Odstúpenie od zmluvy o prevode vlastníckeho práva k nehnuteľnosti: Podmienky a dôsledky

Pre zmluvné právo je charakteristická zásada slobodného uzatvárania súkromnoprávnych zmlúv. Ak sa subjekty súkromného práva rozhodnú vstúpiť do zmluvného vzťahu, sú povinní rešpektovať zásadu pacta sunt servanda, teda povinnosť dodržiavať záväzky vyplývajúce z uzatvorenej zmluvy. Ak dôjde k porušeniu zmluvnej povinnosti, normy súkromného práva spájajú s týmto správaním určité právne následky. Jednou z foriem sankcie za porušenie zmluvnej povinnosti je možnosť druhej zmluvnej strany od zmluvy jednostranne odstúpiť, čo zakotvuje Občiansky zákonník a niektoré osobitné zákony.

Možnosti odstúpenia od zmluvy

Odstúpenie od zmluvy predstavuje jednostranný právny úkon, ktorým účastník zmluvy prejavuje vôľu zmluvu zrušiť. Súhlas druhej strany nie je potrebný, stačí, ak sa odstúpenie od zmluvy dostane do dispozičnej sféry adresáta. Odstúpenie od zmluvy je možné v prípadoch ustanovených zákonom a v prípadoch dohodnutých zmluvnými stranami (aj nad rámec zákona).

Zákonné dôvody odstúpenia

Všeobecne, v zmysle Občianskeho zákonníka, je možné odstúpiť od zmluvy, ktorá bola uzavretá v tiesni za nápadne nevýhodných podmienok. Osobitné prípady umožňujúce odstúpiť od zmluvy sú upravené pri jednotlivých zmluvných typoch (napr. kúpna zmluva, nájomná zmluva, zmluva o dielo a pod.).

Zmluvné dojednania

Účastníci zmluvného vzťahu si môžu v zmluve dohodnúť rôzne dôvody odstúpenia nad rámec zákona. Je vhodné presne stanoviť, ako majú zmluvné strany postupovať po odstúpení od zmluvy.

Vady nehnuteľnosti ako dôvod na odstúpenie

Ak dodatočne vyjde najavo vada, na ktorú predávajúci kupujúceho neupozornil, má kupujúci právo na primeranú zľavu z dojednanej ceny zodpovedajúcej povahe a rozsahu vady. Ak však ide o vadu, ktorá robí vec neupotrebiteľnou, má tiež právo od zmluvy odstúpiť. Vada, ktorá vyjde najavo až dodatočne, je vada, ktorá bola pri predaji nepoznateľná, ale v čase predaja existovala (bola teda skrytá a prejavila sa až následne).

Prečítajte si tiež: Viac o náhrade škody a odstúpení

Následky odstúpenia od zmluvy

Následky odstúpenia od zmluvy sú všeobecne upravené v § 48 ods. 2 OZ, ktorý ustanovuje, že „odstúpením od zmluvy sa zmluva od začiatku zrušuje, ak nie je právnym predpisom ustanovené alebo účastníkmi dohodnuté inak.“ Z toho vyplýva, že odstúpenie od zmluvy v režime OZ pôsobí (v zásade) ex tunc, a teda na zmluvu sa hľadí, ako by nikdy nevznikla. V právnych vzťahoch účastníkov zmluvy nastáva rovnaký právny stav, ako keby k uzavretiu zmluvy nikdy nebolo došlo, čím sa „od začiatku“ obnovujú ich práva a povinnosti.

Dva názorové prúdy na Slovensku a v Česku

Na Slovensku a v susednom Česku sa vyskytujú dva základné názorové prúdy riešiace danú problematiku. Podľa prvého sa má § 48 ods. 2 OZ vo vzťahu k zmluvnému prevodu nehnuteľnosti vykladať v tom zmysle, že odstúpenie od zmluvy v sebe zahŕňa nielen obligačné, ale zároveň aj vecno-právne účinky. Podľa druhého názorového prúdu z ustanovenia § 48 ods. 2 OZ nevyplýva, že by k návratu vlastníckeho práva dochádzalo ex lege, a teda odstúpenie od zmluvy samo osebe nenavracia vecno-právnu pozíciu pôvodného prevodcu. Zanikajú len obligačné účinky zmluvy a zmluvným stranám vzniká povinnosť vrátiť si vzájomne to, čo na základe odstúpením zaniknutej zmluvy získali. Pokiaľ ide o nehnuteľnosti, pre nastúpenie vecno-právnych účinkov je potrebný vklad do katastra nehnuteľností v prospech pôvodného prevodcu.

Vecnoprávne účinky odstúpenia od zmluvy

Podľa tohto názorového prúdu odstúpenie od zmluvy o prevode nehnuteľnosti ex lege automaticky obnovuje vlastnícke právo prevodcu. Táto skutočnosť sa teda následne zapíše do katastra nehnuteľností záznamom. Prevedenú nehnuteľnosť nie je potrebné „vrátiť“, pretože táto je „vrátená“ už samotným odstúpením od zmluvy. Zakladá sa fikcia, že zmluvná strana, ktorá mala byť nadobúdateľom, vlastnícke právo k nehnuteľnosti nikdy nenadobudla.

Záväzkový charakter následkov odstúpenia

Podľa "záväzkovej školy" nie je dôvod myslieť si, že zrušenie zmluvy v dôsledku odstúpenia automaticky navracia vecnoprávnu pozíciu. Ustanovenie § 48 ods. 2 OZ hovorí o "zrušení", na čo nadväzuje § 457 OZ, podľa ktorého si majú strany "zrušenej" zmluvy vrátiť čo dostali. Nadobúdateľ zo zrušenej zmluvy dostal vlastnícke právo, mal by ho teda vrátiť. Zo zákona však nevyplýva, že by k návratu dochádzalo automaticky ex lege. Túto povinnosť by mal kupujúci splniť vecnoprávnym (solučným) úkonom. Zjednodušene povedané overeným podpisom na papieri, ktorým prevádza vlastnícke právo späť na pôvodného prevodcu a tým plní svoj záväzok vzniknutý ex lege na základe § 457 OZ. Zápis v katastri by mal byť vo forme vkladu, nie záznamu.

Odstúpenie od zmluvy a katastrálne konanie

V prípade, ak katastrálny odbor okresného úradu už medzičasom povolil vklad vlastníckeho práva na nového nadobúdateľa a až následne došlo k odstúpeniu od zmluvy, okresné úrady sa pridŕžajú judikovaného názoru Najvyššieho súdu SR, že odstúpením od zmluvy o prevode nehnuteľnosti sa priamo zo zákona obnovuje vlastnícke právo prevodcu a katastrálny odbor okresného úradu vykoná zápis vlastníckeho práva záznamom. Má tomu tak byť vtedy, ak odstúpenie od zmluvy nie je medzi stranami sporné, je stranami akceptované a žiadna zo strán ho nespochybňuje. Kataster nie je oprávnený skúmať platnosť odstúpenia, prípadne naplnenie dôvodov. Kataster skúma len spornosť medzi stranami.

Prečítajte si tiež: Odstúpenie od kúpnej zmluvy autoúveru

Postup katastrálneho úradu

Katastrálne úrady by mali v prípade, ak pôvodný vlastník nehnuteľnosti po odstúpení od zmluvy požiada o zápis svojho vlastníckeho práva, doručiť odstúpenie od zmluvy druhej zmluvnej strane (kupujúcemu) a vyzvať ju, aby sa v určenej lehote vyjadrila, či s odstúpením súhlasí. Súčasne, Katastrálny úrad poučí kupujúceho, že ak s odstúpením od zmluvy nesúhlasí, je povinný podať v určenej lehote príslušnú žalobu, inak dôjde k zapísaniu vlastníckeho práva pôvodného majiteľa. Ak dôjde k včasnému preukázaniu podania žaloby, Katastrálny úrad záznam nevykoná, ale na liste vlastníctva vyznačí plombu o začatom záznamovom konaní. V prípade, ak je kupujúci pasívny a odstúpenie od zmluvy nenamieta, Katastrálny úrad zapíše záznamom vlastnícke právo pôvodného majiteľa.

Zmluvná pokuta a odstúpenie od zmluvy

Niekedy sa stane, že zmluvné strany na odstúpenie od zmluvy viažu nárok požadovať zaplatenie zmluvnej pokuty. Zmluvnú pokutu možno viazať len na porušenie zmluvnej povinnosti. Odstúpenie od zmluvy je výkonom práva, ktoré vyplýva zo zákona alebo zo zmluvy, a preto vylučuje nárok na úhradu zmluvnej pokuty.

Prečítajte si tiež: Odstúpenie od zmluvy a reklamácia

tags: #odstupenie #od #zmluvy #o #prevode #vlastnickeho