Odstúpenie od zmluvy: Podmienky, Následky a Praktické Aspekty

V zmluvnom práve platí zásada pacta sunt servanda - zmluvy sa majú dodržiavať. Avšak, existujú situácie, kedy je možné od zmluvy odstúpiť. Aké sú podmienky a dôsledky odstúpenia od zmluvy? Čo robiť, ak už kataster prepísal nehnuteľnosť? Na tieto a ďalšie otázky sa pokúsime odpovedať v tomto článku.

Čo je odstúpenie od zmluvy?

Odstúpenie od zmluvy predstavuje jednostranný právny úkon účastníka zmluvy, ktorým prejavuje vôľu zmluvu zrušiť. Na platnosť tohto úkonu sa vyžaduje splnenie všetkých náležitostí, ako pri iných prejavoch vôle. Súhlas druhej strany nie je potrebný; stačí, ak sa odstúpenie dostane do dispozičnej sféry adresáta. Odstúpenie od zmluvy si netreba mýliť s výpoveďou, ktorá predstavuje úplne iný právny inštitút.

Kedy je možné odstúpiť od zmluvy?

Odstúpiť od zmluvy je možné v prípadoch ustanovených zákonom a v prípadoch dohodnutých zmluvnými stranami, a to aj nad rámec zákona. V zmysle všeobecných ustanovení Občianskeho zákonníka je to možné vtedy, ak bola zmluva uzavretá v tiesni za nápadne nevýhodných podmienok. Do pozornosti treba dať aj osobitné prípady umožňujúce odstúpiť od zmluvy, ktoré sú upravené pri jednotlivých zmluvných typoch, ako napríklad kúpna zmluva, nájomná zmluva, zmluva o dielo a podobne.

Základným predpokladom možnosti odstúpenia od zmluvy je skutočnosť, že zmluva, od ktorej chceme odstúpiť, je platná. Od zmluvy možno odstúpiť v prípadoch, keď si to zmluvné strany výslovne dohodnú v zmluve alebo keď to umožňuje zákon. Pri dojednávaní možnosti odstúpenia v zmluve by zmluvné strany mali jasne a zrozumiteľne definovať prípady, v ktorých je možné od zmluvy odstúpiť, či už je to v situácii porušenia určitej povinnosti druhou zmluvnou stranou alebo pre prípad vzniku určitej objektívnej situácie.

Odstúpenie od kúpnej zmluvy

Ak sa pozrieme na zákonnú úpravu kúpnej zmluvy, možnosti odstúpenia sa viažu predovšetkým na výskyt vád. Účastníci zmluvného vzťahu si však môžu dohodnúť rôzne dôvody odstúpenia aj nad rámec zákona. V zmysle platnej právnej úpravy, ak dodatočne vyjde najavo vada, na ktorú predávajúci kupujúceho neupozornil, má kupujúci právo na primeranú zľavu z dojednanej ceny zodpovedajúcej povahe a rozsahu vady. Ak však ide o vadu, ktorá robí vec neupotrebiteľnou, má tiež právo od zmluvy odstúpiť.

Prečítajte si tiež: Viac o náhrade škody a odstúpení

Vada, ktorá vyjde najavo až dodatočne, je vada, ktorá bola pri predaji nepoznateľná, ale v čase predaja existovala, teda bola skrytá a prejavila sa až následne. Napríklad, v prípade pokazených okien, o ktorých ste ako kupujúci v čase predaja nevedeli a predávajúci vás na ne žiadnym spôsobom neupozornil, máte ako kupujúci právo požadovať od predávajúceho primeranú zľavu z ceny, s prihliadnutím na povahu a rozsah vady. Výška zľavy, na ktorú máte nárok, sa bude odvíjať primárne od účelne vynaložených nákladov, ktoré ste museli investovať do opravy alebo kúpy nových okien, ak oprava nebola možná. Ak však pôjde o vadu, ktorá robí vec neupotrebiteľnou, máte právo od zmluvy odstúpiť.

Vada, ktorá robí vec neupotrebiteľnou, je vada neodstrániteľná a trvalá, pre ktorú vec nemožno užívať dohodnutým alebo obvyklým spôsobom. Pokazené okná takouto vadou nie sú, pretože je možné ich opraviť alebo vymeniť za nové.

Pre úplnosť sa žiada doplniť, že aj pokazené okná môžu byť dôvodom pre odstúpenie od zmluvy, ak vás predávajúci ubezpečil, že prevádzaná nehnuteľnosť nemá žiadne vady a toto ubezpečenie sa neskôr ukáže ako nepravdivé.

Náležitosti a forma odstúpenia od zmluvy

Čo sa týka náležitostí samotného odstúpenia, ide o jednostranný právny úkon, pri ktorom sa žiadne osobitné náležitosti v zmysle aplikovateľných právnych predpisov nevyžadujú a na inštitút odstúpenia by sa tak mali vzťahovať len všeobecné ustanovenia o právnych úkonoch. Na nastúpenie jeho účinkov sa samozrejme bude vyžadovať náležité doručenie druhej zmluvnej strane. Zákon pre odstúpenie nevyžaduje žiadnu osobitnú formu. Ak bola zmluva uzavretá písomne, aj odstúpenie musí byť písomné. Inak zákon pre odstúpenie od zmluvy nevyžaduje žiadnu zvláštnu formu, preto odstúpiť od zmluvy možno písomne aj ústne.

Prípadné uvedenie dôvodov odstúpenia v písomnom, prípadne aj ústnom odstúpení od zmluvy, neznamená viazanosť týmito dôvodmi. Prakticky možno teda zhrnúť, že neexistencia dôvodov odstúpenia deklarovaných v odstúpení spravidla nemusí vylučovať platnosť odstúpenia z iných skutočne existujúcich dôvodov. Napriek skutočnosti, že neuvedenie dôvodov, respektíve ich nesprávne uvedenie, spravidla nemá vplyv na relevanciu inštitútu odstúpenia, je vždy potrebné skúmať faktickú existenciu dôvodov na odstúpenie.

Prečítajte si tiež: Odstúpenie od kúpnej zmluvy autoúveru

Následky odstúpenia od zmluvy

Odstúpením od zmluvy sa zmluva zrušuje priamo zo zákona, nie je teda potrebný súhlas druhej zmluvnej strany ani osobitné schválenie súdu. Následkom odstúpenia od zmluvy je skutočnosť, že sa zmluva zrušuje od samého počiatku (ex tunc), samozrejme, ak sa zmluvné strany nedohodli na inom. V právnych vzťahoch účastníkov zmluvy nastáva rovnaký právny stav, ako keby k uzavretiu zmluvy nikdy nebolo došlo, čím sa "od začiatku" obnovujú ich práva a povinnosti. Zákon tu počíta s tým, že účastníci zrušenej zmluvy sa vzájomne vyporiadajú podľa zásad o bezdôvodnom obohatení, vrátia si to, čo si už predtým plnili.

Odstúpenie od zmluvy a kataster

Ako postupovať v prípade, ak katastrálny odbor okresného úradu už medzičasom povolil vklad vlastníckeho práva na nového nadobúdateľa a až následne došlo k odstúpeniu od zmluvy? Okresné úrady sa pridŕžajú judikovaného názoru Najvyššieho súdu SR obsiahnutom v jeho rozhodnutí zo dňa 20. júla 2011, pod sp. zn. 6 Sžo 229/2010. V tomto rozhodnutí súd deklaroval, že odstúpením od zmluvy o prevode nehnuteľnosti sa priamo zo zákona obnovuje vlastnícke právo prevodcu a s odkazom na ustanovenie § 34 ods. 1 katastrálneho zákona katastrálny odbor okresného úradu vykoná zápis vlastníckeho práva záznamom. Má tomu tak byť vtedy, ak odstúpenie od zmluvy nie je medzi stranami sporné, je stranami akceptované a žiadna zo strán ho nespochybňuje.

Stačí, aby druhá strana s odstúpením vyjadrila nesúhlas a katastrálny odbor ju následne vyzve, aby, v súlade s výzvou katastra, podala na súd žalobu o určenie neplatnosti odstúpenia od zmluvy, a to do 60 dní od doručenia výzvy. Kataster osobu súčasne poučí, že ak žalobu nepodá, jej nečinnosť bude vyhodnotená ako akceptácia odstúpenia od zmluvy a kataster na základe odstúpenia vykoná spätný prepis vlastníctva záznamom.

Treba mať na pamäti, že kataster nie je oprávnený skúmať platnosť odstúpenia, prípadne naplnenie dôvodov. Kataster skúma len spornosť medzi stranami. Ak osoba, ktorá namieta platnosť odstúpenia, podá žalobu o určenie neplatnosti odstúpenia od zmluvy, bude už vecou súdu, aby rozhodol o platnosti tohto jednostranného úkonu. Len platné odstúpenie od zmluvy môže spôsobovať právne účinky, a teda aj jej samotné zrušenie.

V konaní súd bude zisťovať, či odstúpenie od zmluvy bolo preukázateľne doručené druhej zmluvnej strane, či bol naplnený dôvod odstúpenia, či odstúpenie ako majetkové právo už nie je premlčané, premlčuje sa v rámci 3-ročnej premlčacej doby. Súd však ako predbežnú otázku posúdi samotnú platnosť zmluvy, na ktoré sa odstúpenie viaže. Odstúpiť od zmluvy a odstúpeniu priznať všetky právne účinky možno len vtedy, ak zmluva, voči ktorej odstúpenie smeruje, bola uzavretá platne.

Prečítajte si tiež: Odstúpenie od zmluvy a reklamácia

Zmluvná pokuta a odstúpenie od zmluvy

Niekedy sa stane, že zmluvné strany na odstúpenie od zmluvy viažu nárok požadovať zaplatenie zmluvnej pokuty. Treba si však uvedomiť, že zmluvnú pokutu možno viazať len na porušenie zmluvnej povinnosti. Odstúpenie od zmluvy je výkonom práva, ktoré vyplýva zo zákona alebo zo zmluvy, a preto vylučuje nárok na úhradu zmluvnej pokuty. Na druhú stranu však treba doplniť, že zákon umožňuje pre prípad odstúpenia od zmluvy dojednať tzv. odstupné. Podľa okolností prípadu môže byť odstupné dohodnuté v rôznych výškach pre jednotlivé dôvody odstúpenia od zmluvy, respektíve pre svojvoľné odstúpenie od zmluvy bez relevantného dôvodu.

Premlčanie práva na odstúpenie od zmluvy

Právo na odstúpenie je v režime práv, ktoré podliehajú premlčaniu, a teda odstúpenie musí byť realizované v príslušnej premlčacej lehote, konkrétna dĺžka sa bude odvíjať od právneho režimu zmluvy, či ide o aplikáciu Občianskeho alebo Obchodného zákonníka. Časový moment práva na odstúpenie od zmluvy je v tomto prípade potrebné vyhodnotiť v nadväznosti na časový moment, kedy sa mohlo vykonať po prvýkrát - v prípade režimu Občianskeho zákonníka, v prípade režimu Obchodného zákonníka sa aplikuje obdobné všeobecné pravidlo, Obchodný zákonník však rozlišuje aj ďalšiu podrobnejšiu úpravu časových momentov, pre prípad odstúpenia zrejme najčastejším je situácia, ak ide o právo z porušenia povinnosti, kedy začína premlčacia doba plynúť dňom, keď bola povinnosť porušená, ak nie je pre premlčanie niektorých týchto práv ustanovená osobitná úprava.

V tejto súvislosti je však veľmi dôležité spomenúť prípady, keď sa na právo odstúpenia vyžaduje výzva, resp. poskytnutie dodatočnej lehoty na splnenie určenej povinnosti druhej zmluvnej strany, či už v zmysle zmluvného dojednania strán alebo na základe právneho predpisu. Podmienkou na účinné odstúpenie je samozrejme splnenie týchto podmienok, pričom odstúpiť možno až následne po uplynutí dodatočne poskytnutej lehoty.

Doručovanie odstúpenia od zmluvy

Na nastúpenie účinkov odstúpenia ako jednostranného adresovaného právneho úkonu, je nevyhnutné jeho riadne doručenie druhej zmluvnej strane ako adresátovi, ak ten nebol fyzicky prítomný pri jeho vykonaní. Je tak nutné aplikovať ustanovenia Občianskeho zákonníka, respektíve Obchodného zákonníka na to, aby nastúpili účinky zamýšľané týmto právnym úkonom.

Všeobecnou požiadavkou toho, aby bolo možné písomnosť považovať za doručenú je, aby adresát mal objektívnu možnosť sa s touto oboznámiť. Pokiaľ je obsahom zásielky právny úkon, potom sa zásielka považuje za doručenú najmä jej prevzatím, ale aj vtedy, ak jej adresát bude mať objektívnu možnosť oboznámiť sa s obsahom prejavu vôle v ňom vyjadrenej. Neprítomnej osobe musí prejav vôle dôjsť; nemusí jej byť doručený (adresátom prevzatý). Prejav vôle dôjde neprítomnej osobe vtedy, keď sa ocitne vo sfére jej dispozície. Dôjdením do sféry dispozície možno rozumieť dôjdenie prejavu vôle do takej sféry, v rámci ktorej možno rozumne očakávať, že sa adresát s obsahom danej písomnosti oboznámi (môže objektívne oboznámiť).

V praxi často dochádza k situácii, že si zmluvné strany v zmluve dojednajú konkrétne podmienky komunikácie a doručovania písomností. Takéto prípady sú samozrejme akceptovateľné, avšak s určitými limitmi. Ak ide o komunikáciu a doručovanie právnych úkonov, ktoré zákonná úprava explicitne nerieši, ide o prejav zmluvnej voľnosti strán a akceptovateľné dojednania. Dojednania o komunikácii a doručovaní v zmluve v takom prípade nesmú odporovať kogentným zákonným ustanoveniam. Často sa totiž stáva, že zmluvné strany si dojednajú tzv. fikciu doručenia, t.j. napr. definujú situáciu, v ktorej aj keď nedôjde k skutočnému doručeniu/oboznámeniu sa, za stanovených podmienok sa zásielka považuje (bez ďalšieho) za doručenú. Spravidla by sa fikcia doručenia nemala aplikovať na prípad odstúpenia. Znamená to teda, že na nastúpenie účinkov odstúpenia je nevyhnutné doručenie do sféry dispozície druhej zmluvnej strany v limitoch Občianskeho zákonníka, respektíve Obchodného zákonníka.

tags: #odstupenie #od #zmluvy #zmena #zmluvnej #strany