sa zmluvné strany dohodli, že podpisom tejto dohody zrušujú kúpnu zmluvu uvedenú v bode 1. tohto článku v celom rozsahu, a to bez toho, aby zmluvným stranám vznikli akékoľvek nové záväzky, s výnimkou záväzkov, ktoré sú uvedené v tejto dohode.
3. Zmluvné strany sa dohodli, že žiadna zo strán nebude od druhej zmluvnej strany požadovať žiadne plnenie vyplývajúce z kúpnej zmluvy uvedenej v bode 1. tohto článku, v dôsledku čoho predávajúci nie je povinný odovzdať predmet kúpy a kupujúci nie je povinný zaplatiť kúpnu cenu.

Článok II.Záverečné ustanovenia

1. Na vzťahy neupravené touto dohodou sa vzťahujú ustanovenia Občianskeho zákonníka.
2. Táto dohoda nadobúda platnosť a účinnosť dňom podpisu obidvoma zmluvnými stranami.
3. Dohoda je vyhotovená v dvoch (2) rovnopisoch, jeden (1) rovnopis obdrží predávajúci a jeden (1) rovnopis obdrží kupujúci.
4. Zmluvné strany vyhlasujú, že dohoda bola vyhotovená podľa ich slobodnej a vážnej vôle, nebola uzatvorená v tiesni ani za inak jednostranne nevýhodných podmienok. Zmluvné strany si dohodu riadne prečítali, jej obsahu porozumeli.

Riešenie problému s nevýhodnou zmluvou a pokutou

V úvode spomínaná situácia, kedy klientka uzavrela zmluvu s realitnou kanceláriou a až následne zistila, že obsahuje pre ňu nevýhodné podmienky a pokutu za odstúpenie, si vyžaduje individuálny prístup.

1. Analýza zmluvy: Prvým krokom je dôkladná analýza zmluvy odborníkom (advokátom), ktorý posúdi, či zmluva obsahuje klauzuly, ktoré sú v rozpore so zákonom alebo sú neprijateľné. Je potrebné zistiť, či je v zmluve dohodnutá možnosť odstúpenia a za akých podmienok.
2. Komunikácia s realitnou kanceláriou: Následne je vhodné pokúsiť sa o dohodu s realitnou kanceláriou. Možno sa podarí vyjednať zrušenie zmluvy alebo zníženie pokuty.
3. Právne kroky: Ak dohoda nie je možná, je potrebné zvážiť právne kroky. Advokát môže posúdiť, či existujú dôvody na napadnutie platnosti zmluvy alebo na zníženie pokuty súdnou cestou.

Vzhľadom na informáciu o pokute 1500 EUR je dôležité zvážiť všetky možnosti a poradiť sa s odborníkom, aby sa predišlo zbytočným finančným stratám. Alternatívnym riešením, ako sa vyhnúť pokute, môže byť aj darovanie nehnuteľnosti blízkej osobe a následný predaj, avšak aj v tomto prípade je potrebné zvážiť všetky právne a daňové aspekty.

tags: #odstupenie #od #zmluvy #o #predaji #nehnutelnosti