Prenájom nehnuteľností na Slovensku: DPH, dane z príjmov a iné aspekty

Prenájom nehnuteľností predstavuje komplexnú oblasť, ktorá je upravená viacerými právnymi predpismi. V článku sa zameriame na daňové aspekty prenájmu nehnuteľností na Slovensku, vrátane DPH, dane z príjmov a povinností vyplývajúcich zo stavebného zákona. Taktiež sa dotkneme problematiky krátkodobého ubytovania cez platformy ako Airbnb a jeho daňového posúdenia.

Miesto dodania pri prenájme nehnuteľnosti

V zmysle § 16 ods. 1 zákona o DPH je miestom dodania služby prenájmu nehnuteľnosti krajina, kde sa nehnuteľnosť nachádza. Ak sa teda nehnuteľnosť nachádza na Slovensku a je prenajímaná iným subjektom, miestom zdanenia je Slovensko. Rovnaký princíp platí aj pre podnájom nehnuteľnosti alebo jej časti.

Prenájom vs. podnájom

Pri prenájme prenajímateľ prenecháva za odplatu nájomcovi vec, aby ju dočasne užíval alebo z nej mal úžitok. Pri podnájme dochádza k rovnakému dodaniu, ale účastníci vzťahu majú odlišné označenie: pri nájme ide o vzťah medzi prenajímateľom a nájomcom, zatiaľ čo pri podnájme ide o vzťah medzi nájomcom a podnájomníkom.

Ďalšie právne aspekty prenájmu

Okrem DPH musia obe strany - prenajímateľ i nájomca - správne uplatniť ďalšie hľadiská či pravidlá, ktoré nám prikazujú jednotlivé zákony spojené s daným posudzovaným, resp. Zákon o územnom plánovaní a stavebnom poriadku hovorí, že stavbu možno používať len na účel určený v kolaudačnom rozhodnutí, t. j. ak je nehnuteľnosť určená na bývanie, nemôže sa využívať na podnikanie.

Daň z príjmov u nájomcu

Z pohľadu zákona o dani z príjmov u nájomcu vychádzame z § 2 písm. i) zákona o dani z príjmov, ktorý definuje, čo je daňovým výdavkom na dosiahnutie a zabezpečenie príjmov a udržanie príjmov preukázateľným spôsobom. V praxi sa často traduje názor, že uplatnenie nájomného za kanceláriu, sídlo spoločnosti, rokovačku či sklad závisí od toho, či si prenajímateľ skutočne splnil povinnosti vyplývajúce zo stavebného zákona, najmä či skutočne používa nehnuteľnosť podľa účelu v kolaudačnom rozhodnutí.

Prečítajte si tiež: Príjem dôchodcu zo zamestnania

Daň z príjmov u prenajímateľa

Z pohľadu prenajímateľa posudzujeme uvedený prípad podľa § 2 písm. m) ZDP, kedy uznanie daňových výdavkov u prenajímateľa závisí od toho, či bude táto nehnuteľnosť, resp. časť nehnuteľnosti zaradená v obchodnom majetku prenajímateľa alebo nie.

Povinná registrácia pre DPH u prenajímateľa

Prenajímateľ je tiež povinný sledovať obrat pre povinnú registráciu podľa zákona o DPH. Prenajímateľ, ktorý dosiahne obrat vo výške 49 790 EUR za najviac 12 predchádzajúcich po sebe nasledujúcich kalendárnych mesiacov, je povinný podať žiadosť o registráciu pre daň z pridanej hodnoty Daňovému úradu.

Uplatňovanie DPH po registrácii

Podľa zákona o DPH by prenajímateľ - už ako platiteľ DPH - následne postupoval podľa § 38 ods. buď uplatní oslobodenie od DPH na výstupe - a v tom prípade si nemôže odpočítať DPH zo vstupov súvisiacich s nadobudnutím resp. alebo sa rozhodne pre uplatňovanie výstupnej DPH - práve za účelom možného odpočítania vstupnej DPH. Toto rozhodnutie môže uplatniť iba v prípade nehnuteľností iných ako je byt, rodinný dom a apartmán v bytovom dome resp.

Zmeny v DPH od 1.1.2019

1. 1. 2019 vstúpila do platnosti zmena súvisiaca s prenájmom nehnuteľností, kde platitelia dane musia čeliť oslobodeniu od DPH, limitácie pri odpočítaní DPH a v konečnom dôsledku sa nevyhnú ani používaniu koeficientu pri nehnuteľnostiach. Prijaté zmeny znamenajú pre podnikateľské subjekty hľadanie nových možností, ako si nastaviť svoje podnikateľské aktivity, čo najvýhodnejšie.

Ubytovacie služby a DPH

Ubytovacie služby sa - rovnako ako prenájom či podnájom - vzťahujú na konkrétnu nehnuteľnosť a teda ich miestom zdanenia je rovnako krajina, v ktorej sa predmetná nehnuteľnosť nachádza. No na rozdiel od prenájmu resp. Novelizáciou zákona o DPH došlo 1.1.2019 k rozšíreniu uplatňovania zníženej sadzby DPH - konkrétne pribudla nová príloha č. 7a v zákone o dani z pridanej hodnoty, v ktorej sú definované služby so zníženou sadzbou dane.

Znížená sadzba DPH pri ubytovacích službách

V prípade ubytovacích služieb posudzujeme každú službu podľa toho, či poskytujeme jednu službu alebo kombináciu služieb. Podľa Rozsudku súdneho dvora C-200/04 pri kombinácii viacerých služieb je nevyhnutné posúdiť každý prípad jednotlivo a zobrať do úvahy všetky okolnosti, za akých sa predmetné plnenie poskytuje. V praxi to znamená, že pri ubytovacích službách posudzujeme súvislosť s poskytovanou službou: napríklad upratovanie a recepčné služby, parkovanie, vstup do bazéna pre ubytovaných hostí či vstup do fitnescentra pre ubytovaných hostí. Ubytovanie s raňajkami, ktoré sú súčasťou ceny za ubytovanie, podlieha napríklad zníženej sadzbe dane 10%.

Prečítajte si tiež: Kreslá pre seniorov: prenájom

Príklad zdaňovania ubytovacích služieb

Ak Vám hotel poskytne ubytovacie služby s raňajkami v cene ubytovania, na doklade o úhrade ubytovacích služieb bude uvedená len jedna položka so sadzbou DPH 10 %. Ak sa hotel rozhodne poskytovať ubytovacie služby a raňajky osobitne, v tom prípade ubytovacie služby budú podliehať, resp. na doklade bude uvedená sadzba dane 10 % a pri položke „raňajky“ bude uvedená sadzba dane 20 %.

Výhodnosť kombinácie ubytovania a raňajok

Z tabuľky vyplýva, že cena ubytovacích služieb s raňajkami bude pre zákazníka výhodnejšia a z ekonomického hľadiska bude po tomto „produkte“ vyšší dopyt ako po druhej ponuke, ktorá bude pre zákazníka drahšia.

Krátkodobé ubytovanie cez Airbnb

Poskytovanie krátkodobého ubytovania prostredníctvom platformy zdieľanej ekonomicky Airbnb je hitom. Na pracovné či iné cesty ho používam často aj ja. ak ide o pravidelnú sústavnú činnosť, ide v zmysle Obchodného zákonníka jednoznačne o podnikanie. Poskytovateľ by teda mal byť registrovaným podnikateľom - či už živnostníkom, obchodnou spoločnosťou resp. v rámci Štatistickej klasifikácie ekonomických činností SK NACE Rev. 2 spadá takéto ubytovanie buď pod “55.10 Hotelové a podobné ubytovanie”, pod “55.20 Turistické a iné krátkodobé ubytovanie” alebo “55.90 Ostatné ubytovanie” („prechodné poskytovanie prechodného alebo dlhodobého ubytovania v jednotlivých alebo zdieľaných izbách“).

Problémy s klasifikáciou ubytovania podľa DPH

celé to však komplikuje pravidlo uvedené v § 38 ods. 4 zákona o DPH: ostatné ubytovanie v triede 59.0 je ubytovacou službou iba v prípade, ak je poskytnuté na menej ako 3 mesiace. Niektorí Airbnb ubytovatelia v praxi poskytujú v rámci jedného bytu aj ubytovanie na pár nocí rovnako aj dlhodobé ubytovanie na niekoľko mesiacov najmä pre študentov. Podľa tohto by si mali jednotlivé izby a prijaté sumy sledovať a rozdeľovať na časť služieb, ktorá je prenájmom bez DPH a bez možnosti odpočítať vstupnú DPH a časť, ktorá ubytovacími službami s uplatnením DPH a súvisiacim odpočítaním DPH.

Zdaňovanie príjmov z Airbnb

na účely dane z príjmov sa ponúka možnosť zdaniť príjmy poskytovateľa-fyzickej osoby ako prenájom nehnuteľností s poskytnutím iba základných služieb spojených s prenájmom v zmysle § 6 ods. 3 zákona o dani z príjmov. druhou možnosťou - ak poskytovateľ poskytuje aj iné než základné služby spojené s prenájmom - je zdaňovať príjmy ako živnostník na základe živnostenského oprávnenia. v praxi však nie je jasné, čo sú vlastne “základné a iné než základné“ služby spojené s prenájmom a najmä krátkodobé ubytovanie v rozsahu pár nocí mne osobne už spadá pod živnostenské podnikanie.

Prečítajte si tiež: Možnosti rekreácie

tags: #okec #prenájom #nehnuteľnosti #čo #to #je